Ctrlk
For the complete documentation index, see llms.txt. This page is also available as Markdown.

Betriebskostenabrechnung für WEG

Besonderheiten bei WEG-Abrechnungen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen basiert die Betriebskostenabrechnung normalerweise auf der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Maßgeblich ist dabei die Einzelabrechnung der jeweiligen Einheit.

Die Heizkosten + Warmwasser + Kaltwasserverbrauch werden grundsätzlich durch die WEG-Verwaltung bzw. einen beauftragten Messdienstleister gemessen und in der Jahresabrechnung ausgewiesen. Gesamtverbräuche sind daher nicht relevant.

Die dort enthaltenen umlagefähigen Kosten werden grundsätzlich in die Betriebskostenabrechnung übernommen. Ergänzend kommen noch direkt beim Vermieter anfallende Kosten hinzu (z. B. Grundsteuer).

Umlageschlüssel bei WEG

Gesetzliche Ausgangslage

§ 556a Abs. 1 BGB:

„Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.“

Sondersituation bei WEG

§ 556a Abs. 3 BGB:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.“

Die WEG-Reform führt zu einer Angleichung von Mietrecht und WEG-Recht. Der Vermieter kann sich grundsätzlich auf die WEG-Abrechnung stützen und deren Umlageschlüssel übernehmen.

Nach bisheriger Rechtslage war der Eigentümer dazu verpflichtet, die Betriebskosten nach Wohnfläche umzulegen. Probleme entstanden, wenn in der Teilungserklärung oder durch Beschluss abweichende Kostenverteilungen bestimmt wurden.

Mit der Neufassung des § 556a Abs. 3 BGB werden diese Probleme beseitigt. Maßgeblich für die Umlage der Betriebskosten ist somit seit dem 01.12.2020 der zwischen den Wohnungseigentümern vereinbarte Verteilungsmaßstab, sofern dieser nicht billigem Ermessen widerspricht.

Durch § 556a Abs. 3 BGB wird der Umlageschlüssel der WEG grundsätzlich auf das Mietverhältnis übertragen. Damit dürfen insbesondere folgende Maßstäbe verwendet werden:

  • Miteigentumsanteile

  • sonstige in der WEG beschlossene Verteilungsschlüssel

Was bei der Erstellung zu beachten ist

1. Keine eigene „Neuberechnung“ der Kosten

  • Es dürfen keine eigenen Gesamtwerte berechnet werden

  • Maßgeblich ist immer die Einzelabrechnung der Einheit

  • Gesamtverbräuche des Gebäudes sind irrelevant

2. Nur umlagefähige Kosten übernehmen

  • Nicht alle Positionen der WEG-Abrechnung sind umlagefähig

  • Insbesondere nicht umlagefähig:

    • Instandhaltung

    • Instandsetzung

    • Rücklagenzuführung

3. Umlageschlüssel korrekt übernehmen

  • Grundsätzlich gilt der WEG-Umlageschlüssel

  • Nur bei Unbilligkeit → Rückfall auf Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB)

  • Keine Mischung verschiedener Schlüssel ohne Grundlage

4. Ergänzende Kosten sauber hinzufügen

Zusätzlich zur Jahresabrechnung kann der Vermieter folgende Kosten umlegen:

  • Grundsteuer (da diese der Vermieter direkt erhält und sie sich immer nur auf die Unit bezieht)

Weitere mögliche Kosten, sofern nicht bereits in der WEG enthalten:

  • Versicherungen außerhalb der WEG

  • Wartung innerhalb der Wohnung

  • Kabelanschluss / Breitbandversorgung

Keine Doppelabrechnung (WEG + Vermieter)

6. Vollständigkeit der Abrechnung

Die Abrechnung muss enthalten:

  • Gesamtkosten je Position

  • Verteilerschlüssel

  • Anteil des Mieters

  • Vorauszahlungen

Typische Fehlerquellen

  • Übernahme nicht umlagefähiger WEG-Kosten

  • Falscher Umlageschlüssel (Wohnfläche statt WEG oder umgekehrt)

  • Doppelansatz von Kosten

  • Fehlende Trennung zwischen Heizkosten und sonstigen Betriebskosten

  • Verwendung von Gesamtwerten statt Einzelabrechnung

Zuletzt aktualisiert