Enthaltene Lohnkosten nach § 35a EStG
In diesem Abschnitt werden die in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Lohn- und Arbeitskosten nach § 35a EStG für das ausgewählte Mietverhältnis ausgewiesen.
Diese Beträge sind keine zusätzlichen Betriebskosten. Sie erhöhen also weder die Nachzahlung noch vermindern sie ein Guthaben. Die Kosten sind bereits in den jeweiligen Betriebskostenpositionen enthalten und werden hier nur zusätzlich dargestellt, damit der Mieter sie gegebenenfalls in seiner Einkommensteuererklärung verwenden kann.
Rechtlicher Hintergrund
§ 35a EStG ermöglicht Steuerpflichtigen eine Steuerermäßigung für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Für haushaltsnahe Dienstleistungen können 20 % der Aufwendungen, höchstens 4.000 € jährlich, berücksichtigt werden. Für Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können ebenfalls 20 % der Aufwendungen, höchstens 1.200 € jährlich, berücksichtigt werden. Für die Absätze 2 und 3 gilt dabei: Begünstigt sind nur Arbeitskosten, und Voraussetzung ist grundsätzlich eine Rechnung sowie eine Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers.
Auch Mieter können diese Steuerermäßigung nutzen, obwohl sie die Handwerker oder Dienstleister nicht selbst beauftragt haben. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Mieter § 35a EStG auch dann geltend machen können, wenn die Verträge mit den Leistungserbringern vom Vermieter, Verwalter oder einer Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden.
In der Betriebskostenabrechnung werden die steuerlich relevanten Kostenanteile so entsprechend nachvollziehbar ausgewiesen, dass der Mieter erkennen kann, welcher Anteil auf ihn entfällt.
Typische Beispiele sind:
Hauswart / Hausmeister
Bei Hauswart- oder Hausmeisterleistungen können Lohnkostenanteile enthalten sein, z. B. für:
Kontrolle und Pflege der Gemeinschaftsflächen
kleinere Reinigungsarbeiten
Pflege der Außenanlagen
Winterdienst
Austausch von Leuchtmitteln, soweit als Arbeitsleistung abgerechnet
Bedienung oder Kontrolle technischer Anlagen
organisatorische Tätigkeiten im Rahmen haushaltsnaher Dienstleistungen
Nicht alles, was unter „Hausmeister“ abgerechnet wird, ist automatisch steuerlich begünstigt. Verwaltungsarbeiten, allgemeine Organisation, Materialkosten oder nicht umlagefähige Tätigkeiten sollten nicht als Lohnkosten nach § 35a ausgewiesen werden.
Schornsteinreinigung
Schornsteinfeger- und Schornsteinreinigungskosten können steuerlich relevant sein, soweit es sich um begünstigte Arbeits-, Fahrt- oder Handwerkerkosten handelt.
Mögliche Positionen sind:
Schornsteinreinigung
Kaminkehrerleistungen
Mess- und Überprüfungsarbeiten
Feuerstättenschau
Abgaswegeüberprüfung
Heizkosten
Bei Heizkosten ist besonders sorgfältig zu unterscheiden. Nicht die gesamten Heizkosten sind Lohnkosten. Brennstoffe, Energieverbrauch, Material oder reine Verbrauchskosten gehören nicht in den Lohnkostenanteil. Steuerlich relevant können aber bestimmte Arbeitskostenanteile sein, wie z. B. für:
Heizungswartung
Reparatur der Heizungsanlage
Spülung oder Pflege einer Fußbodenheizung
Wartung von Öltankanlagen
Tankreinigung
Wartung von Pumpen
Wartung von Abwasser-Rückstau-Sicherungen
Wartung oder Reparatur von Wasserinstallationen
Wartung oder Reparatur von Gasinstallationen
Wartung oder Reparatur von Elektroanlagen
Gebäudereinigung und Hausreinigung
Hierzu können z. B. gehören:
Treppenhausreinigung
Reinigung von Fluren, Eingangsbereichen und Gemeinschaftsflächen
Kellerreinigung, soweit Gemeinschaftsflächen betroffen sind
Fensterreinigung in gemeinschaftlichen Bereichen
Reinigung von Glasflächen, Türen oder Handläufen im Gemeinschaftsbereich
Garten- und Außenanlagenpflege
Hierunter können z. B. fallen:
Rasenmähen
Heckenschneiden
Baumschnitt und Strauchschnitt
Laubentfernung
Pflege von Beeten, Wegen und Grünflächen
Unkrautentfernung
Grünschnittentsorgung als Nebenleistung zur Gartenpflege
Pflege der Außenanlagen innerhalb des Grundstücks
Winterdienst und Gehwegreinigung
Dazu können gehören:
Schneeräumen auf Gehwegen
Streuen von Gehwegen
Eisglättebeseitigung
Räum- und Streudienst auf Zuwegungen zum Haus
Reinigung des Gehwegs
Beim Winterdienst ist die Abgrenzung wichtig: Der BMF-Katalog unterscheidet zwischen Fahrbahn und Gehweg. Der Gehweg kann begünstigt sein, bei der Fahrbahn ist jedoch Vorsicht geboten. Der BFH hat Schneeräumen im konkreten Mieterkontext als haushaltsnahe Dienstleistung anerkannt, soweit es nicht um die Fahrbahn ging.
Weite Informationen dazu finden Sie hier.
Aufzug und technische Prüfungen
Mögliche Beispiele:
Wartung des Aufzugs
Reparatur des Aufzugs
Aufzugnotruf, soweit begünstigungsfähig
TÜV- oder Prüfdienste für Aufzüge
technische Prüfleistungen bei Treppenliften
Wartung technischer Sicherheitseinrichtungen
Rauchwarnmelder, CO₂-Warngeräte und Sicherheitseinrichtungen
Hier können z. B. relevant sein:
Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern
Wartung von Rauchwarnmeldern
Wartung von CO₂-Warngeräten
Wartung von Feuerlöschern
Wartung von Brandschutzeinrichtungen
bestimmte technische Überprüfungen von Anlagen
Nur Arbeitskosten ausweisen, keine Materialkosten
Wichtig ist, dass für den Ausweis nach § 35a EStG nicht einfach vollständige Rechnungsbeträge übernommen werden. Begünstigt sind grundsätzlich nur die Arbeitskosten. Dazu zählen auch in Rechnung gestellte Maschinen- und Fahrtkosten. Materialkosten und gelieferte Waren bleiben grundsätzlich außer Ansatz.
Der Arbeitskostenanteil muss aus der Rechnung oder aus einer nachvollziehbaren Aufteilung hervorgehen. Eine prozentuale Aufteilung durch den Rechnungsaussteller ist zulässig. Eine bloße Schätzung durch den Steuerpflichtigen ist dagegen nicht ausreichend. Bei Wartungsverträgen kann der Arbeitskostenanteil auch aus einer Anlage zur Rechnung hervorgehen.
Zahlung muss unbar erfolgt sein
Für die steuerliche Anerkennung verlangt § 35a EStG grundsätzlich eine Rechnung und eine Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers. Barzahlungen, Baranzahlungen oder Barteilzahlungen werden dagegen nicht anerkannt.
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