Schnellcheck, ob eine Aufteilung notwendig ist

Mit den folgenden Abfragen wird ermittelt, ob es gesetzliche Vorgaben gibt, die energetische Verbesserungen an einem Gebäude ganz oder teilweise verhindern. Dazu zählen zum Beispiel Denkmalschutz, städtebauliche Erhaltungssatzungen oder ein gesetzlicher Anschluss- und Benutzungszwang an Fernwärme.

Diese Angaben sind wichtig, weil das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (§ 9 CO₂KostAufG) vorsieht, dass die CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern nur dann aufgeteilt werden, wenn der Vermieter tatsächlich Einfluss auf den energetischen Zustand des Gebäudes nehmen kann. Ist das aus rechtlichen Gründen nicht oder nur eingeschränkt möglich, gelten besondere Regelungen.

Wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen, wird der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten um 50 % gekürzt. Stehen solche Vorgaben beiden Bereichen gleichzeitig entgegen, können die CO₂-Kosten vollständig auf die Mieter umgelegt werden.

Denkmalschutz und städtebauliche Erhaltung

Liegt Denkmalschutz oder eine vergleichbare öffentlich-rechtliche Beschränkung vor?

Diese Frage ist mit „Ja“ zu beantworten, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Das Gebäude ist ein Baudenkmal oder steht unter Ensembleschutz nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz.

• Das Gebäude liegt im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, die Maßnahmen zur energetischen Sanierung wesentlich beschränkt oder erschwert.

Beispiele:

• Historisches Baudenkmal

• Gebäude in einem städtebaulichen Ensemble, dessen äußeres Erscheinungsbild erhalten werden muss

• Wohnhaus ist in einem Sanierungsgebiet mit Erhaltungssatzung, die Eingriffe in die Gebäudehülle untersagt

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Verhindert der Denkmalschutz eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes?

Diese Frage bezieht sich auf insbesondere auf Maßnahmen an der Gebäudehülle.

Mit „Ja“ zu beantworten, wenn:

• Rechtliche Vorgaben eine wesentliche energetische Sanierung verhindern oder erheblich einschränken.

Beispiele:

• Außendämmung der Fassade ist untersagt, weil die historische Fassadengliederung erhalten werden muss

• Dämmung des Daches ist nur auf Teilflächen zulässig, wodurch keine wesentliche Energieeinsparung erreicht werden kann

• Austausch historischer Fenster gegen moderne Wärmeschutzfenster ist unzulässig

• Veränderungen an der Gebäudehülle würden das geschützte Ortsbild oder Ensemble beeinträchtigen

Energetische Maßnahmen sind also nur in einem Umfang zulässig, der keine relevante Verbesserung der Energieeffizienz ermöglicht.

Mit „Nein“ zu beantworten, wenn:

• Energetische Maßnahmen rechtlich zulässig wären und eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes ermöglichen würden

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Verhindert der Denkmalschutz oder eine andere gesetzliche Vorgabe eine wesentliche Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung ?

Diese Frage betrifft die Heiztechnik und Warmwasserbereitung.

Mit „Ja“ zu beantworten, wenn:

• Eine wesentliche Verbesserung technisch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich wäre und diese Voraussetzungen rechtlich nicht zulässig sind

Beispiele:

• Eine Wärmepumpe wäre nur in Kombination mit einer Photovoltaikanlage wirtschaftlich sinnvoll, die Installation der Photovoltaikanlage ist jedoch aus denkmalrechtlichen Gründen unzulässig

• Außengeräte einer Luft-Wärmepumpe sind aus Gründen des Denkmalschutzes oder der Erhaltungssatzung nicht genehmigungsfähig

• Erforderliche bauliche Anpassungen (z. B. Leitungsführungen, Technikaufbauten) sind rechtlich ausgeschlossen

Mit „Nein“ zu beantworten, wenn:

• Ein Wechsel der Heiztechnologie rechtlich möglich ist

• Keine öffentlich-rechtlichen Vorgaben entgegenstehen

Was im Einzelfall als wesentliche Verbesserung gilt, ist gesetzlich nicht abschließend definiert und wird letztlich durch die Rechtsprechung zu klären sein. Weitere Informationen stellen die Länder in eigenen Informationsbroschüren bereit. Ein Beispiel ist die Veröffentlichung des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege im Freistaat Bayern.

Anschluss- und Benutzungszwang an Nah- oder Fernwärme

(Nur relevant, wenn als Heizungsart Nah- oder Fernwärme hinterlegt wurde.)

Besteht aufgrund einer gesetzlichen Vorgabe ein Anschluss- und Benutzungszwang an Nah- oder Fernwärme, der eine wesentliche energetische Verbesserung verhindert?

Mit „Ja“ zu beantworten, wenn:

• Ein verbindlicher Anschluss- und Benutzungszwang besteht und dieser dazu führt, dass der Vermieter keine andere Heiztechnologie einsetzen darf, selbst wenn diese energetisch günstiger wäre

Beispiele:

• Das Gebäude liegt in einem Fernwärmegebiet mit gesetzlichem Zwang. Ein Umstieg auf eine Wärmepumpe oder ein anderes effizientes Heizsystem ist rechtlich ausgeschlossen.

• Die Fernwärmesatzung untersagt ausdrücklich den Rückbau der Fernwärmeanlage oder den Parallelbetrieb mit einer alternativen Heiztechnik.

Mit „Nein“ zu beantworten, wenn:

• Kein gesetzlicher Zwang besteht