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# Gesamte Betriebskostenaufstellung
Sie sehen die einzelnen Kostenpositionen, die Gesamtkosten, die geleisteten Vorauszahlungen sowie die daraus entstehende Nachzahlung oder Erstattung.
Bevor Sie mit der Abrechnung fortfahren, können Sie für jede der aufgeführten Kostenpositionen den passenden Verteilerschlüssel prüfen und bei Bedarf anpassen. Der Verteilerschlüssel bestimmt, nach welchem Maßstab die Kosten auf die einzelnen Einheiten bzw. Mietverhältnisse verteilt werden.
### Rechtlicher Grundsatz
Wenn kein besonderer Verteilerschlüssel vereinbart wurde, werden Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Kosten, die nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung entstehen, müssen jedoch nach einem Maßstab umgelegt werden, der diesen unterschiedlichen Verbrauch oder diese unterschiedliche Verursachung berücksichtigt.
**Im Folgenden finden Sie eine Übersicht aller in Immodio verfügbaren Verteilerschlüssel sowie eine kurze Erläuterung dazu.**
Verteilerschlüssel „Quadratmeter“
Der Verteilerschlüssel **„Quadratmeter“** verteilt die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche einer Einheit zur gesamten Wohnfläche des Abrechnungsobjekts.
Beispiel: Hat eine Wohnung 80 m² und das gesamte Objekt 400 m², trägt diese Wohnung 20 % der betreffenden Kostenposition.
Dieser Schlüssel ist der gesetzliche Grundmaßstab, wenn im Mietvertrag kein anderer Verteilerschlüssel vereinbart wurde und keine speziellere gesetzliche Regelung greift. Er eignet sich vor allem für allgemeine kalte Betriebskosten, die das Gebäude insgesamt betreffen und nicht sinnvoll nach individuellem Verbrauch gemessen werden können.
Typische Anwendungsfälle können z. B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, allgemeine Gebäudekosten, Hauswartkosten oder sonstige objektbezogene Betriebskosten sein, sofern diese Kosten nach Mietvertrag und Betriebskostenverordnung umlagefähig sind. Die konkrete Umlagefähigkeit hängt immer von der jeweiligen Kostenart und der mietvertraglichen Regelung ab.
Verteilerschlüssel „Anzahl der Einheiten“
Der Verteilerschlüssel **„Anzahl der Einheiten“** verteilt eine Kostenposition gleichmäßig auf alle abrechnungsrelevanten Einheiten. Jede Einheit trägt denselben Anteil, unabhängig von Wohnfläche, Personenanzahl oder Verbrauch.
Beispiel: Beträgt eine Kostenposition 300,00 € und gibt es drei Einheiten in einem Objekt, werden je Einheit 100,00 € angesetzt.
Dieser Schlüssel kann sachgerecht sein, wenn eine Kostenposition typischerweise pro Einheit anfällt oder jede Einheit unabhängig von ihrer Größe in gleicher Weise betroffen ist. Er sollte jedoch nur verwendet werden, wenn der Mietvertrag diesen Maßstab zulässt oder wenn er für die jeweilige Kostenart rechtlich vertretbar ist. Ohne abweichende Vereinbarung gilt bei Wohnraummiete grundsätzlich die Verteilung nach Wohnfläche.
Verteilerschlüssel „Wasserabrechnung“
Der Verteilerschlüssel **„Wasserabrechnung“** verteilt Kosten anhand der in Immodio durchgeführten Wasserabrechnung bzw. der erfassten Wasserverbräuche.
Dieser Schlüssel ist für Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung relevant. Nach der Betriebskostenverordnung gehören zu den umlagefähigen Wasserkosten unter anderem Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Kosten von Zwischenzählern sowie bestimmte Kosten der Berechnung und Aufteilung. Entwässerungskosten umfassen insbesondere Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung sowie den Betrieb entsprechender Entwässerungsanlagen.
Sobald der Wasserverbrauch der einzelnen Einheiten erfasst wird, ist eine verbrauchsnahe Verteilung der nachvollziehbarste Maßstab. § 556a BGB sieht vor, dass Kosten, die von erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung abhängen, nach einem Maßstab umzulegen sind, der diesen unterschiedlichen Verbrauch bzw. diese unterschiedliche Verursachung berücksichtigt.
Als Vermieter sollten Sie prüfen, ob die Zählerstände vollständig und plausibel erfasst sind. Wichtig sind insbesondere Anfangs- und Endstände des Abrechnungszeitraums sowie Zwischenablesungen bei Mieterwechseln. Fehlen Verbrauchsdaten oder sind Zähler defekt, sollte die gewählte Berechnung nachvollziehbar dokumentiert werden.
Verteilerschlüssel „Heizkostenabrechnung“
Der Verteilerschlüssel **„Heizkostenabrechnung“** verwendet die separate Heizkostenabrechnung zur Verteilung der Kosten für Heizung und ggf. Warmwasser. Dieser Schlüssel ist bei zentraler Heizungsanlage, zentraler Warmwasserversorgung oder Wärmelieferung besonders wichtig.
Nach der Heizkostenverordnung müssen Heizkosten und Warmwasserkosten grundsätzlich zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach erfasstem Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Kosten werden nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Immodio übernimmt diese Aufteilung für Sie automatisch, je nach dem, welche Werte Sie im Objekt unter [Abrechnung](/anleitung/immobilien/objekt/abrechnung-objekt.md#aufteilung-uber-schieberegler) ausgewählt haben.
Wird entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann dem Nutzer ein [Kürzungsrecht](/anleitung/betriebskostenabrechnung/heiz-und-warmwasserverbrauch/quadratmeter-und-zeitanteilig.md#kurzungsrecht-des-mieters) zustehen.
Zu den umlagefähigen Heizkosten gehören typischerweise laufende Kosten des Betriebs der Heizungsanlage, etwa Brennstoffe, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung, Pflege, Wartung und Kosten der Verbrauchserfassung.
Reparaturen, Instandsetzungen oder der Austausch der Heizungsanlage sind dagegen grundsätzlich keine laufenden Betriebskosten.
Verteilerschlüssel „Direkt“
Der Verteilerschlüssel **„Direkt“** bedeutet, dass eine Kostenposition nicht auf alle Einheiten des Objekts verteilt wird, sondern vollständig einer bestimmten Einheit bzw. einem bestimmten Mietverhältnis zugeordnet wird.
Dieser Schlüssel eignet sich nur für Kosten, die rechtlich und tatsächlich eindeutig einer bestimmten Mietpartei zugeordnet werden können. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Betrag ausschließlich eine konkrete Einheit betrifft oder wenn ein Mieter aufgrund einer wirksamen vertraglichen Regelung einen bestimmten Kostenbetrag selbst tragen muss.
Besonders wichtig ist der Schlüssel „Direkt“ bei **Klein- bzw. Kleinstreparaturen**, sofern diese in Immodio zur Umlage ausgewählt wurden. Diese erscheinen am Ende der Aufstellung und werden nicht auf alle Mieter verteilt, sondern direkt dem betroffenen Mietverhältnis zugeordnet. Rechtlich handelt es sich dabei aber nicht um gewöhnliche Betriebskosten, sondern um Reparaturkosten, die nur unter engen Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden können.
Wichtig: Klein- oder Kleinstreparaturen sind keine allgemeinen Betriebskosten. Nach dem gesetzlichen Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Eine Umlage auf den Mieter kommt nur in Betracht, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Eine solche Klausel muss insbesondere einen angemessenen Höchstbetrag pro einzelner Reparatur, eine jährliche Gesamtobergrenze und eine Beschränkung auf Gegenstände enthalten, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.
Überschreitet eine Reparatur die vereinbarte Einzelobergrenze, sollte sie nicht anteilig bis zur Höchstgrenze weiterberechnet werden. Kleinreparaturklauseln funktionieren in der Regel nicht als Selbstbehalt, sondern nur für Reparaturen innerhalb der vereinbarten Grenze.