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# Weitere Betriebskosten
### Übliche Buchungen für den Teil "Weitere Betriebskosten"
In diesem Bereich finden Sie typische Kostenarten, die im Rahmen der Abrechnung unter **Weitere Betriebskosten** häufig erfasst werden.
Allgemeinstrom (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für die **laufenden Stromkosten der gemeinschaftlichen Beleuchtung** des Gebäudes und Grundstücks. Dazu gehören insbesondere die Außenbeleuchtung sowie die Beleuchtung von Zugängen, Eingangsbereichen, Fluren, Treppenhäusern, Kellern, Bodenräumen und gemeinschaftlich genutzten Waschküchen. Diese Beleuchtungskosten sind in § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten aufgeführt.
#### Was kann hier gebucht werden?
Dazu können zum Beispiel gehören:
* Strom für die Treppenhaus- und Flurbeleuchtung,
* Strom für gemeinschaftliche Eingangsbereiche,
* Strom für Keller- und Dachbodenbeleuchtung,
* Strom für gemeinschaftlich genutzte Waschküchen,
* Strom für die Außenbeleuchtung,
* Strom für beleuchtete Zugänge, Privatwege oder Hofflächen,
* der auf diese Beleuchtung entfallende Anteil von Grundpreis, Zählermiete und weiteren laufenden Bestandteilen der Stromrechnung.
{% hint style="info" %}
Voraussetzung ist, dass die betreffenden Stromkosten tatsächlich der gemeinschaftlichen Beleuchtung des ausgewählten Objekts zugeordnet werden können.
{% endhint %}
#### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das betroffene Objekt.
Die Kosten werden dadurch dem gesamten Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse verteilt.
Die Umlage auf die Mieter setzt grundsätzlich voraus, dass die Übernahme der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde (im Immodio-Mietvertrag werden diese Betriebskosten selbstverständlich berücksichtigt). Wurde kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel festgelegt, werden Betriebskosten automatisch nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.
#### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Buchen Sie hier **nicht** den individuellen Stromverbrauch innerhalb einzelner Wohnungen oder Gewerbeeinheiten. Dieser wird üblicherweise direkt vom jeweiligen Nutzer mit seinem Stromversorger abgerechnet.
{% hint style="warning" %}
Der Betriebsstrom einer zentralen Heizungsanlage gehört ausdrücklich zu den **Heizkosten** und darf **nicht** gemeinsam mit dem Beleuchtungsstrom als Allgemeinstrom verteilt werden. Verwenden SIe hierfür die Kategorie **"Betriebsstrom, Strom für Heizung"**.
{% endhint %}
**Wichtig**: Buchen Sie hier ausschließlich **laufend anfallende Verbrauchskosten**.
Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere:
* die Anschaffung neuer Leuchten,
* der Austausch von Lampen oder Leuchtmitteln,
* Reparaturen an Leuchten, Schaltern oder Bewegungsmeldern,
* Reparaturen an Stromleitungen,
* die Installation einer neuen Beleuchtungsanlage,
* Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören gesetzlich nicht zu den Betriebskosten. Auch Ersatzleuchtmittel werden idR. nicht als umlagefähige Instandhaltungskosten eingeordnet.
Grundsteuer (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für die **bezahlte Grundsteuer**, die für das Objekt oder eine einzelne Einheit angefallen ist.
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. In § 2 Nr. 1 BetrKV wird sie ausdrücklich als Teil der „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ genannt. Voraussetzung für die Umlage auf den Mieter ist, dass die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde.
#### Was kann hier gebucht werden?
Buchen Sie hier die Grundsteuer laut Grundsteuerbescheid der Gemeinde beziehungsweise Stadt.
Das kann zum Beispiel sein:
* die jährliche Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus
* eine Quartalszahlung der Grundsteuer
* die Grundsteuer für eine einzelne Eigentumswohnung
* die Grundsteuer für eine vermietete Einheit innerhalb einer WEG
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln und neuen Hebesätzen der Gemeinden erhoben. Verwenden Sie daher für Abrechnungszeiträume ab 2025 den jeweils aktuellen Grundsteuerbescheid.
#### Zuordnung
* Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“**, wenn die Grundsteuer für das gesamte Objekt anfällt.
* Wählen Sie **„Einheit“**, wenn Ihnen die Grundsteuer direkt für eine einzelne Einheit oder Eigentumswohnung berechnet wurde.
#### Wichtig
Buchen Sie hier nur die Grundsteuer selbst. **Nicht** in diese Kategorie gehören zum Beispiel:
* Grunderwerbsteuer
* Mahngebühren, Säumniszuschläge oder Verspätungszuschläge
* Kosten für Einsprüche, Steuerberatung oder Rechtsberatung
{% hint style="info" %}
Bei gemischt genutzten Objekten, also zum Beispiel Wohn- und Gewerbeeinheiten in einem Gebäude, ist ein Vorwegabzug für Gewerbe bei der Grundsteuer nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich nicht automatisch erforderlich. Der BGH hat dazu entschieden: **BGH, Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 79/16**. Trotzdem sollten die Regelungen im Mietvertrag und die konkrete Objektstruktur geprüft werden.
{% endhint %}
Gebäudereinigung (umgelegt auf Mieter)
## Gebäudereinigung
Verwenden Sie diese Kategorie für laufende Kosten der Gebäudereinigung, die einem Mietobjekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden sollen.
Die Kategorie ist für Reinigungskosten gedacht, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile betreffen. Dazu zählen zum Beispiel:
* Treppenhaus
* Flure und Eingangsbereiche
* Kellerflure
* Waschküchen
* Dachbodenräume
* gemeinsam genutzte Zugänge
* Fahrkorb eines Aufzugs
### Putzmittel und Reinigungsdienst
Rechnungen eines externen Reinigungsdienstes können in dieser Kategorie erfasst werden, wenn sie die laufende Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile betreffen. Auch regelmäßig benötigte Reinigungsmittel können typischerweise dazugehören, z. B. Putzmittel für die Treppenhausreinigung.
Nicht ohne Weiteres umlagefähig sind dagegen Anschaffungen von Reinigungsgeräten oder langlebigen Arbeitsmitteln, zum Beispiel:
* Staubsauger
* Besen / Wischmop
* Eimer
* Reinigungsmaschinen
{% hint style="info" %}
Diese Anschaffungen sollten **nicht als umlagefähige Kosten für die Gebäudereinigung** erfasst werden. Eine Ausnahme können Wartungs- oder Reparaturkosten für maschinelle Reinigungshilfen sein. Diese können umlagefähig sein, wenn sie im Zusammenhang mit der laufenden Gebäudereinigung entstehen.
{% endhint %}
### Eigenleistung des Vermieters
Reinigt der Vermieter selbst, können Sach- und Arbeitsleistungen grundsätzlich als Betriebskosten angesetzt werden.
Dabei darf jedoch nicht einfach ein beliebig gewählter Betrag gebucht werden. Maßgeblich ist in der Regel der Betrag, der für eine **gleichwertige Leistung durch einen Dritten** angefallen wäre.
### Wichtig zu wissen
Umlagefähig sind grundsätzlich nur laufende, regelmäßig anfallende Kosten der Gebäudereinigung.
Einmalige Sonderreinigungen sollten vor der Buchung geprüft werden, da sie häufig nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.
Nicht oder nicht ohne Weiteres in diese Kategorie gehören zum Beispiel:
* Reinigung nach Bau- oder Sanierungsarbeiten
* Beseitigung außergewöhnlicher Verschmutzungen
* Fassadenreinigung
Hauswart, Hausmeister, Winterdienst, Schneeräumen (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufende und umlagefähige Kosten eines Hauswarts oder Hausmeisterdienstes** sowie für Kosten des Winterdienstes und der Schnee- und Eisbeseitigung am ausgewählten Objekt.
Rechtlich werden dabei zwei Betriebskostenarten zusammengefasst:
* Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV,
* Winterdienst und Schneebeseitigung als nicht öffentliche Maßnahmen der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV.
Zu den Hauswartkosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und geldwerten Leistungen, soweit die Tätigkeit **nicht** der Verwaltung, Reparatur, Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung oder Durchführung von Schönheitsreparaturen dient.
### Was kann hier gebucht werden?
#### Laufende Hauswart- und Hausmeisterkosten
Hier können insbesondere gebucht werden:
* laufende Vergütung eines angestellten Hauswarts,
* Arbeitgeberanteile und Sozialabgaben,
* nachvollziehbar bewertete geldwerte Leistungen,
* Rechnungen eines externen Hausmeisterdienstes,
* regelmäßige Kontroll-, Ordnungs-, Reinigungs- und Pflegearbeiten,
* laufende Kosten des Winterdienstes,
* Arbeitskosten für Schnee- und Eisbeseitigung,
* verbrauchte Streumittel wie Splitt oder zulässiges Streusalz,
* Anfahrts- und Einsatzkosten eines Winterdienstunternehmens.
Bei einem externen Hausmeisterunternehmen muss aus Vertrag und Rechnung erkennbar sein, welche Leistungen tatsächlich erbracht werden. Eine pauschale Bezeichnung wie „Hausmeisterservice“ reicht für die interne Prüfung nicht aus, wenn darin auch Reparatur- oder Verwaltungsarbeiten enthalten sein können.
### Welche Hausmeistertätigkeiten sind umlagefähig?
Umlagefähig können insbesondere **routinemäßige Arbeiten zur Sicherheit, Ordnung, Reinigung und Pflege** der gemeinschaftlichen Bereiche sein.
Dazu können bspw. gehören:
* Kontrolle der gemeinschaftlichen Flure, Treppenhäuser, Keller und Außenbereiche,
* Prüfung, ob Rettungs- und Fluchtwege freigehalten werden,
* Kontrolle, ob Haus- und Kellertüren ordnungsgemäß schließen,
* Kontrolle frei zugänglicher Abläufe auf dem Grundstück,
* Prüfung, ob die Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche funktioniert,
* routinemäßige Sichtkontrolle haustechnischer Anlagen,
* Kontrolle gemeinschaftlicher Glasflächen auf erkennbare Gefahren,
* Überwachung der Hausordnung,
* Kontrolle der Treppenhausreinigung,
* Kontrolle des Winterdienstes,
* Reinigung gemeinschaftlicher Bereiche,
* Bereitstellung und Zurückstellen von Müllbehältern,
* Gartenpflege und Pflege gemeinschaftlicher Außenflächen,
* Schnee- und Eisbeseitigung.
### Winterdienst und Schneeräumen
Zum umlagefähigen Winterdienst können insbesondere gehören:
* Räumen von Schnee auf Gehwegen und Zugängen,
* Beseitigung von Schnee auf gemeinschaftlich genutzten Privatwegen,
* Streuen bei Schnee- und Eisglätte,
* wiederholtes Nachräumen oder Nachstreuen,
* Beseitigung von Eisflächen,
* Räumen von Zugängen zu Müllplätzen, Garagen oder Stellplätzen,
* verbrauchte Streumittel,
* Kosten eines beauftragten Winterdienstunternehmens.
Welche Flächen, Zeiten und Streumittel betroffen sind, richtet sich nach den örtlichen Vorschriften, der Beschaffenheit des Grundstücks und der vertraglich übernommenen Leistung.
### Vertragliche Voraussetzung
Hauswartkosten und Kosten nicht öffentlicher Straßenreinigungsmaßnahmen sind ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Bei Wohnraum genügt deshalb grundsätzlich eine wirksame Vereinbarung, nach der der Mieter die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung trägt – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend implementiert ist.
Enthält der Mietvertrag dagegen nur einzelne ausdrücklich aufgezählte Betriebskosten, muss geprüft werden, ob Hauswart und Winterdienst von dieser Aufzählung erfasst sind.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, für das die Hausmeister- oder Winterdienstkosten angefallen sind.
Die Kosten werden dem ausgewählten Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse verteilt.
Ist kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel vereinbart, erfolgt die Verteilung bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche.
### Gemischte Hausmeisterverträge aufteilen
Hausmeister übernehmen häufig sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Tätigkeiten. Es sollte daher geprüft werden, welche Arbeitsanteile tatsächlich auf Betriebskosten entfallen.
Enthält der Vertrag beispielsweise folgende Aufgaben:
* regelmäßige Objektkontrolle,
* Treppenhausreinigung,
* Winterdienst,
* Reparatur kleiner Schäden,
* Wohnungsübergaben,
* Bearbeitung von Mieteranfragen,
dürfen nur die Anteile für die regelmäßige Kontrolle, Reinigung und den Winterdienst auf die Mieter verteilt werden.
Ein pauschaler Abzug, etwa von fünf oder zehn Prozent für nicht umlagefähige Tätigkeiten, genügt nicht, wenn der Mieter die Abrechnung bestreitet. Der Vermieter muss die tatsächlichen Tätigkeiten und ihren jeweiligen Zeitaufwand nachvollziehbar aufschlüsseln. Die Darlegungs- und Beweislast für die umlagefähigen Hauswartkosten liegt beim Vermieter.
Hilfreich sind daher:
* ein detailliertes Leistungsverzeichnis,
* Arbeits- oder Tätigkeitsnachweise,
* Stundenaufzeichnungen,
* eine getrennte Preisaufstellung,
* objektbezogene Leistungsberichte.
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht hierher gehören insbesondere:
* Reparaturen und Störungsbeseitigungen,
* Austausch defekter Bauteile,
* Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten,
* Erneuerungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
{% hint style="info" %}
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten und müssen vom Vermieter getragen werden.
{% endhint %}
### Notdienstpauschalen des Hausmeisters
Eine allgemeine Notdienstpauschale, mit der der Hausmeister außerhalb der Geschäftszeiten Störungsmeldungen wie Wasserrohrbrüche, Heizungs- oder Stromausfälle entgegennimmt und anschließend Reparaturen organisiert, ist **nicht** umlagefähig.
Der Bundesgerichtshof bewertet eine solche allgemeine Bereitschaft als Verwaltungstätigkeit. Dass die Erreichbarkeit auch den Mietern zugutekommt, macht sie nicht zu einer umlagefähigen Betriebskostenleistung.
Davon zu unterscheiden sind gesetzlich oder technisch erforderliche Notrufeinrichtungen bestimmter Anlagen, etwa eines Aufzugs. Diese gehören in die Kategorie **"Wartung Aufzug / Fahrstuhl (umgelegt auf Mieter)"** und nicht zu den allgemeinen Hauswartkosten.
### Schäden und außergewöhnliche Einsätze
Kosten, die aufgrund eines konkreten Schadens oder Defekts entstehen, sind nicht allein deshalb umlagefähig, weil der Hausmeister die Arbeiten ausführt.
Nicht umlagefähig sind beispielsweise:
* Beseitigung eines Rohrbruchs,
* Reparatur einer defekten Tür,
* Austausch eines Schlosses,
* Reparatur einer Beleuchtungsanlage,
* Abdichtung eines undichten Dachs,
* Reparatur eines beschädigten Zauns,
* Beseitigung von Sturmschäden.
Hat ein bestimmter Mieter einen Schaden schuldhaft verursacht, kann gegebenenfalls ein individueller Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter bestehen. Die Kosten dürfen jedoch nicht pauschal als Hauswartkosten auf sämtliche Mieter verteilt werden.
### Wenn der Vermieter die Arbeiten selbst ausführt
Übernimmt der Vermieter selbst Hauswartarbeiten oder den Winterdienst, können eigene Sach- und Arbeitsleistungen grundsätzlich mit dem Betrag angesetzt werden, den ein geeigneter Dritter für eine gleichwertige Leistung berechnet hätte.
Eine fiktive Umsatzsteuer darf **nicht** angesetzt werden, wenn sie tatsächlich nicht entstanden ist.
Dokumentiert werden sollten:
* Datum und Dauer der Arbeiten,
* konkret ausgeführte Tätigkeiten,
* betreute oder geräumte Flächen,
* verbrauchte Streumittel,
* verwendeter marktüblicher Vergleichspreis,
* Herkunft des Vergleichspreises.
### Wirtschaftlichkeit und Unterlagen
Auch bei Hausmeister- und Winterdienstkosten muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Ein besonders umfassender oder teurer Vertrag kann gerechtfertigt sein, etwa wegen eines großen Grundstücks, schwieriger Zugänge oder hoher Verkehrssicherungserfordernisse. Umfang und Preis müssen jedoch in einem angemessenen Verhältnis zur tatsächlich benötigten Leistung stehen.
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Hausmeister- oder Winterdienstvertrag,
* detailliertes Leistungsverzeichnis,
* Rechnungen und Zahlungsnachweise,
* Tätigkeits- und Stundennachweise,
* Lohnabrechnungen und Arbeitgeberkosten,
* Aufteilung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Tätigkeiten,
* Räum- und Streupläne,
* Einsatznachweise des Winterdienstes,
* Aufteilung bei mehreren Gebäuden,
Mieter können Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen.
Instandhaltung betrieblicher Räume (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für Kosten zur Erhaltung **gewerblich vermieteter Räume**, wenn der Gewerbemietvertrag dem Mieter die betreffende Instandhaltungspflicht ausdrücklich und wirksam überträgt.
Ohne eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören außerdem ausdrücklich **nicht zu den gewöhnlichen Betriebskosten**. Sie können daher nicht allein aufgrund einer allgemeinen Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten weiterberechnet werden.
#### Was kann hier gebucht werden?
Buchen Sie hier nur Kosten, die
* unmittelbar die vermieteten Gewerberäume betreffen,
* nach dem Gewerbe-Mietvertrag vom Gewerbemieter zu tragen sind,
* durch den vertragsgemäßen Mietgebrauch oder die Risikosphäre des Mieters veranlasst wurden,
* und keiner spezielleren Kostenkategorie zuzuordnen sind.
Dazu können, abhängig von der konkreten Vertragsregelung, beispielsweise gehören:
* laufende Instandhaltungsarbeiten an ausschließlich vom Mieter genutzten Türen und Schlössern,
* Instandhaltung von Fensterbeschlägen innerhalb der Gewerbeeinheit,
* kleinere Erhaltungsmaßnahmen an Sanitärgegenständen und Armaturen der Mieträume,
* Instandhaltung von Schaltern, Steckdosen oder anderen Installationen innerhalb der Gewerbeeinheit,
* Pflege und Erhaltung von ausschließlich dem Mieter überlassenen Einrichtungen,
* vertraglich übernommene Instandhaltungsmaßnahmen an mieterspezifischen technischen Anlagen,
* sonstige Erhaltungsarbeiten innerhalb der Mieträume, soweit sie dem Gebrauch oder Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen sind.
{% hint style="info" %}
Bei einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag darf die Instandhaltungspflicht nicht unbeschränkt auf den Gewerbemieter übertragen werden. Zulässig kann eine Übertragung insbesondere sein, soweit sie sich auf die Mieträume und auf Schäden oder Abnutzungen aus dem Mietgebrauch beziehungsweise der Risikosphäre des Mieters beschränkt.
{% endhint %}
#### Vertragliche Vereinbarung prüfen
Prüfen Sie vor der Buchung die entsprechende Regelung im Gewerbe-Mietvertrag. Die Klausel sollte möglichst eindeutig festlegen:
* welche Räume, Bauteile und Anlagen erfasst sind,
* ob nur Instandhaltung oder auch Instandsetzung übernommen wird,
* welche Schäden und Abnutzungen der Mieter zu tragen hat,
* ob eine Kostenobergrenze vereinbart wurde,
* wie gemeinschaftlich genutzte Bereiche verteilt werden,
* ob bestimmte Gebäudeteile ausdrücklich ausgenommen sind.
Eine pauschale Formulierung wie „Der Mieter trägt alle Instandhaltungskosten“ kann insbesondere in Allgemeinen Geschäftsbedingungen problematisch sein. Vertragsklauseln müssen klar und verständlich sein und dürfen dem Mieter kein unkalkulierbares oder unangemessenes Kostenrisiko auferlegen.
#### Gemeinschaftsflächen und technische Anlagen
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sich die Kosten auf gemeinschaftlich genutzte Flächen oder Anlagen beziehen, zum Beispiel:
* Flure und Treppenhäuser,
* gemeinschaftliche Sanitäranlagen,
* Parkplätze und Zufahrten,
* Aufzüge,
* zentrale Lüftungs- oder Klimaanlagen,
* Hauptleitungen,
* gemeinschaftliche Türen und Tore.
Die formularmäßige Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten solcher Gemeinschaftsbereiche ist ohne eine angemessene Begrenzung der Höhe nach in der Regel unwirksam. Der Mieter würde sonst auch Kosten für bereits vorhandene Abnutzung, Schäden durch andere Nutzer oder nicht von ihm beeinflussbare Gebäudeteile tragen.
Enthält der Gewerbe-Mietvertrag eine wirksame Kostenobergrenze, dürfen nur die innerhalb dieser Grenze liegenden Beträge erfasst und weiterberechnet werden. Übersteigende Kosten verbleiben beim Vermieter.
#### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Mietverhältnis“** aus und anschließend das betroffene Mietverhältnis.
Betrifft eine Rechnung mehrere Gewerbeeinheiten, muss der Betrag nach einem vertraglich vereinbarten oder sachgerechten und nachvollziehbaren Maßstab aufgeteilt werden.
#### Abgrenzung zu Reparaturen und Erneuerungen
Verwenden Sie diese Kategorie grundsätzlich nicht für:
* umfangreiche Reparaturen,
* den Ersatz vollständig verschlissener Bauteile,
* altersbedingte Erneuerungen,
* Modernisierungsmaßnahmen,
* den erstmaligen Einbau neuer Einrichtungen,
* die Beseitigung bereits bei Mietbeginn vorhandener Mängel,
* Schäden durch Alterung oder Witterung außerhalb der Mieterrisikosphäre,
* Schäden, die von anderen Mietern oder sonstigen Dritten verursacht wurden,
* Arbeiten an Dach, Fassade oder tragenden Gebäudeteilen,
* Reparaturen an zentralen Hauptleitungen oder der allgemeinen Gebäudesubstanz.
Solche Maßnahmen fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters, sofern keine wirksame und im Einzelfall zulässige abweichende Vereinbarung besteht. Eine formularmäßige Übertragung unkalkulierbarer Kosten auf den Gewerbemieter kann gegen § 307 BGB verstoßen.
#### Vom Mieter verursachte Schäden
Hat der Mieter die Mietsache schuldhaft beschädigt, handelt es sich idR. nicht um eine gewöhnliche Umlage von Instandhaltungskosten, sondern um einen möglichen **Schadensersatzanspruch gegen den verursachenden Mieter**.
#### Gemischte Rechnungen aufteilen
Enthält eine Handwerkerrechnung sowohl umlagefähige Instandhaltungsleistungen als auch nicht weiterberechenbare Reparatur-, Ersatz- oder Modernisierungsarbeiten, darf nicht der gesamte Rechnungsbetrag auf den Mieter übertragen werden.
Bitten Sie das ausführende Unternehmen möglichst um eine getrennte Ausweisung von:
* Wartung und laufender Pflege,
* Instandhaltung,
* Reparatur beziehungsweise Instandsetzung,
* Ersatzteilen,
* Neuanschaffungen,
* Modernisierungen.
Nur der nach dem Gewerbemietvertrag tatsächlich vom Mieter zu tragende Anteil sollte in dieser Kategorie gebucht werden.
#### Wichtig bei Beendigung des Mietverhältnisses
Ansprüche des Vermieters wegen nicht ausgeführter, vertraglich übernommener Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen können nach der Rückgabe der Gewerberäume der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB unterliegen. Der Bundesgerichtshof wendet diese kurze Frist auch auf Erfüllungs- und Schadensersatzansprüche wegen nicht erfüllter Instandhaltungspflichten an. Vermieter sollten die Räume daher zeitnah nach der Rückgabe prüfen, den Zustand dokumentieren und mögliche Ansprüche rechtzeitig verfolgen.
#### Unterlagen für die Abrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* den Gewerbemietvertrag und die maßgebliche Vertragsklausel,
* Rechnungen und Leistungsnachweise,
* eine Beschreibung des betroffenen Bauteils oder der Anlage,
* Nachweise über die betroffene Gewerbeeinheit,
* Fotos oder Übergabeprotokolle, soweit relevant,
* die Aufteilung gemischter Rechnungen,
* die Berechnung einer vereinbarten Kostenobergrenze,
* Zahlungsnachweise.
Instandhaltung, Handwerker, Reparaturen von technischen Anlagen und Maschinen (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie ausschließlich für **Kosten einer Kleinreparatur**, die aufgrund einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vom betroffenen Mieter zu tragen ist.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Reparatur-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören außerdem **nicht** zu den Betriebskosten und dürfen daher nicht über die gewöhnliche jährliche Betriebskostenabrechnung verteilt werden. Eine Kostenübernahme durch den Mieter kommt nur aufgrund einer gesonderten und wirksamen mietvertraglichen Kleinreparaturregelung in Betracht, welche im Immodio-Mietvertrag unter § 13 geregelt ist.
### Was kann hier gebucht werden?
Buchen Sie hier nur die tatsächlichen Kosten einer kleineren Reparatur an einem Gegenstand,
* der Bestandteil der vermieteten Wohnung ist,
* der dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegt,
* dessen Reparaturkosten vollständig innerhalb des vertraglichen Einzelhöchstbetrags liegen,
* und mit dem die vertragliche Jahreshöchstgrenze noch nicht ausgeschöpft ist.
Je nach Mietvertrag und konkretem Einzelfall können beispielsweise Reparaturen an folgenden Gegenständen erfasst werden:
* Wasserhähnen und Mischbatterien,
* Bedienungselementen einer Toilettenspülung,
* Lichtschaltern und Steckdosen,
* Türgriffen, Türschlössern und Schließvorrichtungen,
* Fenstergriffen und Fensterverschlüssen,
* Bedienungseinrichtungen von Rollläden oder Jalousien,
* Heizkörperthermostaten und vom Mieter bedienten Heizungsventilen,
* Bedienungselementen eines mitvermieteten Herdes oder einer anderen mitvermieteten Kocheinrichtung.
{% hint style="info" %}
Der Bundesgerichtshof lässt Kleinreparaturklauseln nur für Gegenstände zu, die der Mieter häufig selbst bedient oder auf deren Verschleiß er durch den regelmäßigen Gebrauch Einfluss nehmen kann. Als Beispiele nennt die zugrunde liegende Rechtsprechung Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse.
{% endhint %}
### Was bedeutet „häufiger und unmittelbarer Zugriff“?
Es genügt nicht, dass sich ein Gegenstand lediglich innerhalb der Wohnung befindet. Der Mieter muss das betreffende Bauteil regelmäßig anfassen, betätigen oder bedienen.
Ein Heizkörperthermostat wird beispielsweise unmittelbar vom Mieter bedient. Die im Heizkörper oder in der Wand verlaufenden Leitungen unterliegen dagegen nicht seinem direkten Zugriff. Gleiches gilt für einen Lichtschalter im Unterschied zu den dahinterliegenden Stromleitungen.
Bei technischen Geräten muss deshalb zwischen dem zugänglichen Bedienelement und den inneren technischen Komponenten unterschieden werden. Der Bedienknopf eines mitvermieteten Herdes kann grundsätzlich in Betracht kommen; die interne Elektronik, das Heizelement oder die Gerätesteuerung dagegen womöglich im Einzelfall nicht.
### Voraussetzungen einer wirksamen Kleinreparaturklausel
Eine formularmäßige Kleinreparaturregelung muss mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllen:
1. **Gegenständliche Begrenzung**\
Die Klausel darf nur Gegenstände erfassen, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.
2. **Höchstbetrag je einzelner Reparatur**\
Im Mietvertrag muss eindeutig bestimmt sein, bis zu welchem Betrag eine einzelne Kleinreparatur vom Mieter getragen wird.
3. **Höchstbelastung innerhalb eines bestimmten Zeitraums**\
Zusätzlich muss der Vertrag die Gesamtbelastung begrenzen, die dem Mieter bspw. innerhalb eines Kalenderjahres entstehen darf.
4. **Nur Kostenübernahme, keine Reparaturpflicht**\
Dem Mieter darf durch einen Formularmietvertrag grundsätzlich nur die Kostentragung auferlegt werden. Er darf nicht verpflichtet werden, die Reparatur selbst auszuführen oder eigenständig einen Handwerker zu beauftragen.
{% hint style="info" %}
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam sein. Unklare oder unangemessen benachteiligende Formularklauseln halten der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.
{% endhint %}
### Überschreitung des Einzelhöchstbetrags
Überschreiten die tatsächlichen Kosten einer Reparatur den vertraglichen Einzelhöchstbetrag, darf dem Mieter grundsätzlich nicht einfach nur ein Teilbetrag bis zur vereinbarten Grenze berechnet werden.
Der Bundesgerichtshof hat eine formularmäßige Regelung als unwirksam bewertet, nach der ein Mieter sich auch an größeren Reparaturen lediglich mit dem Kleinreparaturhöchstbetrag beteiligen sollte. Die konkrete Reparatur muss selbst eine Kleinreparatur bleiben und insgesamt unter der vereinbarten Grenze liegen.
**Beispiel:**
Im Mietvertrag ist ein Einzelhöchstbetrag von 120 Euro vereinbart.
* Gesamte Reparaturkosten: 95 Euro → Kostenübernahme kann bei Erfüllung aller weiteren Voraussetzungen möglich sein.
* Gesamte Reparaturkosten: 580 Euro → Es dürfen nicht einfach 120 Euro als Mieteranteil angesetzt werden.
Für die Prüfung sollte die vollständige konkrete Reparaturrechnung betrachtet werden.
### Jahreshöchstgrenze überwachen
Auch wenn mehrere einzelne Reparaturen jeweils unter dem Einzelhöchstbetrag liegen, darf die im Vertrag festgelegte jährliche Gesamtbelastung **nicht** überschritten werden.
Führen Sie deshalb für jedes Mietverhältnis eine nachvollziehbare Übersicht mit:
* Reparaturdatum,
* betroffenem Gegenstand,
* vollständigem Rechnungsbetrag,
* dem Mieter berechnetem Betrag,
* bereits innerhalb des Jahres berechneten Kleinreparaturen,
* verbleibender Jahreshöchstgrenze.
{% hint style="info" %}
Hierfür können Sie bspw. direkt die Kommentarfunktion im Mietverhältnis verwenden, oder Kommentare über die [Kommentarfunktion im festgestellten und zu reparierenden Mangel](/anleitung/immobilien/mangel/mangel-anlegen.md#arbeiten-mit-mangeln) erfassen.
{% endhint %}
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Mietverhältnis“** aus und anschließend das konkret betroffene Mietverhältnis.
Kleinreparaturkosten sind keine allgemeinen Objektkosten. Sie dürfen daher nicht auf alle Bewohner des Gebäudes verteilt werden. Die Buchung ist ausschließlich dem Mieter zuzuordnen, dessen Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält und dessen Mieträume beziehungsweise zugängliche Einrichtungen betroffen sind.
Prüfen Sie vor der Zuordnung:
* ob der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält,
* ob die Klausel wirksam formuliert ist,
* ob der betroffene Gegenstand von der Klausel erfasst wird,
* ob der Einzelhöchstbetrag eingehalten wird,
* ob die Jahreshöchstgrenze noch nicht überschritten wurde.
{% hint style="info" %}
Die hier eingetragenen Buchungen werden in der fertigen Betriebskostenabrechnung gesondert unter der Kategorie "Kleinstreparaturen" aufgeführt.
{% endhint %}
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere Reparaturen an:
* zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen,
* Heizkesseln, Brennern und Wärmepumpen,
* Pumpen, Motoren oder zentralen Steuerungen,
* Wasser-, Gas- und Heizungsleitungen,
* unter Putz liegenden Stromleitungen,
* Sicherungskästen und Unterverteilungen,
* zentralen Lüftungs- oder Klimaanlagen,
* Gebäudetechnik in gemeinschaftlichen Bereichen,
* Dächern, Fassaden oder tragenden Bauteilen,
* gemeinschaftlichen Türen und Toranlagen,
* technischen Einrichtungen, die der Mieter nicht unmittelbar bedienen kann.
Ebenfalls nicht hierher gehören:
* Neuanschaffungen,
* Modernisierungen,
* Reparaturen oberhalb des Einzelhöchstbetrags,
* Reparaturen nach Überschreitung der Jahreshöchstgrenze,
* Kosten aus einer unwirksamen oder fehlenden Kleinreparaturklausel.
Eine Beteiligung des Mieters an Neuanschaffungen oder größeren Reparaturen kann nicht dadurch zulässig werden, dass der Betrag auf den Kleinreparaturhöchstbetrag begrenzt wird.
### Wartung und Reparatur nicht vermischen
Regelmäßige Wartung und die Beseitigung eines konkreten Defekts sind unterschiedliche Leistungen:
* **Wartung** dient der Erhaltung der Betriebsbereitschaft.
* **Reparatur** stellt eine bereits beeinträchtigte oder ausgefallene Funktion wieder her.
Enthält eine Rechnung sowohl Wartungs- als auch Reparaturleistungen, lassen Sie diese möglichst getrennt ausweisen.
### Vom Mieter verursachte Schäden
Hat der Mieter einen Gegenstand schuldhaft beschädigt, handelt es sich nicht um eine gewöhnliche Kleinreparatur. In Betracht kommt dann ein individueller Schadensersatzanspruch.
Normale Veränderungen und Verschlechterungen infolge des **vertragsgemäßen Gebrauchs** hat der Mieter dagegen nicht zu vertreten. Schadensersatz setzt grundsätzlich eine vom Mieter zu vertretende Pflichtverletzung voraus.
Beispiele für mögliche Schadensersatzfälle sind:
* eine gewaltsam beschädigte Tür,
* ein durch unsachgemäße Nutzung zerstörter Schalter,
* ein abgebrochener Fenstergriff infolge grober Fehlbedienung,
* ein durch einen vom Mieter verursachten Fremdkörper beschädigtes Gerät.
{% hint style="info" %}
Solche Forderungen sollten **nicht** als pauschale Kleinreparatur gebucht werden. Dokumentieren Sie stattdessen Schaden, Ursache, Verantwortlichkeit, Alter des Gegenstands, Rechnung und gegebenenfalls einen Abzug wegen bereits bestehender Abnutzung und prüfen Sie Ihr Recht auf einen individuellen Schadensersatzanspruch.
{% endhint %}
### Unterlagen für die Abrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Handwerkerrechnung und Zahlungsnachweis,
* Beschreibung des Defekts,
* Angabe des betroffenen Gegenstands,
* gegebenenfalls Fotos,
* Nachweis des vollständigen Reparaturbetrags,
* Prüfung des Einzelhöchstbetrags,
* Übersicht über die bisherige Jahresbelastung,
* Berechnung des dem Mieter zugeordneten Betrags,
* Schriftverkehr zur Mängelmeldung.
Internet (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie, wenn der Vermieter einen Internetzugang für einen oder mehrere Mieter bereitstellt und die Kosten aufgrund einer **gesonderten vertraglichen Vereinbarung** von den teilnehmenden Mietern getragen werden.
#### Wichtiger rechtlicher Hinweis
Seit dem **1. Juli 2024** dürfen die laufenden monatlichen Entgelte für Breitband-, Kabel- oder Internetanschlüsse grundsätzlich **nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden**. Das frühere sogenannte Nebenkostenprivileg ist beendet. Der Mieter bezahlt seinen Internetanschluss entweder direkt an einen selbst gewählten Anbieter oder aufgrund eines eigenen Vertrags an den Vermieter. Hierfür ist idR. eine **separate und transparente Vereinbarung über die Internetversorgung** notwendig.
#### Was kann hier gebucht werden?
Hier können insbesondere Kosten erfasst werden, die aufgrund einer vereinbarten Internetversorgung für die Mieter entstehen, zum Beispiel:
* laufende Gebühren eines Internetanbieters,
* der vertraglich vereinbarte Anteil eines Mieters an einem gemeinschaftlichen Internetanschluss,
* vereinbarte Entgelte für einen vom Vermieter bereitgestellten Internetzugang,
* vertraglich vereinbarte Mietkosten für Router oder andere Zugangstechnik,
* sonstige laufende Entgelte, die eindeutig zur vereinbarten Internetversorgung der Mieter gehören.
#### Voraussetzungen für die Weiterberechnung
Die Internetversorgung und das hierfür zu zahlende Entgelt sollten eindeutig vereinbart sein. Aus der Vereinbarung sollte mindestens hervorgehen:
* welche Internetleistung bereitgestellt wird,
* wie hoch das Entgelt ist,
* welche Mieter an der Versorgung teilnehmen,
* welche Vertragslaufzeit und Kündigungsfrist gelten,
* ob zusätzliche Kosten, beispielsweise für einen Router, anfallen.
{% hint style="info" %}
Stellt der Vermieter selbst im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis Internet- oder andere Telekommunikationsdienste bereit und berechnet er diese den Mietern, muss er grundsätzlich die verbraucherschützenden Vorschriften des Telekommunikationsgesetzes beachten. Dazu gehören unter anderem Vorgaben zu Vertragsinformationen, Vertragslaufzeiten, Kündigung, Leistungsstörungen und Anbieterwechseln.
{% endhint %}
#### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **"Objekt"** aus, wenn Sie mit allen Mietern eine Vereinbarung zur Internetversorgung getroffen haben. Besteht die Vereinbarung nur mit einem einzelnen Mieter, sollte die Buchung direkt der betroffenen **"Einheit"** oder dem betreffenden **"Mietverhältnis"** zugeordnet werden.
Eine pauschale Verteilung auf sämtliche Mieter eines Objekts ist nicht allein deshalb zulässig, weil im Gebäude ein gemeinsamer Internetanschluss vorhanden ist. Die Bundesnetzagentur weist darauf hin, dass eine gemeinsame Versorgung zwar weiterhin möglich ist, dafür jedoch entsprechende Einzelvereinbarungen erforderlich sind.
#### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Verwenden Sie diese Kategorie nicht für:
* den privaten oder betrieblichen Internetanschluss des Vermieters,
* Internetkosten für das Büro oder die Hausverwaltung,
* Telefon- oder Mobilfunkverträge des Vermieters,
* Internetkosten einer leer stehenden Einheit, die nicht wirksam einem Mieter weiterberechnet werden können,
* Reparaturen oder die Neuanschaffung von Routern, Leitungen und sonstiger Netzwerktechnik, soweit diese Kosten nicht ausdrücklich Bestandteil einer zulässigen separaten Leistungsvereinbarung sind.
{% hint style="info" %}
Eigene Internetkosten des Vermieters werden in der Kategorie **„Internet (nicht umgelegt auf Mieter)“** erfasst.
{% endhint %}
#### Abgrenzung zu umlagefähigen Kosten der Gebäudeinfrastruktur
Von den eigentlichen Internetgebühren sind bestimmte Kosten einer gemeinschaftlichen Telekommunikationsinfrastruktur zu unterscheiden. Nach § 2 Nr. 15 BetrKV können unter engen Voraussetzungen beispielsweise der Betriebsstrom einer Gemeinschaftsantennen- oder privaten Breitbandverteilanlage sowie bestimmte Kosten einer gebäudeinternen Glasfaseranlage weiterhin umlagefähig sein. Die monatliche Gebühr für den eigentlichen Internetdienst gehört jedoch nicht automatisch dazu.
Für eine neu errichtete gebäudeinterne Glasfaserinfrastruktur kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Glasfaserbereitstellungsentgelt umgelegt werden. Dieses ist grundsätzlich auf **höchstens 60 Euro pro Jahr und insgesamt 540 Euro je Wohneinheit** begrenzt. Außerdem muss der Mieter seinen Telekommunikationsanbieter frei wählen können.
Kabelgebühr, Kabelfernsehen (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie darf seit dem **1. Juli 2024 nur noch für eng begrenzte laufende Kosten der gemeinschaftlichen Empfangs- oder Verteilanlage** verwendet werden.
Die monatlichen Entgelte für einen Kabel-TV- oder Breitbandanschluss dürfen seit diesem Zeitpunkt nicht mehr als gewöhnliche Betriebskosten auf alle Mieter verteilt werden. Das frühere sogenannte **Nebenkostenprivileg** ist beendet. Mieter zahlen einen TV-, Internet- oder Telefonanschluss nun entweder direkt an den selbst gewählten Anbieter oder aufgrund eines gesonderten Einzelvertrags an den Vermieter.
### Was kann hier gebucht werden?
#### Betrieb einer bestehenden Gemeinschaftsantennenanlage
Bei einer Gemeinschaftsantennenanlage können grundsätzlich noch folgende laufende Kosten berücksichtigt werden:
* Betriebsstrom der Antennenanlage,
* regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft,
* regelmäßige Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft,
* Arbeits- und Anfahrtskosten, soweit sie unmittelbar auf diese Prüfung oder Einstellung entfallen.
Das gilt nur für Anlagen, für die § 2 Nr. 15 Buchstabe a BetrKV noch anwendbar ist:
> "*Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.*"
{% hint style="info" %}
Für Anlagen, die ab dem **1. Dezember 2021** errichtet wurden, ist diese Regelung **nicht mehr anwendbar.**
{% endhint %}
#### Betrieb einer bestehenden privaten Breitbandverteilanlage
Bei einer im Gebäude vorhandenen privaten Verteilanlage, die mit einem Breitbandnetz verbunden ist, ist seit dem 1. Juli 2024 grundsätzlich nur noch der **Betriebsstrom der Verteilanlage** als Betriebskostenposition genannt.
Nicht mehr erfasst werden die monatlichen Kabelanschlussgebühren, TV-Grundentgelte und die früher zusätzlich umlagefähigen Kosten einer externen Antennenanlage oder der Kabelweitersendung.
{% hint style="info" %}
Für Anlagen, die ab dem **1. Dezember 2021** errichtet wurden, ist diese Regelung **nicht mehr anwendbar.**
{% endhint %}
#### Gebäudeinterne Glasfaserverteilanlage
Bei einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz sehr hoher Kapazität verbunden ist, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen gebucht werden:
* Betriebsstrom der gebäudeinternen Glasfaseranlage,
* ein zulässiges Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG.
{% hint style="warning" %}
Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mieter seinen Telekommunikationsanbieter über den Anschluss **frei wählen kann**.
{% endhint %}
Der Mieter muss das Bereitstellungsentgelt außerdem nur tragen, wenn die Maßnahme wirtschaftlich umgesetzt wurde. Bei einer aufwendigen Maßnahme mit Gesamtkosten von mehr als 300 Euro je Wohneinheit muss der Vermieter – soweit möglich – vor Abschluss der Vereinbarung **drei Angebote einholen und das wirtschaftlichste auswählen**.
### Was seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr als Betriebskosten gebucht werden darf
Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere:
* monatliche Kabel-TV-Grundgebühren,
* Entgelte für einen TV-Basisanschluss,
* Gebühren für Programmpakete oder Pay-TV,
* Internet- und Telefongebühren,
* monatliche Breitbandanschlussgebühren,
* Kosten eines Mehrnutzer- oder Sammelvertrags für die eigentlichen Telekommunikationsdienste,
* Nutzungsentgelte für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage,
* urheberrechtliche Gebühren für die Kabelweitersendung,
* Freischaltungs- oder Aktivierungsgebühren eines Mieters,
* Receiver-, Router- oder sonstige Endgerätemieten.
Die BetrKV begrenzte die Umlage der zusätzlichen Antennen-, Kabelweitersendungs- und Breitbandgrundgebühren ausdrücklich auf den Zeitraum bis zum **30. Juni 2024**.
{% hint style="warning" %}
Eine alte Mietvertragsklausel, in der „Kabelgebühren“, „Breitbandanschluss“ oder „Gemeinschaftsantenne“ als Betriebskosten aufgeführt sind, verlängert diese gesetzliche Übergangsfrist **nicht**.
{% endhint %}
### Gesonderter Vertrag mit dem Mieter
Vermieter können weiterhin einen Mehrnutzervertrag mit einem Kabel- oder Telekommunikationsanbieter abschließen. Die daraus entstehenden TV-, Internet- oder Telefonentgelte dürfen jedoch nicht mehr automatisch über die Betriebskostenabrechnung auf sämtliche Mieter verteilt werden.
Eine Weiterberechnung kommt nur aufgrund eines entsprechenden **Einzelvertrags mit dem jeweiligen Mieter** in Betracht. Der Mieter muss sich also bewusst für die angebotene Telekommunikationsleistung entscheiden können.
Stellt der Vermieter selbst einen TV-, Internet- oder Telefonanschluss bereit und berechnet dafür ein Entgelt, muss er grundsätzlich die Kundenschutzvorschriften des Telekommunikationsgesetzes einhalten. Dazu gehören unter anderem:
* transparente Angaben zu Leistung und Preis,
* eine Vertragszusammenfassung vor Vertragsschluss,
* Informationen über Laufzeit, Verlängerung und Kündigung,
* eine anfängliche Laufzeit von höchstens 24 Monaten,
* das Angebot einer Vertragsvariante mit höchstens zwölf Monaten Laufzeit,
* eine Kündigungsfrist von höchstens einem Monat nach einer stillschweigenden Vertragsverlängerung.
{% hint style="info" %}
Besteht das Mietverhältnis bereits mindestens 24 Monate, kann der Verbraucher die Inanspruchnahme eines vom Vermieter bereitgestellten Telekommunikationsdienstes entsprechend mit einer Frist von einem Monat beenden.
{% endhint %}
### Glasfaserbereitstellungsentgelt
Das Glasfaserbereitstellungsentgelt ist keine gewöhnliche monatliche Gebühr für einen Internet- oder TV-Tarif. Es dient der zeitlich begrenzten Refinanzierung einer erstmalig errichteten gebäudeinternen Glasfaserinfrastruktur.
Das Entgelt ist begrenzt auf:
* höchstens **60 Euro pro Jahr und Wohneinheit**,
* höchstens **540 Euro insgesamt je Wohneinheit**,
* grundsätzlich einen Erhebungszeitraum von bis zu fünf Jahren,
* bei einer aufwendigen Maßnahme ausnahmsweise bis zu neun Jahre.
Der Betreiber muss die Betriebsbereitschaft der Infrastruktur gewährleisten und anderen Telekommunikationsanbietern einen transparenten und diskriminierungsfreien Zugang ermöglichen. Die gesetzliche Regelung gilt für Glasfaserinfrastrukturen, die spätestens am **31. Dezember 2027** errichtet werden.
#### Keine doppelte Finanzierung des Glasfaserausbaus
Wird ein Glasfaserbereitstellungsentgelt über die Betriebskosten abgerechnet, darf der Vermieter dieselben Ausbaukosten nicht zusätzlich über eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen.
Eine Modernisierungsmieterhöhung für den erstmaligen Glasfaseranschluss kommt nur in Betracht, wenn der Mieter seinen Anbieter frei wählen kann und kein Glasfaserbereitstellungsentgelt als Betriebskosten umgelegt wurde oder wird.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Mietverhältnis“** aus und anschließend das Mietverhältnis, für das die Kosten für Antennen-, Breitbandverteil- oder Glasfaseranlage im Rahmen eines Einzelvertrags auf die Betriebskosten umgelegt werden dürfen.
Eine **Objektzuordnung** eignet sich ausschließlich für die **verbliebenen umlagefähigen Infrastrukturkosten**, beispielsweise:
* Betriebsstrom einer Bestandsanlage,
* regelmäßige Prüfung einer zulässigen Gemeinschaftsantennenanlage,
* zulässiges Glasfaserbereitstellungsentgelt.
### Gemischte Rechnungen sorgfältig aufteilen
Rechnungen von Kabelnetz- und Telekommunikationsunternehmen können unterschiedliche Leistungen enthalten, beispielsweise:
* TV-Grundversorgung,
* Internetanschlüsse,
* Betriebsstrom der Hausverteilanlage,
* Wartung oder Reparatur,
* Glasfaserbereitstellungsentgelt,
* Router- oder Gerätemiete,
* Anschluss- und Aktivierungsgebühren.
Eine solche Rechnung darf nicht vollständig in dieser Kategorie gebucht werden. Lassen Sie möglichst getrennt ausweisen:
1. Telekommunikations- und Programmentgelte,
2. umlagefähigen Betriebsstrom,
3. zulässige Prüf- und Einstellarbeiten,
4. Glasfaserbereitstellungsentgelt,
5. Reparaturen und Ersatzteile,
6. Anschaffungs- und Installationskosten,
7. Endgeräte und sonstige Zusatzleistungen.
Nur der nach der aktuellen Rechtslage tatsächlich umlagefähige Infrastrukturanteil darf über die Betriebskostenabrechnung verteilt werden.
### Ältere Rechtsprechung richtig einordnen
Nach der früheren Rechtslage hatte der Bundesgerichtshof eine Umlage von Breitbandkabelkosten teilweise zugelassen. Diese Entscheidungen betrafen Abrechnungszeiträume, in denen die BetrKV monatliche Kabelgrundgebühren noch als umlagefähige Kosten anerkannte. Für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024 kann daraus keine Berechtigung zur weiteren Betriebskostenumlage hergeleitet werden.
Bereits vor dem Ende des Nebenkostenprivilegs entschied der Bundesgerichtshof zudem, dass ein Vermieter, der entgeltlich einen Kabel-TV-Anschluss bereitstellt, telekommunikationsrechtlich als Anbieter behandelt werden kann und den Mietern eine Beendigung der Leistung nach entsprechender Vertragsdauer ermöglichen muss. Diese Anbieterpflichten sind heute ausdrücklich in § 71 TKG geregelt.
### Abrechnungszeiträume rund um den 1. Juli 2024
Umfasst eine Rechnung sowohl Zeiträume vor als auch nach dem 1. Juli 2024, muss sie zeitanteilig aufgeteilt werden.
Beispielsweise darf bei einer Jahresrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024 nicht der vollständige TV-Grundpreis als Betriebskosten angesetzt werden. Abhängig von der konkreten Rechnung und Vertragslage kann allenfalls der auf den Zeitraum bis zum 30. Juni 2024 entfallende Anteil nach altem Recht berücksichtigt werden. Für den Zeitraum ab dem 1. Juli 2024 dürfen nur die weiterhin gesetzlich zugelassenen Infrastrukturkosten angesetzt werden.
Hier haben Sie in Immodio die Möglichkeit, für einzelnen Kategorien einen individuellen Zeitraum festzulegen:
### Unterlagen für die Abrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Vertrag mit dem Kabel- oder Netzbetreiber,
* vollständige Jahresrechnungen,
* Aufschlüsselung der einzelnen Leistungen,
* Angaben zu Alter und Art der Hausverteilanlage,
* Rechnungen über den Betriebsstrom,
* Prüf- und Einstellprotokolle,
* Unterlagen zum Glasfaserausbau,
* Nachweis der freien Anbieterwahl,
* Berechnung des Glasfaserbereitstellungsentgelts,
* gegebenenfalls die eingeholten Vergleichsangebote,
* zeitliche Aufteilung für das Jahr 2024,
* gesonderte Einzelverträge mit teilnehmenden Mietern.
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich und unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots abgerechnet werden. Der Mieter kann Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen.
Kosten für Dachrinnenreinigung
Diese Kategorie verwenden Sie für die **turnusmäßige Reinigung von Dachrinnen und gegebenenfalls dazugehörigen Fallrohren**, wenn diese Arbeiten regelmäßig erforderlich sind, um Laub, Moos, Schlamm und andere Ablagerungen zu entfernen und den ordnungsgemäßen Wasserablauf zu erhalten.
Die Kosten werden dann unter **„sonstige Betriebskosten“** auf die Mieter umgelegt. Sie gehören weder zu den gewöhnlichen Entwässerungskosten noch zur Gebäudereinigung, da Dachrinnen keine von den Bewohnern gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile sind.
#### Was kann hier gebucht werden?
Dazu können insbesondere gehören:
* turnusmäßiges Entfernen von Laub, Moos, Schlamm und sonstigen Ablagerungen,
* Ausspülen und Säubern der Dachrinnen,
* Reinigung von Rinneneinläufen und Laubfängen,
* turnusmäßige Reinigung angeschlossener Fallrohre, soweit sie Bestandteil derselben Reinigungsleistung ist,
* unmittelbar für die Reinigung erforderliche Arbeits- und Anfahrtskosten,
* Kosten für Hubsteiger oder andere notwendige Zugangstechnik, soweit sie unmittelbar für die regelmäßige Reinigung eingesetzt werden,
* Entsorgung des bei der Reinigung entfernten Materials.
Buchen Sie nur den Anteil einer Rechnung, der tatsächlich auf die **laufende Reinigung** entfällt. Enthält die Rechnung zugleich Kontrollen, Reparaturen oder Arbeiten an beschädigten Bauteilen, müssen diese Leistungen getrennt werden.
### Voraussetzung: ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren
Dachrinnenreinigung gehört zu den **sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV**. Deshalb genügt es bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nicht, im Mietvertrag nur allgemein auf „Betriebskosten“ oder die Betriebskostenverordnung zu verweisen.
Die Kostenart sollte im Mietvertrag ausdrücklich benannt sein – was im Immodio-Mietvertrag der Fall ist.
#### Was bedeutet „regelmäßig“?
Die Reinigung muss nicht zwingend jedes Jahr durchgeführt werden. Auch eine Reinigung in mehrjährigen Abständen kann eine laufende Betriebskostenart sein, wenn sie aufgrund der örtlichen Verhältnisse **wiederkehrend und planmäßig** erforderlich ist.
Das kann insbesondere der Fall sein bei:
* Bäumen in unmittelbarer Gebäudenähe,
* regelmäßig starkem Laub- oder Nadeleintrag,
* besonders verwinkelten oder schwer abfließenden Dachrinnen,
* erfahrungsgemäß wiederkehrenden Verschmutzungen.
Hilfreich ist ein nachvollziehbarer Reinigungsrhythmus, etwa jährlich, alle zwei Jahre oder jeweils nach einer dokumentierten turnusmäßigen Kontrolle. Eine einmalige Reinigung aufgrund eines außergewöhnlichen Schadens oder einer jahrelang unterlassenen Pflege ist dagegen schwieriger als laufende Betriebskosten einzuordnen.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das betroffene Gebäude.
Die Kosten werden dem gesamten Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse verteilt.
Ist kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel vereinbart, erfolgt die Verteilung bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche.
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht hierher gehören insbesondere:
* Reparatur und Abdichtung undichter Dachrinnen,
* Austausch beschädigter Rinnenteile,
* Erneuerung von Fallrohren,
* Beseitigung von Rost-, Frost- oder Sturmschäden,
* Reparatur gelöster Halterungen,
* Erneuerung von Rinnenkästen und Abläufen,
* Installation neuer Laubschutzgitter,
* erstmalige Anschaffung oder Montage einer Dachrinne,
* Arbeiten am Dach, an der Fassade oder an der Dachentwässerung,
* Beseitigung von Verstopfungen, die durch einen baulichen Defekt entstanden sind,
* Notfalleinsätze infolge eines bereits eingetretenen Wasserschadens.
Dabei handelt es sich idR. um Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Anschaffungskosten. Solche Kosten zählen ausdrücklich **nicht** zu den Betriebskosten und dürfen nicht unter der Dachrinnenreinigung auf Mieter verteilt werden.
### Gemischte Rechnungen aufteilen
Handwerkerrechnungen enthalten häufig sowohl Reinigung als auch Reparaturen. Typische Beispiele sind:
* „Dachrinne gereinigt und undichte Naht abgedichtet“,
* „Fallrohr freigespült und beschädigtes Rohrstück ersetzt“,
* „Rinnenreinigung und Montage eines Laubschutzgitters“.
In solchen Fällen darf nur der eindeutig auf die turnusmäßige Reinigung entfallende Anteil in dieser Kategorie gebucht werden. Bitten Sie den Dienstleister möglichst um eine getrennte Ausweisung von:
* Reinigung,
* Kontrolle,
* Reparatur,
* Ersatzteilen,
* Neuinstallation und
* Zugangstechnik.
### Wenn der Vermieter selbst reinigt
Reinigt der Vermieter die Dachrinnen selbst, können eigene Sach- und Arbeitsleistungen grundsätzlich mit dem Betrag angesetzt werden, den ein **vergleichbarer Dienstleister für eine gleichwertige Leistung** berechnet hätte. Eine in diesem Fall fiktive Umsatzsteuer darf dabei **nicht** angesetzt werden.
Für eine nachvollziehbare Abrechnung sollten dokumentiert werden:
* Datum und Umfang der Reinigung,
* betroffene Dachrinnen und Fallrohre,
* erbrachte Arbeitsleistung,
* verwendeter Vergleichspreis,
* Grundlage des Vergleichspreises,
* gegebenenfalls Material- und Entsorgungskosten.
Die angesetzten Eigenleistungskosten dürfen nicht höher sein als marktübliche Kosten eines geeigneten Fachbetriebs.
### Wirtschaftlichkeit und Sicherheit
Der Vermieter muss auch bei dieser Kostenart den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Es muss nicht zwingend das billigste Angebot gewählt werden. Reinigungsrhythmus, Leistungsumfang und Kosten sollten jedoch zum tatsächlichen Verschmutzungsrisiko des Gebäudes passen.
### Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Mietvertrag mit ausdrücklich genannter Kostenart,
* Rechnung und Leistungsbeschreibung,
* Zahlungsnachweis,
* Reinigungsdatum und betroffenes Gebäude,
* Dokumentation des regelmäßigen Reinigungsbedarfs,
* Aufteilung gemischter Rechnungen,
* Berechnung bei mehreren Gebäuden,
* verwendeten Verteilerschlüssel,
* Nachweise zu Eigenleistungen.
Mieter können Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen.
Kosten für Niederschlagswasser
Diese Kategorie verwenden Sie für laufende Gebühren, die für die Ableitung von Regen- und Niederschlagswasser vom Grundstück in die öffentliche Kanalisation erhoben werden. Dazu zählt insbesondere Wasser, das von Dachflächen, Innenhöfen, Zufahrten, Stellplätzen und anderen befestigten oder versiegelten Flächen abfließt.
Niederschlagswassergebühren gehören rechtlich zu den **Kosten der Entwässerung** und können grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde – was im **Immodio-Mietvertrag** selbstverständlich der Fall ist.
#### Was kann hier gebucht werden?
Buchen Sie hier zum Beispiel:
* die im Gebührenbescheid separat ausgewiesene Niederschlagswassergebühr,
* Regenwasser- oder Oberflächenentwässerungsgebühren,
* laufende Gebühren für die Einleitung von Niederschlagswasser in die öffentliche Kanalisation,
* laufende Betriebskosten einer Entwässerungspumpe, soweit diese der Niederschlagswasserableitung dient.
Maßgeblich ist, dass es sich um **regelmäßig entstehende Kosten für die Grundstücksentwässerung** handelt. § 2 Nr. 3 BetrKV erfasst neben den öffentlichen Entwässerungsgebühren auch die Kosten des Betriebs entsprechender nicht öffentlicher Anlagen und Entwässerungspumpen.
#### Wie wird die Gebühr berechnet?
Die Niederschlagswassergebühr richtet sich normalerweise nicht nach dem Wasserverbrauch der Bewohner oder danach, wie viel es im jeweiligen Jahr tatsächlich geregnet hat. Entscheidend sind die **örtliche Gebührensatzung** und die **Flächen des Grundstücks**, von denen Regenwasser in die Kanalisation gelangt.
Je nach Gemeinde erfolgt die Berechnung beispielsweise anhand:
* der angeschlossenen bebauten und befestigten Fläche,
* der versiegelten Grundstücksfläche,
* bestimmter Abflussfaktoren für unterschiedliche Oberflächen,
* der Grundstücksfläche in Verbindung mit einem Gebietsabflussbeiwert.
{% hint style="info" %}
Die konkrete Berechnung unterscheidet sich regional. Hamburg berechnet die Gebühr bspw. nach der angeschlossenen versiegelten oder überbauten Fläche, während München die Grundstücksgröße mit einem Gebietsabflussbeiwert verbindet.
{% endhint %}
#### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Verwenden Sie diese Kategorie nicht für:
* Frisch- oder Trinkwasserkosten,
* verbrauchsabhängige Schmutzwassergebühren,
* allgemeine Abwassergebühren, soweit sie ausschließlich nach dem Wasserverbrauch berechnet werden,
* Reparaturen an Abwasser- oder Regenwasserleitungen,
* die Beseitigung von Rohrbrüchen oder Verstopfungen infolge eines Defekts,
* die Erneuerung von Kanälen, Leitungen oder Pumpen,
* die Anschaffung und Errichtung einer Zisterne oder Versickerungsanlage,
* bauliche Entsiegelungs- oder Umgestaltungsmaßnahmen.
{% hint style="info" %}
Schmutzwassergebühren gehören in die Kategorie **"Alle Kosten für Entwässerung, Abfluss, Abwasser, Wartung, keine Reparaturen"**. Enthält ein Gebührenbescheid sowohl Schmutz- als auch Niederschlagswasser, sollten die ausgewiesenen Beträge getrennt in den jeweils passenden Kategorien erfasst werden.
{% endhint %}
#### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das betroffene Objekt.
Die Niederschlagswassergebühr entsteht für das Grundstück insgesamt und wird daher zunächst dem gesamten Objekt zugeordnet. Anschließend wird sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse verteilt.
Ist kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel vereinbart, werden die Kosten bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.
#### Gebührenbescheid sorgfältig prüfen
Prüfen Sie insbesondere:
* ob der Bescheid das richtige Grundstück betrifft,
* welche Dach-, Hof-, Wege- und Stellplatzflächen berücksichtigt wurden,
* ob die angegebene versiegelte oder angeschlossene Fläche korrekt ist,
* ob Teilflächen tatsächlich in die Kanalisation entwässern,
* ob Entsiegelungen oder bauliche Veränderungen bereits berücksichtigt wurden,
* ob Schmutz- und Niederschlagswasser getrennt ausgewiesen sind,
* auf welchen Abrechnungszeitraum sich die Gebühr bezieht.
Stimmen die erfassten Flächen nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen überein, sollte die zuständige Kommune oder der Entwässerungsbetrieb informiert werden.
#### Möglichkeiten zur Verringerung der Gebühr
Abhängig von der örtlichen Satzung kann sich die Niederschlagswassergebühr verringern, wenn Regenwasser nicht mehr oder nur noch teilweise in die Kanalisation gelangt. In Betracht kommen beispielsweise:
* die Entsiegelung befestigter Flächen,
* versickerungsfähige Pflasterungen,
* Versickerungsmulden oder Rigolen,
* begrünte Dachflächen,
* Zisternen oder Regenwasserspeicher,
Ob und in welcher Höhe eine Ermäßigung möglich ist, richtet sich immer nach den örtlichen Vorschriften. Bauliche Maßnahmen sollten nicht allein wegen einer potenziellen Gebührenersparnis vorgenommen werden. Vorher sind unter anderem die örtliche Entwässerungssatzung, wasserrechtliche Vorgaben, die Bodenbeschaffenheit und gegebenenfalls erforderliche Genehmigungen zu prüfen.
**Info:** Bewahren Sie für die Abrechnung insbesondere folgende Unterlagen auf:
* Gebühren- oder Abgabenbescheid,
* Flächenaufstellung der Gemeinde,
* Angaben zu versiegelten und angeschlossenen Flächen,
* Unterlagen zu Ermäßigungen oder Befreiungen,
Mieter können Einsicht in die Unterlagen verlangen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen.
Kosten für Ungezieferbekämpfung / Schädlingsbekämpfung
Diese Kategorie verwenden Sie für **regelmäßig wiederkehrende und vorbeugende Maßnahmen zur Ungeziefer- oder Schädlingsbekämpfung** am ausgewählten Objekt.
Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführt. Umlagefähig sind jedoch nur Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes **laufend entstehen**. Einmalige Maßnahmen zur Beseitigung eines konkreten Befalls sind idR. **keine** Betriebskosten, sondern Kosten der Mangelbeseitigung beziehungsweise Instandhaltung und somit vom Vermieter zu tragen.
### Rechtliche Einordnung
Für die Umlage ist entscheidend, warum die Maßnahme durchgeführt wurde:
* **Vorbeugend und planmäßig wiederkehrend:** grundsätzlich umlagefähig.
* **Aufgrund eines konkreten akuten Befalls:** grundsätzlich Vermieterkosten.
* **Nachweislich durch einen bestimmten Mieter verursacht:** möglicherweise individueller Schadensersatzanspruch gegen diesen Mieter, aber keine objektweite Betriebskostenumlage.
Die überwiegende instanzgerichtliche Rechtsprechung behandelt nur regelmäßig durchgeführte, prophylaktische Maßnahmen als Betriebskosten. Das Amtsgericht Hamburg ordnete die Bekämpfung eines vorhandenen akuten Befalls dagegen der Mangelbeseitigung zu. Es existiert zwar eine ältere abweichende Einzelentscheidung des Amtsgerichts Offenbach, nach der auch eine einmalige Bekämpfung umlagefähig sein könne. Für eine rechtssichere Abrechnung sollte diese Mindermeinung jedoch nicht zur Grundlage der allgemeinen Buchungspraxis gemacht werden.
### Was kann hier gebucht werden?
Buchen Sie hier insbesondere Kosten eines **vertraglich vorgesehenen oder nachweisbar regelmäßig durchgeführten Präventionsprogramms**, zum Beispiel:
* regelmäßige Kontrolle auf Ratten, Mäuse, Schaben oder andere Schädlinge,
* planmäßiges Aufstellen und Kontrollieren von Köderstationen,
* regelmäßiger Austausch von Ködern und Fallen,
* vorbeugende Behandlung gefährdeter Gemeinschaftsbereiche,
* Monitoring in Kellern, Müllräumen, Dachböden, Technikräumen oder Außenanlagen,
* wiederkehrende Kontrolle bekannter Eintritts- oder Befallsbereiche,
* regelmäßige Dokumentation der Kontroll- und Präventionsmaßnahmen,
* unmittelbar erforderliche Arbeits-, Anfahrts- und Materialkosten,
* Entsorgung verbrauchter Köder und Fallen, soweit sie Bestandteil der laufenden Schädlingsbekämpfung ist.
Die Maßnahme sollte auf einem nachvollziehbaren Wartungs-, Kontroll- oder Bekämpfungsplan beruhen und nicht erst nach Auftreten eines konkreten Schadens beauftragt worden sein.
### Was bedeutet „regelmäßig“?
Die Schädlingsbekämpfung muss nicht zwingend jedes Jahr durchgeführt werden. Betriebskosten können auch in mehrjährigen Abständen entstehen, wenn sie planmäßig wiederkehren und Teil eines typischen, vorhersehbaren Betriebsablaufs sind. Der Bundesgerichtshof hat allgemein anerkannt, dass für „laufende“ Betriebskosten auch ein mehrjähriger Turnus ausreichen kann.
Für die Schädlingsbekämpfung sollte sich die Wiederkehr aus konkreten Umständen ergeben, beispielsweise:
* einer dauerhaft erhöhten Rattengefahr am Standort,
* einem regelmäßig gefährdeten Müllplatz,
* wiederkehrenden Kontrollen in einem Lebensmittelbetrieb,
* einer dokumentierten Befallsgefährdung in Kellern oder Außenanlagen.
Sind zur Beseitigung desselben akuten Befalls mehrere Einsätze notwendig, bilden diese einen zusammengehörenden Mangelbeseitigungsvorgang.
Beispiele:
* drei Behandlungen gegen Bettwanzen in derselben Wohnung,
* mehrfaches Nachlegen von Ködern nach einem akuten Rattenbefall,
* mehrere Kontrolltermine zur vollständigen Beseitigung von Schaben,
* Nachbehandlungen nach einem erstmalig festgestellten Mäusebefall.
{% hint style="info" %}
Die Wiederholung einzelner Termine macht die Maßnahme nicht automatisch zu regelmäßig entstehenden Betriebskosten. Entscheidend bleibt, ob eine **dauerhafte vorbeugende Routine** oder die **Beseitigung eines konkreten Befalls** vorliegt.
{% endhint %}
### Gemeinschaftsbereiche und einzelne Wohnungen unterscheiden
Eine objektweite Umlage kommt vor allem bei regelmäßigen Maßnahmen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen in Betracht, zum Beispiel:
* Treppenhäusern und Eingangsbereichen,
* Kellern und Dachböden,
* gemeinschaftlichen Waschküchen,
* Müllräumen und Müllplätzen,
* Technik- und Lagerräumen,
* Innenhöfen und Außenanlagen.
Wird ausschließlich eine einzelne Wohnung behandelt, dürfen die Kosten nicht ohne Weiteres auf sämtliche Mietverhältnisse des Gebäudes verteilt werden.
### Akuter Schädlingsbefall
Die Kosten für die **einmalige** Beseitigung eines akuten Befalls sollten grundsätzlich nicht in dieser Kategorie auf die Mieter umgelegt werden.
Das gilt insbesondere für:
* einmalige Ratten- oder Mäusebekämpfung,
* Beseitigung eines Schabenbefalls,
* Behandlung einer von Bettwanzen befallenen Wohnung,
* Bekämpfung von Lebensmittel- oder Kleidermotten,
* Entfernung eines einzelnen Wespennests,
* Bekämpfung eines Ameisenbefalls,
* Beseitigung von Holzschädlingen,
* einmalige Entfernung von Tauben, Mardern oder anderen Tieren,
* Desinfektions- und Reinigungsarbeiten nach einem konkreten Befall.
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein erheblicher Schädlingsbefall kann zudem einen Mietmangel darstellen und zu einer Mietminderung führen.
### Vom Mieter verursachter Befall
Hat ein bestimmter Mieter den Schädlingsbefall durch eine schuldhafte Pflichtverletzung verursacht, kann gegebenenfalls ein individueller Schadensersatzanspruch bestehen. Voraussetzung sind eine Pflichtverletzung, ein dadurch verursachter Schaden und die rechtliche Verantwortlichkeit des Mieters.
In Betracht kommen beispielsweise Fälle, in denen nachweisbar:
* Lebensmittel dauerhaft offen oder unsachgemäß gelagert wurden,
* Abfälle trotz Aufforderung über längere Zeit in der Wohnung gesammelt wurden,
* ein erheblicher hygienewidriger Zustand den Befall verursacht hat,
* Schädlinge durch eingebrachte Gegenstände eingeschleppt wurden und der Mieter den Befall anschließend trotz Kenntnis nicht meldete,
* notwendige Bekämpfungsmaßnahmen schuldhaft verhindert wurden.
Ein bloßer Verdacht, ein unordentlicher Gesamteindruck oder die Tatsache, dass der Befall zuerst in einer bestimmten Wohnung entdeckt wurde, reicht für eine Kostenbelastung nicht automatisch aus. Auch bauliche Ursachen, Leitungsschächte, Ritzen, Feuchtigkeit, Abwasserleitungen, Müllbereiche und eine Ausbreitung aus anderen Einheiten müssen geprüft werden.
Ein solcher Betrag sollte **nicht als Betriebskostenbuchung auf das gesamte Objekt verteilt**, sondern als gesonderter Anspruch dem konkret verantwortlichen Mietverhältnis zugeordnet werden.
### Bauliche Ursachen und Folgekosten
Nicht umlagefähig sind Arbeiten zur Beseitigung baulicher Eintritts- oder Befallsursachen, zum Beispiel:
* Abdichten von Rissen, Fugen und Mauerdurchbrüchen,
* Reparatur beschädigter Abwasserleitungen,
* Verschließen von Zugängen in Dach oder Fassade,
* Erneuerung defekter Kellerfenster oder Türen,
* Reparatur von Müllräumen,
* Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden,
* Austausch befallener Dämmstoffe oder Holzbauteile,
* Erneuerung von Leitungen, Schächten oder Verkleidungen.
{% hint style="warning" %}
Solche Arbeiten sind **Reparatur- oder Instandsetzungskosten** und bleiben auch dann nicht umlagefähig, wenn sie im Zusammenhang mit einer Schädlingsbekämpfung ausgeführt werden.
{% endhint %}
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, für das die regelmäßig wiederkehrende Präventionsmaßnahme durchgeführt wurde.
Ist kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel vereinbart, werden Betriebskosten bei Wohnraum grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.
### Gemischt genutzte Gebäude
Besondere Vorsicht ist bei Gebäuden mit Wohnungen und Gewerberäumen erforderlich.
Werden regelmäßige Schädlingskontrollen beispielsweise ausschließlich wegen einer:
* Gaststätte,
* Bäckerei,
* Metzgerei,
* Lebensmittelhandlung,
* Gemeinschaftsküche oder
* sonstigen lebensmittelverarbeitenden Nutzung
durchgeführt, sollten die dadurch entstehenden Mehrkosten grundsätzlich der betreffenden Gewerbeeinheit oder der sachlich betroffenen Nutzergruppe zugeordnet werden. Wohnungsmieter dürfen nicht mit Kosten belastet werden, die ausschließlich durch eine besondere gewerbliche Nutzung verursacht werden.
### Gemischte Verträge und Rechnungen aufteilen
Schädlingsbekämpfungsverträge können unterschiedliche Leistungen enthalten:
* regelmäßiges Monitoring,
* vorbeugende Köderkontrolle,
* akute Bekämpfung eines vorhandenen Befalls,
* Notfalleinsätze,
* Desinfektion und Sonderreinigung,
* Abdichtungs- und Reparaturarbeiten,
* Austausch beschädigter Gebäudeteile.
Eine solche Rechnung darf nicht vollständig als Betriebskostenposition gebucht werden. Lassen Sie möglichst getrennt ausweisen:
1. regelmäßig wiederkehrende Präventionsleistungen,
2. akute Befallsbekämpfung,
3. Sonder- und Notfalleinsätze,
4. Reinigung und Desinfektion,
5. Reparaturen und bauliche Maßnahmen,
6. Ersatzteile und sonstige Materialien.
Nur der eindeutig auf die laufende, vorbeugende Schädlingskontrolle entfallende Anteil gehört in diese Kategorie.
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht hierher gehören insbesondere:
* einmalige Bekämpfung eines akuten Schädlingsbefalls,
* Behandlung nur einer einzelnen Wohnung,
* mehrere Nachbehandlungen desselben Befalls,
* Entfernung eines einzelnen Wespen- oder Bienennests,
* Reparatur und Abdichtung von Eintrittsstellen,
* Austausch befallener oder beschädigter Bauteile,
* Sonderreinigung und Desinfektion nach einem Befall,
* Kosten für Gutachten über bauliche Mängel,
* Kosten eines vom Mieter verursachten Schadens,
* Bekämpfung in privaten Räumen des Vermieters,
* Maßnahmen für eine leer stehende Einheit, soweit sie nicht dem laufenden Betrieb des gesamten Objekts dienen.
### Wirtschaftlichkeit und Unterlagen
Der Vermieter muss auch bei der Schädlingsbekämpfung das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Ein laufender Präventionsvertrag sollte durch die Lage, Nutzung oder Befallsgefährdung des Gebäudes sachlich gerechtfertigt sein. Unnötige oder unverhältnismäßig häufige Behandlungen dürfen nicht auf die Mieter übertragen werden.
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Mietvertrag und Betriebskostenvereinbarung,
* Präventions- oder Wartungsvertrag,
* Kontroll- und Köderplan,
* Einsatz- und Befallsberichte,
* Rechnungen und Zahlungsnachweise,
* Aufteilung von Prävention und akuter Bekämpfung,
* Dokumentation des regelmäßigen Turnus,
* Zuordnung der betroffenen Gebäudebereiche,
* Berechnung bei mehreren Gebäuden oder Gewerbeeinheiten.
Müllabfuhr, Müllbeseitigung, Abfall (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend anfallende Kosten der Abfallentsorgung des ausgewählten Objekts**. Hierzu gehören insbesondere kommunale Müllgebühren, vergleichbare Leistungen privater Entsorgungsunternehmen sowie bestimmte laufende Kosten für gemeinschaftliche Abfallanlagen und ein objektbezogenes Müllmanagement.
Die Kosten der Müllbeseitigung sind in § 2 Nr. 8 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführt. Voraussetzung für die Umlage ist, dass der Mietvertrag den Mieter wirksam zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend der Fall ist.
### Was kann hier gebucht werden?
#### Öffentliche Müllgebühren
Buchen Sie hier insbesondere die im Gebührenbescheid des kommunalen Entsorgungsträgers ausgewiesenen laufenden Kosten, zum Beispiel:
* Grund- und Behältergebühren,
* Gebühren für die regelmäßige Restmüllabfuhr,
* Gebühren für Biomüll,
* Gebühren für Papier- oder andere Abfallbehälter, soweit diese tatsächlich erhoben werden,
* Gebühren für Zusatz- oder Sonderleerungen,
* laufende Entgelte für die Bereitstellung und Leerung der Abfallbehälter,
* sonstige laufende Entsorgungsgebühren laut Abfallgebührenbescheid.
{% hint style="info" %}
Welche Behälter, Leistungen und Preisbestandteile berechnet werden, richtet sich nach der örtlichen Abfall- und Gebührensatzung. Übernehmen Sie daher die tatsächlichen Beträge und den zutreffenden Gebührenzeitraum aus dem Bescheid.
{% endhint %}
#### Private Entsorgungsleistungen
Neben den öffentlichen Gebühren können auch Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen gebucht werden, beispielsweise:
* regelmäßige Leerung durch ein privates Entsorgungsunternehmen,
* laufende Entsorgung gemeinschaftlicher Abfallcontainer,
* planmäßige Abholung bestimmter Abfallarten,
* objektbezogene Abfallentsorgungsleistungen, wenn keine öffentliche Abfuhr erfolgt,
* notwendige Arbeits- und Transportkosten der laufenden Abfallbeseitigung.
Die Betriebskostenverordnung erfasst ausdrücklich sowohl öffentliche Müllgebühren als auch entsprechende private Maßnahmen.
### Müllmanagement, Nachsortierung und Müllschleusen
Zu den umlagefähigen Müllbeseitigungskosten können auch laufende Leistungen eines Müllmanagementunternehmens gehören, zum Beispiel:
* Betrieb einer chipgesteuerten Müllschleuse,
* Erfassung der von einzelnen Haushalten eingeworfenen Müllmenge,
* Berechnung und Aufteilung verbrauchsabhängiger Müllkosten,
* regelmäßige Nachsortierung falsch eingeworfener Abfälle,
* Entfernung von neben den Behältern abgestelltem Müll,
* Kontrolle der Müllplätze,
* laufende Reinigung der Mülltonnenstandplätze,
* Maßnahmen zur Verringerung von Fehlbefüllungen.
Der Bundesgerichtshof ordnet den Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen, die wiederkehrende Entfernung sogenannter Beistellungen und die Nachsortierung des Abfalls grundsätzlich den Kosten der Müllbeseitigung zu. Auch die Reinigung der Mülltonnenstandplätze kann Teil eines solchen Müllmanagements sein.
Ein Müllmanagementvertrag darf dennoch nicht ungeprüft vollständig gebucht werden. Enthält er Reparaturen, Anschaffungen, Verwaltungsleistungen oder andere nicht umlagefähige Bestandteile, müssen diese herausgerechnet werden.
### Müllkompressoren und technische Abfallanlagen
Die Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich die laufenden Kosten des Betriebs von:
* Müllkompressoren,
* Müllschluckern,
* Müllabsauganlagen,
* Müllmengenerfassungsanlagen.
Hierzu können beispielsweise Betriebsstrom, laufende Bedienung, Überwachung, Reinigung und die verbrauchsbezogene Berechnung gehören, soweit sie unmittelbar dem Betrieb der jeweiligen Anlage dienen.
Nicht umlagefähig sind dagegen:
* Kauf und erstmaliger Einbau der Anlage,
* Reparaturen,
* Austausch defekter Bauteile,
* Erneuerung oder Modernisierung,
* Ersatzbeschaffung einer technisch verbrauchten Anlage.
{% hint style="info" %}
Nur der **laufende Betrieb**, nicht die Anschaffung oder Wiederherstellung der technischen Anlage, gehört zu den Müllbeseitigungskosten. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten.
{% endhint %}
### Sperrmüll und unberechtigt abgestellter Abfall
Auch die Beseitigung von Sperrmüll oder anderen Abfällen, die auf gemeinschaftlichen Flächen des Mietobjekts abgestellt wurden, kann grundsätzlich umlagefähig sein. Das gilt nach der Rechtsprechung auch, wenn der Müll unberechtigt von einzelnen Mietern oder unbekannten Dritten abgestellt wurde.
Voraussetzung ist, dass die Beseitigung im Rahmen der laufenden ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks erfolgt. Dass solche Ablagerungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen auftreten, nimmt den Kosten nicht automatisch ihren laufenden Charakter.
Dazu können beispielsweise gehören:
* regelmäßig erforderliche Sperrmüllabholungen,
* Entsorgung wiederkehrender Beistellungen an Müllbehältern,
* Beseitigung illegal abgestellter Möbel oder Haushaltsgegenstände,
* Abtransport von Müll aus gemeinschaftlichen Kellern, Fluren oder Außenbereichen,
* notwendige Transport- und Entsorgungsgebühren.
#### Nicht jede Entrümpelung ist umlagefähig
Nicht als allgemeine Müllbeseitigungskosten dürfen hingegen gebucht werden:
* Räumung einer vom Vermieter übernommenen oder leer stehenden Wohnung,
* Entrümpelung nach Beendigung eines bestimmten Mietverhältnisses,
* Beseitigung zurückgelassener Gegenstände eines bekannten Mieters,
* Entsorgung von Gegenständen des Vermieters,
* einmalige Räumung eines jahrelang angesammelten Bestands,
* Entsorgung im Zusammenhang mit einer Sanierung oder Baumaßnahme.
Solche Kosten betreffen nicht die gewöhnliche laufende Abfallentsorgung des gesamten Objekts. Ist der Verursacher bekannt, kommt gegebenenfalls ein gesonderter Anspruch gegen diese Person in Betracht. Ist nachweisbar, dass ein bestimmter Mieter zusätzliche Entsorgungskosten schuldhaft verursacht hat, sollten diese nicht zusätzlich auf alle Bewohner verteilt werden.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Mieter:
* eine große Menge Sperrmüll unerlaubt abstellt,
* Bauschutt oder gefährliche Abfälle in die Hausmüllbehälter einwirft,
* durch eine erhebliche Fehlbefüllung eine kostenpflichtige Sonderleerung verursacht,
* nach Vertragsende Gegenstände oder Abfälle zurücklässt.
{% hint style="info" %}
In diesem Fall kann ein individueller Schadensersatzanspruch bestehen, wenn eine vom Mieter zu vertretende Pflichtverletzung und der dadurch verursachte Schaden nachgewiesen werden können.
{% endhint %}
### Mülltrennung und Fehlbefüllung
Regelmäßige Kosten für die Nachsortierung oder Kontrolle der Mülltrennung können grundsätzlich zu den Müllbeseitigungskosten gehören. Die Nachsortierung dient der Vorbereitung der Entsorgung und kann dazu beitragen, Fehlbefüllungen, Zusatzgebühren oder ordnungsrechtliche Probleme zu vermeiden.
**Nicht** in diese Kategorie gehören dagegen:
* Bußgelder,
* Verwarnungs- oder Säumniszuschläge,
* Vertragsstrafen,
* Kosten eines Rechtsstreits,
* allgemeiner Verwaltungsaufwand des Vermieters,
* Kosten für die Erstellung von Informationsschreiben an die Mieter.
Bußgelder oder Säumniskosten entstehen **nicht** durch den bestimmungsgemäßen laufenden Gebrauch des Gebäudes und dürfen **nicht** als Betriebskosten verteilt werden.
### Bereitstellen und Zurückstellen der Müllbehälter
Kosten für das regelmäßige Bereitstellen der Mülltonnen zur Abholung und deren Zurückstellen können je nach Ausgestaltung Bestandteil der Müllbeseitigung oder einer Hausmeisterleistung sein.
Wichtig ist, dass dieselbe Leistung nicht doppelt angesetzt wird:
* Ist der Behälterdienst bereits im Hausmeistervertrag enthalten, darf er nicht nochmals als Müllbeseitigung berechnet werden.
* Berechnet ein Entsorgungs- oder Müllmanagementunternehmen den Behältertransport gesondert, kann er der Müllbeseitigung zugeordnet werden.
* Verwaltungsleistungen zur Organisation der Abfuhr sind nicht umlagefähig.
### Gewerbliche und private Abfälle unterscheiden
In gemischt genutzten Objekten ist besonders zu prüfen, ob Gewerbeeinheiten erheblich mehr oder besondere Abfälle verursachen.
Das kann beispielsweise Restaurants, Lebensmittelgeschäfte, Arztpraxen, Werkstätten oder Einzelhandelsbetriebe betreffen. Entstehen hierfür gesonderte Container-, Leerungs- oder Sonderentsorgungskosten, sollten diese möglichst direkt dem betreffenden **Mietverhältnis** zugeordnet werden.
Wohnungsmieter sollten nicht mit eindeutig gewerblich verursachten Sonderkosten belastet werden. Werden Verbrauch oder Verursachung erfasst, ist ein Verteilungsmaßstab zu verwenden, der diesen Unterschieden Rechnung trägt.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, für das die Müllgebühren oder Entsorgungskosten entstanden sind.
Ist im Wohnraummietvertrag kein anderer wirksamer Umlageschlüssel vereinbart, werden Müllkosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.
### Gemischte Rechnungen aufteilen
Enthält eine Rechnung unterschiedliche Leistungen, muss sie vor der Buchung geprüft und gegebenenfalls aufgeteilt werden.
Typische gemischte Rechnungen enthalten etwa:
1. laufende Leerungs- und Entsorgungskosten,
2. Müllmanagement und Nachsortierung,
3. Reparatur eines Müllschluckers oder Kompressors,
4. Kauf neuer Behälter oder technischer Anlagen,
5. Entrümpelung einer Wohnung,
6. Entsorgung von Bauabfällen,
7. Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühren.
Nur die laufenden und objektbezogenen Müllbeseitigungsleistungen gehören in diese Kategorie. Reparatur-, Anschaffungs-, Verwaltungs- und Baumaßnahmen müssen herausgerechnet werden.
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht hierher gehören insbesondere:
* Reparaturen an Müllschluckern, Kompressoren oder Absauganlagen,
* Anschaffung und erstmaliger Einbau von Abfallanlagen,
* Austausch oder Erneuerung von Müllbehältern oder technischen Einrichtungen außerhalb laufender Entsorgungsgebühren,
* Entsorgung von Bau-, Renovierungs- oder Abrissmaterial,
* Entrümpelung einzelner Wohnungen,
* Entsorgung von Vermietereigentum,
* Auflösung eines Nachlasses,
* Abtransport nach einer Zwangsräumung,
* Beseitigung gefährlicher Baustoffe wie Asbest,
* gewerblicher Sondermüll, der nur von einem bestimmten Betrieb verursacht wird,
* Bußgelder, Säumniszuschläge und Mahnkosten,
* allgemeine Verwaltungs- und Rechtsberatungskosten,
* Kosten, die einem bekannten Verursacher direkt zugeordnet werden sollen.
### Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter muss bei der Auswahl und Organisation der Müllentsorgung das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Das bedeutet nicht, dass stets die billigste Lösung gewählt werden muss. Behältergröße, Leerungsrhythmus und zusätzliche Dienstleistungen sollten aber in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Bedarf und zum Nutzen für das Objekt stehen.
Prüfen Sie daher regelmäßig:
* ob die Behältergrößen noch zum tatsächlichen Bedarf passen,
* ob Behälter dauerhaft nur teilweise gefüllt werden,
* ob unnötige Sonderleerungen anfallen,
* ob Fehlbefüllungen zusätzliche Kosten verursachen,
* ob verschiedene Leistungen doppelt abgerechnet werden,
* ob Müllmanagement und Nachsortierung einen nachvollziehbaren Nutzen haben,
* ob gewerbliche Mehrkosten getrennt erfasst werden können.
Der Bundesgerichtshof erkennt Müllmanagementleistungen grundsätzlich als umlagefähig an. Auch ein relativ hoher Anteil dieser Leistungen an den gesamten Müllkosten beweist für sich allein noch keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
### Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Müllgebührenbescheide,
* Verträge mit privaten Entsorgungsunternehmen,
* Rechnungen und Zahlungsnachweise,
* Angaben zu Behältergrößen und Leerungsintervallen,
* Aufstellung der einzelnen Objekte,
* Verträge und Leistungsnachweise zum Müllmanagement,
* Auswertungen von Müllmengenerfassungsanlagen,
* Rechnungen über Sperrmüll und Beistellungen,
* Dokumentation besonderer Verursachungsfälle,
* Aufteilung gemischter Rechnungen,
* Berechnung der einzelnen Mieteranteile.
Über vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den Mieteranteil und die geleisteten Vorauszahlungen nachvollziehbar darstellen.
Schornsteinreinigung, Schornsteinfeger, Reinigung der Abgasanlage (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend und wiederkehrend anfallende Kehr-, Reinigungs- und Überprüfungskosten von Schornsteinen und Abgasanlagen**, soweit diese Kosten nicht bereits über die Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden.
Die Kosten der Schornsteinreinigung sind in § 2 Nr. 12 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführt. Umlagefähig sind danach die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung beziehungsweise die entsprechenden laufenden Kosten der Schornsteinfegerarbeiten. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vorsieht – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend berücksichtigt ist.
### Was kann hier gebucht werden?
Hier können insbesondere die laufenden Kosten folgender Arbeiten erfasst werden:
* turnusmäßige Reinigung und Kehrung von Schornsteinen,
* Reinigung von Abgasleitungen und Verbindungsstücken,
* vorgeschriebene Überprüfung von Abgasanlagen,
* Abgaswegüberprüfungen,
* Prüfung notwendiger Verbrennungsluft- und Abluftanlagen,
* Kohlenmonoxidmessungen im Rahmen der Abgaswegüberprüfung,
* Entfernung der bei den Kehrarbeiten anfallenden Verbrennungsrückstände,
* Arbeits- und Anfahrtskosten, soweit sie unmittelbar zu den umlagefähigen Kehr- oder Überprüfungsarbeiten gehören,
* vorgeschriebene wiederkehrende Messungen, sofern sie nicht bereits als Heizkosten gebucht werden.
Nach der Kehr- und Überprüfungsordnung sind unter anderem Abgasanlagen, Heizgaswege von Feuerstätten, Räucheranlagen sowie notwendige Verbrennungsluft- und Abluftanlagen kehr- oder überprüfungspflichtig. Die konkrete Häufigkeit hängt insbesondere von der Art der Feuerstätte, dem Brennstoff und der Nutzung ab. Eine pauschale Annahme, jede Anlage müsse einmal jährlich gekehrt werden, ist daher nicht zutreffend.
### Etagenheizungen und einzelne Feuerstätten
Bei Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten gehören die regelmäßige Reinigung, Wartung, Sicherheitsprüfung und die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz ebenfalls zu den ausdrücklich genannten Betriebskosten.
Betrifft die Rechnung ausschließlich eine einzelne Wohnung oder eine ausschließlich von einem Mietverhältnis genutzte Feuerstätte, sollte der Betrag möglichst unmittelbar der betroffenen **Einheit** beziehungsweise dem betroffenen **Mietverhältnis** zugeordnet werden.
Das kann beispielsweise betreffen:
* eine Gasetagenheizung,
* einen Kaminofen in einer bestimmten Wohnung,
* einen Kachelofen,
* eine einzelne Gastherme,
* eine ausschließlich einer Gewerbeeinheit dienende Feuerstätte.
Die Kosten eines Schornsteins dürfen nicht auf Mieter verteilt werden, deren Wohnungen diesem Schornstein weder angeschlossen sind noch ihn unter irgendeinem denkbaren Gesichtspunkt nutzen können.
### Immissionsschutz- und Abgasmessungen
Gesetzlich vorgeschriebene wiederkehrende Messungen an Feuerungsanlagen können grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten sein.
Die 1. BImSchV sieht je nach Anlagenart, Alter und technischer Ausführung unterschiedliche Überwachungsintervalle vor. Beispielsweise werden bestimmte Öl- und Gasfeuerungsanlagen alle zwei oder drei Kalenderjahre gemessen; bei Anlagen mit selbstkalibrierender kontinuierlicher Verbrennungsregelung kann ein längerer Turnus gelten.
### Feuerstättenschau und Feuerstättenbescheid
Die Feuerstättenschau ist von den gewöhnlichen Kehr-, Reinigungs- und Messarbeiten zu unterscheiden.
Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger überprüft dabei die Betriebs- und Brandsicherheit sämtlicher relevanter Anlagen. Die Feuerstättenschau darf frühestens drei Jahre und soll spätestens fünf Jahre nach der vorherigen Feuerstättenschau stattfinden. Anschließend wird ein Feuerstättenbescheid erlassen, der die künftig durchzuführenden Schornsteinfegerarbeiten und deren Fristen festlegt.
Die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) enthält eigene Gebührenpositionen für:
* die Feuerstättenschau,
* den Feuerstättenbescheid,
* zusätzliche Ausfertigungen,
* bestimmte hoheitliche Überprüfungen.
### Einmalige Abnahme einer neuen oder geänderten Anlage
Nicht in diese Kategorie gehören Kosten, die aufgrund der erstmaligen Errichtung oder wesentlichen Änderung einer Feuerungsanlage entstehen.
Die 1. BImSchV verlangt bei neuen oder wesentlich geänderten Anlagen bestimmte Feststellungen und Messungen vor bzw. kurz nach der Inbetriebnahme. Diese Leistungen stehen unmittelbar mit dem Einbau oder der Änderung der Anlage in Zusammenhang und sind keine gewöhnlich wiederkehrenden Schornsteinreinigungskosten.
Dazu gehören beispielsweise:
* Abnahme eines neu errichteten Schornsteins,
* Abnahme eines neu eingebauten Heizkessels,
* Prüfung nach einem Heizungsumbau,
* erstmalige Messung nach einer wesentlichen Anlagenänderung,
* Abnahme eines neu installierten Kaminofens,
* Prüfung nach dem erstmaligen Einbau einer Abgasleitung.
{% hint style="info" %}
Solche Kosten sind der Anschaffungs-, Bau- oder Modernisierungsmaßnahme zuzuordnen und **nicht** als laufende Betriebskosten auf die Mieter zu verteilen.
{% endhint %}
### Wiederholungs- und Sonderprüfungen nach festgestellten Mängeln
Stellt eine Messung oder Überprüfung fest, dass gesetzliche Anforderungen nicht eingehalten werden, muss der Mangel beseitigt und anschließend gegebenenfalls erneut geprüft werden.
Kosten einer solchen Wiederholungs- oder Sonderprüfung sollten nicht automatisch als reguläre Schornsteinfegerkosten auf die Mieter umgelegt werden. Sie können mit einer Reparatur, einer mangelhaften Anlage oder einer nicht ordnungsgemäßen Erfüllung von Eigentümerpflichten zusammenhängen.
Das betrifft beispielsweise:
* Wiederholungsmessungen nach einem unzulässigen Abgaswert,
* zusätzliche Kontrollen nach einer Reparatur,
* anlassbezogene Überprüfungen wegen eines konkreten Verdachts,
* Prüfungen nach einem Schornsteinbrand,
* Nachkontrollen behördlich festgestellter Mängel,
* zusätzliche Termine wegen versäumter Fristen.
{% hint style="warning" %}
Hier muss im Einzelfall zwischen einem laufenden, gesetzlich vorgesehenen Prüfvorgang und nicht umlagefähigen Mängelbeseitigungs- oder Verwaltungskosten unterschieden werden.
{% endhint %}
### Besondere Kehrarbeiten
Können Verbrennungsrückstände nicht mit gewöhnlichen Kehrwerkzeugen entfernt werden, sieht die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) unter bestimmten Voraussetzungen besondere Arbeiten wie Ausbrennen, Ausschlagen oder chemische Reinigung vor.
Solche Kosten können nur dann als laufende Betriebskosten in Betracht kommen, wenn die Arbeit:
* durch den bestimmungsgemäßen Betrieb der Anlage erforderlich wurde,
* eine vorgeschriebene Kehr- oder Reinigungsleistung darstellt,
* nicht auf einem baulichen Defekt beruht,
* und keine Reparatur oder Sanierung beinhaltet.
Sind die besonderen Arbeiten dagegen Folge eines Schadens, einer jahrelang unterlassenen Instandhaltung, einer fehlerhaften Anlage oder eines baulichen Mangels, sollten sie **nicht** auf die Mieter umgelegt werden.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **"Objekt"** aus und anschließend das Gebäude, dessen Schornstein oder Abgasanlage gereinigt oder überprüft wurde. Betreffen Kosten nur ein bestimmtes Mietverhältnis, buchen Sie diese entsprechend auf das **"Mietverhältnis"**.
Ist kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel vereinbart, werden gewöhnliche Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht hierher gehören insbesondere:
* Reparatur eines beschädigten Schornsteins,
* Schornsteinsanierung,
* Einziehen eines neuen Edelstahlrohrs,
* Abdichtung undichter Schornsteinzüge,
* Austausch defekter Abgasrohre,
* Erneuerung von Schornsteinköpfen oder Abdeckungen,
* Beseitigung von Feuchtigkeits- oder Versottungsschäden,
* Reparatur einer Feuerstätte oder Heizungsanlage,
* erstmalige Abnahme einer neuen Anlage,
* Abnahme nach einer Modernisierung,
* Kosten der Beseitigung festgestellter Mängel,
* Bußgelder, Mahngebühren und Säumniszuschläge,
* Kosten einer behördlichen Ersatzvornahme,
* allgemeine Verwaltungsgebühren des Vermieters,
* doppelt bereits in den Heizkosten enthaltene Schornsteinfegerleistungen.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zur Beseitigung von Schäden durch Abnutzung, Alterung oder andere Einwirkungen sind ausdrücklich keine Betriebskosten.
### Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Schornsteinfegerrechnungen,
* Feuerstättenbescheid,
* Bescheinigungen über Kehrungen und Überprüfungen,
* Messprotokolle nach der 1. BImSchV,
* Nachweise über die betroffenen Feuerstätten,
* Aufteilung bei mehreren Gebäuden oder Schornsteinzügen,
* Nachweise über die Zuordnung zu Heiz- oder Betriebskosten,
* Rechnungen über eventuell herausgerechnete Reparaturen,
* Zahlungsnachweise.
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots abgerechnet werden. Der Mieter kann Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen.
Sonstige Abgaben und Kosten (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie nur für **laufend entstehende, objektbezogene Kosten**, die grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, für die aber keine passendere Buchungskategorie vorhanden ist.
{% hint style="warning" %}
Die Kategorie ist **kein allgemeines Sammelkonto für beliebige Ausgaben des Vermieters**. Sonstige Betriebskosten müssen die Voraussetzungen des § 1 BetrKV erfüllen und dürfen nicht bereits von einer der konkreten Betriebskostenarten in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV erfasst sein. Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandsetzungen und Anschaffungskosten bleiben ausgeschlossen.
{% endhint %}
### Voraussetzungen für die Umlage
Eine Ausgabe kann in dieser Kategorie erfasst werden, wenn sie grundsätzlich **alle** folgenden Voraussetzungen erfüllt:
* Sie entsteht durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen oder Einrichtungen.
* Sie fällt laufend oder in wiederkehrenden Zeitabständen an.
* Sie dient dem ordnungsgemäßen Betrieb, der Kontrolle, Pflege oder Sicherheit des Gebäudes.
* Sie ist keine Reparatur, Instandsetzung, Verwaltung oder Anschaffung.
* Für die Ausgabe besteht keine passendere Kategorie in Immodio.
* Die konkrete Kostenart darf laut Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden (sie ist bspw. unter den [**individuellen Zusatzvereinbarungen**](/anleitung/mietverhaltnisse/mietverhaltnis-anlegen/zusatzvereinbarungen.md#individuelle-vereinbarungen) festgehalten worden).
Bei **sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV** genügt im Wohnraummietvertrag grundsätzlich nicht allein die Formulierung „sonstige Betriebskosten“. Die jeweilige Kostenart muss möglichst konkret benannt sein, beispielsweise als „Kosten der regelmäßigen Elektroprüfung“ oder „Kosten der Dachrinnenreinigung“.
### Was kann hier gebucht werden?
Abhängig von der Ausstattung des Gebäudes und der konkreten mietvertraglichen Vereinbarung könnten unter Umständen bspw. folgende Positionen in Betracht kommen:
#### Regelmäßige technische Prüfungen
* wiederkehrende Prüfung der elektrischen Gebäudeanlage,
* regelmäßige Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen in gemeinschaftlichen Bereichen,
* wiederkehrende Funktions- und Sicherheitsprüfungen technischer Einrichtungen,
* regelmäßige Prüfung einer Blitzschutzanlage,
* regelmäßige Prüfung einer Druckerhöhungsanlage,
* regelmäßige Prüfungen von Notbeleuchtungs- oder Sicherheitsbeleuchtungsanlagen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass regelmäßig wiederkehrende Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage sonstige Betriebskosten sein können. Die Prüfung darf jedoch nicht mit der Beseitigung festgestellter Defekte verwechselt werden: Die Kontrolle kann umlagefähig sein, die anschließende Reparatur grundsätzlich nicht.
#### Brandschutz- und Sicherheitseinrichtungen
Je nach Mietvertrag und Gebäude könnten unter Umständen bspw. laufende Prüf- und Wartungskosten folgender Einrichtungen in Betracht kommen:
* Feuerlöscher,
* Rauch- und Wärmeabzugsanlagen,
* automatische Brandschutzklappen,
* Sprinkler- oder Löschanlagen,
* Brandmelde- und Alarmierungseinrichtungen,
* Fluchtweg- und Notbeleuchtungen,
* sonstige regelmäßig zu prüfende Sicherheitseinrichtungen.
Erfasst werden dürfen nur die laufende Kontrolle, Wartung, Reinigung und Funktionsprüfung. Kauf, erstmalige Installation, Austausch, Reparatur oder Erneuerung der Einrichtungen gehören **nicht** in diese Kategorie.
#### Regelmäßige Reinigung besonderer Gebäudeteile
Hier könnten unter Umständen erfasst werden:
* regelmäßige Reinigung von Rinneneinläufen und dazugehörigen Fallrohren,
* sonstige wiederkehrende Reinigungsleistungen an besonderen Gebäudeeinrichtungen, die keiner bestehenden Kategorie zugeordnet werden können.
#### Weitere besondere Gebäudeeinrichtungen
Je nach Objekt könnten unter Umständen auch wiederkehrende Kosten für die Überwachung, Pflege oder Funktionsprüfung folgender Anlagen in Betracht kommen:
* Lüftungs- oder Abluftanlagen, soweit sie keiner Heizkostenposition zuzuordnen sind,
* automatische Türen und Tore,
* Schranken- und Zufahrtsanlagen,
* Hebeanlagen oder besondere Pumpenanlagen,
* Rückstausicherungen,
* Fassadenbefahranlagen,
* gemeinschaftliche Zugangskontrollsysteme,
* Notstrom- oder Sicherheitsstromanlagen,
* sonstige technische Anlagen, die in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht gesondert genannt sind.
{% hint style="info" %}
Ob diese Kosten tatsächlich umlagefähig sind, muss stets anhand des konkreten Leistungsinhalts und des Mietvertrags geprüft werden. In der Regel können sonstige Kosten nur erfasst werden, wenn sie laufenden Betriebskosten vergleichbar sind.
{% endhint %}
### Sonstige laufende öffentliche Abgaben
Unter die Kategorie können unter Umständen auch **laufende grundstücksbezogene öffentliche Lasten** fallen, wenn:
* sie regelmäßig erhoben werden,
* sie unmittelbar das betreffende Grundstück betreffen,
* sie grundsätzlich umlagefähig sind,
* und keine passendere Kategorie in Immodio vorhanden ist.
Eine öffentliche Abgabe sollte nur dann unter „Sonstige Abgaben und Kosten“ erfasst werden, wenn keine speziellere Kategorie existiert. Übernehmen Sie dabei die genaue Bezeichnung aus dem Gebühren- oder Abgabenbescheid.
Einmalige Erschließungs-, Ausbau-, Anschluss- oder Anliegerbeiträge sind grundsätzlich **keine** laufenden Betriebskosten und gehören **nicht** in diese Kategorie.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung je nach Kostenart entweder **„Objekt“** aus, wenn die Kosten ein gesamtes Gebäude betreffen oder entsprechend **"Mietverhältnis"** bzw. **"Einheit"**, wenn nur einzelne Mietverhältnisse oder Einheiten von diesen Kosten betroffen sind.
Alternativ haben Sie im Objekt im Bereich [**"Abrechnung"**](/anleitung/immobilien/objekt/abrechnung-objekt.md#individuelle-verteilerschlussel) die Möglichkeit individuelle Verteilerschlüssel anzulegen.
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht hierher gehören insbesondere:
* Hausverwaltungs- und Buchhaltungskosten,
* Kosten für die Erstellung der allgemeinen Betriebskostenabrechnung,
* Steuerberatungs- und Rechtsberatungskosten,
* Porto-, Bank- und Kontoführungsgebühren,
* Darlehenszinsen und Finanzierungskosten,
* Mietausfall- oder Leerstandskosten,
* Mahn-, Säumnis- und Vollstreckungskosten,
* Bußgelder und Vertragsstrafen,
* Reparaturen und Störungsbeseitigungen,
* Ersatzteile,
* Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen,
* erstmalige Anschaffungen und Installationen,
* Modernisierungen und Erneuerungen,
* Gerätemieten, die wirtschaftlich eine Anschaffung ersetzen,
* einmalige Gutachten aufgrund eines Schadens oder Mangels,
* Kosten zur Beseitigung eines festgestellten Defekts,
* einmalige Anschluss-, Ausbau- oder Erschließungsbeiträge,
* Kosten, die ausschließlich dem persönlichen oder wirtschaftlichen Interesse des Vermieters dienen.
Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind gesetzlich ausdrücklich von den Betriebskosten ausgeschlossen. Auch Anschaffungs- und Finanzierungskosten können nicht über die Auffangkategorie „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter verlagert werden.
### Unterlagen für die Abrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Mietvertrag und vereinbarte Kostenarten,
* Rechnungen und Leistungsbeschreibungen,
* Wartungs- und Prüfverträge,
* Prüf- und Wartungsprotokolle,
* Gebühren- und Abgabenbescheide,
* Aufteilung gemischter Rechnungen,
* Berechnung bei mehreren Gebäuden,
* Zahlungsnachweise,
* verwendeten Verteilerschlüssel.
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Der Mieter kann Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen; außerdem muss der Vermieter bei der Auswahl und Beauftragung von Leistungen das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten.
Sonstige Betriebskosten (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **sonstige laufende Betriebskosten Ihres Vermietungsobjekts, die auf den Mieter umgelegt werden können und für die in Immodio keine passendere spezielle Kategorie vorhanden ist**.
Die Kategorie entspricht insbesondere den **„sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV**. Darunter fallen laufende Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die nicht bereits von den ausdrücklich genannten Betriebskostenarten des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV erfasst werden.
**Diese Kategorie ist eine Auffangkategorie**
Verwenden Sie diese Kategorie nur, wenn:
* die Kosten **laufend** durch das Grundstück, Gebäude oder dessen bestimmungsmäßigen Gebrauch entstehen,
* es sich tatsächlich um **Betriebskosten** und nicht um Reparatur-, Verwaltungs- oder Anschaffungskosten handelt,
* die konkrete Kostenart auf den Mieter umgelegt werden darf,
* die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist,
* und in Immodio **keine speziellere Kategorie** für diese Kostenart vorhanden ist.
{% hint style="warning" %}
Besteht bereits eine genau passende Immodio-Kategorie, verwenden Sie diese und nicht die allgemeine Kategorie **„**[**Sonstige Betriebskosten (umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10110010-sonstige-betriebskosten-umgelegt-auf-mieter.md)**“**.
{% endhint %}
#### **Welche Kosten können hier beispielsweise gebucht werden?**
Je nach Gebäude und Mietvertrag können hier beispielsweise regelmäßig anfallende Kosten erfasst werden für:
* regelmäßige Wartung oder Prüfung besonderer technischer Einrichtungen,
* wiederkehrende Prüfung von Sicherheits- oder Brandschutzeinrichtungen,
* regelmäßige Prüfung elektrischer Anlagen,
* Wartung besonderer gemeinschaftlicher Anlagen,
* oder andere laufende Kosten des Gebäudes, die nicht bereits von einer spezielleren Betriebskostenart erfasst werden.
#### **Besonders wichtig: Die Kostenart muss im Mietvertrag konkret benannt sein**
Bei den **sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV** reicht es nicht aus, wenn im Mietvertrag lediglich allgemein von "**sonstigen Betriebskosten**" gesprochen wird.
Die konkrete Kostenart, die später auf den Mieter umgelegt werden soll, muss grundsätzlich **hinreichend bestimmt im Mietvertrag bezeichnet sein**.
#### **Laufende Kosten und einmalige Anschaffungen unterscheiden**
Betriebskosten müssen grundsätzlich **laufend entstehen**. Nicht jede Ausgabe für das Gebäude wird deshalb zu Betriebskosten.
**Beispiel**
* Eine regelmäßige jährliche Prüfung einer technischen Einrichtung **250 €**→ kann bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen ggf. eine Betriebskostenposition sein.
* Ein erstmaliger Kauf und Einbau der technischen Einrichtung **2.000 €**→ ist grundsätzlich keine laufenden Betriebskostenposition.
#### **Reparaturen gehören nicht auf diese Kategorie**
Ein besonders wichtiger Unterschied besteht zwischen:
* **Wartung beziehungsweise laufender Prüfung** und
* **Reparatur beziehungsweise Instandsetzung**.
Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich **nicht** zu den Betriebskosten.
**Beispiel: Prüfung und Reparatur auf derselben Rechnung**
Ein Fachunternehmen stellt in Rechnung:
* regelmäßige Prüfung: **300 €**
* Reparatur eines festgestellten Defekts: **700 €**
Gesamt: **1.000 €**
Die Rechnung darf nicht vollständig auf **„**[**Sonstige Betriebskosten (umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10110010-sonstige-betriebskosten-umgelegt-auf-mieter.md)**“** gebucht werden.
Bei Vorliegen der mietvertraglichen Voraussetzungen können die **300 € regelmäßige Prüfung** ggf. als Betriebskosten berücksichtigt werden.
Die **700 € Reparatur** dürfen dagegen **nicht** auf den Mieter umgelegt werden.
#### **Abgrenzung zu „Sonstige Abgaben und Kosten (umgelegt auf Mieter)“**
In Immodio gibt es außerdem die Kategorie:
**„Sonstige Abgaben und Kosten (umgelegt auf Mieter)“**
Die beiden Kategorien sollten nach dem tatsächlichen Charakter der Ausgabe unterschieden werden.
* **Sonstige laufende Betriebsleistung am Gebäude oder Grundstück** → **„**[**Sonstige Betriebskosten (umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10110010-sonstige-betriebskosten-umgelegt-auf-mieter.md)**“**
* **sonstige umlagefähige Abgabe beziehungsweise vergleichbare Kosten** → **„Sonstige Abgaben und Kosten (umgelegt auf Mieter)“**
#### **Abgrenzung zu „Sonstige betriebliche Aufwendungen“**
Ebenfalls zu unterscheiden ist die Kategorie **„**[**Sonstige betriebliche Aufwendungen**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10109600-sonstige-betriebliche-aufwendungen.md)**“**
Diese ist für sonstige Aufwendungen des Eigentümers vorgesehen, die **nicht auf den Mieter umgelegt werden** und für die keine passendere Kategorie vorhanden ist.
#### **Zuordnung in Immodio**
Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum **Objekt**. Wählen Sie das Vermietungsobjekt aus, für das die sonstigen Betriebskosten tatsächlich entstanden sind.
Die Kosten können dadurch dem betreffenden Objekt und anschließend den zugehörigen Mietverhältnissen für die Betriebskostenabrechnung zugeordnet werden.
Dabei muss der jeweils für die Kostenart geltende beziehungsweise vertraglich vereinbarte Verteilerschlüssel beachtet werden.
#### **Schalter „Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“**
Diese Kategorie ist ausdrücklich für **umlagefähige Betriebskosten** vorgesehen.
Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“** muss daher **aktiviert** sein, wenn die betreffende Kostenart tatsächlich die Voraussetzungen für eine Umlage erfüllt.
Es muss jedoch geprüft werden, ob:
* echte laufende Betriebskosten vorliegen,
* keine Reparatur- oder Verwaltungskosten enthalten sind,
* und die konkrete sonstige Kostenart wirksam mit dem Mieter vereinbart wurde.
#### **Nicht auf diese Kategorie gehören**
Nicht hierher gehören insbesondere:
* Reparaturen,
* Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,
* Verwaltungskosten,
* Anschaffung neuer Geräte oder Anlagen,
* Herstellungskosten,
* einmalige Investitionen,
* private Kosten des Eigentümers,
* nicht wirksam auf den Mieter übertragene Kosten,
* Kostenarten, für die in Immodio bereits eine **passendere spezielle Kategorie** vorhanden ist.
Gerade bei dieser Auffangkategorie sollten Sie **Rechnung, Leistungsbeschreibung und Mietvertrag** gemeinsam aufbewahren. So bleibt später nachvollziehbar, welche konkrete Kostenart abgerechnet wurde und auf welcher Grundlage sie auf den Mieter umgelegt werden durfte.
Sonstige Versicherungen (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufende Prämien sonstiger objektbezogener Sach- und Haftpflichtversicherungen**, die dem Schutz des Grundstücks, seiner technischen Einrichtungen sowie der Bewohner und Besucher dienen.
{% hint style="warning" %}
**Gebäude-Sachversicherungen** gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel oder sonstige Elementarschäden werden nicht hier, sondern in der bereits vorhandenen Kategorie **„Versicherungen für Gebäude (umgelegt auf Mieter)“** gebucht.
{% endhint %}
§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt neben der Gebäudeversicherung ausdrücklich die Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für das Gebäude beziehungsweise Grundstück, den Öltank und den Aufzug. Die gesetzliche Aufzählung ist nicht abschließend. Nach der Rechtsprechung können grundsätzlich auch weitere Sach- und Haftpflichtversicherungen erfasst sein, wenn sie dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner oder Besucher dienen.
### Was kann hier gebucht werden?
#### Glasversicherung
Buchen Sie hier die laufende Prämie einer **separaten Glasversicherung**, soweit diese fest mit dem Gebäude verbundene oder gemeinschaftlich genutzte Verglasungen absichert.
Dazu können beispielsweise gehören:
* Fenster- und Türverglasungen,
* Glasflächen in Eingangsbereichen und Treppenhäusern,
* Glasfassaden,
* Oberlichter und Lichtkuppeln,
* gemeinschaftliche Glaswände oder Trennwände,
* Verglasungen von Aufzugskabinen,
* fest eingebaute Spiegel oder sonstige Gebäudeverglasungen, soweit sie vom Vertrag erfasst sind.
Die Glasversicherung wird in § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Sachversicherung genannt.
**Nicht** in diese Kategorie gehören Glas-Versicherungen für:
* das Mobiliar des Vermieters,
* private Haushaltsgegenstände,
* Schaufenster und Einrichtungsgegenstände, die ausschließlich zu einem bestimmten Gewerbebetrieb gehören, sofern die Prämie diesem Gewerbemieter direkt zugeordnet werden kann,
* Glasgegenstände im Eigentum einzelner Mieter.
Enthält die Glasversicherung sowohl gemeinschaftliche Gebäudeverglasung als auch private oder ausschließlich gewerbliche Risiken, muss die Prämie sachgerecht aufgeteilt werden.
#### Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Hierher gehört insbesondere die laufende Prämie einer **Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung**, teilweise auch als Grundstücks-, Gebäude- oder Vermieterhaftpflicht bezeichnet.
Sie schützt den Eigentümer vor Haftpflichtansprüchen, die aus dem Zustand oder der Nutzung des Grundstücks und seiner gemeinschaftlichen Anlagen entstehen können, beispielsweise im Zusammenhang mit:
* nicht ausreichend gesicherten Wegen,
* herabfallenden Gebäudeteilen,
* mangelhafter Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche,
* Gefahrenstellen im Treppenhaus,
* Bäumen und Außenanlagen,
* Verletzungen von Kontroll- und Verkehrssicherungspflichten,
* gemeinschaftlichen Spiel- oder Aufenthaltsflächen.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist von der **Wohngebäude-Sachversicherung** zu unterscheiden. Sie ersetzt **nicht** Schäden am Gebäude selbst, sondern wehrt gegen den Eigentümer gerichtete Haftpflichtansprüche ab beziehungsweise reguliert berechtigte Ansprüche. Der Bundesgerichtshof hat die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht als typische, auf Mieter umlagefähige Versicherung des Vermieters eingeordnet.
{% hint style="info" %}
Eine private Haftpflichtversicherung des Vermieters darf dagegen nicht allein deshalb umgelegt werden, weil sie möglicherweise auch einzelne Grundstücksrisiken einschließt. Lassen Sie sich bei einer kombinierten Police den objektbezogenen Anteil gesondert ausweisen.
{% endhint %}
#### Öltank- oder Gewässerschadenhaftpflichtversicherung
Buchen Sie hier die laufenden Prämien einer:
* Öltankhaftpflichtversicherung,
* Gewässerschadenhaftpflichtversicherung,
* Haftpflichtversicherung für ober- oder unterirdische Heizöltanks.
Diese Versicherung deckt Haftungsrisiken ab, wenn beispielsweise Heizöl aus dem Tank oder den zugehörigen Leitungen austritt und Boden, Grundwasser oder fremdes Eigentum beschädigt. Die Haftpflichtversicherung für einen Öltank ist in § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich aufgeführt.
Voraussetzung ist, dass der versicherte Tank dem ausgewählten Mietobjekt beziehungsweise dessen Heizungsversorgung dient. Versichert eine Police mehrere Tanks oder Gebäude, muss der auf das jeweilige Objekt entfallende Anteil nachvollziehbar aufgeteilt werden.
{% hint style="info" %}
Achten Sie darauf, dass die Prämie zur Versicherungsposition nicht zusätzlich als Heizkostenbestandteil gebucht werden.
{% endhint %}
#### Aufzugshaftpflichtversicherung
Hier können die laufenden Prämien einer Haftpflichtversicherung für einen Personen- oder Lastenaufzug gebucht werden.
Die Aufzugshaftpflicht ist in § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Haftpflichtversicherung genannt.
Nicht mit der Versicherungsprämie zu verwechseln sind:
* Wartung und Sicherheitsprüfung des Aufzugs,
* Aufzugsnotruf,
* Betriebsstrom,
* Reinigung der Anlage,
* Reparaturen und Ersatzteile.
#### Weitere besondere Sach- oder Haftpflichtversicherungen
Weitere Versicherungen könnten im Einzelfall unter Umständen umlagefähig sein, wenn sie:
* eine Sach- oder Haftpflichtversicherung darstellen,
* sich eindeutig auf das ausgewählte Objekt oder eine gemeinschaftliche Anlage beziehen,
* dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner oder Besucher dienen,
* laufend anfallen,
* wirtschaftlich erforderlich und angemessen sind,
* und keiner passenderen Kategorie zugeordnet werden können.
### Welche Versicherungen sind nicht umlagefähig?
Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere:
* Vermieter-Rechtsschutzversicherungen,
* Mietrechtsschutzversicherungen,
* separate Mietausfallversicherungen,
* Mietnomaden- oder Forderungsausfallversicherungen,
* Kautions- und Bürgschaftsversicherungen,
* Kredit-, Darlehens- und Restschuldversicherungen,
* private Haftpflicht- oder Hausratversicherungen des Eigentümers,
* Hausrat-, Inhalts- oder Betriebsversicherungen einzelner Mieter,
* Vermögensschadenhaftpflicht einer Hausverwaltung,
* Berufshaftpflicht-, D\&O- oder Cyberversicherungen,
* Versicherungen gegen allgemeine Leerstands- oder Vermietungsrisiken,
* Prozesskosten- und Inkassoversicherungen,
* Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflichtversicherungen für einzelne Bauvorhaben,
* Versicherungen für Fahrzeuge, Arbeitsmaschinen oder sonstiges Vermietereigentum ohne unmittelbaren Bezug zum laufenden Gebäudebetrieb.
Solche Policen schützen in erster Linie das persönliche, finanzielle, administrative oder unternehmerische Risiko des Vermieters und nicht das Gebäude, seine Bewohner oder Besucher. Eine **separate Mietausfallversicherung** ist nach der Rechtsprechung insbesondere von einem Mietausfallbaustein innerhalb einer Gebäudeversicherung zu unterscheiden und **nicht** als gewöhnliche Betriebskostenposition umlagefähig.
### Vertragliche Voraussetzung
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind ausdrücklich in § 2 Nr. 13 BetrKV aufgeführt. Bei Wohnraum genügt deshalb grundsätzlich eine wirksame Vereinbarung, nach der der Mieter die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung trägt, was im Immodio-Mietvertrag entsprechend berücksichtigt ist.
Enthält der Mietvertrag dagegen nur eine abschließende Aufzählung einzelner Kostenarten, muss geprüft werden, ob die betreffende Sach- oder Haftpflichtversicherung davon erfasst wird.
Bei einer neu abgeschlossenen oder ungewöhnlichen Spezialversicherung ist zusätzlich zu prüfen:
* ob sie nach ihrem Inhalt tatsächlich § 2 Nr. 13 BetrKV zugeordnet werden kann,
* ob der Mietvertrag auch später neu entstehende Betriebskosten erfasst,
* ob der Abschluss für das Objekt erforderlich und angemessen ist.
### Was darf von der Versicherungsrechnung gebucht werden?
Buchen Sie grundsätzlich nur die **laufende Versicherungsprämie** einschließlich der darauf entfallenden Versicherungssteuer, soweit die Rechnung ausschließlich eine umlagefähige Police betrifft.
**Nicht** hierher gehören:
* Selbstbeteiligungen im Schadensfall,
* nicht versicherte Schadenskosten,
* Reparatur- und Wiederherstellungskosten,
* Kosten für die Beseitigung eines Schadens,
* Schadenersatzzahlungen,
* Gutachter- und Rechtsanwaltskosten,
* Verwaltungsaufwand bei der Schadensabwicklung,
* Mahn-, Verzugs- oder Rücklastschriftkosten,
* Vermittlungs- oder Beratungskosten, die separat für die Verwaltung des Vertrags berechnet werden,
* Beiträge zu einer eigenen Schaden- oder Instandhaltungsrücklage.
{% hint style="info" %}
Selbstbeteiligungen und konkrete Schadenskosten sind keine laufenden Versicherungsprämien. Soweit sie der Beseitigung von Schäden oder Mängeln dienen, handelt es sich idR. um nicht umlagefähige Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten.
{% endhint %}
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude beziehungsweise Grundstück, auf das sich die Police bezieht.
Die Kosten werden dem Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse auf Basis der jeweiligen Wohnflächen verteilt.
### Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter darf den Mieter nur mit erforderlichen und angemessenen Versicherungskosten belasten. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt nicht zwingend den billigsten Tarif, schützt aber vor unnötigen Doppelversicherungen, offensichtlich überhöhten Prämien und einem für das konkrete Objekt nicht sachgerechten Versicherungsumfang.
Prüfen Sie deshalb regelmäßig:
* ob das versicherte Objekt korrekt bezeichnet ist,
* ob nicht mehr vorhandene Anlagen weiterhin versichert sind,
* ob ein Öltank oder Aufzug noch betrieben wird,
* ob Risiken mehrfach in verschiedenen Policen versichert sind,
* ob private oder gewerbliche Zusatzrisiken enthalten sind,
* ob der Versicherungsschutz zum tatsächlichen Gebäuderisiko passt,
* ob Beitragserhöhungen nachvollziehbar sind,
* ob bei erheblichen Preissteigerungen Vergleichsangebote sinnvoll sind.
### Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Versicherungsschein,
* Beitragsrechnung,
* aktuelle Vertragsnachträge,
* Beschreibung der versicherten Risiken,
* Aufstellung der einzelnen Versicherungsbausteine,
* Zahlungsnachweis,
* Berechnung bei mehreren Objekten,
* Nachweis über herausgerechnete nicht umlagefähige Bestandteile,
* gegebenenfalls Angaben zum gewerblichen Mehrbeitrag.
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich und unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots abgerechnet werden. Der Mieter kann Einsicht in die zugrunde liegenden Versicherungs- und Abrechnungsbelege verlangen.
Straßenreinigung, Kehrdienst
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend anfallende Kosten der öffentlichen oder privat organisierten Straßen- und Gehwegreinigung**, die dem ausgewählten Objekt zuzuordnen sind.
§ 2 Nr. 8 BetrKV zählt hierzu ausdrücklich:
* Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und
* Kosten entsprechender nicht öffentlicher Reinigungsmaßnahmen.
Die Kosten können grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Übernahme der Betriebskosten wirksam vereinbart wurde – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend berücksichtigt wird.
### Was kann hier gebucht werden?
#### Öffentliche Straßenreinigungsgebühren
Buchen Sie hier insbesondere die regelmäßig erhobenen Gebühren der Gemeinde oder des kommunalen Straßenreinigungsbetriebs, zum Beispiel:
* Straßenreinigungsgebühren,
* Kehrgebühren,
* regelmäßige Gebühren für die Reinigung öffentlicher Fahrbahnen,
* Gebühren für die Reinigung öffentlicher Gehwege, soweit diese Leistung von der Gemeinde übernommen wird,
* laufende Bestandteile eines kommunalen Straßenreinigungsbescheids.
Maßgeblich ist der tatsächliche Gebührenbescheid. Welche Flächen, Reinigungsklassen, Häufigkeiten und Leistungen enthalten sind, richtet sich nach der jeweiligen kommunalen Straßenreinigungs- und Gebührensatzung.
#### Nicht öffentliche Straßen- und Gehwegreinigung
Buchen Sie hier auch Kosten eines privaten Unternehmens oder einer anderen beauftragten Person, wenn die Reinigung nicht durch die Gemeinde ausgeführt wird.
Dazu können insbesondere gehören:
* regelmäßiges Kehren des Gehwegs vor dem Grundstück,
* Reinigung von Zugangswegen und privaten Gehwegen,
* regelmäßiges Kehren von Grundstückszufahrten,
* Reinigung befestigter gemeinschaftlicher Wege,
* Entfernen von Laub, Sand, Erde und gewöhnlichem Straßenabfall,
* Beseitigung von Papier, Verpackungen und sonstigen üblichen Verschmutzungen,
* regelmäßige Reinigung von Bord- und Randbereichen,
* unmittelbar erforderliche Arbeits- und Anfahrtskosten,
* laufende Kosten eines vertraglich beauftragten Kehrdienstes.
Die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen sind ausdrücklich von § 2 Nr. 8 BetrKV erfasst. Entscheidend ist, dass die Leistung der laufenden Straßen- oder Wegereinigung dient und nicht eine Reparatur, einmalige Sonderreinigung oder Gartenpflege darstellt.
### Welche Flächen gehören in diese Kategorie?
In Betracht kommen vor allem:
* öffentliche Gehwege, deren Reinigung dem Grundstückseigentümer übertragen wurde,
* private Wege zwischen Straße und Hauseingang,
* befestigte gemeinschaftliche Zugänge,
* gemeinschaftliche Zufahrten,
* sonstige Verkehrsflächen, die regelmäßig gekehrt werden müssen.
Die genaue Abgrenzung hängt vom Grundstück und dem Leistungsauftrag ab.
### Winterdienst und Straßenreinigung
Rechtlich können auch die Schnee- und Eisbeseitigung sowie das Streuen zu den Kosten der nicht öffentlichen Straßenreinigung gehören. In Immodio existiert hierfür jedoch bereits eine eigene Kategorie, welche Sie für den Winterdienst verwenden können: **"Hauswart, Hausmeister, Winterdienst, Schneeräumen (umgelegt auf Mieter)"**.
### Kostentragung und Reinigungspflicht unterscheiden
Eine mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage der Straßenreinigungs- oder Winterdienstkosten regelt zunächst nur, **wer die Kosten trägt**. Sie überträgt nicht automatisch die tatsächliche Pflicht zum Kehren, Schneeräumen oder Streuen auf den Mieter.
Soll ein Mieter die Arbeiten selbst ausführen, ist eine gesonderte, hinreichend klare Regelung erforderlich.
Beauftragt der Vermieter einen externen Dienstleister, sollte er außerdem prüfen und dokumentieren, ob der Dienst ordnungsgemäß ausgeführt wird. Eine bloße Vergabe des Auftrags schließt die mietvertragliche Verantwortung des Vermieters nicht zwangsläufig aus.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, für das die Kosten entstanden sind. Die Kosten werden anschließend nach der Wohnungfläche auf die zugehörigen Mietverhältnisse verteilt.
### Öffentliche Gebühren und private Kehrdienste getrennt prüfen
Es können sowohl kommunale Straßenreinigungsgebühren als auch Kosten eines privaten Kehrdienstes anfallen. Beide Positionen dürfen umgelegt werden, wenn sie tatsächlich unterschiedliche Leistungen betreffen.
Beispiel:
* Die Gemeinde reinigt die öffentliche Fahrbahn.
* Ein privater Dienst reinigt den Gehweg und den Zugang zum Haus.
### Einmalige Sonderreinigungen
Nicht jede Reinigung befestigter Flächen ist eine **laufende** Straßenreinigung.
Nicht in diese Kategorie gehören grundsätzlich:
* Reinigung nach Bau- oder Sanierungsarbeiten,
* Beseitigung von Bauschutt,
* Reinigung nach einem Brand- oder Wasserschaden,
* Entfernung von Öl, Farbe oder gefährlichen Stoffen,
* einmalige Beseitigung jahrelang angesammelter Verschmutzungen,
* Reinigung nach einer Veranstaltung des Vermieters,
* Beseitigung ausschließlich vom Vermieter verursachter Abfälle,
* Grundreinigung im Zusammenhang mit einer Neuvermietung,
* Kosten der Mängel- oder Schadensbeseitigung.
{% hint style="info" %}
Betriebskosten müssen laufend durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks entstehen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich ausgeschlossen.
{% endhint %}
### Von einem bestimmten Mieter verursachte Verschmutzungen
Verursacht ein bestimmter Mieter schuldhaft eine außergewöhnliche Verschmutzung, handelt es sich nicht um gewöhnliche, auf alle Mieter zu verteilende Straßenreinigungskosten.
Das kann beispielsweise betreffen:
* ausgelaufene Flüssigkeiten,
* abgelagerten Bauschutt,
* größere Mengen Verpackungsmaterial,
* Verschmutzungen durch ein bestimmtes Gewerbe,
* unerlaubt abgestellte Gegenstände.
{% hint style="info" %}
Ist der Verursacher bekannt und die Verantwortlichkeit nachweisbar, kommt gegebenenfalls ein gesonderter Anspruch gegen diesen Mieter in Betracht. Die Kosten sollten nicht pauschal über diese Kategorie auf das gesamte Objekt verteilt werden.
{% endhint %}
### Reparaturen und Anschaffungen
Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere:
* Reparatur beschädigter Gehwege,
* Austausch oder Neuverlegung von Gehwegplatten,
* Beseitigung von Stolperstellen,
* Erneuerung einer Zufahrt,
* Reparatur von Bordsteinen,
* Anschaffung von Kehrmaschinen,
* Kauf von Besen, Laubbläsern oder Reinigungsgeräten,
* Errichtung eines neuen Weges,
* bauliche Entwässerungsmaßnahmen,
* allgemeine Verwaltungskosten,
* Bußgelder und Vertragsstrafen.
Die Anschaffung langlebiger Arbeitsgeräte sowie die Reparatur oder Erneuerung befestigter Flächen sind keine laufenden Straßenreinigungskosten. Kleinere laufend verbrauchte Reinigungs- und Arbeitsmittel können dagegen Bestandteil der Dienstleistung sein, wenn sie unmittelbar für die regelmäßige Reinigung eingesetzt und nicht bereits anderweitig berechnet werden.
### Wenn der Vermieter selbst kehrt
Führt der Vermieter die umlagefähige Straßen- oder Gehwegreinigung selbst aus, darf er grundsätzlich den Betrag ansetzen, den ein geeigneter Dritter für eine gleichwertige Leistung berechnet hätte. Eine lediglich fiktive Umsatzsteuer darf **nicht** angesetzt werden.
Für eine nachvollziehbare Abrechnung sollten dokumentiert werden:
* gereinigte Flächen,
* Art und Umfang der Arbeiten,
* Reinigungstermine oder Reinigungsrhythmus,
* aufgewendete Zeit,
* verwendeter Vergleichspreis,
* Grundlage des Vergleichspreises,
* gegebenenfalls tatsächlich angefallene Materialkosten.
{% hint style="info" %}
Der angesetzte Preis darf nicht höher sein als die marktüblichen Kosten einer gleichwertigen Fremdleistung.
{% endhint %}
### Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter muss auch bei der Organisation der Straßenreinigung auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten.
Prüfen Sie insbesondere:
* ob Reinigungsumfang und Häufigkeit erforderlich sind,
* ob Flächen doppelt durch Kommune und Privatdienst gereinigt werden,
* ob ein Hausmeister dieselbe Leistung bereits übernimmt,
* ob saisonal unterschiedliche Reinigungsintervalle sinnvoll sind,
* ob unnötige Sonderleistungen enthalten sind,
* ob bei erheblichen Preissteigerungen Vergleichsangebote sinnvoll sind.
Es muss nicht stets das günstigste Angebot gewählt werden. Die Kosten sollten aber sachlich nachvollziehbar und für das Objekt angemessen sein. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung ausdrücklich.
### Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* kommunale Straßenreinigungs- und Gebührenbescheide,
* Vertrag mit dem privaten Kehrdienst,
* genaue Leistungsbeschreibung,
* Rechnungen und Zahlungsnachweise,
* Aufstellung der gereinigten Flächen,
* Reinigungs- und Einsatznachweise,
* Abgrenzung zu Hausmeister und Winterdienst,
* Aufteilung bei mehreren Gebäuden,
* Nachweise zu Eigenleistungen,
Mieter können grundsätzlich Einsicht in die Belege verlangen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen.
Strom (umgelegt auf einen Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie ausschließlich für **Stromkosten, die eindeutig einem bestimmten Mietverhältnis zugeordnet und aufgrund einer gesonderten vertraglichen Regelung an diesen Mieter weiterberechnet werden**.
Sie ist insbesondere für Fälle vorgesehen, in denen der Stromliefervertrag gegenüber dem Energieversorger über den Vermieter läuft, der Strom aber ausschließlich von einer bestimmten vermieteten Einheit beziehungsweise einem bestimmten Mietverhältnis verbraucht wird.
{% hint style="warning" %}
Buchen Sie hier **keinen Allgemeinstrom** und keine Stromkosten technischer Gemeinschaftsanlagen.
{% endhint %}
### Rechtliche Einordnung
Der individuelle Haushaltsstrom einer Wohnung ist keine gewöhnliche Betriebskostenart nach der Betriebskostenverordnung. Die BetrKV nennt nur bestimmte objektbezogene Stromkosten, etwa den Betriebsstrom der Heizung, den Aufzugsstrom und die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche. Der private Wohnungsstrom sollte daher nicht über die allgemeine Betriebskostenabrechnung des Gebäudes verteilt werden.
Wird der Strom vom Vermieter beschafft und verbrauchsabhängig an einen Mieter weiterberechnet, kann rechtlich eine **Stromlieferung an einen Letztverbraucher** vorliegen. Dann ist nicht nur das Mietrecht, sondern grundsätzlich auch das Energiewirtschaftsrecht zu beachten. Welche Pflichten konkret gelten, hängt unter anderem von der Zählerstruktur, dem Stromliefermodell, der Vertragsgestaltung und der Frage ab, ob über das öffentliche Netz oder ausschließlich innerhalb einer Kundenanlage geliefert wird.
{% hint style="warning" %}
Die Bezeichnung „umgelegt auf einen Mieter“ sollte deshalb nicht mit einer normalen Betriebskostenumlage verwechselt werden, es handlet sich eheer um eine **gesonderte Stromabrechnung gegenüber einem bestimmten Mietverhältnis**.
{% endhint %}
### Wann kann diese Kategorie verwendet werden?
Die Kategorie kommt beispielsweise in Betracht, wenn:
* eine vermietete Wohnung einen eigenen Unterzähler besitzt, der Hauptliefervertrag aber auf den Vermieter läuft,
* der Vermieter den Strom einer möblierten oder zeitweise vermieteten Einheit beschafft und nach tatsächlichem Verbrauch abrechnet,
* eine Einliegerwohnung innerhalb der Kundenanlage über einen eigenen abrechnungsfähigen Zähler versorgt wird,
* der Vermieter einzelne Zimmer einer Wohnung mit nur einem gemeinsamen Hauptanschluss vermietet und die Stromkosten aufgrund einer eindeutigen Vereinbarung auf die einzelnen Mietverhältnisse aufteilt,
* eine bestimmte Gewerbeeinheit über einen Unterzähler versorgt wird,
* ein gesonderter Stromliefervertrag zwischen Vermieter und Mieter besteht.
Voraussetzung ist stets, dass der betreffende Betrag dem ausgewählten Mietverhältnis nachvollziehbar zugeordnet werden kann.
### Was kann hier gebucht werden?
Bei einer verbrauchsabhängigen Weiterberechnung können insbesondere berücksichtigt werden:
* der anhand des Zählers ermittelte Stromverbrauch in Kilowattstunden,
* ein dem Abrechnungszeitraum und Mietverhältnis zurechenbarer Grundpreis,
* laufende Mess- und Messstellenkosten, soweit diese vom Vermieter getragen werden und vertraglich Bestandteil der Stromlieferung sind,
* die in der Lieferantenrechnung enthaltenen Steuern, Umlagen, Netzentgelte und sonstigen Preisbestandteile,
* gegebenenfalls ein vertraglich vereinbarter Anteil an einem gemeinsamen Hauptanschluss,
* verbrauchsabhängige Stromkosten einer ausschließlich vom betreffenden Mieter genutzten Einrichtung.
Der Grundpreis sollte zeitanteilig oder nach einem anderen vertraglich vereinbarten, sachgerechten Maßstab verteilt werden. Der Verbrauchspreis sollte anhand der tatsächlich dem Mietverhältnis zugeordneten Kilowattstunden berechnet werden.
### Wer ist Vertragspartner des Energieversorgers?
#### Wohnung mit eigenem, ausschließlich zugeordnetem Hauptzähler
Wird der Strom einer vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich das in der Bereitstellung des Stroms liegende Vertragsangebot des Grundversorgers an den tatsächlichen Wohnungsnutzer und nicht an den Eigentümer. Durch die Entnahme kann daher ein Stromliefervertrag mit dem Mieter entstehen.
Erhält der Vermieter in einem solchen Fall eine Rechnung, sollte er nicht automatisch den Betrag mit dieser Kategorie an den Mieter weiterberechnen. Zunächst sollte geprüft werden:
* welcher Nutzer im Lieferzeitraum die Wohnung bewohnt hat,
* auf wen die Lieferstelle angemeldet war,
* ob der Energieversorger den richtigen Vertragspartner abgerechnet hat,
* welche Zählerstände bei Ein- und Auszug dokumentiert wurden.
Möglicherweise muss die Rechnung gegenüber dem Versorger korrigiert werden.
#### Einzelne WG-Zimmer mit nur einem gemeinsamen Zähler
Anders kann es bei einer Wohnung sein, deren Zimmer mit getrennten Mietverträgen vermietet werden, die aber nur einen gemeinsamen Stromzähler besitzt. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden, dass sich das Vertragsangebot des Versorgers unter solchen Umständen an den Vermieter richten kann. Der Verbrauch lässt sich ohne einzelne Zähler nicht den jeweiligen Zimmermietern zuordnen, und ein Zimmermieter will typischerweise nicht für den Gesamtverbrauch sämtlicher anderer Bewohner einstehen.
In einem solchen Vermietungsmodell sollte im Mietvertrag eindeutig geregelt werden:
* ob Strom im Mietpreis enthalten ist,
* ob eine Strompauschale erhoben wird,
* ob nach Personen, Zimmerfläche oder einem anderen Maßstab verteilt wird,
* ob Unterzähler vorhanden sind,
* wie Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums berücksichtigt werden.
Ohne Unterzähler kann kein individueller Verbrauch behauptet werden. Die Kosten dürfen dann nur nach dem wirksam vereinbarten und transparent dargestellten Maßstab verteilt werden.
### Vertragliche Vereinbarung
Soll der Mieter Strom an den Vermieter bezahlen, sollte die Vereinbarung mindestens folgende Punkte enthalten:
* die genaue Verbrauchsstelle,
* Beginn und Ende der Stromversorgung,
* den verwendeten Stromzähler,
* Arbeitspreis und Grundpreis beziehungsweise die Berechnungsmethode,
* enthaltene Mess- und sonstige Entgelte,
* Ablese- und Abrechnungszeitraum,
* Höhe und Berechnung der Abschläge,
* Zahlungsweise und Fälligkeit,
* Preisänderungsregelungen,
* Vertragslaufzeit und Kündigung,
* Vorgehensweise bei Ein- und Auszug,
* Rechte bei fehlerhaften Abrechnungen.
Wird der Vermieter energierechtlich als Stromlieferant behandelt, müssen Energielieferverträge einfach und verständlich sein und unter anderem Angaben zu Verbrauchsstelle, Preisen, Vertragsdauer, Kündigung, Zahlungsweise, Messstellenbetrieb, Streitbeilegung und Lieferantenwechsel enthalten. Bei Haushaltskunden außerhalb der Grundversorgung bedarf der Energieliefervertrag grundsätzlich der Textform.
### Anforderungen an die Stromabrechnung
Ist der Vermieter rechtlich Stromlieferant, muss die Rechnung an den Mieter einfach und verständlich sein. Zu den gesetzlich vorgesehenen Informationen gehören unter anderem Anfangs- und Endzählerstand, Verbrauch, Art der Verbrauchsermittlung, geltende Preise, Vertrags- und Kündigungsangaben sowie Informationen zum Messstellen- und Netzbetreiber.
Eine nachvollziehbare Abrechnung sollte mindestens enthalten:
1. Mietverhältnis und Verbrauchsstelle,
2. Abrechnungszeitraum,
3. Zählernummer,
4. Anfangs- und Endzählerstand,
5. Differenz in Kilowattstunden,
6. Arbeitspreis je Kilowattstunde,
7. Verbrauchskosten,
8. Grund- und Messpreis,
9. gegebenenfalls verwendeten Aufteilungsmaßstab,
10. Gesamtkosten,
11. geleistete Abschläge,
12. Guthaben oder Nachzahlung.
Der Energieverbrauch darf in Abrechnungszeiträumen abgerechnet werden, die ein Jahr nicht überschreiten. Bei Beendigung des Lieferverhältnisses ist eine Abschlussrechnung zu erstellen. Für Energielieferanten sieht das EnWG grundsätzlich eine Rechnungsfrist von sechs Wochen nach Ende des Abrechnungszeitraums beziehungsweise Lieferverhältnisses vor.
### Abschlagszahlungen
Werden monatliche Abschläge vereinbart, sollten diese am bisherigen Verbrauch oder am durchschnittlichen Verbrauch vergleichbarer Nutzer ausgerichtet werden. Macht der Haushaltskunde einen wesentlich geringeren Verbrauch plausibel, ist dieser bei der Abschlagshöhe angemessen zu berücksichtigen.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Mietverhältnis“** aus und anschließend das Mietverhältnis, das den Strom tatsächlich verbraucht hat.
Die direkte Zuordnung ist wichtig, weil es sich nicht um Kosten des gesamten Objekts handelt. Der Betrag darf nicht auf andere Mieter, leer stehende Einheiten oder das gesamte Gebäude verteilt werden.
### Strompauschalen und Inklusivmieten
Ist der Strom aufgrund des Mietvertrags mit einem festen Betrag abgegolten, liegt keine verbrauchsgenaue Weiterberechnung vor. Eine solche Pauschale darf nicht nachträglich wie eine gemessene Stromabrechnung behandelt werden.
Die Vertragsgestaltung muss eindeutig erkennen lassen:
* ob die Pauschale endgültig ist,
* ob eine spätere Abrechnung stattfindet,
* ob ein angemessener Verbrauch vorausgesetzt wird,
* wie mit außergewöhnlich hohem Verbrauch umgegangen wird,
* ob es sich um einen selbstständigen Stromliefervertrag oder eine Nebenleistung des Mietverhältnisses handelt.
### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Buchen Sie hier insbesondere nicht:
* Strom für Treppenhaus, Keller und Außenbeleuchtung,
* Betriebsstrom der Heizungs- oder Warmwasseranlage,
* Aufzugsstrom,
* Strom gemeinschaftlicher Pumpen oder Lüftungsanlagen,
* Strom für das Vermieter- oder Hausverwaltungsbüro,
* privaten Strom des Vermieters,
* Strom einer leer stehenden Wohnung ohne zugeordnetes Mietverhältnis,
* Stromkosten eines anderen Mieters,
* Reparaturen an Elektroanlagen,
* Austausch oder Anschaffung von Stromzählern,
* Neuinstallation von Leitungen oder Unterverteilungen,
* Mahn- und Säumniskosten des Vermieters,
* Sperr- und Wiederanschlusskosten, die der Vermieter selbst verursacht hat,
* frei geschätzte oder nicht belegte Verbrauchsmengen,
* Photovoltaik-Mieterstrom ohne ordnungsgemäßen Mieterstromvertrag.
Für Allgemeinstrom verwenden Sie die Kategorie **„Allgemein Strom (umgelegt auf Mieter)“**. Strom technischer Anlagen wird der jeweils passenden Anlagenkategorie zugeordnet.
### Unterlagen für die Abrechnung
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Vertrag mit dem externen Stromversorger,
* gesonderte Vereinbarung mit dem Mieter,
* vollständige Lieferantenrechnungen,
* Zähler- und Unterzählernummern,
* Nachweis über Eichung beziehungsweise Konformität,
* Ein- und Auszugsprotokolle,
* Fotos der Zählerstände,
* Zwischenablesungen,
* Berechnung des Grundpreisanteils,
* Aufteilung bei einem gemeinsamen Hauptzähler,
* Abschlagsübersicht,
* Stromabrechnung und Zahlungsnachweise,
* gegebenenfalls Unterlagen zur Kundenanlage oder zum Mieterstrommodell.
Treppenreinigung, Reinigung des Treppenhaus (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend anfallende Kosten der Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile** des ausgewählten Objekts.
Die Betriebskostenverordnung zählt die Gebäudereinigung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Erfasst ist die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, insbesondere Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb eines Aufzugs. Voraussetzung für die Umlage ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend berücksichtigt wird.
### Was kann hier gebucht werden?
Buchen Sie hier insbesondere die regelmäßig entstehenden Kosten für:
* Kehren und Wischen von Treppen und Treppenabsätzen,
* Reinigung von Hausfluren und gemeinschaftlichen Eingangsbereichen,
* Reinigung von Handläufen und Treppengeländern,
* Reinigung gemeinschaftlicher Eingangstüren,
* Reinigung von Fußmatten und Schmutzfangzonen,
* Reinigung gemeinschaftlicher Keller- und Dachbodenflure,
* Reinigung gemeinschaftlicher Waschküchen,
* Reinigung des Fahrkorbs eines Aufzugs,
* regelmäßige Reinigung gemeinschaftlicher Fenster und Glasflächen,
* Reinigung von Briefkastenanlagen, Klingeltableaus und sonstigen gemeinschaftlichen Oberflächen,
* unmittelbar erforderliche Arbeits- und Anfahrtskosten des Reinigungsunternehmens,
* laufend verbrauchte Reinigungsmittel, soweit sie Bestandteil der Reinigungsleistung sind.
{% hint style="info" %}
Maßgeblich ist, dass die Arbeiten gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile betreffen und laufend beziehungsweise planmäßig wiederkehrend ausgeführt werden.
{% endhint %}
### Welche Gebäudeteile sind erfasst?
Typische gemeinschaftlich genutzte Bereiche sind:
* Hauseingang und Windfang,
* Treppenhaus und Zwischenpodeste,
* gemeinschaftliche Flure,
* Zugänge zu Keller, Dachboden oder Waschküche,
* gemeinschaftliche Keller- und Bodenräume,
* Aufzugskabine,
* gemeinschaftlich genutzte Glas- und Türflächen.
Nicht entscheidend ist, ob jeder Mieter jede einzelne Fläche täglich nutzt. Entscheidend ist zunächst, ob die Fläche zur gemeinschaftlichen Gebäudeanlage beziehungsweise zur gewählten Abrechnungseinheit gehört.
Betrifft die Reinigung dagegen nur einen räumlich getrennten Gebäudeteil oder ein separates Treppenhaus, sollten grundsätzlich nur die zu diesem Bereich gehörenden **Mietverhältnisse** belastet werden.
### Reinigung durch die Mieter oder durch einen Dienstleister
Vor der Beauftragung eines Reinigungsunternehmens sollte geprüft werden, was im Mietvertrag zur Reinigung geregelt ist.
#### 1. Der Vermieter organisiert die Reinigung
Sieht der Mietvertrag vor, dass die Reinigung durch den Vermieter organisiert und über die Betriebskosten abgerechnet wird, können die laufenden Kosten eines Reinigungsunternehmens grundsätzlich auf die Mieter verteilt werden.
#### 2. Die Mieter sind selbst zur Reinigung verpflichtet
Verpflichtet der Mietvertrag die Mieter ausdrücklich zur abwechselnden Reinigung des Treppenhauses, sollten nicht gleichzeitig reguläre Fremdreinigungskosten auf sämtliche Mieter verteilt werden.
Soll künftig dauerhaft ein Reinigungsunternehmen eingesetzt werden, muss geprüft werden, ob:
* der Mietvertrag diese Umstellung bereits erlaubt,
* eine neue Vereinbarung mit den Mietern erforderlich ist,
* die Fremdreinigung nur wegen einer Pflichtverletzung einzelner Mieter beauftragt wurde,
* oder die Reinigungspflicht wirksam neu geregelt werden muss.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, dessen gemeinschaftliche Flächen gereinigt wurden.
Die Kosten werden dem Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.
### Erdgeschossmieter und unterschiedliche Nutzung
Auch Erdgeschossmieter werden bei einer objektweiten Verteilung grundsätzlich in den vereinbarten Umlageschlüssel einbezogen. Die gesetzliche Verteilung nach Wohnfläche unterscheidet nicht danach, wie oft ein einzelner Bewohner das Treppenhaus oder bestimmte Stockwerke tatsächlich nutzt.
Die bloße Lage einer Wohnung im Erdgeschoss führt nicht automatisch zu einer Befreiung von sämtlichen Gebäudereinigungskosten.
### Gemischt genutzte Gebäude
Bei Gebäuden mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten ist zu prüfen, ob die Gewerbenutzung erheblich höhere Reinigungskosten verursacht.
Das kann beispielsweise der Fall sein bei:
* Geschäften mit starkem Kundenverkehr,
* Arzt- oder Therapiepraxen,
* Gaststätten,
* Kindertagesstätten,
* Schulungs- oder Veranstaltungsräumen,
* Gewerben mit häufigen Lieferungen.
Ein Vorwegabzug des Gewerbeanteils ist insbesondere dann relevant, wenn die Gewerbenutzung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt.
### Regelmäßige Grund- und Sonderreinigungen
Auch eine nicht wöchentlich ausgeführte Reinigung kann zu den laufenden Betriebskosten gehören, wenn sie planmäßig wiederkehrt.
In Betracht kommen beispielsweise:
* jährliche Grundreinigung des Treppenhauses,
* regelmäßige intensive Reinigung von Bodenbelägen,
* turnusmäßige Reinigung gemeinschaftlicher Fenster,
* saisonale Reinigung von Eingangs- und Schmutzfangbereichen.
Eine einmalige Reinigung ist dagegen regelmäßig nicht umlagefähig, wenn sie aus einem besonderen, nicht zum gewöhnlichen Gebäudebetrieb gehörenden Anlass durchgeführt wird.
Nicht hierher gehören beispielsweise:
* Bauendreinigung nach einer Sanierung,
* Reinigung nach Maler- oder Handwerkerarbeiten,
* Beseitigung von Schutt und Baustaub,
* Reinigung nach einem Brand- oder Wasserschaden,
* Reinigung einer leer geräumten Wohnung,
* außergewöhnliche Reinigung nach einer Veranstaltung des Vermieters,
* Beseitigung jahrelang unterlassener Reinigung,
* Reinigung zur Vorbereitung einer Neuvermietung.
{% hint style="info" %}
Solche Kosten entstehen nicht als gewöhnliche laufende Gebäudereinigung oder gehören zur jeweiligen Bau-, Schadens- oder Verwaltungsmaßnahme. Betriebskosten müssen laufend entstehen; Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sind ausgeschlossen.
{% endhint %}
### Außergewöhnliche Verschmutzungen
Die Beseitigung gewöhnlicher, nicht einzelnen Bewohnern zuordenbarer Verschmutzungen gehört zur laufenden Gebäudereinigung.
Verursacht dagegen ein bestimmter Mieter nachweislich eine außergewöhnliche Verschmutzung, beispielsweise durch:
* ausgelaufene Farbe oder Öl,
* zurückgelassenen Bauschutt,
* erhebliche Verunreinigungen bei einem Umzug,
* Tierkot,
* unsachgemäß abgestellten Abfall,
* Beschädigung und Verschmutzung nach einer privaten Veranstaltung,
sollten die zusätzlichen Kosten nicht pauschal auf sämtliche Mieter verteilt werden. In Betracht kommt stattdessen eine direkte Forderung gegen den Verursacher, sofern dessen Verantwortlichkeit nachgewiesen werden kann.
### Anschaffung von Reinigungsgeräten
**Nicht** als laufende Gebäudereinigung sollten insbesondere gebucht werden:
* Kauf einer Reinigungsmaschine,
* Anschaffung eines Staubsaugers,
* Kauf von Besen, Leitern oder langlebigen Geräten,
* Anschaffung von Reinigungswagen,
* Ersatzbeschaffung technischer Reinigungsgeräte.
Laufend verbrauchte Reinigungsmittel und geringwertige Verbrauchsmaterialien können dagegen Bestandteil der Reinigungsleistung sein. Werden langlebige Geräte vom Dienstleister eingesetzt, sind deren betriebswirtschaftliche Kosten regelmäßig bereits in dessen vereinbartem Reinigungspreis enthalten und dürfen nicht zusätzlich als gesonderte Anschaffung auf die Mieter verteilt werden.
### Eigenleistung des Vermieters
Reinigt der Vermieter oder eigenes Personal das Treppenhaus, können die Sach- und Arbeitsleistungen grundsätzlich mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Drittunternehmens angefallen wäre.
Eine fiktive Umsatzsteuer darf nicht angesetzt werden, wenn sie tatsächlich nicht entstanden ist.
**Dokumentiert werden sollten:**
* gereinigte Flächen,
* Art und Umfang der Arbeiten,
* Reinigungsrhythmus,
* Leistungszeitraum,
* verwendeter Vergleichspreis,
* Herkunft des Vergleichspreises,
* tatsächlich entstandene Materialkosten.
Der angesetzte Betrag darf die marktüblichen Kosten einer gleichwertigen Fremdleistung nicht überschreiten.
### Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter muss bei der Auswahl des Reinigungsdienstes und des Leistungsumfangs das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Das bedeutet nicht, dass zwingend das günstigste Unternehmen gewählt werden muss. Preis, Leistungsumfang, Zuverlässigkeit und Anforderungen des Gebäudes müssen jedoch in einem angemessenen Verhältnis stehen.
Prüfen Sie insbesondere:
* ob der Reinigungsturnus zum tatsächlichen Bedarf passt,
* ob selten genutzte Bereiche unnötig häufig gereinigt werden,
* ob Leistungen doppelt im Hausmeister- und Reinigungsvertrag enthalten sind,
* ob außergewöhnliche Zusatzleistungen notwendig sind,
* ob Preissteigerungen nachvollziehbar sind,
* ob bei erheblichen Kostensteigerungen Vergleichsangebote sinnvoll sind.
Versicherungen für Gebäude (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufende Prämien von Sach- und Haftpflichtversicherungen**, die unmittelbar dem Schutz des ausgewählten Gebäudes, seiner Anlagen sowie seiner Bewohner und Besucher dienen.
Die Kosten solcher Versicherungen gehören grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Eine Weiterberechnung an die Mieter setzt jedoch voraus, dass die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde – was im Immodio-Mietvertrag selbstverständlich der Fall ist. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt ausdrücklich die Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Glas-, Gebäudehaftpflicht-, Öltank- und Aufzugshaftpflichtversicherung.
#### Was kann hier gebucht werden?
Dazu können insbesondere gehören:
* Wohngebäudeversicherung,
* Feuerversicherung für das Gebäude,
* Leitungswasserversicherung,
* Sturm- und Hagelversicherung,
* Elementarschadenversicherung, beispielsweise gegen Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck – abhängig vom vereinbarten Versicherungsumfang,
* Gebäude- oder Gebäudeglasversicherung,
* Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung,
* Haftpflichtversicherung für einen Heizöl- oder anderen Öltank,
* Haftpflichtversicherung für einen Personen- oder Lastenaufzug,
* sonstige Sach- und Haftpflichtversicherungen, soweit sie konkret dem Schutz des Gebäudes, seiner Anlagen, Bewohner oder Besucher dienen.
Entscheidend ist, dabei immer, dass die Versicherung einen hinreichenden Bezug zum Gebäude und dessen bestimmungsgemäßer Nutzung besitzt.
#### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, auf das sich die Versicherungsprämie bezieht.
Versichert eine Police mehrere Gebäude, teilen Sie die Rechnung anhand der Aufstellung des Versicherers, der versicherten Werte oder eines anderen sachgerechten und nachvollziehbaren Maßstabs auf.
#### Verteilung auf die Mieter
Wurde kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel vereinbart, werden diese Kosten bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Versicherungsprämien sind nicht vom individuellen Verbrauch eines Mieters abhängig.
#### Paket- und Sammelversicherungen sorgfältig prüfen
Versicherungsrechnungen enthalten häufig mehrere Bausteine. Buchen Sie nur die Bestandteile, die tatsächlich umlagefähige Gebäude-, Sach- oder Haftpflichtversicherungen betreffen.
Enthält eine Rechnung zusätzlich **nicht umlagefähige Versicherungen**, müssen diese Anteile vor der Verteilung herausgerechnet werden. Diese können Sie auf die Kategorie **"Versicherungen (nicht umgelegt auf Mieter)"** buchen.
Das betrifft beispielsweise Policen, in denen neben der Gebäudeversicherung, noch weitere Bestandteile gemeinsam versichert sind:
* private Haftpflichtversicherung des Vermieters,
* Vermieter-Rechtsschutzversicherung,
* Hausratversicherung,
* Vermögensschadenhaftpflicht,
* Versicherungen für ein Verwaltungsbüro,
* sonstige ausschließlich persönliche oder wirtschaftliche Risiken des Vermieters.
Bitten Sie den Versicherer bei einer Sammelrechnung möglichst um eine Aufschlüsselung der einzelnen Versicherungsbausteine und der darauf entfallenden Prämien.
#### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll
Nicht hierher gehören insbesondere:
* private Haftpflichtversicherungen des Vermieters,
* Hausrat- oder Inhaltsversicherungen für dessen persönliche Gegenstände,
* Vermieter- oder Grundstücksrechtsschutzversicherungen,
* Versicherungen gegen allgemeine Mietrückstände,
* Kredit-, Darlehens- oder Restschuldversicherungen,
* Versicherungen für die Hausverwaltung oder deren Mitarbeiter,
* Bauleistungs- und Bauherrenversicherungen für einmalige Bauvorhaben,
* Versicherungen für Fahrzeuge, Photovoltaik- oder Gewerbeanlagen ohne unmittelbaren Bezug zur gemeinschaftlichen Gebäudenutzung,
* Versicherungen, die ausschließlich das unternehmerische oder finanzielle Risiko des Eigentümers schützen.
{% hint style="info" %}
Solche Kosten sind entweder keine laufenden Betriebskosten oder dienen nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher. Diese können für Ihre eigene Buchhaltung auf die Kategorie **"Versicherungen (nicht umgelegt auf Mieter)"** gebucht werden.
{% endhint %}
#### Sonderfall: Mietausfall in der Gebäudeversicherung
Ist in einer Gebäudeversicherung auch ein zeitlich begrenzter Mietausfall **infolge eines versicherten Gebäudeschadens** mitversichert, muss dieser Prämienanteil nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs **nicht** herausgerechnet werden. Die gesamte Prämie kann umlagefähig bleiben, weil die Versicherung weiterhin der Wiederherstellung und Absicherung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall dient.
Davon zu unterscheiden ist eine eigenständige Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung, die den Vermieter allgemein gegen ausbleibende Mietzahlungen absichert. Diese schützt in erster Linie dessen wirtschaftliches Risiko und sollte nicht in dieser Kategorie auf die Mieter verteilt werden.
#### Wichtig: Nur Versicherungsprämien buchen
Buchen Sie hier grundsätzlich nur die **laufenden Versicherungsbeiträge einschließlich der auf der Rechnung enthaltenen laufenden Preisbestandteile**.
Nicht als Versicherungsprämien umlagefähig sind insbesondere:
* eine im Schadensfall gezahlte Selbstbeteiligung,
* nicht vom Versicherer übernommene Schadenskosten,
* Reparatur- und Wiederherstellungskosten,
* Kosten für die Beseitigung eines Schadens,
* Gutachter- oder Rechtsanwaltskosten des Vermieters,
* Schadenersatzzahlungen,
* Verwaltungsaufwand für die Bearbeitung eines Versicherungsfalls.
Selbstbeteiligungen und Schadenskosten sind keine regelmäßig anfallenden Versicherungsprämien. Reparatur- und Wiederherstellungskosten können zudem Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten sein, die ausdrücklich **nicht** zu den Betriebskosten gehören.
#### Wirtschaftlichkeitsgebot beachten
Auch bei grundsätzlich umlagefähigen Versicherungen muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Der Versicherungsschutz sollte zum Gebäude, zu dessen Nutzung und zu den vorhandenen Risiken passen.
Das bedeutet **nicht**, dass zwingend der günstigste Tarif abgeschlossen werden muss. Unnötige Doppelversicherungen, offensichtlich überhöhter Versicherungsschutz oder sachlich nicht begründbare Mehrkosten können jedoch zu Einwendungen der Mieter führen.
Prüfen Sie daher:
* ob Gebäude und Adresse korrekt erfasst sind,
* ob die Versicherungssumme noch zum Gebäude passt,
* ob Anbauten, Aufzüge, Öltanks oder Nutzungsänderungen gemeldet wurden,
* ob Risiken doppelt versichert sind,
* ob nicht umlagefähige Zusatzbausteine enthalten sind,
* ob günstigere, vergleichbare Tarife verfügbar sind,
#### Unterlagen für die Abrechnung
Bewahren Sie insbesondere folgende Unterlagen auf:
* Versicherungsschein,
* Beitragsrechnung,
* Nachträge zum Versicherungsvertrag,
* Aufschlüsselung der einzelnen Versicherungsbausteine,
* Zahlungsnachweise,
* Berechnung bei Policen für mehrere Objekte,
* Nachweise über herausgerechnete, nicht umlagefähige Anteile,
Mieter können Einsicht in die Belege verlangen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Die Unterlagen sollten deshalb erkennen lassen, welches Objekt, welcher Versicherungszeitraum und welche Risiken versichert wurden.
Wartung Aufzug / Fahrstuhl (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **regelmäßig anfallende Wartungs-, Kontroll- und Prüfkosten eines Personen- oder Lastenaufzugs**. Die Betriebskostenverordnung zählt hierzu insbesondere die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, notwendige Einstellungen durch eine Fachkraft sowie die Reinigung der Aufzugsanlage.
Die Umlage setzt voraus, dass der Mieter laut Mietvertrag die Aufzugs- beziehungsweise Betriebskosten trägt – dies ist im Immodio-Mietvertrag unter § 6 Abs. 2 entsprechend berücksichtigt. Über vereinbarte Vorauszahlungen muss jährlich abgerechnet und dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet werden.
#### Was kann hier gebucht werden?
Hier können insbesondere erfasst werden:
* regelmäßige Wartungen und Inspektionen,
* Kontrolle von Antrieb, Steuerung, Türen und Sicherheitseinrichtungen,
* Prüfung und Einstellung der Anlage durch Fachpersonal,
* Schmier-, Pflege- und Einstellarbeiten,
* regelmäßige Sicherheitsprüfungen durch eine zugelassene Überwachungsstelle,
* Haupt- und Zwischenprüfungen,
* Reinigung des Maschinenraums, Aufzugsschachts und technischer Anlagenteile, soweit sie zur Aufzugswartung gehört,
* dokumentierte Kontrollen auf offensichtliche sicherheitsrelevante Mängel,
* Arbeits- und Anfahrtskosten, soweit sie unmittelbar auf die umlagefähige Wartung oder Prüfung entfallen.
{% hint style="info" %}
Für überwachungsbedürftige Aufzugsanlagen darf die Frist zwischen den Hauptprüfungen höchstens zwei Jahre betragen. Zusätzlich ist grundsätzlich in der Mitte des Prüfzeitraums eine Zwischenprüfung vorgesehen.
{% endhint %}
#### Gesetzliche Prüfungen und gewöhnliche Wartung unterscheiden
Die technische Wartung durch das Aufzugsunternehmen und die gesetzliche Sicherheitsprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle sind unterschiedliche Leistungen. Beide können jedoch grundsätzlich zu den laufenden Betriebskosten des Aufzugs gehören.
Bewahren Sie die Prüfbescheinigungen auf. Sie müssen unter anderem die Anlage, den Prüftermin, den Prüfumfang, das Ergebnis und den Termin der nächsten Prüfung erkennen lassen. In der Aufzugskabine muss außerdem eine Kennzeichnung mit dem nächsten Prüftermin und der prüfenden Stelle angebracht sein.
#### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, in dem sich der Aufzug befindet.
Die Kosten werden dadurch dem betreffenden Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse verteilt. Ist kein anderer wirksamer Umlageschlüssel vereinbart, erfolgt die Verteilung bei Wohnraum grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche.
Betrifft ein Wartungsvertrag mehrere Aufzüge oder Gebäude, muss die Rechnung sachgerecht aufgeteilt werden, beispielsweise anhand:
* der Aufstellung des Dienstleisters,
* der Zahl der Aufzüge oder
* der Wartungspreise je Anlage.
#### Müssen Erdgeschossmieter Aufzugskosten tragen?
Auch ein Erdgeschossmieter kann aufgrund einer mietvertraglichen Vereinbarung an den laufenden Aufzugskosten beteiligt werden. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich selbst dann, wenn er den Aufzug nicht benötigt und weder Keller noch Dachboden damit erreichen kann. Ein individueller Nutzungsvorteil ist für die formularvertragliche Kostenverteilung **nicht** zwingend erforderlich.
Bei Mehrhausanlagen und getrennten Gebäudeteilen sollte die konkrete bauliche und vertragliche Zuordnung geprüft werden.
### Vollwartungsverträge genau aufteilen
Bei sogenannten Vollwartungs- oder Full-Service-Verträgen deckt die Pauschale häufig neben der laufenden Wartung auch Reparaturen, Ersatzteile und Störungsbeseitigungen ab.
Eine solche Rechnung darf **nicht** vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Auch bei einem Wartungsvertrag muss danach unterschieden werden, welche Vergütung auf umlagefähige Betriebsleistungen und welche auf **nicht umlagefähige Reparaturen** entfällt.
Lassen Sie sich möglichst getrennt ausweisen:
1. regelmäßige Wartung und Inspektion,
2. gesetzliche Sicherheitsprüfungen,
3. Reinigung und Pflege,
4. Notrufüberwachung,
5. Reparaturarbeiten,
6. Ersatzteile und Material,
7. Austausch oder Erneuerung von Bauteilen.
Nur der nachvollziehbar auf die laufenden Wartungs- und Betriebsleistungen entfallende Anteil gehört in diese Kategorie.
#### Was sind keine umlagefähigen Wartungskosten?
Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere:
* Reparaturen nach einem Defekt,
* Störungsbeseitigungen mit Reparaturcharakter,
* Ersatz defekter Steuerungen, Motoren oder Türantriebe,
* Austausch von Seilen, Rollen, Schienen oder Kabinenteilen,
* Ersatzteile und größere Materialkosten,
* Beseitigung von Verschleiß- oder Alterungsschäden,
* Erneuerung oder Modernisierung der Anlage,
* erstmaliger Einbau eines Aufzugs,
* Umbauten zur Barrierefreiheit,
* Beseitigung behördlich festgestellter Mängel, soweit es sich um eine Reparatur oder Erneuerung handelt.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zur Beseitigung von durch Abnutzung, Alterung oder andere Einwirkungen entstandenen Mängeln gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten.
#### Beispiel für eine gemischte Rechnung
Enthält eine Rechnung folgende Leistungen:
* Jahreswartung: 1.200 Euro,
* gesetzliche Prüfung: 400 Euro,
* Austausch des Türantriebs: 2.500 Euro,
können grundsätzlich nur die Wartungs- und Prüfungskosten von insgesamt 1.600 Euro (1.200 Euro + 400 Euro) in dieser Kategorie berücksichtigt werden. Der Austausch des Türantriebs ist als Reparatur beziehungsweise Erhaltungsaufwand getrennt auf die Kategorie **"Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellkosten)"** zu buchen.
### Notrufsystem und Bereitschaftsdienst
Eine speziell für den Personenaufzug eingerichtete Notrufbereitschaft kann zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Voraussetzung ist, dass sie tatsächlich dem Aufzug dient und eine Reaktion auf Notrufe sowie erforderliche Befreiungsmaßnahmen sicherstellt.
Nicht darunter fällt eine allgemeine Notdienstpauschale für beliebige Störungen im Gebäude, etwa für Heizung, Wasser, Türen und Strom. Eine solche allgemeine Bereitschaft wird **nicht** allein dadurch zu einer Aufzugsbetriebskostenposition, dass sie auch Aufzugsstörungen einschließt.
### Wirtschaftlichkeit und Dokumentation
Der Vermieter muss bei der Abrechnung das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Ein umfassender Wartungsvertrag kann aus Sicherheits- und Zuverlässigkeitsgründen sinnvoll sein, nicht umlagefähige Reparatur- und Erneuerungsbestandteile müssen dennoch herausgerechnet werden.
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Wartungsvertrag und Leistungsbeschreibung,
* Jahres- und Einzelrechnungen,
* Prüfbescheinigungen,
* Wartungs- und Kontrollprotokolle,
* Aufteilung von Vollwartungsentgelten,
* Nachweise über herausgerechnete Reparaturanteile,
* Aufstellung bei mehreren Aufzügen oder Objekten.
Wartung Ihrer Vermietungsobjekte (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie für **regelmäßig anfallende Wartungs-, Prüf-, Kontroll-, Reinigungs- und Pflegekosten technischer Anlagen oder gemeinschaftlicher Einrichtungen**, sofern die Kosten grundsätzlich als Betriebskosten umlagefähig sind und keine passendere Buchungskategorie in Immodio vorhanden ist.
Die Kategorie darf nicht als allgemeines Sammelkonto für sämtliche Wartungs- und Handwerkerrechnungen verwendet werden. Betriebskosten sind nur Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes **laufend entstehen**. Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich ausgeschlossen.
### Rechtliche Einordnung
Der Begriff **„Wartung“** allein entscheidet noch nicht darüber, ob eine Rechnung auf die Mieter umgelegt werden darf. Maßgeblich ist, welche konkrete Leistung erbracht wurde:
* Eine regelmäßige Prüfung, Reinigung, Einstellung oder Funktionskontrolle kann zu den Betriebskosten gehören.
* Die Beseitigung eines bereits bestehenden Defekts ist idR. eine Reparatur beziehungsweise Instandsetzung und damit **nicht** umlagefähig.
* Die erstmalige Anschaffung, Installation oder grundlegende Erneuerung einer Anlage gehört ebenfalls **nicht** zu den Betriebskosten.
Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass wiederkehrende Prüfungen der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Anlage Betriebskosten sein können. Im entschiedenen Fall war eine in einem vierjährigen Turnus durchgeführte Überprüfung einer Elektroanlage umlagefähig. Entscheidend war, dass die Prüfung nicht der Beseitigung eines bereits bestehenden Mangels diente.
### Was kann hier gebucht werden?
Diese allgemeine Kategorie kommt insbesondere für Wartungs- und Prüfkosten in Betracht, die **nicht** einer bereits in Immodio bestehenden Kategorie zugeordnet werden können.
#### Regelmäßige Prüfung der Elektroanlage
Hier könnten unter Umständen bspw. gebucht werden:
* wiederkehrende Sicherheitsprüfung der gemeinschaftlichen Elektroanlage,
* Prüfung von Hauptverteilungen und gemeinschaftlichen Unterverteilungen,
* Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen in Gemeinschaftsbereichen,
* Messungen und Funktionskontrollen,
* Erstellung des Prüfprotokolls,
* notwendige Anfahrts- und Arbeitskosten der Prüfung.
Die regelmäßig wiederkehrende Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich als grundsätzlich umlagefähige sonstige Betriebskosten anerkannt. Auch ein mehrjähriger Prüfturnus kann genügen.
#### Wartung von Brandschutz- und Sicherheitseinrichtungen
Je nach Ausstattung des Gebäudes und mietvertraglicher Vereinbarung könnten unter Umständen beispielsweise in Betracht kommen:
* Wartung und Prüfung von Feuerlöschern,
* Wartung von Rauch- und Wärmeabzugsanlagen,
* Prüfung von Brandschutzklappen,
* Wartung von Sprinkler- oder Löschanlagen,
* Prüfung von Feststellanlagen an Brandschutztüren,
* Wartung von Fluchtweg- und Notbeleuchtungen,
* Prüfung anderer gemeinschaftlicher Brand- und Sicherheitseinrichtungen.
Buchen Sie nur die regelmäßig anfallende Prüfung, Reinigung, Einstellung und Funktionskontrolle. Kauf, erstmalige Installation, Reparatur, Austausch und Erneuerung sind grundsätzlich **nicht** als Betriebskosten anzusetzen.
Besteht bereits eine eigene Kategorie, wie bspw. **"Wartung von Rauchwarnmeldern, Rauchmelder - keine Reparatur oder Kauf (umgelegt auf Mieter)"**, ist diese vorrangig zu verwenden.
#### Blitzschutzanlagen
In Betracht kommen könnten unter Umständen:
* wiederkehrende Prüfung der äußeren Blitzschutzanlage,
* Funktionsprüfung des inneren Blitz- und Überspannungsschutzes,
* Sicht- und Messprüfungen,
* Dokumentation der Prüfergebnisse.
Nicht umlagefähig sind die erstmalige Errichtung der Anlage, die Erneuerung von Ableitungen, der Austausch beschädigter Komponenten und die Beseitigung festgestellter Mängel.
#### Automatische Türen, Tore und Zufahrtsanlagen
Abhängig vom Mietvertrag könnten unter Umständen beispielsweise gebucht werden:
* regelmäßige Funktions- und Sicherheitsprüfung automatischer Türen,
* Wartung gemeinschaftlicher Garagen- oder Hoftore,
* Prüfung von Schrankenanlagen,
* Reinigung, Schmierung und Einstellung beweglicher Teile,
* Kontrolle von Lichtschranken und Sicherheitseinrichtungen.
**Reparaturen** an Motor, Steuerung, Torblatt, Schienen oder anderen defekten Bauteilen gehören **nicht** in diese Kategorie.
#### Lüftungs- und Abluftanlagen
In Betracht kommen könnten unter Umständen:
* regelmäßige Reinigung und Funktionsprüfung einer gemeinschaftlichen Lüftungsanlage,
* Kontrolle und Einstellung der Anlage,
* Reinigung von zugänglichen betrieblichen Bestandteilen,
* turnusmäßige Prüfung von Ventilatoren und Steuerungen,
* Dokumentation der Wartung.
Gehört die Anlage zur zentralen Heizungs- oder Warmwasserversorgung, sind ihre Kosten gegebenenfalls den **"Heiz- oder Warmwasserkosten"** zuzuordnen. Reparaturen, der Austausch von Motoren und Ventilatoren sowie die Erneuerung von Leitungen oder Steuerungen sind nicht über diese allgemeine Wartungskategorie umzulegen.
#### Sonstige technische Anlagen
Je nach Gebäude, Vertragsgestaltung und vorhandenen Spezialkategorien könnten unter Umständen auch wiederkehrende Wartungs- und Prüfkosten folgender Einrichtungen in Betracht kommen:
* gemeinschaftliche Hebe- oder Pumpenanlagen,
* Rückstausicherungen,
* Druckerhöhungsanlagen,
* Fassadenbefahranlagen,
* gemeinschaftliche Notstrom- oder Sicherheitsstromanlagen,
* technische Zugangssysteme,
* sonstige regelmäßig zu prüfende gemeinschaftliche Einrichtungen.
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Bei Wasser-, Entwässerungs-, Heizungs-, Warmwasser- oder Aufzugsanlagen sind allerdings zunächst die ausdrücklich dafür vorgesehenen Betriebskostenarten in Immodio zu verwenden.
{% endhint %}
### Spezielle Kategorien haben Vorrang
Verwenden Sie diese allgemeine Kategorie nicht, wenn Immodio bereits eine passendere Kostenart anbietet, beispielsweise für:
* "Heizung und Warmwasser (umgelegt auf Mieter)",
* Wartung Aufzug / Fahrstuhl (umgelegt auf Mieter)
* Wartung von Rauchwarnmeldern, Rauchmelder - keine Reparatur oder Kauf (umgelegt auf Mieter),
* Kosten für Dachrinnenreinigung,
* Hauswart, Hausmeister, Winterdienst, Schneeräumen (umgelegt auf Mieter),
### Nennung der Betriebskosten im Mietvertrag
Bei Kosten, die bereits ausdrücklich unter § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV fallen, genügt im Wohnraummietvertrag grundsätzlich eine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung.
Anders ist es bei besonderen Wartungs- und Prüfkosten, die nur unter **„sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV** fallen. Diese müssen im Mietvertrag **konkret benannt sein**. Ein pauschaler Hinweis auf „sonstige Betriebskosten“, „allgemeine Wartungskosten“ oder „Wartung des Vermietungsobjekts“ genügt in der Regel nicht.
#### Neu entstehende Wartungskosten
Wird während eines laufenden Mietverhältnisses eine neue technische Einrichtung eingebaut, können deren spätere Wartungskosten nicht allein deshalb auf den Mieter umgelegt werden, weil sie künftig regelmäßig entstehen.
Es muss geprüft werden, ob:
* die Kosten ihrer Art nach überhaupt Betriebskosten sind,
* sie von einer bereits vereinbarten Betriebskostenart erfasst werden,
* eine wirksame Regelung über künftig neu entstehende Betriebskosten besteht,
* und gegebenenfalls eine vorherige Erklärung gegenüber dem Mieter erforderlich ist.
### Was bedeutet „laufend“?
Eine Wartung muss **nicht jedes Jahr** stattfinden. Es genügt, dass sie planmäßig und in nachvollziehbaren Zeitabständen wiederkehrt.
Der Bundesgerichtshof hat einen Turnus von vier Jahren bei der Prüfung einer Elektroanlage als ausreichend angesehen.
Dokumentieren Sie daher:
* den vorgesehenen Wartungsrhythmus,
* die bisherigen Wartungstermine,
* die Grundlage der Prüfung,
* das betroffene Gebäude beziehungsweise die Anlage.
### Wartung, Inspektion und Reparatur unterscheiden
**Umlagefähige Wartungsbestandteile könnten unter Umständen sein**
* Prüfung der Funktionsfähigkeit,
* Prüfung der Betriebssicherheit,
* Sichtkontrollen,
* Messungen,
* Reinigung,
* Schmierung,
* Einstellung und Justierung,
* Dokumentation der Prüfung,
* unmittelbar erforderliche Arbeits- und Anfahrtskosten.
**Nicht umlagefähige Reparaturbestandteile sind insbesondere**
* Fehlersuche aufgrund einer konkreten Störung,
* Beseitigung eines Defekts,
* Austausch beschädigter oder verschlissener Bauteile,
* Wiederherstellung einer ausgefallenen Funktion,
* Behebung alters- oder witterungsbedingter Schäden,
* Ersatz einer technisch verbrauchten Anlage.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dienen der Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind. Sie sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten.
#### Turnusmäßiger Austausch kleiner Teile
Bei vorgeschriebenen regelmäßigen Austauscharbeiten kann die Abgrenzung schwieriger sein. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob der nach einer technischen Norm turnusmäßig vorgeschriebene Austausch kleiner elektronischer Bestandteile einer bereits bestehenden Anlage ausnahmsweise als laufender Wartungsaufwand behandelt werden kann.
Solche Materialkosten sollten daher nicht automatisch umgelegt werden. Prüfen Sie insbesondere:
* ob der Austausch unabhängig von einem Defekt turnusmäßig vorgeschrieben ist,
* ob es sich tatsächlich nur um ein geringwertiges Verbrauchs- oder Wartungsteil handelt,
* ob die Kosten mietvertraglich erfasst sind,
* ob die Rechnung Wartung und Ersatzteile getrennt ausweist.
Bei größeren Bauteilen oder einem Austausch aufgrund von Verschleiß ist regelmäßig von nicht umlagefähiger Instandsetzung auszugehen.
### Allgemeine Notdienstpauschalen
Eine allgemeine Rufbereitschaft für Meldungen über Wasserrohrbrüche, Stromausfälle, Heizungsausfälle oder andere Gebäudestörungen ist **keine** umlagefähige Wartung. Der Bundesgerichtshof ordnet die Entgegennahme solcher Störungsmeldungen und die Organisation anschließender Reparaturen den Verwaltungskosten zu.
Davon zu unterscheiden sind gesetzlich oder technisch notwendige Notrufleistungen einer bestimmten Anlage, beispielsweise die Aufzugsnotrufbereitschaft. Diese ist in der speziellen Kategorie der jeweiligen Anlage zu erfassen.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, dessen technische Anlage gewartet oder geprüft wurde.
Die Kosten werden dem Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse verteilt.
### Besonderheiten bei Gewerbemietverhältnissen
Bei Gewerberäumen können die Parteien eine weitergehende Kostenübernahme vereinbaren als bei Wohnraum. Die Vereinbarung muss jedoch bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.
Auch im Gewerbemietrecht sind sehr weit gefasste Formularklauseln problematisch. Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel beanstandet, mit der einem Gewerbemieter ohne angemessene Begrenzung die Wartung und Instandhaltung sämtlicher technischer Einrichtungen und Gemeinschaftsanlagen auferlegt wurde. Eine solche Regelung kann den Mieter mit nicht kalkulierbaren Erhaltungskosten belasten.
Bei Gewerberäumen ist deshalb ebenfalls zu prüfen:
* welche Anlagen konkret erfasst sind,
* ob nur Wartung oder auch Instandsetzung übertragen wurde,
* ob Gemeinschaftsanlagen betroffen sind,
* ob eine betragsmäßige Begrenzung erforderlich ist,
* ob es sich um eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel handelt.
### Eigenleistungen des Vermieters
Führt der Vermieter eine umlagefähige Wartungs- oder Prüfleistung selbst aus, darf grundsätzlich der Betrag angesetzt werden, den ein geeigneter Dritter für eine gleichwertige Leistung verlangen würde. Eine nur fiktive Umsatzsteuer darf **nicht** berechnet werden.
Dokumentiert werden sollten:
* Datum und Dauer der Leistung,
* konkret geprüfte oder gewartete Anlage,
* Umfang der Arbeiten,
* Qualifikation beziehungsweise fachliche Eignung,
* verwendeter Vergleichspreis,
* Herkunft des Vergleichspreises,
* gegebenenfalls Materialkosten.
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Gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen, die einer zugelassenen oder besonders qualifizierten Fachstelle vorbehalten sind, können idR. **nicht** durch eine Eigenleistung ersetzt werden.
{% endhint %}
### Wirtschaftlichkeit und Unterlagen
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Der Vermieter muss dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die zugrunde liegenden Belege ermöglichen.
Bewahren Sie insbesondere auf:
* Wartungs- oder Prüfvertrag,
* genaue Leistungsbeschreibung,
* Rechnung und Zahlungsnachweis,
* Wartungs- und Prüfprotokoll,
* Bezeichnung der betroffenen Anlage,
* Nachweis des Wartungsrhythmus,
* Aufteilung von Wartung und Reparatur,
* Aufteilung bei mehreren Gebäuden,
* Mietvertrag mit der vereinbarten Kostenart.
Wartung von Rauchwarnmeldern, Rauchmelder - keine Reparatur oder Kauf (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie ausschließlich für **regelmäßig anfallende Kosten der Funktionsprüfung und Wartung bereits installierter Rauchwarnmelder**. Dazu gehören Leistungen, mit denen geprüft und sichergestellt wird, dass die Geräte ordnungsgemäß angebracht, unbeschädigt und betriebsbereit sind.
Der Bundesgerichtshof ordnet die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern als **sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV** ein. Solche Wartungskosten können daher grundsätzlich auf Wohnraummieter umgelegt werden – anders als die Kosten für Kauf, Miete oder Ersatz der Geräte.
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Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass die **Mietkosten von Rauchwarnmeldern keine umlagefähigen Betriebskosten** darstellen. Die Gerätemiete tritt wirtschaftlich an die Stelle der ebenfalls nicht umlagefähigen Anschaffung und darf **nicht** dadurch zu Betriebskosten werden, dass der Vermieter die Geräte mietet, statt sie zu kaufen. Für die Miete oder den Kauf von Rauchwarnmeldern können Sie für Ihre eigene Buchhaltung die Kategorie **"Miete für Rauchwarnmelder, Rauchmelder"** verwenden.
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#### Was kann hier gebucht werden?
Gebucht werden können insbesondere Kosten für:
* regelmäßige Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder,
* Prüfung der Betriebsbereitschaft und Warnfunktion,
* Kontrolle der vorgesehenen Montageposition,
* Kontrolle, ob Raucheintrittsöffnungen frei und nicht überstrichen oder verdeckt sind,
* Prüfung auf erkennbare Beschädigungen oder Verschmutzungen,
* Reinigung des Melders, soweit sie Bestandteil der regelmäßigen Wartung ist,
* Dokumentation der durchgeführten Prüfung,
* Anfahrts- und Arbeitskosten des Wartungsunternehmens,
* Kosten einer zulässigen technischen oder funkgestützten Inspektion, soweit damit tatsächlich die Betriebsbereitschaft geprüft wird,
* laufende Servicekosten, soweit sie eindeutig auf die Wartung und nicht auf die Bereitstellung oder Miete der Geräte entfallen.
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Die aktuell veröffentlichte **DIN 14676-1:2025-05** enthält Mindestanforderungen an Planung, Montage, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern. Bei der Wartung sollten außerdem die Herstellerangaben und die jeweils geltenden landesrechtlichen Vorgaben berücksichtigt werden.
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### Voraussetzung für die Umlage auf Mieter
Da die Wartung von Rauchwarnmeldern nicht ausdrücklich in den Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung aufgeführt ist, handelt es sich um **sonstige Betriebskosten**. Die Kostenart sollte deshalb im Mietvertrag hinreichend konkret vereinbart sein – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend der Fall ist.
### Wer ist für die Wartung verantwortlich?
Die öffentlich-rechtliche Verantwortung für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft ist in den Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt. Je nach Bundesland kann sie dem Eigentümer oder dem unmittelbaren Besitzer (idR. dem Mieter) zugewiesen sein.
Eine landesrechtliche Regelung, nach der der Mieter für die Betriebsbereitschaft verantwortlich ist, hindert den Vermieter jedoch nicht automatisch daran, eine einheitliche Wartung zu organisieren. Diese ist für Vermieter häufig sinnvoll, weil dadurch Prüfintervalle, Gerätebestand und festgestellte Mängel zentral dokumentiert werden können. Die konkrete Zuständigkeit sollte dennoch anhand der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geprüft werden.
### Zuordnung
Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, in dem sich die gewarteten Rauchwarnmelder befinden.
Die Kosten werden dem Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse nach Wohnfläche verteilt. Alternativ haben Sie im Objekt im Bereich [**"Abrechnung"**](/anleitung/immobilien/objekt/abrechnung-objekt.md#individuelle-verteilerschlussel) die Möglichkeit individuelle Verteilerschlüssel für bspw. die Anzahl der Rauchwarnmelder anzulegen.
### Kauf und Gerätemiete sind nicht umlagefähig
Nicht in diese Kategorie gehören:
* erstmaliger Kauf der Rauchwarnmelder,
* Kosten der Erstausstattung,
* Miete oder Leasing der Rauchwarnmelder,
* Bereitstellungsentgelte für die Geräte,
* vollständiger Austausch alter oder defekter Rauchwarnmelder,
* Anschaffung zusätzlicher Geräte,
* Montagekosten der erstmaligen Installation.
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Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass die **Mietkosten von Rauchwarnmeldern keine umlagefähigen Betriebskosten** darstellen. Die Gerätemiete tritt wirtschaftlich an die Stelle der ebenfalls nicht umlagefähigen Anschaffung und darf **nicht** dadurch zu Betriebskosten werden, dass der Vermieter die Geräte mietet, statt sie zu kaufen. Für die Miete oder den Kauf von Rauchwarnmeldern, können Sie für Ihre eigene Buchhaltung die Kategorie **"Miete für Rauchwarnmelder, Rauchmelder"** verwenden.
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### Reparaturen und Ersatzteile abgrenzen
Ebenfalls nicht in diese Kategorie gehören insbesondere:
* Reparaturen an beschädigten Rauchwarnmeldern,
* Beseitigung technischer Defekte,
* Austausch defekter Geräte,
* Ersatz aufgrund abgelaufener Nutzungsdauer,
* Austausch oder Neuinstallation von Montageplatten,
* Kosten infolge von Beschädigung oder Verlust,
* Arbeiten an einer zentralen Brandmeldeanlage, sofern es sich nicht um gewöhnliche Rauchwarnmelder für Wohnungen handelt.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zur Beseitigung von Mängeln gehören gesetzlich **nicht** zu den Betriebskosten.
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Ein turnusmäßiger Batteriewechsel kann – abhängig von Geräteart, Vertragsgestaltung und Rechnungsaufteilung – Bestandteil einer Wartungsleistung sein. Wird jedoch bei einem Rauchwarnmelder mit fest eingebauter Langzeitbatterie das komplette Gerät ersetzt, handelt es sich idR. nicht mehr um bloße Wartung.
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### Gemischte Wartungs- und Mietverträge
Viele Dienstleister rechnen Rauchwarnmelder in einem Gesamtpaket ab, beispielsweise als:
* „Miete und Wartung“,
* „Geräteservice“,
* „Full-Service-Pauschale“,
* „Bereitstellung, Ferninspektion und Austausch“.
Solche Gesamtrechnungen dürfen nicht ungeprüft vollständig in dieser Kategorie gebucht werden. Lassen Sie sich möglichst getrennt ausweisen:
1. reine Wartungs- und Prüfkosten,
2. Gerätemiete oder Leasing,
3. Neuanschaffung und Geräteaustausch,
4. Reparaturen,
5. zusätzliche Verwaltungs- oder Portalgebühren.
Nur der nachvollziehbar auf die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft entfallende Anteil sollte als umlagefähige Wartung erfasst werden. Die Trennung ist besonders wichtig, weil Wartungskosten grundsätzlich umlagefähig sein können, Gerätemietkosten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dagegen nicht.
### Vermietete Eigentumswohnungen
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Installation, Kontrolle und Wartung durch ein Fachunternehmen beschließen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein solcher Beschluss auch Wohnungen einbeziehen, in denen bereits eigene Rauchwarnmelder vorhanden sind.
Für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ist dennoch zu prüfen:
* welcher Betrag laut WEG-Abrechnung auf die Einheit entfällt,
* ob Wartung und Anschaffung getrennt ausgewiesen wurden,
* ob Gerätemiete enthalten ist,
* ob die Wartungskosten mietvertraglich vereinbart sind,
* welcher Verteilerschlüssel im Mietverhältnis anzuwenden ist.
Die Umlage innerhalb der WEG bedeutet nicht automatisch, dass jeder dort berechnete Bestandteil auch auf den Wohnungsmieter umgelegt werden darf.
### Dokumentation und Belege
Bewahren Sie insbesondere folgende Unterlagen auf:
* Wartungsvertrag,
* Rechnung mit getrennter Ausweisung der Leistungen,
* Liste der geprüften Geräte und Wohnungen,
* Datum und Ergebnis jeder Prüfung,
* Hinweise auf festgestellte Defekte,
* Nachweise über den Wartungsrhythmus,
* Aufteilung bei mehreren Gebäuden,
* Berechnung der einzelnen Mieteranteile,
* Mietvertrag mit der vereinbarten Betriebskostenart.
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Der Mieter kann außerdem Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen.