Enthaltene Lohnkosten nach § 35a EStG

In diesem Abschnitt werden die in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Lohn- und Arbeitskosten nach § 35a EStG für das ausgewählte Mietverhältnis ausgewiesen.

Diese Beträge sind keine zusätzlichen Betriebskosten. Sie erhöhen also weder die Nachzahlung noch vermindern sie ein Guthaben. Die Kosten sind bereits in den jeweiligen Betriebskostenpositionen enthalten und werden hier nur zusätzlich dargestellt, damit der Mieter sie gegebenenfalls in seiner Einkommensteuererklärung verwenden kann.

Rechtlicher Hintergrund

§ 35a EStG ermöglicht Steuerpflichtigen eine Steuerermäßigung für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Für haushaltsnahe Dienstleistungen können 20 % der Aufwendungen, höchstens 4.000 € jährlich, berücksichtigt werden. Für Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können ebenfalls 20 % der Aufwendungen, höchstens 1.200 € jährlich, berücksichtigt werden. Für die Absätze 2 und 3 gilt dabei: Begünstigt sind nur Arbeitskosten, und Voraussetzung ist grundsätzlich eine Rechnung sowie eine Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers.

Auch Mieter können diese Steuerermäßigung nutzen, obwohl sie die Handwerker oder Dienstleister nicht selbst beauftragt haben. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Mieter § 35a EStG auch dann geltend machen können, wenn die Verträge mit den Leistungserbringern vom Vermieter, Verwalter oder einer Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden.

In der Betriebskostenabrechnung werden die steuerlich relevanten Kostenanteile nachvollziehbar ausgewiesen, sodass der Mieter erkennen kann, welcher Anteil auf ihn entfällt.

Typische Beispiele sind:

Hauswart / Hausmeister

Bei Hauswart- oder Hausmeisterleistungen können Lohnkostenanteile enthalten sein, z. B. für:

• Kontrolle und Pflege der Gemeinschaftsflächen

• kleinere Reinigungsarbeiten

• Pflege der Außenanlagen

• Winterdienst

• Austausch von Leuchtmitteln, soweit als Arbeitsleistung abgerechnet

• Bedienung oder Kontrolle technischer Anlagen

• organisatorische Tätigkeiten im Rahmen haushaltsnaher Dienstleistungen

Nicht alles, was unter „Hausmeister“ abgerechnet wird, ist automatisch steuerlich begünstigt. Verwaltungsarbeiten, allgemeine Organisation, Materialkosten oder nicht umlagefähige Tätigkeiten sollten nicht als Lohnkosten nach § 35a ausgewiesen werden.

Schornsteinreinigung

Schornsteinfeger- und Schornsteinreinigungskosten können steuerlich relevant sein, soweit es sich um begünstigte Arbeits-, Fahrt- oder Handwerkerkosten handelt.

Mögliche Positionen sind:

• Schornsteinreinigung

• Kaminkehrerleistungen

• Mess- und Überprüfungsarbeiten

• Feuerstättenschau

• Abgaswegüberprüfung

Heizkosten

Bei Heizkosten ist besonders sorgfältig zu unterscheiden. Nicht die gesamten Heizkosten sind Lohnkosten. Brennstoffe, Energieverbrauch, Material oder reine Verbrauchskosten gehören nicht in den Lohnkostenanteil. Steuerlich relevant können aber bestimmte Arbeitskostenanteile sein, wie z. B. für:

• Heizungswartung

• Reparatur der Heizungsanlage

• Spülung oder Pflege einer Fußbodenheizung

• Wartung von Öltankanlagen

• Tankreinigung

• Wartung von Pumpen

• Wartung von Abwasser-Rückstau-Sicherungen

• Wartung oder Reparatur von Wasserinstallationen

• Wartung oder Reparatur von Gasinstallationen

• Wartung oder Reparatur von Elektroanlagen

Gebäudereinigung und Hausreinigung

Hierzu können z. B. gehören:

• Treppenhausreinigung

• Reinigung von Fluren, Eingangsbereichen und Gemeinschaftsflächen

• Kellerreinigung, soweit Gemeinschaftsflächen betroffen sind

• Fensterreinigung in gemeinschaftlichen Bereichen

• Reinigung von Glasflächen, Türen oder Handläufen im Gemeinschaftsbereich

Garten- und Außenanlagenpflege

Hierunter können z. B. fallen:

• Rasenmähen

• Heckenschneiden

• Baumschnitt und Strauchschnitt

• Laubentfernung

• Pflege von Beeten, Wegen und Grünflächen

• Unkrautentfernung

• Grünschnittentsorgung als Nebenleistung zur Gartenpflege

• Pflege der Außenanlagen innerhalb des Grundstücks

Winterdienst und Gehwegreinigung

Dazu können gehören:

• Schneeräumen auf Gehwegen

• Streuen von Gehwegen

• Eisglättebeseitigung

• Räum- und Streudienst auf Zuwegungen zum Haus

• Reinigung des Gehwegs

Beim Winterdienst ist die Abgrenzung wichtig: Der BMF-Katalog unterscheidet zwischen Fahrbahn und Gehweg. Der Gehweg kann begünstigt sein, bei der Fahrbahn ist jedoch Vorsicht geboten. Der BFH hat Schneeräumen im konkreten Mieterkontext als haushaltsnahe Dienstleistung anerkannt, soweit es nicht um die Fahrbahn ging.

Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

Aufzug und technische Prüfungen

Mögliche Beispiele:

• Wartung des Aufzugs

• Reparatur des Aufzugs

• Aufzugnotruf, soweit begünstigungsfähig

• TÜV- oder Prüfdienste für Aufzüge

• technische Prüfleistungen bei Treppenliften

• Wartung technischer Sicherheitseinrichtungen

Rauchwarnmelder, CO-Warnmelder und Sicherheitseinrichtungen

Hier können z. B. relevant sein:

• Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern

• Wartung von Rauchwarnmeldern

• Wartung von CO-Warnmeldern

• Wartung von Feuerlöschern

• Wartung von Brandschutzeinrichtungen

• bestimmte technische Überprüfungen von Anlagen

Nur Arbeitskosten ausweisen, keine Materialkosten

Wichtig ist, dass für den Ausweis nach § 35a EStG nicht einfach vollständige Rechnungsbeträge übernommen werden. Begünstigt sind grundsätzlich nur die Arbeitskosten. Dazu zählen auch in Rechnung gestellte Maschinen- und Fahrtkosten. Materialkosten und gelieferte Waren bleiben grundsätzlich außer Ansatz.

Der Arbeitskostenanteil muss aus der Rechnung oder aus einer nachvollziehbaren Aufteilung hervorgehen. Eine prozentuale Aufteilung durch den Rechnungsaussteller ist zulässig. Eine bloße Schätzung durch den Steuerpflichtigen ist dagegen nicht ausreichend. Bei Wartungsverträgen kann der Arbeitskostenanteil auch aus einer Anlage zur Rechnung hervorgehen.

Zahlung muss unbar erfolgt sein

Für die steuerliche Anerkennung verlangt § 35a EStG grundsätzlich eine Rechnung und eine Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers. Barzahlungen, Baranzahlungen oder Barteilzahlungen werden dagegen nicht anerkannt.