> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10012300-aufnahme-eines-bankdarlehens-darlehens-kredits.md). # Aufnahme eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits
Diese Kategorie verwenden Sie, wenn Sie ein **Bankdarlehen oder einen Kredit aufnehmen** und dadurch eine neue Verbindlichkeit gegenüber einem Kreditinstitut entsteht. Typischer Anwendungsfall bei Vermietern ist die Finanzierung des Kaufs, Baus oder der Sanierung einer vermieteten Immobilie. Die Auszahlung des Darlehens ist dabei **keine steuerpflichtige Mieteinnahme**. Sie erhalten zwar Geld von der Bank, gleichzeitig entsteht jedoch eine Rückzahlungsverpflichtung in gleicher Höhe. ### Wichtigste Abgrenzung **Darlehen wird ausgezahlt →** "[**Aufnahme eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10012300-aufnahme-eines-bankdarlehens-darlehens-kredits.md)" **Darlehen wird zurückgezahlt →** "[**Tilgung, Rückzahlung eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10121600-tilgung-rueckzahlung-eines-bankdarlehens-darlehens-kredits.md)" **Bank berechnet Zinsen → "**[**Schuldzinsen, Zinsen für Bankdarlehen, Darlehen, Kredit**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10107500-schuldzinsen-zinsen-fuer-bankdarlehen-darlehen-kredit.md)" **Kosten entstehen für die Beschaffung der Finanzierung → "**[**Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md)" {% hint style="warning" %} Diese Vorgänge müssen getrennt erfasst werden, damit Darlehenssaldo, Finanzierungskosten und steuerlich relevante Werbungskosten korrekt voneinander abgegrenzt bleiben. {% endhint %} ### Was kann hier gebucht werden? Buchen Sie hier insbesondere die erstmalige Auszahlung eines Bankdarlehens, zum Beispiel für: * den Kauf einer vermieteten Immobilie, * den Bau eines Vermietungsobjekts, * eine größere Sanierung oder Modernisierung, * die Finanzierung vermieteter Einheiten, * die Umschuldung oder Anschlussfinanzierung eines bestehenden Immobiliendarlehens, * sonstige Kredite, die unmittelbar mit Ihrer Vermietungstätigkeit zusammenhängen. ### Beispiel: Kauf einer vermieteten Wohnung Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 300.000 €. Die Finanzierung besteht aus: * 100.000 € Eigenkapital * 200.000 € Bankdarlehen Die Bank zahlt das Darlehen in Höhe von 200.000 € aus. Die **200.000 € Darlehensaufnahme** werden in dieser Kategorie erfasst. Dadurch wird dokumentiert, dass gegenüber der Bank eine Verbindlichkeit in Höhe von 200.000 € entstanden ist. Die 200.000 € sind jedoch **keine Mieteinnahme und kein steuerpflichtiger Ertrag aus Vermietung und Verpachtung**. ### Darlehensaufnahme, Tilgung und Zinsen immer trennen Bei einem Darlehen müssen drei unterschiedliche Vorgänge voneinander getrennt werden: #### 1. Aufnahme des Darlehens Die erstmalige Auszahlung des Kredits wird unter: **„Aufnahme eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits“** erfasst. #### 2. Tilgung des Darlehens Wenn Sie das Darlehen zurückzahlen, verwenden Sie die Kategorie: **„Tilgung, Rückzahlung eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits“** Die Tilgung vermindert lediglich Ihre Verbindlichkeit gegenüber der Bank. Sie ist grundsätzlich **keine Werbungskostenposition bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung**. #### 3. Schuldzinsen Die von der Bank berechneten Zinsen werden separat unter: **„Schuldzinsen, Zinsen für Bankdarlehen, Darlehen, Kredit“** gebucht. Schuldzinsen können bei Vermietung steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn das Darlehen tatsächlich zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet wurde. Entscheidend sind sowohl der Zweck des Darlehens als auch die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel. ### Beispiel einer monatlichen Kreditrate Sie zahlen monatlich 1.500 € an Ihre Bank. Laut Tilgungsplan besteht die Rate aus: * 850 € Zinsen * 650 € Tilgung Dann werden die Beträge getrennt erfasst: **850 € → Schuldzinsen** **650 € → Tilgung / Rückzahlung des Darlehens** Die ursprüngliche Darlehensaufnahme wird dadurch nicht erneut gebucht. ### Für den Steuerabzug der Zinsen ist die Verwendung des Darlehens entscheidend Die bloße Tatsache, dass ein Vermieter einen Kredit aufgenommen hat, reicht nicht aus, um die darauf entfallenden Zinsen steuerlich abzuziehen. Entscheidend ist, **wofür das geliehene Geld tatsächlich verwendet wurde**. Der Bundesfinanzhof stellt hierbei auf den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen dem Darlehen und der Vermietungstätigkeit ab. Schuldzinsen können als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn das Darlehen tatsächlich zur Erzielung von Vermietungseinkünften eingesetzt wurde. #### Typischerweise vermietungsbezogen Ein Zusammenhang mit der Vermietung kann beispielsweise bestehen, wenn das Darlehen verwendet wird für: * den Kauf einer vermieteten Wohnung, * den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses, * Herstellungskosten eines später vermieteten Gebäudes, * Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen an einem Mietobjekt, * die Ablösung eines bestehenden Darlehens, das ursprünglich für ein Vermietungsobjekt aufgenommen wurde. Auch bei einer Umschuldung kann der Zusammenhang mit der Vermietung grundsätzlich erhalten bleiben, wenn das neue Darlehen tatsächlich das bisherige, vermietungsbezogene Darlehen ersetzt. ### Gemischt genutzte Immobilien Besondere Vorsicht ist erforderlich, wenn eine Immobilie teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt wird. Beispiel: Sie kaufen ein Zweifamilienhaus. * 60 % des Gebäudes werden vermietet. * 40 % nutzen Sie selbst. Wird ein Darlehen für beide Gebäudeteile verwendet, können die Schuldzinsen nicht automatisch vollständig den Einkünften aus Vermietung zugeordnet werden. Für die steuerliche Zuordnung ist entscheidend, welcher Teil des Darlehens tatsächlich zur Finanzierung des vermieteten Gebäudeteils verwendet wurde. Die Finanzverwaltung und der Bundesfinanzhof verlangen hierfür eine nachvollziehbare Zuordnung der Finanzierung. Gerade bei gemischt genutzten Immobilien sollten Zahlungswege und Darlehensverwendung deshalb besonders sorgfältig dokumentiert werden. ### Private Verwendung des Darlehens Wird ein Darlehen ganz oder teilweise privat verwendet, sind die darauf entfallenden Schuldzinsen nicht allein deshalb Werbungskosten, weil der Darlehensnehmer gleichzeitig Vermieter ist. Beispiel: Sie nehmen einen Kredit über 100.000 € auf. Davon verwenden Sie: * 70.000 € für die Sanierung einer vermieteten Wohnung, * 30.000 € für private Zwecke. Dann besteht nur hinsichtlich des vermietungsbezogenen Darlehensanteils ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit Ihren Vermietungseinkünften. Der Bundesfinanzhof stellt ausdrücklich auf die **tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel** ab. ### Geldbeschaffungskosten getrennt erfassen Kosten, die für die Beschaffung eines Darlehens entstehen, gehören **nicht** auf diese Kategorie. Unter die Geldbeschaffungskosten können beispielsweise fallen: * bestimmte Kosten einer Grundschuldbestellung, * Schätzkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, * bestimmte Notar- und Grundbuchkosten der Finanzierung, * Kreditprovisionen, * Verwaltungsbeiträge des Kreditinstituts. Diese Kosten dürfen nicht mit dem eigentlichen Darlehensbetrag vermischt werden. Verwenden Sie hierfür die Kategorie "[**Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md)" ### Kaufnebenkosten nicht mit Finanzierungskosten verwechseln Notar- und Grundbuchkosten sind nicht automatisch Geldbeschaffungskosten. Es muss unterschieden werden, **warum die Kosten entstanden sind**. Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb des Grundstücks oder Gebäudes zusammenhängen, können zu den Anschaffungsnebenkosten gehören. Kosten, die dagegen ausschließlich für die Finanzierung beziehungsweise Bestellung einer Kreditsicherheit entstehen, können Geldbeschaffungskosten sein. Diese Abgrenzung ist für die steuerliche Behandlung wichtig. ### Zuordnung in Immodio Wählen Sie bei der Zuordnung **„Eigentümer“** und anschließend den Eigentümer aus, der Darlehensnehmer beziehungsweise wirtschaftlich für das Darlehen verantwortlich ist. Bei mehreren Eigentümern oder gemeinsam aufgenommenen Darlehen sollte die Zuordnung mit den tatsächlichen Eigentums- und Finanzierungsverhältnissen übereinstimmen. Weitere Informationen finden Sie [**hier**](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/pages/4LS39tLM8LjGAH1nZWao#id-1.-beteiligte-mit-beteiligten-verknupfen). ### Keine Betriebskosten für den Mieter Die Aufnahme eines Darlehens ist **keine umlagefähige Betriebskostenposition**. Auch: * Tilgungsleistungen, * Finanzierungskosten, * Schuldzinsen des Vermieters werden nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt. Die Finanzierung der Immobilie gehört grundsätzlich in den wirtschaftlichen Bereich des Eigentümers und nicht zu den laufenden Betriebskosten des Gebäudes. ### Keine 19 % Umsatzsteuer auf die Darlehensaufnahme Auf den ausgezahlten Darlehensbetrag darf nicht pauschal 19 % Umsatzsteuer gebucht werden. Eine Kreditaufnahme ist keine normale Lieferung oder Dienstleistung des Vermieters. Darüber hinaus gehört die Gewährung von Krediten zu den nach § 4 Nr. 8 Buchst. a UStG steuerfreien Finanzumsätzen. Für diese Immodio-Kategorie sollte deshalb **keine pauschale Umsatzsteuer-Vorgabe von 19 %** verwendet werden. ### Was sollten Sie aufbewahren? Für jedes Immobiliendarlehen sollten insbesondere folgende Unterlagen aufbewahrt werden: * Darlehensvertrag, * Auszahlungsnachweis der Bank, * Tilgungsplan, * Kontoauszüge, * jährliche Zinsbescheinigungen, * Nachweise über Sondertilgungen, * Unterlagen zu einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung, * Grundschuldbestellungsunterlagen, * Rechnungen zu Finanzierungskosten, * Nachweise über die tatsächliche Verwendung des Darlehens. Bei Darlehen für gemischt genutzte Immobilien sollte zusätzlich nachvollziehbar dokumentiert werden, welcher Darlehensanteil auf den vermieteten und welcher auf den privat genutzten Teil entfällt. ## Rechtlich wichtig Die Darlehensaufnahme ist kein steuerpflichtiger Vermietungsertrag. Steuerlich relevant werden insbesondere Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten nach [EStG § 9 Abs. 1](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html).