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Diese Kategorie verwenden Sie für **aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf einem eigenen Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht**, wenn keine speziellere Immodio-Kategorie besser passt. ### Was bedeutet „grundstücksgleiches Recht“? Ein grundstücksgleiches Recht wird rechtlich in wesentlichen Punkten ähnlich wie ein Grundstück behandelt. Ein für Vermieter typisches Beispiel ist insbesondere das **Erbbaurecht**. Diese Kategorie kann deshalb nicht nur bei Gebäuden auf einem Grundstück im klassischen Eigentum relevant sein, sondern auch bei Gebäuden, die auf einem entsprechenden grundstücksgleichen Recht errichtet werden. ### Was kann hier gebucht werden? Hier können insbesondere Kosten erfasst werden, die unmittelbar zur Herstellung beziehungsweise Anschaffung des Gebäudes gehören, soweit keine speziellere Immodio-Kategorie vorhanden ist. Typische Herstellungskosten eines Neubaus können zum Beispiel sein: * Rohbauarbeiten, * Dach, * Fenster und Türen, * Elektroinstallation, * Sanitärinstallation, * Heizungsinstallation, * Estrich und Bodenaufbau, * Innenausbau, * Putz- und Malerarbeiten im Rahmen der Herstellung, * Architekten- und Ingenieurleistungen, * technische Baubetreuung, * Bauaufsicht, * Leistungen im Zusammenhang mit der Baugenehmigung, * sonstige unmittelbar durch die Errichtung des Gebäudes verursachte Kosten. Herstellungskosten sind nach § 255 Abs. 2 HGB Aufwendungen für die Herstellung eines Vermögensgegenstands sowie für seine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung. {% hint style="info" %} Die Finanzverwaltung ordnet idR. technische Baubetreuungsleistungen wie die Beschaffung einer Baugenehmigung, Bauaufsicht oder Bauabnahme grundsätzlich dem Herstellungsbereich zu. {% endhint %} ### Beispiel: Neubau eines Mehrfamilienhauses Sie besitzen bereits ein unbebautes Grundstück und lassen darauf ein Mehrfamilienhaus errichten. Im Laufe des Baus entstehen beispielsweise Kosten für: * 450.000 € Bauunternehmer, * 50.000 € Architekt und Fachplaner, * 20.000 € weitere unmittelbar dem Gebäude zuzurechnende Herstellungskosten. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen in diesem vereinfachten Beispiel insgesamt: **520.000 €** Diese 520.000 € sind nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Sie bilden vielmehr grundsätzlich die steuerliche Bemessungsgrundlage für die spätere Gebäudeabschreibung. Bemessungsgrundlage der AfA sind grundsätzlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Wirtschaftsguts. ### Grundstück und Gebäude immer trennen Besonders wichtig ist die Trennung zwischen: **Grund und Boden** und **Gebäude**. Der Grund und Boden wird steuerlich **nicht** abgeschrieben. Nur der auf das Gebäude entfallende Wert kann über die Gebäude-AfA berücksichtigt werden. Deshalb dürfen beispielsweise Kosten, die ausschließlich dem Erwerb oder Wert des Grundstücks zuzurechnen sind, nicht einfach auf dieser Gebäudekategorie erfasst werden. {% hint style="warning" %} Für die Aufteilung des Anteils von Grund und Boden verwenden Sie die Kategorie: "[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)" bzw. "[**Kauf von unbebauten Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082000-kauf-von-unbebauten-grundstuecken.md)". {% endhint %} Kaufen Sie bspw. ein bereits bebautes Grundstück, besteht der Kaufpreis wirtschaftlich aus mindestens zwei Bestandteilen: * Grund und Boden, * Gebäude. Der gesamte Kaufpreis darf deshalb nicht als Gebäudewert erfasst werden sondern muss auf die beiden Kategorien "[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)" und "**Bauten und Gebäude auf eigenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten**" aufgeteilt werden. Auch Kaufnebenkosten müssen grundsätzlich entsprechend ihrer wirtschaftlichen Zuordnung berücksichtigt werden und somit in einen einheitlichen Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden. ### Wann beginnt die Abschreibung? Die Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes werden nicht bereits während der Bauphase als normale Werbungskosten abgezogen. Nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgt der steuerliche Abzug grundsätzlich über die **Absetzung für Abnutzung (AfA)**. ELSTER verlangt bei einem selbst hergestellten Gebäude deshalb unter anderem das Datum der Fertigstellung. Für die lineare Gebäude-AfA gelten derzeit grundsätzlich folgende Prozentsätze: * Gebäude vor 1925 fertiggestellt: **2,5 % jährlich** * Gebäude von 1925 bis Ende 2022 fertiggestellt: **2 % jährlich** * Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt: **3 % jährlich**. Bei einem heute neu errichteten vermieteten Wohngebäude kommt damit grundsätzlich eine lineare AfA von **3 % pro Jahr** in Betracht. ### Degressive AfA bei neuen Wohngebäuden Für bestimmte neue Wohngebäude gibt es zusätzlich die Möglichkeit einer **degressiven Gebäude-AfA**. Für begünstigte Wohngebäude kann derzeit unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine AfA von **5 % vom jeweiligen Restwert** gewählt werden, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Maßgeblich ist bei der Herstellung grundsätzlich die Baubeginnsanzeige. Ob diese Variante günstiger ist als die lineare Abschreibung, hängt vom Einzelfall ab. ### Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum Für Vermieter, die neuen Wohnraum schaffen, kann außerdem § 7b EStG besonders interessant sein. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können für neue Mietwohnungen zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA im Jahr der Herstellung und in den folgenden drei Jahren **Sonderabschreibungen von bis zu 5 % jährlich** geltend gemacht werden. Für aktuelle Bauvorhaben mit Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gelten unter anderem folgende Voraussetzungen: * es entsteht eine neue Wohnung, * das Gebäude erfüllt die Anforderungen eines **Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse**, * dies wird durch das **Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude** nachgewiesen, * die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten überschreiten **5.200 € je m² Wohnfläche** nicht, * die Wohnung wird im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist dabei auf **4.000 € je m² Wohnfläche** begrenzt. Bei Neubauprojekten sollte deshalb frühzeitig geprüft werden, ob die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt werden können. ### Erweiterungen eines bestehenden Gebäudes Herstellungskosten können nicht nur beim vollständigen Neubau entstehen. Auch die **Erweiterung eines bestehenden Gebäudes** kann Herstellungskosten verursachen. Die Finanzverwaltung nennt beispielsweise: * Vergrößerung der nutzbaren Fläche, * Substanzmehrung, durch die sich die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes erweitern. Dabei kann sogar eine geringfügige Erweiterung Herstellungskosten darstellen. Typische Fälle können beispielsweise sein: * Anbau einer zusätzlichen Wohnung, * Ausbau mit zusätzlicher nutzbarer Fläche, * Gebäudeaufstockung, * Erweiterung durch zusätzliche Gebäudeteile. Solche Maßnahmen dürfen steuerlich nicht automatisch wie eine gewöhnliche Reparatur behandelt werden. ### Reparaturen und Erhaltungsaufwand nicht hier buchen Nicht jede Baumaßnahme an einem Gebäude gehört zu den Herstellungskosten. Die bloße Erneuerung bereits vorhandener Teile ist idR. **Erhaltungsaufwand**. Herstellungskosten entstehen dagegen insbesondere bei einer Erweiterung oder einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung. Nicht hierher gehören daher beispielsweise normale laufende: * Reparaturen, * Wartungen, * Ausbesserungsarbeiten, * gewöhnliche Instandhaltungen, * Betriebskosten. Für diese Kosten verwenden Sie entweder die Kategorie "[**Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellkosten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)" bzw. "[**Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (sofort als Abschreibung abzugsfähig)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078700-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-sofort-als-abschreibun.md)". ### Besonderheit nach dem Kauf eines bestehenden Gebäudes Bei einem gekauften Bestandsgebäude muss zusätzlich die sogenannte **15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten** berücksichtigt werden. Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen deren Aufwendungen ohne Umsatzsteuer **15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes**, werden diese Aufwendungen grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Die Kosten sind dann grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA. Davon ausgenommen sind unter anderem jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. ### Zuordnung in Immodio Wählen Sie bei dieser Kategorie entweder die Zuordnung **"Eigentümer"** oder **"Objekt".** ### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bei der Herstellung eines Gebäudes sollten Sie besonders sorgfältig dokumentieren: * sämtliche Bau- und Handwerkerrechnungen, * Rechnungsdatum, * Leistungsbeschreibung, * ausführendes Unternehmen, * Architekten- und Ingenieurrechnungen, * Baugenehmigung, * Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige, * Baubeginnsanzeige, * Fertigstellungsdatum, * Zahlungsnachweise, * Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden, * gegebenenfalls Aufteilung unterschiedlicher Gebäudeteile, * Nachweise über Förderungen und Zuschüsse, * gegebenenfalls Nachweise für § 7b EStG.