> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10024410-kosten-fuer-dachrinnenreinigung-1.md). # Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht Hilfe zur Immodio-Buchungsposition Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht.
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend gezahlte Erbbauzinsen**, wenn sich Ihr vermietetes Gebäude auf einem Grundstück befindet, das Ihnen nicht selbst gehört, sondern an dem für Sie ein **Erbbaurecht** besteht. Typischerweise zahlen Sie dabei dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen vereinbarten Betrag dafür, dass Sie das Grundstück aufgrund des Erbbaurechts nutzen dürfen. Gebräuchlich sind hierfür auch Bezeichnungen wie: * Erbzins, * Erbpacht, * Erbpachtzins, * oder Erbbauzins. {% hint style="info" %} Rechtlich ist heute insbesondere der Begriff **Erbbauzins** maßgeblich. {% endhint %} #### **Was ist ein Erbbaurecht?** Beim Erbbaurecht gehören **Grundstück und Gebäude** wirtschaftlich beziehungsweise rechtlich **nicht derselben Person**. Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Grundstücks. Der Erbbauberechtigte erhält dagegen ein langfristiges, grundbuchlich gesichertes Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu haben. Als Gegenleistung wird häufig ein regelmäßig zu zahlender **Erbbauzins** vereinbart. **Beispiel** Sie besitzen ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht. Laut Erbbaurechtsvertrag zahlen Sie an den Grundstückseigentümer monatlich: **500 € Erbbauzins** Im Jahr entstehen damit: **500 € × 12 Monate = 6.000 €** Diese laufend gezahlten **6.000 €** buchen Sie auf **„**[**Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md)**“.** #### **Laufende Erbbauzinsen können Werbungskosten sein** Wird das auf dem Erbbaugrundstück befindliche Gebäude vermietet, stehen die laufenden Erbbauzinsen grundsätzlich in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den **Einkünften aus Vermietung und Verpachtung**. Sie können deshalb grundsätzlich als Werbungskosten nach **§ 9 EStG** berücksichtigt werden. **Beispiel** Jährlicher Erbbauzins: **4.800 €** Das Gebäude wird vollständig zu Wohnzwecken vermietet. Dann können die **4.800 €** grundsätzlich vollständig der Vermietung zugeordnet werden. Der Erbbauzins wird dabei nicht als Teil der Gebäudeabschreibung behandelt, sondern stellt bei laufender Zahlung grundsätzlich einen eigenen Aufwand dar. #### **Teilweise private Nutzung** Wird das Gebäude nicht vollständig vermietet, darf auch der Erbbauzins nicht automatisch vollständig als Werbungskosten berücksichtigt werden. **Beispiel** Das Gebäude wird: * zu **75 % vermietet**, * zu **25 % selbst genutzt**. Jährlicher Erbbauzins: **8.000 €** Bei einer entsprechenden sachgerechten Aufteilung entfallen **8.000 € × 75 % = 6.000 €** auf den vermieteten Bereich. Die verbleibenden **2.000 €** betreffen die private Nutzung und sind grundsätzlich keine Werbungskosten der Vermietung und werden nicht auf die Kategorie "[Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md)" gebucht. Die Aufteilung sollte nach einem **sachgerechten und nachvollziehbaren Maßstab**, häufig beispielsweise nach Wohn- oder Nutzfläche, erfolgen. #### **Erbbauzins während eines Leerstands** Auch während eines vorübergehenden Leerstands können laufende Erbbauzinsen grundsätzlich weiterhin mit der Vermietung zusammenhängen, wenn Sie das Objekt **nachweislich weiterhin vermieten möchten**. **Beispiel** Eine Wohnung steht nach Auszug des Mieters vier Monate leer. Sie: * schalten Mietanzeigen, * führen Besichtigungen durch, * und suchen weiterhin ernsthaft nach einem neuen Mieter. Die während dieser Zeit weiterlaufenden Erbbauzinsen verlieren grundsätzlich nicht allein wegen des Leerstands ihren Zusammenhang mit der Vermietung. {% hint style="info" %} Anders kann es sein, wenn Sie die Vermietungsabsicht endgültig aufgeben und das Objekt beispielsweise dauerhaft selbst nutzen möchten. {% endhint %} #### **Anpassungen und Nachzahlungen des Erbbauzinses** Erbbaurechtsverträge enthalten häufig Regelungen, nach denen der Erbbauzins im Laufe der Zeit angepasst werden kann. Dadurch können beispielsweise entstehen: * Erhöhungen des laufenden Erbbauzinses, * Nachzahlungen, * oder Korrekturen für zurückliegende Zeiträume. Solche Zahlungen gehören grundsätzlich ebenfalls zu den Erbbauzinskosten, sofern sie tatsächlich auf dem bestehenden Erbbaurechtsverhältnis beruhen. **Beispiel** Bisheriger Erbbauzins: **400 € monatlich** Nach vertraglicher Anpassung: **450 € monatlich** Zusätzlich verlangt der Grundstückseigentümer eine berechtigte Nachzahlung von: **300 €** Die laufenden Zahlungen und die zugehörige Nachzahlung werden entsprechend ebenfalls dieser Kategorie zugeordnet. #### **Zuordnung in Immodio** Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum **Objekt**. Wählen Sie das Objekt aus, für dessen Grundstück das Erbbaurecht besteht und für das der Erbbauzins gezahlt wird. #### **Nicht auf Mieter umlegen** Der Erbbauzins ist bei der **Wohnraumvermietung grundsätzlich keine umlagefähige Betriebskostenart** nach der Betriebskostenverordnung. Er entsteht aufgrund des besonderen Rechtsverhältnisses zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten und nicht durch den laufenden bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes durch die Mieter. Der laufende Erbbauzins darf deshalb **nicht** über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“** muss daher **deaktiviert** bleiben. {% hint style="info" %} Bei Gewerbemietverträgen können Kosten vertraglich teilweise weitergehend verteilt werden. Das ändert jedoch nichts daran, dass ein Erbbauzins **nicht automatisch eine Betriebskostenposition der Betriebskostenverordnung** ist. {% endhint %} #### **Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren?** Bewahren Sie insbesondere auf: * **Erbbaurechtsvertrag** einschließlich Nachträgen, * Vereinbarungen über die Höhe des Erbbauzinses, * Schreiben über Erhöhungen oder Anpassungen des Erbbauzinses, * Zahlungsnachweise beziehungsweise Kontoauszüge, * Abrechnungen über Nachzahlungen, * gegebenenfalls Auszüge aus dem Grundbuch beziehungsweise Erbbaugrundbuch, * bei gemischter Nutzung eine nachvollziehbare Berechnung des **vermietungsbezogenen Anteils**, * bei Vorauszahlungen Unterlagen über den Zeitraum, auf den sich die Zahlung bezieht, * sowie bei einem Leerstand gegebenenfalls Nachweise über die fortbestehende Vermietungsabsicht. So bleibt nachvollziehbar, auf welchem Erbbaurechtsverhältnis die Zahlung beruht, für welches Objekt sie geleistet wurde und welcher Betrag tatsächlich der Vermietung zuzurechnen ist.