Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht
Hilfe zur Immodio-Buchungsposition Kosten für Erbbauzinsen und Erbpacht.
Diese Kategorie verwenden Sie für laufend gezahlte Erbbauzinsen, wenn sich Ihr vermietetes Gebäude auf einem Grundstück befindet, das Ihnen nicht selbst gehört, sondern an dem für Sie ein Erbbaurecht besteht.
Typischerweise zahlen Sie dabei dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen vereinbarten Betrag dafür, dass Sie das Grundstück aufgrund des Erbbaurechts nutzen dürfen.
Gebräuchlich sind hierfür auch Bezeichnungen wie:
Erbzins,
Erbpacht,
Erbpachtzins,
oder Erbbauzins.
Was ist ein Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht gehören Grundstück und Gebäude wirtschaftlich beziehungsweise rechtlich nicht derselben Person.
Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Grundstücks. Der Erbbauberechtigte erhält dagegen ein langfristiges, grundbuchlich gesichertes Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu haben.
Als Gegenleistung wird häufig ein regelmäßig zu zahlender Erbbauzins vereinbart.
Beispiel
Sie besitzen ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht.
Laut Erbbaurechtsvertrag zahlen Sie an den Grundstückseigentümer monatlich: 500 € Erbbauzins
Im Jahr entstehen damit: 500 € × 12 Monate = 6.000 €
Diese laufend gezahlten 6.000 € buchen Sie auf „Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht“.
Laufende Erbbauzinsen können Werbungskosten sein
Wird das auf dem Erbbaugrundstück befindliche Gebäude vermietet, stehen die laufenden Erbbauzinsen grundsätzlich in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Sie können deshalb grundsätzlich als Werbungskosten nach § 9 EStG berücksichtigt werden.
Beispiel
Jährlicher Erbbauzins: 4.800 €
Das Gebäude wird vollständig zu Wohnzwecken vermietet.
Dann können die 4.800 € grundsätzlich vollständig der Vermietung zugeordnet werden.
Der Erbbauzins wird dabei nicht als Teil der Gebäudeabschreibung behandelt, sondern stellt bei laufender Zahlung grundsätzlich einen eigenen Aufwand dar.
Teilweise private Nutzung
Wird das Gebäude nicht vollständig vermietet, darf auch der Erbbauzins nicht automatisch vollständig als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Beispiel
Das Gebäude wird:
zu 75 % vermietet,
zu 25 % selbst genutzt.
Jährlicher Erbbauzins: 8.000 €
Bei einer entsprechenden sachgerechten Aufteilung entfallen 8.000 € × 75 % = 6.000 € auf den vermieteten Bereich. Die verbleibenden 2.000 € betreffen die private Nutzung und sind grundsätzlich keine Werbungskosten der Vermietung und werden nicht auf die Kategorie "Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht" gebucht.
Die Aufteilung sollte nach einem sachgerechten und nachvollziehbaren Maßstab, häufig beispielsweise nach Wohn- oder Nutzfläche, erfolgen.
Erbbauzins während eines Leerstands
Auch während eines vorübergehenden Leerstands können laufende Erbbauzinsen grundsätzlich weiterhin mit der Vermietung zusammenhängen, wenn Sie das Objekt nachweislich weiterhin vermieten möchten.
Beispiel
Eine Wohnung steht nach Auszug des Mieters vier Monate leer.
Sie:
schalten Mietanzeigen,
führen Besichtigungen durch,
und suchen weiterhin ernsthaft nach einem neuen Mieter.
Die während dieser Zeit weiterlaufenden Erbbauzinsen verlieren grundsätzlich nicht allein wegen des Leerstands ihren Zusammenhang mit der Vermietung.
Anpassungen und Nachzahlungen des Erbbauzinses
Erbbaurechtsverträge enthalten häufig Regelungen, nach denen der Erbbauzins im Laufe der Zeit angepasst werden kann.
Dadurch können beispielsweise entstehen:
Erhöhungen des laufenden Erbbauzinses,
Nachzahlungen,
oder Korrekturen für zurückliegende Zeiträume.
Solche Zahlungen gehören grundsätzlich ebenfalls zu den Erbbauzinskosten, sofern sie tatsächlich auf dem bestehenden Erbbaurechtsverhältnis beruhen.
Beispiel
Bisheriger Erbbauzins: 400 € monatlich
Nach vertraglicher Anpassung: 450 € monatlich
Zusätzlich verlangt der Grundstückseigentümer eine berechtigte Nachzahlung von: 300 €
Die laufenden Zahlungen und die zugehörige Nachzahlung werden entsprechend ebenfalls dieser Kategorie zugeordnet.
Zuordnung in Immodio
Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum Objekt.
Wählen Sie das Objekt aus, für dessen Grundstück das Erbbaurecht besteht und für das der Erbbauzins gezahlt wird.
Nicht auf Mieter umlegen
Der Erbbauzins ist bei der Wohnraumvermietung grundsätzlich keine umlagefähige Betriebskostenart nach der Betriebskostenverordnung.
Er entsteht aufgrund des besonderen Rechtsverhältnisses zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten und nicht durch den laufenden bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes durch die Mieter.
Der laufende Erbbauzins darf deshalb nicht über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden.
Der Schalter „Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ muss daher deaktiviert bleiben.
Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren?
Bewahren Sie insbesondere auf:
Erbbaurechtsvertrag einschließlich Nachträgen,
Vereinbarungen über die Höhe des Erbbauzinses,
Schreiben über Erhöhungen oder Anpassungen des Erbbauzinses,
Zahlungsnachweise beziehungsweise Kontoauszüge,
Abrechnungen über Nachzahlungen,
gegebenenfalls Auszüge aus dem Grundbuch beziehungsweise Erbbaugrundbuch,
bei gemischter Nutzung eine nachvollziehbare Berechnung des vermietungsbezogenen Anteils,
bei Vorauszahlungen Unterlagen über den Zeitraum, auf den sich die Zahlung bezieht,
sowie bei einem Leerstand gegebenenfalls Nachweise über die fortbestehende Vermietungsabsicht.
So bleibt nachvollziehbar, auf welchem Erbbaurechtsverhältnis die Zahlung beruht, für welches Objekt sie geleistet wurde und welcher Betrag tatsächlich der Vermietung zuzurechnen ist.
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