> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10027600-einnahmen-aus-der-vermietung-von-garagen.md). # Einnahmen aus der Vermietung von Garagen
Diese Kategorie verwenden Sie für **steuerfreie Mieteinnahmen aus der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes**, wenn die Garagen- beziehungsweise Stellplatzvermietung umsatzsteuerlich eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücks- oder Wohnraumvermietung darstellt. Ein typischer Fall ist eine Garage oder ein Stellplatz, den Sie **demselben Mieter zusammen mit seiner Wohnung** überlassen. {% hint style="warning" %} Kaltmiete von vermieteten Garagen bei denen eine Umsatzsteuer fällig wird, buchen Sie auf die Kategorie "[**Kaltmiete von vermieteten Garagen (inklusive 19% Umsatzsteuer)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081100-kaltmiete-von-vermieteten-garagen-inklusive-19-umsatzsteuer.md)". {% endhint %} ### Wann ist eine Garagenvermietung steuerfrei? Grundsätzlich enthält das Umsatzsteuerrecht für Garagen und Stellplätze zunächst eine Besonderheit: Die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen ist ausdrücklich **von der allgemeinen Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen**. Eine eigenständig vermietete Garage oder ein eigenständig vermieteter Stellplatz ist daher grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Einzelgarage, Tiefgarage, Parkhaus oder einen Stellplatz im Freien handelt. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch, wenn die Garage beziehungsweise der Stellplatz lediglich **Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung** ist. Dann teilt die Garage das umsatzsteuerliche Schicksal der Hauptleistung und ist ebenfalls steuerfrei. ### Typischer Fall: Wohnung und Garage an denselben Mieter Sie vermieten eine Wohnung an einen Mieter für monatlich 900 €. Zusätzlich vermieten Sie demselben Mieter eine Garage auf demselben Grundstück für 80 € monatlich. Die Garagenvermietung kann umsatzsteuerlich als Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung behandelt werden. Das BMF verwendet selbst ein entsprechendes Beispiel: Werden Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück vom selben Vermieter an denselben Mieter überlassen, ist die Stellplatzvermietung Nebenleistung zur Wohnungsvermietung. Die monatlichen 80 € Garagenmiete können dann unter dieser Kategorie als **steuerfreie Garagenmiete** erfasst werden. ### Separater Garagenmietvertrag Wohnung und Garage müssen dabei nicht zwingend in einem einzigen Mietvertrag stehen. Nach dem Umsatzsteuer-Anwendungserlass kann die Garagen- beziehungsweise Stellplatzvermietung auch dann steuerfreie Nebenleistung sein, wenn für Wohnung und Stellplatz **zwei getrennte Verträge** abgeschlossen wurden. Die Verträge dürfen sogar zu unterschiedlichen Zeitpunkten zustande gekommen sein. Entscheidend sind insbesondere zwei Voraussetzungen: * Wohnung beziehungsweise steuerfrei vermietetes Grundstück und Garage werden zwischen **denselben Vertragspartnern** vermietet. * Zwischen Wohnung beziehungsweise Grundstück und Garage besteht ein **räumlicher Zusammenhang**. Ein räumlicher Zusammenhang liegt nach dem BMF insbesondere vor, wenn der Stellplatz Teil desselben Gebäudekomplexes ist oder sich in unmittelbarer Nähe der vermieteten Immobilie befindet. ### Wohnung an Vater – Garage an Sohn Der Vermieter vermietet die Wohnung an einen Mieter. Den dazugehörigen Stellplatz vermietet er dagegen an dessen im Haushalt lebenden Sohn. Obwohl Sohn und Wohnungsmieter zusammen wohnen, ist die Stellplatzvermietung **eigenständig steuerpflichtig**, weil die Vertragspartner nicht identisch sind. Für Immodio bedeutet das: **Wohnung + Garage an dieselbe Person →** gegebenenfalls diese steuerfreie Kategorie **Wohnung an Person A + Garage an Person B →** grundsätzlich steuerpflichtige Garagenkategorie mit der Kategorie "[Kaltmiete von vermieteten Garagen (inklusive 19% Umsatzsteuer)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081100-kaltmiete-von-vermieteten-garagen-inklusive-19-umsatzsteuer.md)". ### Besonderheit: Kleinunternehmer Eine separat vermietete Garage kann zwar dem Grunde nach umsatzsteuerpflichtig sein, trotzdem kann aufgrund der **Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG** keine Umsatzsteuer erhoben werden. Seit 2025 gilt die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer grundsätzlich, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr **25.000 € nicht überschritten** hat und im laufenden Kalenderjahr **100.000 € nicht überschreitet**, soweit die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. {% hint style="warning" %} Das ist allerdings **ein anderer Steuerbefreiungsgrund** als bei dieser Kategorie. {% endhint %} ### Kaution nicht als Garagenmiete buchen Zahlt der Garagenmieter eine rückzahlbare Kaution, ist diese zunächst keine Mieteinnahme. Erst wenn eine Mietkaution später beispielsweise mit offenen Mieten oder anderen berechtigten Forderungen verrechnet und deshalb nicht zurückgezahlt wird, kann sie steuerlich zur Einnahme werden. Die ursprünglich erhaltene Kaution sollte deshalb über die entsprechende Immodio-Kautionskategorie "[Erhaltene Kautionen](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung/erhaltene-kautionen.md)" und nicht als Garagenmiete erfasst werden. ### Zuordnung in Immodio Wählen Sie **Zuordnung → Eigentümer** und anschließend den Eigentümer, dem die Garagenmiete steuerlich zuzurechnen ist. ### Nicht hier buchen Verwenden Sie diese Kategorie insbesondere nicht für: * eigenständig mit 19 % Umsatzsteuer vermietete Garagen, * eigenständig steuerpflichtige Stellplätze, * Garagenmieten eines anderen Mieters als des Wohnungsmieters, wenn deshalb keine Nebenleistung vorliegt, * Betriebskostenvorauszahlungen, * Betriebskostennachzahlungen, * Mietkautionen, * Kauf oder Herstellung einer Garage, * Garagenreparaturen, * private Zahlungseingänge, * separat vermietete Garagen eines Kleinunternehmers, wenn die Steuerfreiheit ausschließlich aus § 19 UStG folgt. ### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Für die richtige steuerliche Einordnung sollten insbesondere Mietvertrag beziehungsweise Garagenmietvertrag, Zahlungsnachweise und – wenn die Garage zusammen mit Wohnraum vermietet wird – auch der Wohnungsmietvertrag aufbewahrt werden. Für die Umsatzsteuerbefreiung als Nebenleistung sollte insbesondere nachvollziehbar sein: * wer Vermieter der Wohnung ist, * wer Vermieter der Garage ist, * wer Mieter der Wohnung ist, * wer Mieter der Garage ist, * wo sich Wohnung und Garage befinden, * dass ein ausreichender räumlicher Zusammenhang besteht. Gerade bei getrennten Verträgen sind diese Informationen wichtig, weil nicht die Anzahl der Verträge, sondern der wirtschaftliche Zusammenhang und die Identität der Vertragsparteien entscheidend sind.