> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10027700-einnahmen-aus-der-vermietung-von-werbeflaechen-grund-und-boden-von-kiosken.md). # Einnahmen aus der Vermietung von Werbeflächen, Grund und Boden von Kiosken
Diese Kategorie verwenden Sie für **Einnahmen aus der entgeltlichen Überlassung besonderer Grundstücksflächen oder Grundstücksteile**, beispielsweise für Werbezwecke oder für den Betrieb eines Kiosks. Typische Fälle sind: * Überlassung einer Grundstücksfläche für einen Kiosk, * Vermietung einer abgegrenzten Grundstücksfläche für einen Verkaufsstand, * Überlassung einer Gebäudefläche für eine Werbeanlage, * Vermietung einer Fassaden-, Giebel- oder sonstigen Fläche für Werbung, * sonstige entgeltliche Überlassungen von Grund und Boden für vergleichbare Zwecke. ### Typischer Fall: Grundstücksfläche für einen Kiosk Sie besitzen beispielsweise ein Grundstück mit einer freien Fläche an einer stark frequentierten Straße. Ein Betreiber möchte dort einen Kiosk aufstellen und zahlt Ihnen monatlich 500 € dafür, dass er eine genau abgegrenzte Grundstücksfläche nutzen darf. Wenn Sie dem Betreiber tatsächlich eine Grundstücksfläche zur eigenständigen Nutzung überlassen, handelt es sich grundsätzlich um die Vermietung beziehungsweise Verpachtung von Grund und Boden. ### Grundstück und Kiosk nicht verwechseln Die Bezeichnung der Kategorie lautet bewusst: **„Grund und Boden von Kiosken“** und nicht: **„Vermietung eines Kiosks“**. Das ist insbesondere für die Umsatzsteuer wichtig. #### a) Sie vermieten nur den Grund und Boden Der Mieter stellt seinen eigenen Kiosk auf Ihrer Grundstücksfläche auf. Dann liegt grundsätzlich eine Grundstücksvermietung vor, wenn dem Mieter eine konkrete Fläche zur Nutzung überlassen wird. Eine Grundstücksvermietung ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 UStG **umsatzsteuerfrei**, soweit keine Ausnahme oder wirksame Option zur Umsatzsteuer vorliegt. #### b) Sie vermieten den Kiosk selbst Vermieten Sie dagegen einen mobilen oder nur vorübergehend mit dem Grundstück verbundenen Kiosk, kann die umsatzsteuerliche Behandlung anders sein. Bei Kiosken, Containern oder vergleichbaren Einrichtungen, die nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind, kann eine steuerpflichtige Vermietung vorliegen. Ein dauerhaft mit dem Grundstück verbundenes Gebäude kann wiederum anders zu beurteilen sein. Entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse. ### Werbeflächen sind umsatzsteuerlich besonders sorgfältig zu prüfen Bei Werbeflächen darf nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass jede Zahlung entweder immer steuerfreie Grundstücksmiete oder immer eine steuerpflichtige Werbeleistung ist. Entscheidend ist, **was dem Vertragspartner tatsächlich überlassen wird**. ### Reine Flächenüberlassung Eine steuerfreie Grundstücksvermietung kann eher vorliegen, wenn einem Werbeunternehmen eine **konkret abgegrenzte Grundstücks- oder Gebäudefläche zur eigenständigen Nutzung** überlassen wird. Beispiel: Eine Werbefirma erhält für fünf Jahre das ausschließliche Nutzungsrecht an einer genau bezeichneten Fläche einer Außenfassade und installiert dort selbst ihre Werbeanlage. Dann muss geprüft werden, ob tatsächlich eine steuerfreie Grundstücksvermietung vorliegt. Die Bezeichnung des Vertrags allein ist dafür nicht entscheidend. ### Bloßes Recht zum Anbringen einer Werbung Anders kann es sein, wenn Sie keine Fläche zur eigenständigen Nutzung überlassen, sondern lediglich gestatten, an einer bestimmten Stelle Werbung anzubringen. Dann kann statt einer Grundstücksvermietung eine **steuerpflichtige Gestattungs- oder Werbeleistung** vorliegen. Bei einer Werbefläche sollte deshalb insbesondere geprüft werden: * erhält der Vertragspartner eine bestimmte Fläche zur ausschließlichen Nutzung, * darf er andere von der Nutzung ausschließen, * bringt er die Werbeanlage selbst an, * übernimmt der Vermieter zusätzliche Leistungen, * übernimmt der Vermieter beispielsweise Montage, Beleuchtung, Wartung oder Austausch der Werbung? Je stärker die Leistung über die reine passive Flächenüberlassung hinausgeht, desto eher kann eine steuerpflichtige Leistung vorliegen. ### Beispiel: Werbetafel an einer Hauswand Sie erhalten monatlich 300 € von einem Unternehmen dafür, dass dessen Werbung an Ihrer Hauswand erscheint. #### Variante A: reine Flächenüberlassung Das Unternehmen erhält eine genau festgelegte Fläche langfristig zur eigenen Nutzung und kümmert sich selbst um Werbeanlage, Montage und Inhalt. Dann ist zu prüfen, ob eine steuerfreie Grundstücksvermietung vorliegt. #### Variante B: Werbeleistung Sie verpflichten sich zusätzlich beispielsweise zur: * Installation, * Beleuchtung, * Pflege, * Präsentation, * regelmäßigen Änderung der Werbung. Dann kann der wirtschaftliche Schwerpunkt in einer **Werbeleistung** liegen. Eine solche Leistung ist grundsätzlich mit **19 % Umsatzsteuer** steuerpflichtig, soweit keine andere Steuerbefreiung eingreift. ### Abgrenzung zur normalen Gewerbemiete Vermieten Sie einen fertigen Laden, ein Büro, eine Praxis oder einen anderen Gewerberaum, handelt es sich **nicht** um diese besondere Kategorie. ### Mieteinnahmen und Nebenkosten trennen Buchen Sie hier grundsätzlich die eigentliche Vergütung für die Überlassung der Fläche. Gesondert berechnete: * Nebenkosten, * Betriebskostenvorauszahlungen, * Betriebskostennachzahlungen sollten nicht automatisch Bestandteil dieser Kategorie sein, wenn Immodio dafür eine speziellere Buchungskategorie anbietet. ### Besonderheit bei gewerblich genutzten Flächen Bei der Vermietung von Gewerbe- und Sonderflächen kann die steuerliche Einkünfteerzielungsabsicht stärker geprüft werden als bei einer typischen langfristigen Wohnraumvermietung. Das kann insbesondere relevant sein bei: * langjährigem Leerstand, * sehr niedrigen Mieten, * dauerhaft hohen Verlusten, * ungewöhnlichen Vertragsgestaltungen. Für einen normalen laufenden Kiosk- oder Werbeflächenmietvertrag ist das meist kein Problem, kann bei langfristigen Verlustsituationen aber relevant werden. ### Umsatzsteuer-Vorgabe in Immodio Es gibt mindestens drei mögliche Fälle: **Reine Grundstücksvermietung**\ → grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG **Grundstücksvermietung mit wirksamer Option zur Umsatzsteuer**\ → grundsätzlich 19 % **Werbe- oder Gestattungsleistung, die keine Grundstücksvermietung ist**\ → grundsätzlich 19 % Die richtige Umsatzsteuer hängt deshalb vom konkreten Vertrag ab. ### Zuordnung in Immodio Wählen Sie: **Zuordnung → Eigentümer** und anschließend den Eigentümer, dem die Einnahme steuerlich zuzurechnen ist. ### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * Miet-, Pacht- oder Nutzungsvertrag, * genaue Beschreibung der überlassenen Fläche, * gegebenenfalls Lageplan oder Skizze, * Vertragslaufzeit, * vereinbarte Miete oder Nutzungsvergütung, * Zahlungsnachweise, * Regelungen zu Neben- und Betriebskosten, * bei Werbeflächen Angaben dazu, wer die Werbeanlage installiert und betreibt, * bei Umsatzsteueroption Unterlagen zu den Voraussetzungen der Option, * bei Kiosken Unterlagen dazu, ob nur Grund und Boden oder auch der Kiosk selbst überlassen wird. Gerade für die Umsatzsteuer sollte aus dem Vertrag möglichst eindeutig hervorgehen, **ob lediglich eine Fläche überlassen oder zusätzlich eine Dienstleistung erbracht wird**.