> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10033000-erhaltene-kautionen.md). # Erhaltene Kautionen
Diese Kategorie verwenden Sie für **Geldkautionen, die Sie von Ihren Mietern als Sicherheit für ein konkretes Mietverhältnis erhalten**. Typischer Anwendungsfall ist die Mietkaution für eine vermietete Wohnung, ein Haus, eine Garage, einen Stellplatz oder einen Gewerberaum. Die Kaution ist beim Eingang **keine normale Mieteinnahme**. Sie dient zunächst nur dazu, mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern. {% hint style="info" %} Allgemeine Informationen zur Mietkaution in Immodio finden Sie [**hier**](/anleitung/mietverhaltnisse/mietverhaltnis-anlegen/mietkaution.md). {% endhint %} ### Was kann hier gebucht werden? Buchen Sie hier insbesondere tatsächlich erhaltene Geldkautionen, zum Beispiel: * Mietkaution für eine Wohnung, * Mietkaution für ein vermietetes Haus, * Kaution für einen Gewerberaum, * Kaution für eine Garage oder einen Stellplatz, * einzelne Raten einer Mietkaution, * zusätzliche Geldsicherheiten, soweit diese wirksam vereinbart wurden und tatsächlich als Kaution gezahlt werden. Entscheidend ist, dass Sie **Geld als rückzahlbare Sicherheit** erhalten. ### Die Kaution ist keine Mieteinnahme Wenn Ihnen ein Mieter 2.000 € Kaution überweist, steigt zwar Ihr Bankguthaben. Gleichzeitig besteht jedoch grundsätzlich die Verpflichtung, die Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugewähren, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen. Deshalb wird die Kaution nicht wie Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung oder eine sonstige Mieteinnahme behandelt. DATEV führt erhaltene Kautionen gerade nicht über ein Einnahmenkonto, sondern über 1732 00 außerhalb der §-21-Überschussrechnung. Vereinfacht: **Kaution erhalten → Rückzahlungsverpflichtung entsteht** **Kaution später zurückzahlen → Rückzahlungsverpflichtung wird ausgeglichen** ### Beispiel: Mietkaution für eine Wohnung Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: **800 €** Im Mietvertrag werden drei Nettokaltmieten als Kaution vereinbart: **3 × 800 € = 2.400 €** Der Mieter zahlt die 2.400 € an Sie. Die Zahlung wird in Immodio unter: **„Erhaltene Kautionen“** erfasst und dem dazugehörigen **Mietverhältnis** zugeordnet. Die 2.400 € werden beim Eingang nicht als Kaltmiete und nicht als sonstige steuerpflichtige Mieteinnahme behandelt. {% hint style="info" %} Die vereinbarte Mietsicherheit darf nach § 551 BGB grundsätzlich höchstens das **Dreifache der monatlichen Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten** betragen. {% endhint %} ### Wohnraumkaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen Bei einer Geldkaution für Wohnraum verpflichtet § 551 BGB den Vermieter grundsätzlich dazu, die Sicherheit **getrennt von seinem eigenen Vermögen** anzulegen. Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren. Die Kaution sollte daher nicht einfach wie eigenes Geld behandelt und dauerhaft mit dem normalen Privatvermögen vermischt werden. Der Bundesgerichtshof hat die Pflicht zur getrennten Anlage ebenfalls ausdrücklich bestätigt. ### Zinsen gehören grundsätzlich dem Mieter Bei der gesetzlichen Anlageform stehen die Erträge der Sicherheit dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht enthält § 551 BGB für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen. #### Beispiel Ursprüngliche Kaution: **2.400 €** Erträge während des Mietverhältnisses: **35 €** Dann beträgt die Sicherheit: **2.435 €** {% hint style="info" %} Die 35 € sind nicht einfach eigene Zinserträge des Vermieters, die er bei der Kautionsabrechnung ignorieren darf. {% endhint %} ### Zuordnung zum Mietverhältnis Für diese Immodio-Kategorie ist: **Zuordnung → Mietverhältnis** die richtige Zuordnung. Eine erhaltene Kaution sichert Ansprüche aus einem **bestimmten Mietverhältnis**. Deshalb sollte sie nicht nur allgemein einem Eigentümer oder Objekt zugeordnet werden. Die Zuordnung zum Mietverhältnis hilft später insbesondere bei: * Kontrolle der vereinbarten und gezahlten Kautionshöhe, * mehreren Kautionsraten, * Mieterwechsel, * Rückzahlung, * Verrechnung mit Forderungen, * Eigentümerwechsel, * Dokumentation gegenüber dem Mieter. ### Kaution nicht mit Miete verwechseln Nicht unter „Erhaltene Kautionen“ gehören: **Kaltmiete**\ → entsprechende Mietkategorie **Betriebskostenvorauszahlung**\ → entsprechende Betriebskosteneinnahme **Betriebskostennachzahlung**\ → entsprechende Nachzahlungskategorie **Mietvorauszahlung**\ → keine Kaution, wenn der Betrag tatsächlich auf zukünftige Mieten angerechnet wird Eine Kaution zeichnet sich gerade dadurch aus, dass sie **Sicherheit** ist und grundsätzlich zurückgezahlt werden soll. ### Wann wird die Kaution steuerpflichtige Einnahme? Besonders wichtig wird die Kategorie beim Auszug des Mieters. Wird eine Mietkaution nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt, sondern mit **ausstehenden Mieten, noch abzurechnenden Nebenkosten oder Beschädigungen durch den Mieter** verrechnet, ist der verwendete Kautionsbetrag eine steuerpflichtige Mieteinnahme. Die Buchung darf dann nicht auf **„Erhaltene Kautionen“** stehen bleiben. ### Beispiel: Kaution wird teilweise verrechnet Der Mieter hat ursprünglich gezahlt: **2.400 € Kaution** Nach Auszug bestehen: **500 € offene Miete** **300 € berechtigte Forderung wegen einer Beschädigung** Insgesamt werden: **800 €** mit der Kaution verrechnet. Zurückgezahlt werden: **1.600 €** Die ursprünglichen 2.400 € waren beim Eingang keine Mieteinnahme. Bei der späteren Abrechnung müssen dagegen die endgültig verwendeten **800 €** entsprechend dem tatsächlichen Grund der Verrechnung steuerlich berücksichtigt werden. Eine gegebenenfalls gleichzeitig anfallende Handwerkerrechnung wegen des Mieterschadens wird davon **separat als Ausgabe** erfasst. ### Vollständige Rückzahlung ist keine Werbungskostenposition Zahlen Sie eine nicht verbrauchte Kaution nach Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurück, entsteht dadurch grundsätzlich keine neue Werbungskostenposition. Sie begleichen lediglich die Verpflichtung, die mit dem ursprünglichen Kautionseingang entstanden ist. ### Bankbürgschaft nicht als Geldeingang buchen Nicht jede Mietsicherheit wird als Geldkaution geleistet. Der Mieter kann je nach Vereinbarung beispielsweise eine: * Bankbürgschaft, * Mietkautionsbürgschaft, * Kautionsversicherung stellen. Wenn Sie lediglich eine Bürgschaftsurkunde erhalten und Ihnen **kein Geld zufließt**, sollten Sie nicht so buchen, als hätten Sie eine Barkaution erhalten. Die Kategorie ist in erster Linie für tatsächlich vereinnahmte Geldkautionen gedacht. ### Verpfändetes Kautionskonto Auch bei einem vom Mieter eingerichteten und zugunsten des Vermieters verpfändeten Kautionskonto muss unterschieden werden. Bleibt das Geld auf einem Konto des Mieters und erhalten Sie lediglich ein Sicherungsrecht, liegt bei Ihnen nicht automatisch derselbe Zahlungseingang vor wie bei einer Barkaution. ### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * Mietvertrag, * Kautionsvereinbarung, * vereinbarte Kautionshöhe, * einzelne Zahlungsnachweise, * Nachweis über das Kautionskonto, * Nachweis der getrennten Anlage bei Wohnraum, * Erträge beziehungsweise Zinsen, * Zuordnung zum Mietverhältnis, * Kautionsabrechnung nach Mietende, * Nachweise über zurückgezahlte Beträge, * genaue Begründung für einbehaltene beziehungsweise verrechnete Beträge, * bei Eigentümerwechsel Unterlagen über die Übertragung der Kaution. Bei Wohnraum sollte aus den Unterlagen insbesondere nachvollziehbar sein, dass die Vorgaben zu Höhe, Ratenzahlung und Anlage der Kaution beachtet wurden.