> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md). # Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)
Diese Kategorie verwenden Sie für **Kosten, die unmittelbar dadurch entstehen, dass Sie ein Darlehen zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie beschaffen oder absichern**. ### Was sind Geldbeschaffungskosten? Geldbeschaffungskosten sind Aufwendungen, die nicht für den Erwerb der Immobilie selbst entstehen, sondern **für die Beschaffung oder Sicherung des dafür aufgenommenen Fremdkapitals**. Typische Beispiele können sein: * Notarkosten für die Bestellung einer Grundschuld, * Grundbuchkosten für die Eintragung einer Grundschuld, * Schätz- oder Wertermittlungskosten im unmittelbaren Zusammenhang mit der Finanzierung, * Gebühren für die Bestellung oder Änderung einer Darlehenssicherheit, * bestimmte Kosten der Darlehensvermittlung oder Finanzierung, * sonstige unmittelbar durch die Kreditbeschaffung verursachte Kosten. Für Vermieter sind diese Kosten grundsätzlich Werbungskosten, soweit das zugrunde liegende Darlehen tatsächlich der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient. § 9 EStG erfasst insbesondere Schuldzinsen und andere Aufwendungen, soweit sie wirtschaftlich mit der jeweiligen Einkunftsart zusammenhängen. ### Typischer Fall: Grundschuld für einen Immobilienkredit Sie kaufen eine Wohnung, die anschließend vermietet wird. Zur Finanzierung nehmen Sie bei einer Bank ein Darlehen über 250.000 € auf. Die Bank verlangt als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld. Hierfür entstehen beispielsweise: * **Notarkosten für die Grundschuldbestellung: 700 €** * **Grundbuchkosten für die Grundschuldeintragung: 400 €** Gesamt: **1.100 €** Wenn das Darlehen vollständig der vermieteten Wohnung dient, handelt es sich bei diesen Kosten grundsätzlich um **Geldbeschaffungskosten der Vermietung**. Das BMF stellt ausdrücklich klar, dass die anteiligen Notariats- und Grundbuchkosten für die Darlehenssicherung in der tatsächlich gezahlten Höhe sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind. In Immodio verwenden Sie dafür diese Kategorie **„Geldbeschaffungskosten (z. B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)“** ### Der wichtigste Unterschied: Kaufkosten oder Finanzierungskosten? Notar- und Grundbuchkosten können steuerlich zwei völlig verschiedene Dinge sein. Entscheidend ist **nicht, wer die Rechnung gestellt hat**, sondern **wofür die konkrete Gebühr entstanden ist**. #### Kosten des Immobilienkaufs Beispielsweise: * Beurkundung des Grundstückskaufvertrags, * Eigentumsumschreibung im Grundbuch, * Auflassung und entsprechende Erwerbsvorgänge, * sonstige unmittelbar dem Grundstückserwerb zuzurechnende Notar- oder Grundbuchkosten. Diese Aufwendungen gehören grundsätzlich zu den **Anschaffungsnebenkosten** der Immobilie. § 255 HGB zählt Nebenkosten ausdrücklich zu den Anschaffungskosten. Auch das BMF nennt Notarkosten und Grundbuchgebühren als typische Anschaffungsnebenkosten, soweit sie aufgrund des Grundstückserwerbs entstehen. Diese Kosten gehören **nicht** in die Kategorie „Geldbeschaffungskosten“. #### Kosten der Finanzierung Beispielsweise: * Beurkundung beziehungsweise Bestellung einer Grundschuld, * Grundbucheintragung der Grundschuld, * Finanzierungsgutachten beziehungsweise Schätzung für die Bank, * andere unmittelbar durch die Kreditsicherung verursachte Gebühren. Diese Aufwendungen betreffen nicht den Erwerb der Immobilie, sondern die **Beschaffung und Sicherung des Darlehens**. Sie können bei entsprechender Vermietungsfinanzierung grundsätzlich sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden. ### Beispiel: Eine Notarrechnung enthält beides Beim Kauf einer vermieteten Wohnung entstehen mehrere Gebühren. Angenommen, die Unterlagen weisen vereinfacht aus: **1.500 € – Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrags** **600 € – Grundschuldbestellung für das Bankdarlehen** Dann dürfen nicht einfach sämtliche 2.100 € als Geldbeschaffungskosten gebucht werden. Die **1.500 € Kaufvertragskosten** gehören grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Die **600 € für die Darlehenssicherung** gehören grundsätzlich zu den sofort abzugsfähigen Geldbeschaffungskosten. Genau deshalb ist es sinnvoll, Notar- und Grundbuchabrechnungen beim Immobilienkauf nach ihrem konkreten Gebührenzweck aufzuteilen. ### Auch Grundbuchkosten müssen getrennt betrachtet werden Dass auf einer Rechnung oder Kostenrechnung „Grundbuch“ steht, reicht für die Auswahl dieser Kategorie nicht aus. #### Eigentumsumschreibung Das Grundbuchamt trägt Sie nach dem Kauf als neuen Eigentümer ein. → grundsätzlich **Anschaffungskosten** #### Grundschuldeintragung Das Grundbuchamt trägt zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld ein. → grundsätzlich **Geldbeschaffungskosten** Das Gerichts- und Notarkostengesetz unterscheidet entsprechend zwischen der Eintragung des Eigentümers und der Eintragung von Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden. ### Umschuldung und Anschlussfinanzierung Wird ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung eines vermieteten Objekts aufgenommen wurde, durch ein neues Darlehen ersetzt, können auch die Zinsen des Umschuldungsdarlehens weiterhin Werbungskosten sein, wenn der erforderliche Zusammenhang zur Vermietung erhalten bleibt. Daraus folgt für Finanzierungskosten: Entstehen beispielsweise im Zuge einer Anschlussfinanzierung erneut Kosten für eine erforderliche Darlehenssicherung, kann ebenfalls eine Zuordnung zur Vermietungsfinanzierung in Betracht kommen. Entscheidend bleibt der konkrete Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt. ### Schuldzinsen separat buchen Die normalen laufenden Darlehenszinsen gehören ebenfalls nicht in diese Kategorie. Dafür gibt es in Immodio die separate Kategorie: **„**[**Schuldzinsen, Zinsen für Bankdarlehen, Darlehen, Kredit**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10107500-schuldzinsen-zinsen-fuer-bankdarlehen-darlehen-kredit.md)**“** Geldbeschaffungskosten sind dagegen die zusätzlichen Kosten, die rund um die Beschaffung beziehungsweise Sicherung des Darlehens entstehen. Vereinfacht: * **Darlehenszinsen →** [Schuldzinsen](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung/schuldzinsen.md) * **Grundschuldbestellung →** [Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md) * **Grundbucheintragung der Grundschuld →** [Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md) * **Schätzung für die Darlehensgewährung →** [Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md) ### Geldbeschaffungskosten können bereits vor Beginn der Vermietung entstehen Finanzierungskosten entstehen häufig schon beim Kauf, also bevor der erste Mieter eingezogen ist. Das verhindert einen Werbungskostenabzug nicht automatisch. Schuldzinsen und damit zusammenhängende Finanzierungsaufwendungen können grundsätzlich auch als **vorweggenommene Werbungskosten** berücksichtigt werden, wenn bereits ein ausreichend konkreter wirtschaftlicher Zusammenhang mit den späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht. Der BFH stellt hierfür auf den objektiven Zusammenhang und die tatsächliche auf Vermietung gerichtete Verwendung der Finanzierung ab. Der häufigste Fall ist der Kauf einer Immobilie, die von Anfang an zur Vermietung bestimmt ist. ### Zuordnung in Immodio Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** und anschließend das Objekt aus, dessen Finanzierung die Geldbeschaffungskosten betreffen. ### Nicht hier buchen Verwenden Sie diese Kategorie insbesondere **nicht** für: * Notarkosten des Immobilienkaufvertrags, * Grundbuchkosten der Eigentumsumschreibung, * Grunderwerbsteuer, * Maklerkosten für den Immobilienerwerb, * sonstige Anschaffungsnebenkosten der Immobilie, * laufende Darlehenszinsen, * Darlehenstilgungen, * Kosten eines Darlehens, das nicht der Vermietung dient, ### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * Darlehensvertrag, * Finanzierungszusage der Bank, * Notarrechnung, * Grundbuchkostenrechnung, * Grundschuldbestellungsurkunde, * Nachweis über die Grundschuldeintragung, * Rechnung über eine Finanzierungsschätzung beziehungsweise Wertermittlung, * Zahlungsnachweise, * Unterlagen zur Verwendung der Darlehensmittel, * gegebenenfalls Aufteilung zwischen vermietetem und selbst genutztem Teil, * bei Umschuldung Unterlagen zum bisherigen und neuen Darlehen. Besonders wichtig ist bei Notar- und Grundbuchkosten, dass nachvollziehbar bleibt, **welcher Teil den Erwerb und welcher Teil die Finanzierung betrifft**. Nur der Finanzierungsteil gehört in diese Kategorie.