> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md). # Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke
Diese Kategorie verwenden Sie für **anschaffungsbezogene Grundbuch- und sonstige Erwerbsnebenkosten, die bei einem bereits bebauten Grundstück dem Grundstücks- beziehungsweise Grund-und-Boden-Anteil zugeordnet werden**. Typische Fälle sind insbesondere anteilige Kosten für: * Eintragung beziehungsweise Abwicklung des Eigentumserwerbs im Grundbuch, * Auflassungsvormerkung, * grundbuchbezogene Erwerbsvorgänge, * Bescheinigung beziehungsweise Prüfung eines kommunalen Vorkaufsrechts, * sonstige unmittelbar mit dem Erwerb des Grundstücks zusammenhängende amtliche Gebühren. {% hint style="info" %} Nicht gemeint sind Finanzierungskosten für eine zugunsten Ihrer Bank eingetragene Grundschuld. {% endhint %} ### Warum gibt es für ein bebautes Grundstück eine eigene Kategorie? Wenn Sie beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen, erwerben Sie steuerlich nicht nur „eine Immobilie“. Der Gesamtkaufpreis entfällt wirtschaftlich auf mindestens den **Grund und Boden** sowie das **Gebäude**. Diese Trennung ist besonders wichtig, weil nur der Gebäudeanteil über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden kann. Ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück muss deshalb grundsätzlich nach dem Verhältnis der Werte von Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Das gilt auch bei Eigentumswohnungen. ### Diese Kategorie ist der Grundstücksanteil Für einen klassischen Kauf einer Wohnimmobilie sollten die drei hier behandelten Kategorien deshalb nicht unabhängig voneinander betrachtet werden. #### Beispiel Kauf Mehrfamilienhaus Sie kaufen ein vermietetes Wohnhaus und der gesamte Kaufpreis beträgt **500.000 €**. Die steuerlich anzuerkennende Kaufpreisaufteilung ergibt bspw.: * **Grund und Boden: 100.000 € = 20 %** * **Wohngebäude: 400.000 € = 80 %** Zusätzlich entstehen insgesamt 5.000 € Anschaffungsnebenkosten für grundbuchbezogene Erwerbsvorgänge, die das gesamte Grundstück betreffen. Dann entfallen in diesem Fall **20 % von 5.000 € = 1.000 €** auf Grund und Boden. Diese **1.000 €** buchen Sie auf die hier behandelte Kategorie für den Grundstücksanteil und damit in die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)". Die verbleibenden: **80 % von 5.000 € = 4.000 €** gehören zum Gebäudeanteil und damit – bei einem Wohngebäude auf eigenem Grundstück – in die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)". #### Beispiel mit einer Eigentumswohnung Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 €. Auch eine Eigentumswohnung enthält steuerlich einen Anteil am Grund und Boden. Angenommen, die Kaufpreisaufteilung ergibt: * **15 % Grund und Boden** * **85 % Gebäude** Die anschaffungsbezogenen Grundbuchkosten betragen: **2.000 €**, dann entfallen **300 € auf Grund und Boden**, welche in die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)" gebucht werden und **1.700 € auf den Gebäudeanteil,** welche auf die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)" gebucht werden. {% hint style="info" %} Das BMF stellt für die Ermittlung des Verhältnisses zwischen Boden und Gebäude eine aktuelle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Diese finden Sie [**hier**](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html). {% endhint %} ### Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung schützt den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Kosten der Auflassungsvormerkung stehen daher grundsätzlich unmittelbar mit dem Eigentumserwerb in Zusammenhang und zählen zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei einem bebauten Grundstück sind auch diese entsprechend zwischen **Grund und Boden** und **Gebäude** aufzuteilen. ### Grundschuldbestellungen bei Bankfinanzierung Eine Grundschuld oder Hypothek, die zugunsten einer finanzierenden Bank eingetragen wird, betrifft **nicht den Erwerb des Grundstücks**, sondern die **Finanzierung**. #### Beispiel Sie kaufen das Haus für 500.000 €, Ihre Bank finanziert dabei 400.000 € und verlangt von Ihnen eine Grundschuld. So entstehen bspw. **600 € Notarkosten für die Grundschuldbestellung** und bspw. **400 € Grundbuchkosten für die Grundschuldeintragung** Diese Kosten für die Grundschuldbestellung von insgesamt 1.000 € gehören **nicht** anteilig auf Grundstück und Wohngebäude. Hierfür müssen Sie Sie dafür die Kategorie **"**[**Geldbeschaffungskosten (z. B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md)**"** verwenden. ### Notarrechnung aufteilen In diese Kategorie müssen zunächst die **Grundbuch-, Vormerkungs- und vergleichbaren Erwerbsnebenkosten** gebucht werden. Die anderen, allgemeinen Bestandteile der Notarrechnung werden nicht auf diese Kategorie gebucht, sondern auf die Kategorie "[**Notaranteil Grundstücke**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095400-notaranteil-grundstuecke.md)". {% hint style="warning" %} Wenn eine Rechnung unterschiedliche Leistungen enthält, müssen die Bestandteile sachgerecht getrennt werden. {% endhint %} ### Zuordnung Wählen Sie: **Zuordnung → Eigentümer** und anschließend den Eigentümer, für den die Kosten entstanden sind.