> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md). # Grundbuch, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken Diese Kategorie verwenden Sie für den **auf das Wohngebäude entfallenden Anteil der anschaffungsbezogenen Grundbuch- und vergleichbaren Erwerbsnebenkosten**. Sie ist damit das Gegenstück zur Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht – Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)". Bei einem erworbenen Wohnhaus bzw. einer Eigentumswohnung gilt vereinfacht, der * **Grundstücksanteil →** Wird auf die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht – Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)" gebucht und der * **Gebäudeanteil →** Wird auf Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)" gebucht. ### Was bedeutet „Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)“? Hiermit sind Bauten auf eigenen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten gemeint, also der **Gebäudewert eines Wohngebäudes**, nicht der zugehörige **Grund und Boden**. Typische Fälle können sein: * vermietetes Einfamilienhaus, * vermietetes Mehrfamilienhaus, * Wohngebäude mit mehreren Mietwohnungen, * Gebäudeanteil einer vermieteten Eigentumswohnung, * sonstiges Wohngebäude auf eigenem Grund und Boden. ### Bei einem Hauskauf niemals automatisch den vollen Kaufpreis hier buchen Ein Wohnhaus besteht steuerlich nicht ausschließlich aus einem Gebäude. Zum Kauf gehört idR. auch Grund und Boden. Deshalb darf beispielsweise eine Grundbuchrechnung über 4.000 € für den Erwerb eines Hauses nicht automatisch vollständig hier gebucht werden. Der Betrag muss entsprechend der steuerlichen Kaufpreisaufteilung zerlegt werden. {% hint style="info" %} Das BMF bietet hierfür aktuell die Kaufpreisaufteilung mit Stand März 2026 an. Dieses finden Sie [**hier**](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html). {% endhint %} #### Beispiel Kauf Mehrfamilienhaus Sie kaufen ein vermietetes Wohnhaus und der gesamte Kaufpreis beträgt **500.000 €**. Die steuerlich anzuerkennende Kaufpreisaufteilung ergibt bspw.: * **Grund und Boden: 100.000 € = 20 %** * **Wohngebäude: 400.000 € = 80 %** Zusätzlich entstehen insgesamt 5.000 € Anschaffungsnebenkosten für grundbuchbezogene Erwerbsvorgänge, die das gesamte Grundstück betreffen. Dann entfallen in diesem Fall **20 % von 5.000 € = 1.000 €** auf Grund und Boden. Diese **1.000 €** buchen Sie auf die hier behandelte Kategorie für den Grundstücksanteil und damit in die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)". Die verbleibenden: **80 % von 5.000 € = 4.000 €** gehören zum Gebäudeanteil und damit – bei einem Wohngebäude auf eigenem Grundstück – in die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)". #### Beispiel mit einer Eigentumswohnung Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 €. Auch eine Eigentumswohnung enthält steuerlich einen Anteil am Grund und Boden. Angenommen, die Kaufpreisaufteilung ergibt: * **15 % Grund und Boden** * **85 % Gebäude** Die anschaffungsbezogenen Grundbuchkosten betragen: **2.000 €**, dann entfallen **300 € auf Grund und Boden**, welche in die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)" gebucht werden und **1.700 € auf den Gebäudeanteil,** welche auf die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)" gebucht werden. {% hint style="info" %} Das BMF stellt für die Ermittlung des Verhältnisses zwischen Boden und Gebäude eine aktuelle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Diese finden Sie [**hier**](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html). {% endhint %} ### Grundschuldbestellungen bei Bankfinanzierung Eine Grundschuld oder Hypothek, die zugunsten einer finanzierenden Bank eingetragen wird, betrifft **nicht den Erwerb des Gebäudes**, sondern die **Finanzierung**. #### Beispiel Sie kaufen das Haus für 500.000 €, Ihre Bank finanziert dabei 400.000 € und verlangt von Ihnen eine Grundschuld. So entstehen bspw. **600 € Notarkosten für die Grundschuldbestellung** und bspw. **400 € Grundbuchkosten für die Grundschuldeintragung**. Diese Kosten für die Grundschuldbestellung von insgesamt 1.000 € gehören **nicht** anteilig auf Grundstück und Wohngebäude. Hierfür müssen Sie Sie dafür die Kategorie **"**[**Geldbeschaffungskosten (z. B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10065000-geldbeschaffungskosten-z-b-schaetz-notar-und-grundbuchgebuehren.md)**"** verwenden. ### Notarrechnung aufteilen In diese Kategorie müssen zunächst die **Grundbuch-, Vormerkungs- und vergleichbaren Erwerbsnebenkosten** gebucht werden. Die anderen, allgemeinen Bestandteile der Notarrechnung werden nicht auf diese Kategorie gebucht, sondern auf die Kategorie "[**Notaranteil Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095600-notaranteil-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)". {% hint style="warning" %} Wenn eine Rechnung unterschiedliche Leistungen enthält, müssen die Bestandteile sachgerecht getrennt werden. {% endhint %} ### Zuordnung Wählen Sie: **Zuordnung → Eigentümer** und anschließend den Eigentümer, für den die Kosten entstanden sind. ### Die Gebäudekosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage Der entscheidende steuerliche Unterschied zur Grundstückskategorie: Der dem Wohngebäude zugeordnete Anteil der Anschaffungsnebenkosten erhöht grundsätzlich die **Anschaffungskosten des Gebäudes** und **d**amit erhöht er auch die Bemessungsgrundlage für die spätere Gebäude-AfA. § 7 Abs. 4 EStG sieht für Gebäude je nach Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche lineare AfA-Sätze vor. Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude beträgt der gesetzliche lineare Satz derzeit grundsätzlich 3 %, für nach 1924 und vor 2023 fertiggestellte Gebäude grundsätzlich 2 % und für vor 1925 fertiggestellte Gebäude grundsätzlich 2,5 %, soweit keine besondere Regelung eingreift. Die hier gebuchten Erwerbsnebenkosten werden also nicht sofort vollständig abgezogen, sondern wirken grundsätzlich über die Gebäudeabschreibung. ### Vertragsmäßige Kaufpreisaufteilung Enthält der notarielle Kaufvertrag bereits eine Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, kann diese steuerlich grundsätzlich berücksichtigt werden, wenn sie nicht nur zum Schein vereinbart wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse wirtschaftlich vertretbar widerspiegelt. Fehlt eine belastbare Aufteilung, darf der Bodenwert nicht einfach vom Kaufpreis abgezogen und der Rest als Gebäude angenommen werden. Nach der BFH-Rechtsprechung müssen Boden- und Gebäudewert grundsätzlich gesondert ermittelt und der Gesamtkaufpreis anschließend nach deren Wertverhältnis aufgeteilt werden. ### Nicht hier buchen Verwenden Sie diese Kategorie insbesondere nicht für: * Grundstücks-/Bodenanteil des Erwerbs, * unbebaute Grundstücke, * Bankgrundschuld, * Hypothekenkosten, * Geldbeschaffungskosten, * laufende Darlehenszinsen, * laufende Reparaturen, * Erhaltungsaufwendungen nach dem Erwerb, * Hausgeld, * Betriebskosten, * Grunderwerbsteuer, wenn dafür eine eigene Kategorie besteht, * Makleranteil, wenn dafür die separate Kategorie besteht, * allgemeine Notarkosten, wenn sie über die eigene Notaranteil-Kategorie gebucht werden, * Nichtwohngebäude, wenn eine passendere Gebäudekategorie existiert.