> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071900-grunderwerbsteuer-kauf-bebauter-grundstuecke.md). # Grunderwerbsteuer Kauf bebauter Grundstücke
Diese Kategorie verwenden Sie für den **auf Grund und Boden entfallenden Anteil der Grunderwerbsteuer beim Kauf eines bereits bebauten Grundstücks**. Kaufen Sie beispielsweise ein vermietetes Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, besteht der Kauf steuerlich regelmäßig aus mindestens zwei Bestandteilen: * Grund und Boden * Gebäude Die Anschaffungskosten und die dazugehörigen Anschaffungsnebenkosten müssen deshalb grundsätzlich zwischen diesen beiden Bestandteilen aufgeteilt werden. {% hint style="info" %} Das BMF bietet hierfür aktuell die Kaufpreisaufteilung mit Stand März 2026 an. Dieses finden Sie [**hier**](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html). {% endhint %} ### Warum muss die Grunderwerbsteuer aufgeteilt werden? Die Grunderwerbsteuer gehört grundsätzlich zu den **Anschaffungsnebenkosten** einer erworbenen Immobilie. Das BMF nennt die Grunderwerbsteuer ausdrücklich als typische Anschaffungsnebenkosten. Bei einem bebauten Grundstück sind Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten grundsätzlich auf **Grund und Boden und Gebäude** aufzuteilen. Der Grund dafür ist steuerlich wichtig: * Der auf das **Gebäude** entfallende Betrag kann grundsätzlich über die Gebäude-AfA berücksichtigt werden. * Der auf **Grund und Boden** entfallende Betrag ist dagegen nicht über die Gebäude-AfA abschreibbar. Das BMF verlangt deshalb eine Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf das abnutzbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden. ### Diese Kategorie ist der Grund-und-Boden-Anteil Bei einem bebauten Wohnobjekt ist diese Kategorie deshalb **nicht für die gesamte gezahlte Grunderwerbsteuer** gedacht. Sie verwenden sie nur für den Betrag, der auf Grund und Boden entfällt. Der Gebäudeanteil wird separat unter: **„**[**Grunderwerbsteuer Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10072200-grunderwerbsteuer-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** erfasst. ### Beispiel: Kauf eines Mehrfamilienhauses Sie kaufen ein vermietetes Mehrfamilienhaus für **500.000 €**. Die sachgerechte Kaufpreisaufteilung ergibt: * **Grund und Boden: 100.000 € = 20 %** * **Wohngebäude: 400.000 € = 80 %** Das Finanzamt setzt beispielsweise insgesamt **30.000 € Grunderwerbsteuer** fest. Dann werden die 30.000 € grundsätzlich ebenfalls entsprechend aufgeteilt: * **20 % = 6.000 € Grund und Boden werden auf** die Kategorie "[Grunderwerbsteuer Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071900-grunderwerbsteuer-kauf-bebauter-grundstuecke.md)" gebucht * und **80 % = 24.000 € Wohngebäude** werden auf die Kategorie **"**[Grunderwerbsteuer Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10072200-grunderwerbsteuer-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)" gebucht. ### Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung Beim Kauf einer Eigentumswohnung darf die Grunderwerbsteuer ebenfalls nicht automatisch vollständig dem Wohngebäude zugerechnet werden. Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Deshalb muss auch bei Eigentumswohnungen zwischen **Gebäudeanteil** und **Grund-und-Boden-Anteil** unterschieden werden. #### Beispiel Sie kaufen eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von **300.000 €**. Die sachgerechte Kaufpreisaufteilung ergibt: * **Grund und Boden: 15 %** * **Wohngebäude: 85 %** Das Finanzamt setzt beispielsweise insgesamt **18.000 € Grunderwerbsteuer** fest. Dann werden die **18.000 €** grundsätzlich ebenfalls entsprechend aufgeteilt: * **15 % = 2.700 € Grund und Boden werden auf** die Kategorie "[Grunderwerbsteuer Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071900-grunderwerbsteuer-kauf-bebauter-grundstuecke.md)" gebucht * und **85 % = 15.300 € Wohngebäude** werden auf die Kategorie **"**[Grunderwerbsteuer Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10072200-grunderwerbsteuer-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)" gebucht. ### Der Steuersatz ist nicht bundesweit identisch § 11 GrEStG enthält zwar einen gesetzlichen Ausgangssatz von 3,5 %, tatsächlich gelten aufgrund landesrechtlicher Regelungen je nach Bundesland unterschiedliche Steuersätze. Beispielsweise gelten 2026 in Baden-Württemberg 5 % und in Berlin 6 %. Maßgeblich ist der Steuerbescheid des zuständigen Finanzamts. ### Grunderwerbsteuer nicht mit Grundsteuer verwechseln Die **Grunderwerbsteuer** entsteht aufgrund des Erwerbs einer Immobilie und ist grundsätzlich ein einmaliger Erwerbsvorgang. Die Grundsteuer ist dagegen eine laufende Steuer auf Grundbesitz. In diese Kategorie gehört ausschließlich die **Grunderwerbsteuer aus dem Immobilienkauf**. Laufende jährliche oder vierteljährliche Grundsteuerzahlungen gehören in die entsprechende Kategorie **"**[**Grundsteuer (umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10072300-grundsteuer-umgelegt-auf-mieter.md)**"** ### Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden? Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich durch das Finanzamt festgesetzt. Nach § 15 GrEStG wird sie grundsätzlich **einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig**, sofern das Finanzamt keine längere Zahlungsfrist setzt. Die Zahlung ist beim Immobilienkauf auch praktisch wichtig, weil die Eigentumsumschreibung grundsätzlich eine **Unbedenklichkeitsbescheinigung** des Finanzamts voraussetzt. Das Finanzamt stellt diese insbesondere aus, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde oder Steuerfreiheit besteht. ### Nicht auf Mieter umlegbar Grunderwerbsteuer ist eine Anschaffungsnebenkostenposition des Eigentümers. Wählen Sie als **Zuordnung → Eigentümer** aus. Sie ist keine laufende Betriebskostenposition und gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung des Mieters. ### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * notariellen Kaufvertrag, * Grunderwerbsteuerbescheid, * Zahlungsnachweis, * Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, * gegebenenfalls BMF-Kaufpreisaufteilung, * Unterlagen zu separat erworbenem Inventar, * bei Eigentumswohnungen Unterlagen zur WEG und Erhaltungsrücklage, * gegebenenfalls vertragliche Kaufpreisaufteilung. Gerade die Kaufpreisaufteilung sollte dauerhaft zusammen mit den Anschaffungsunterlagen aufbewahrt werden, weil sie nicht nur für die Grunderwerbsteuerbuchung, sondern insbesondere für die spätere Gebäude-AfA relevant ist.