Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht, Dauerwohnrecht, unbebaute Grundstücke)
Hilfe zur Kategorie Grundstücksgleiche Rechte.
Diese Kategorie verwenden Sie insbesondere für einmalige Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten eines grundstücksgleichen Rechts, das im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung erworben wird.
Hierzu können insbesondere gehören:
Kaufpreis beziehungsweise Einstandszahlung für ein Erbbaurecht,
Anschaffung eines Dauerwohnrechts,
Grunderwerbsteuer,
Maklerprovision,
Notarkosten,
Gerichtskosten beziehungsweise Grundbuchkosten,
Vermessungskosten,
soweit diese Kosten unmittelbar durch den Erwerb des betreffenden Rechts verursacht wurden.
Was ist ein grundstücksgleiches Recht?
Grundstücksgleiche Rechte sind rechtlich besonders stark ausgestaltete Rechte an einem Grundstück, die in wesentlichen Bereichen ähnlich wie ein Grundstück behandelt werden.
Das wichtigste Beispiel ist das Erbbaurecht. Es berechtigt dazu, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Recht ist grundsätzlich veräußerlich und vererblich und erhält ein eigenes Erbbaugrundbuch.
Ein weiteres Beispiel ist das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG. Es berechtigt dazu, eine bestimmte Wohnung unter Ausschluss des Grundstückseigentümers zu bewohnen oder anderweitig zu nutzen.
Nicht jedes gewöhnliche Wohnrecht oder sonstige Nutzungsrecht ist deshalb automatisch ein Dauerwohnrecht im Sinne dieser Kategorie.
Warum gibt es hierfür eine eigene Kategorie?
Diese Kategorie dient der Trennung zwischen:
einmaligen Kosten für den Erwerb des Rechts und
laufenden Zahlungen für dessen Nutzung.
Das ist insbesondere beim Erbbaurecht wichtig.
Beispiel
Sie erwerben ein bestehendes Erbbaurecht.
Dabei entstehen:
Kaufpreis für das Recht: 40.000 €
Grunderwerbsteuer: 2.400 €
Notar und Gericht: 1.500 €
Makler: 2.000 €
Diese Beträge stehen unmittelbar mit dem Erwerb des Erbbaurechts in Zusammenhang und gehören grundsätzlich zu dessen Anschaffungskosten.
Zusätzlich zahlen Sie künftig jährlich: 4.800 € Erbbauzins
Dieser laufende Erbbauzins gehört nicht in diese Kategorie, sondern wird auf die Kategorie „Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht“ gebucht.
Anschaffungskosten sind nicht sofort vollständig Werbungskosten
Die einmaligen Anschaffungskosten eines Erbbaurechts werden steuerlich grundsätzlich nicht wie ein laufender Erbbauzins sofort vollständig abgezogen.
Der Bundesfinanzhof behandelt das Erbbaurecht als abnutzbares Wirtschaftsgut. Die Anschaffungskosten des Erbbaurechts sind grundsätzlich linear über die Laufzeit des Rechts abzuschreiben.
Beispiel
Sie erwerben ein Erbbaurecht mit einer verbleibenden Laufzeit von: 40 Jahren
Anschaffungskosten des Erbbaurechts: 40.000 €
Bei einer linearen Verteilung über die Restlaufzeit ergeben sich grundsätzlich:
40.000 € ÷ 40 Jahre = 1.000 € pro Jahr
Beispiel: Notar- und Maklerkosten
Sie kaufen ein bestehendes Erbbaurecht für: 60.000 €
Zusätzlich entstehen:
Notarkosten: 1.200 €
Gerichtskosten: 600 €
Maklerprovision: 2.500 €
Dann gehören nicht nur die 60.000 €, sondern grundsätzlich auch die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängenden Nebenkosten zu den Anschaffungskosten des Rechts.
Somit ergibt sich eine Gesamtsumme von 64.300 €, die Sie auf die Kategorie "Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht, Dauerwohnrecht, unbebaute Grundstücke)" buchen.
Diese Kosten werden nicht wie normale Notar-, Makler- oder Verwaltungskosten behandelt.
Bebautes Erbbaurecht besonders prüfen
Häufig wird nicht nur ein „leeres“ Erbbaurecht erworben, sondern ein bereits bebautes Erbbaurecht, beispielsweise ein Haus auf einem Erbbaugrundstück.
Dann muss genau geprüft werden, wofür der Kaufpreis tatsächlich gezahlt wurde.
So können beim Erwerb eines bebauten Erbbaurechts die gesamten Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet werden, wenn nachweislich nur für das Gebäude ein Entgelt an den bisherigen Erbbauberechtigten gezahlt wurde und gegenüber dem Grundstückseigentümer lediglich der laufende Erbbauzins übernommen wird.
Beispiel
Sie übernehmen ein Haus auf einem Erbbaugrundstück.
An den bisherigen Erbbauberechtigten zahlen Sie nachweislich: 300.000 € ausschließlich für das Gebäude
An den Grundstückseigentümer zahlen Sie weiterhin lediglich den vertraglichen Erbbauzins.
Dann sollte der Kaufpreis nicht vollständig als Anschaffung des Erbbaurechts auf diese Kategorie gebucht werden, sondern der Anteil für das Gebäude wird auf die Kategorie "Bauten und Gebäude auf eigenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten" gebucht.
Bei bebauten Erbbaurechten muss daher insbesondere zwischen:
Gebäude,
Erbbaurecht,
und laufendem Erbbauzins
unterschieden werden.
Abgrenzung zu "Kauf von unbebauten Grundstücken"
Obwohl die Bezeichnung dieser Kategorie auch „unbebaute Grundstücke“ enthält, gibt es in Immodio für den eigentlichen Kaufpreis eines gewöhnlichen unbebauten Grundstücks die eigene Kategorie: „Kauf von unbebauten Grundstücken“.
Deshalb gilt:
Kaufpreis eines gewöhnlichen unbebauten Grundstücks → „Kauf von unbebauten Grundstücken“
Erwerb eines Erbbaurechts beziehungsweise sonstigen grundstücksgleichen Rechts und dessen unmittelbar zurechenbare Anschaffungskosten → „Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht, Dauerwohnrecht, unbebaute Grundstücke)“
Finanzierungskosten gehören nicht automatisch zu den Anschaffungskosten des Rechts
Nicht jede Notar- oder Grundbuchrechnung im zeitlichen Umfeld des Kaufs gehört auf diese Kategorie.
Entscheidend ist, warum die Kosten entstanden sind.
Beispiel
Notarkosten für den Vertrag zur Übertragung des Erbbaurechts: 1.500 € gehören grundsätzlich auf die Kategorie Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht, Dauerwohnrecht, unbebaute Grundstücke)"
Notarkosten für die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung, bspw. in Höhe von 800 € sind Finanzierungskosten und gehören auf die Kategorie „Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)“
Die Rechnungen sollten deshalb möglichst nach ihrem tatsächlichen Zweck getrennt werden.
Zuordnung in Immodio
Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum Objekt.
Wählen Sie das Objekt aus, zu dem das erworbene Erbbaurecht, Dauerwohnrecht oder sonstige grundstücksgleiche Recht gehört.
Nicht auf Mieter umlegen
Die Anschaffung eines Erbbaurechts, Dauerwohnrechts oder eines vergleichbaren Rechts betrifft die Vermögens- beziehungsweise Anschaffungssphäre des Eigentümers.
Auch Notar-, Gerichts-, Makler- oder Vermessungskosten für den Erwerb des Rechts sind keine laufenden Betriebskosten des Mietobjekts.
Sie entstehen nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes durch die Mieter und dürfen deshalb nicht über die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.
Der Schalter „Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ muss daher deaktiviert bleiben.
Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren?
Bewahren Sie insbesondere auf:
notariellen Erwerbs- beziehungsweise Erbbaurechtsvertrag,
Kaufpreisabrechnung,
Erbbaugrundbuch- beziehungsweise Grundbuchunterlagen,
Grunderwerbsteuerbescheid,
Notar- und Gerichtskostenrechnungen,
Maklerrechnung,
Vermessungsrechnungen,
Zahlungsnachweise,
Unterlagen zur Restlaufzeit des Erbbaurechts,
bei einem bebauten Erbbaurecht Unterlagen zur Aufteilung zwischen Gebäude und Erbbaurecht,
bei Dauerwohnrechten die Vereinbarung über Inhalt und Laufzeit des Rechts,
und getrennte Unterlagen zu Finanzierungskosten und laufenden Erbbauzinsen.
So bleibt nachvollziehbar, welche Beträge tatsächlich für den Erwerb des grundstücksgleichen Rechts entstanden sind und welche Kosten stattdessen das Gebäude, die Finanzierung oder den laufenden Erbbauzins betreffen.
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