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Diese Kategorie verwenden Sie für **Instandsetzungs-, Reparatur- und Modernisierungskosten an Ihrem Vermietungsobjekt, die steuerlich als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt werden**. Erhaltungsaufwand liegt grundsätzlich vor, wenn vorhandene Bestandteile des Gebäudes **erhalten, repariert oder in zeitgemäßer Form erneuert werden**, ohne dass dadurch ein neues Gebäude entsteht, das Gebäude erweitert oder sein Gebrauchswert gegenüber dem ursprünglichen Zustand wesentlich erhöht wird. Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt in seinem Schreiben vom 26. Januar 2026 klar, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und damit sofort als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben abziehbar sind. #### Was ist typischer Erhaltungsaufwand? Typische Fälle können beispielsweise sein: * Reparatur eines vorhandenen Dachs, * Austausch defekter Dachziegel, * Reparatur einer bestehenden Heizungsanlage, * Austausch einer defekten Umwälzpumpe, * Reparatur von Wasser- oder Abwasserleitungen, * Beseitigung eines Rohrbruchs, * Austausch vorhandener Fenster gegen zeitgemäße Fenster, * Reparatur von Rollläden, * Maler- und Tapezierarbeiten, * Austausch beschädigter Bodenbeläge, * Reparatur einer vorhandenen Elektroinstallation, * Reparaturen in Bad oder Küche, * Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, * gewöhnliche Renovierungsarbeiten zwischen zwei Mietverhältnissen. Entscheidend ist immer der **gesamte steuerliche Sachverhalt**. Eine einzelne Rechnung trägt nicht automatisch die Bezeichnung „Erhaltungsaufwand“, nur weil auf ihr „Reparatur“ oder „Renovierung“ steht. Wichtig ist eine Abgrenzung zu Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten. #### Erneuern ist nicht automatisch Herstellen Ein vorhandener Gebäudebestandteil darf durchaus durch eine moderne Ausführung ersetzt werden, ohne dass dadurch automatisch Herstellungskosten entstehen. Das BMF bezeichnet eine Maßnahme als zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung, wenn das Gebäude lediglich wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand gebracht beziehungsweise der ursprüngliche Gebrauchswert in zeitgemäßer Form wiederhergestellt wird. Selbst technische Verbesserungen führen daher nicht zwingend zu Herstellungskosten. Beispielsweise ist der Austausch alter Fenster oder einer alten Heizung nicht allein deshalb aktivierungspflichtig, weil die neue Technik energieeffizienter ist. Das BMF stellt ausdrücklich klar, dass selbst eine deutliche Verringerung des Energieverbrauchs für sich allein noch keine wesentliche Verbesserung des Gebäudes bedeutet. #### Wann gehört eine Maßnahme nicht hierher? Besonders wichtig ist die Abgrenzung zu der Immodio-Kategorie: **„**[**Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellkosten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)**“** Nicht sofort abzugsfähig sind insbesondere Kosten, die steuerlich: * Anschaffungskosten, * Herstellungskosten oder * anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellen. #### Erweiterungen sind Herstellungskosten Eine Erweiterung liegt insbesondere vor, wenn die nutzbare Fläche des Gebäudes vergrößert wird oder dem Gebäude neue Substanz hinzugefügt wird, durch die zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten entstehen. Das BMF nennt beispielsweise: * neuen Balkon, * neue Terrasse, * neue Dachgaube, * erstmalige zusätzliche Treppe, * erstmaligen Kamin, * erstmalige Sauna, * bestimmte andere neu hinzugefügte Einrichtungen. Schon eine geringfügige Erweiterung kann Herstellungskosten auslösen; eine besondere Wertgrenze gibt es dafür nicht. Solche Kosten gehören nicht in diese Kategorie. #### Wesentliche Verbesserung des Gebäudes Auch ohne Flächenerweiterung können Herstellungskosten entstehen, wenn die Maßnahmen den Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber seinem ursprünglichen Zustand **deutlich erhöhen**. Bei Wohngebäuden kann insbesondere eine deutliche Standardhebung entscheidend sein. Das BMF betrachtet hierfür vor allem die zentralen Bereiche: * Heizungsinstallation, * Sanitärinstallation, * Elektroinstallation, * Fenster. Eine Standardhebung kann insbesondere vorliegen, wenn in mindestens drei dieser vier Bereiche eine deutliche Verbesserung auf ein höheres Ausstattungsniveau erfolgt. Eine gewöhnliche Modernisierung auf einen zeitgemäßen Standard bedeutet jedoch nicht automatisch eine solche wesentliche Verbesserung. #### Besonders wichtig: die 15-%-Grenze nach dem Immobilienkauf Innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Gebäudes müssen Vermieter die Regel über **anschaffungsnahe Herstellungskosten** besonders beachten. Werden innerhalb dieses Zeitraums Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen die relevanten Aufwendungen **ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes**, werden diese Aufwendungen grundsätzlich zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie dürfen dann nicht sofort über diese Kategorie abgezogen werden. #### Die 15 % beziehen sich nur auf das Gebäude Entscheidend sind die **Anschaffungskosten des Gebäudes**, nicht der gesamte Kaufpreis inklusive Grund und Boden. Beispiel: Kaufpreis insgesamt beträgt **500.000 €** davon laut Kaufpreisaufteilung: **Grund und Boden: 150.000 €** und **Gebäude: 350.000 €** Die 15-%-Grenze beträgt: **350.000 € × 15 % = 52.500 €** Maßgeblich sind die relevanten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten **ohne Umsatzsteuer**. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG stellt ausdrücklich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer ab. #### Es werden mehrere Maßnahmen zusammengerechnet Die 15-%-Grenze wird nicht für jede einzelne Handwerkerrechnung separat geprüft. Sanieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre beispielsweise: Bad: **15.000 € netto** Fenster: **18.000 € netto** Elektrik: **12.000 € netto** Malerarbeiten: **10.000 € netto** betragen die relevanten Maßnahmen insgesamt: **55.000 € netto** Bei einer 15-%-Grenze von 52.500 € wäre diese überschritten. {% hint style="info" %} Auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen können nach der aktuellen Verwaltungsauffassung grundsätzlich in die Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten eingehen. {% endhint %} #### Der Dreijahreszeitraum beginnt nicht mit der Rechnung Der Dreijahreszeitraum wird nach dem aktuellen BMF-Schreiben **taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums**, also typischerweise ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten, berechnet. Entscheidend ist außerdem grundsätzlich, wann die Bauleistungen ausgeführt wurden. Eine Rechnung muss zum Ende des Dreijahreszeitraums noch nicht gestellt oder bezahlt sein. #### Jährlich übliche Wartungen zählen nicht zur 15-%-Grenze Nicht in die 15-%-Prüfung einzubeziehen sind insbesondere Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Das BMF nennt beispielsweise: * laufende Wartung einer Heizungsanlage, * laufende Wartung eines Aufzugs, * Beseitigung von Rohrverstopfungen, * Beseitigung von Verkalkungen, * Ablesekosten. Diese Aufwendungen können daher auch innerhalb der ersten drei Jahre weiterhin sofort abzugsfähig sein, wenn keine andere Aktivierungspflicht besteht. #### Schäden, die erst nach dem Kauf entstehen Eine weitere wichtige Ausnahme besteht bei Schäden, die beim Erwerb weder vorhanden noch bereits angelegt waren und nachweislich erst später entstanden sind – beispielsweise durch schuldhaftes Verhalten eines Dritten oder eine Naturkatastrophe. Die entsprechenden Reparaturkosten gehören nach dem BMF grundsätzlich nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. #### Unter 15 % bedeutet nicht automatisch sofort abzugsfähig Die 15-%-Grenze ist **kein allgemeiner Freibrief**. Auch wenn Sie darunter bleiben, können Maßnahmen weiterhin Anschaffungs- oder Herstellungskosten darstellen, beispielsweise weil: * das Gebäude erweitert wird, * der Gebrauchswert wesentlich erhöht wird oder * ein erworbenes Gebäude erst durch die Maßnahme in den für Ihre geplante Nutzung betriebsbereiten Zustand versetzt wird. #### Gemischt genutzte Gebäude Wird ein Gebäude teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, darf nicht automatisch die gesamte Reparatur als Werbungskosten angesetzt werden. So wird unterschieden zwischen direkt zuordenbaren Aufwendungen – beispielsweise einer Renovierung ausschließlich in einer vermieteten Wohnung – und Aufwendungen, die verhältnismäßig zugeordnet werden müssen, beispielsweise einer Dachreparatur bei einem gemischt genutzten Gebäude. #### Nicht hier buchen Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erweiterungen, echte Standardhebungen, Neubauten, selbst genutzte Objektanteile, die Einzahlung in eine WEG-Erhaltungsrücklage sowie Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden.