> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md). # Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig)
Diese Kategorie verwenden Sie für **Baumaßnahmen an einem Wohngebäude, die steuerlich nicht sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden dürfen, sondern den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet werden müssen**. Dazu gehören insbesondere: * anschaffungsnahe Herstellungskosten, * bestimmte Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft nach dem Kauf, * Erweiterungen des Gebäudes und * Maßnahmen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat die Abgrenzung in einem Schreiben vom **26. Januar 2026** umfassend neu zusammengefasst. Sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtige Kosten müssen danach klar voneinander getrennt werden. #### Was bedeutet „aktivierungspflichtig“? Aktivierungspflichtig bedeutet: {% hint style="info" %} Die Ausgabe wird **nicht vollständig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen**. Stattdessen erhöht sie die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes. Der Betrag wird anschließend grundsätzlich gemeinsam mit dem Gebäude über die jeweilige Gebäude-AfA berücksichtigt. {% endhint %} #### Fall 1: Anschaffungsnahe Herstellungskosten Der für private Vermieter häufigste Anwendungsfall sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Voraussetzungen sind grundsätzlich: * Gebäude wurde entgeltlich angeschafft, * Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt und * die relevanten Aufwendungen übersteigen **ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes**. #### Beispiel Sie kaufen eine vermietete Immobilie. Kaufpreisaufteilung für **Grund und Boden: 150.000 €** Kaufpreisaufteilung für **Wohngebäude: 300.000 €** 15-%-Grenze: **300.000 € × 15 % = 45.000 €** Innerhalb der ersten drei Jahre entstehen Kosten für * Fenster: **18.000 € netto** * Bad: **12.000 € netto** * Elektrik: **10.000 € netto** * Malerarbeiten: **8.000 € netto** Gesamt also Kosten in Höhe von **48.000 € netto.** Damit wird die Grenze von 45.000 € überschritten. Die entsprechenden qualifizierenden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen sind dann grundsätzlich **anschaffungsnahe Herstellungskosten** und dürfen nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Sie gehören in die aktivierungspflichtige Kategorie. #### Der Dreijahreszeitraum wird taggenau berechnet Der Zeitraum beginnt nach dem aktuellen BMF-Schreiben mit dem **Übergang des wirtschaftlichen Eigentums**, typischerweise also dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Er beginnt nicht einfach: * mit dem Notartermin, * mit dem Datum der Handwerkerrechnung oder * mit dem Zeitpunkt der Zahlung. Zum Ablauf der drei Jahre müssen die Maßnahmen außerdem weder vollständig abgerechnet noch bezahlt worden sein. Entscheidend sind grundsätzlich die innerhalb des Zeitraums erbrachten Bauleistungen. #### Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten ausnehmen Nicht zur 15-%-Grenze gehören Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Hierzu zählen unter anderem: * laufende Heizungswartung, * Aufzugswartung, * Rohrreinigung, * Entkalkung, * Ablesekosten. Solche normalen Wartungen werden **nicht** allein deshalb aktivierungspflichtig, weil sie innerhalb der ersten drei Jahre stattfinden. #### Erweiterungen gehören ebenfalls in diese Kategorie Erweiterungen werden ausdrücklich **nicht** in die 15-%-Grenze einbezogen, sie sind aber dennoch nach den allgemeinen Herstellungskostenregeln zu aktivieren. Typische Beispiele sind: * neuer Balkon, * neue Terrasse, * zusätzliche Dachgaube, * erstmalig geschaffene zusätzliche Nutzfläche, * bestimmte neue Gebäudeeinrichtungen, durch die zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten entstehen. #### Wesentliche Verbesserung Auch Jahre nach dem Immobilienkauf können Baumaßnahmen Herstellungskosten darstellen. Das gilt insbesondere, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber seinem ursprünglichen Zustand **deutlich erhöht** wird. Bei Wohngebäuden zählen dazu vorallem: * Heizung, * Sanitär, * Elektrik, * Fenster. Wird der Gebäudestandard in mindestens **drei** der **vier** zentralen Bereiche deutlich angehoben, kann eine wesentliche Verbesserung vorliegen. Dann können die Kosten auch nach Ablauf der ersten drei Jahre weiterhin aktivierungspflichtig sein. #### Betriebsbereitschaft nach dem Erwerb herstellen Eine weitere wichtige Fallgruppe sind Kosten, die unmittelbar nach dem Kauf erforderlich sind, um ein erworbenes Gebäude überhaupt in den Zustand zu versetzen, in dem Sie es bestimmungsgemäß nutzen können. Anschaffungskosten umfassen nach der Verwaltungsauffassung auch Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein erworbenes Gebäude in einen **betriebsbereiten Zustand** zu versetzen. Hierzu zählen insbesondere die Wiederherstellung für die Nutzung unerlässlicher funktionsuntüchtiger Gebäudeteile nach dem Erwerb, etwa eine vollständig defekte Heizung oder eine bestehende Unbewohnbarkeit infolge erheblicher Schäden. Auch solche Kosten sind **nicht** sofortiger Erhaltungsaufwand. #### Über 15 % kann rückwirkend Folgen haben Wird die 15-%-Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, behandelt das BMF dies als rückwirkendes Ereignis. Bereits erfolgte steuerliche Behandlungen aus früheren Jahren können dann korrigiert werden müssen. Beispiel: Jahr 1: **20.000 €** Jahr 2: **15.000 €** Jahr 3: **15.000 €** Grenze: **45.000 €** Erst mit der Maßnahme im dritten Jahr steigt der Gesamtbetrag auf **50.000 €**. {% hint style="warning" %} Dann können auch die Maßnahmen aus Jahr 1 und 2 nachträglich als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sein. {% endhint %} #### Zuordnung Die Kosten erhöhen stellen konkret die Anschaffungs-/Herstellungskosten **eines bestimmten Gebäudes** dar und damit dessen spätere AfA-Bemessungsgrundlage. Wählen Sie als **Zuordnung → "Objekt".** #### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Besonders wichtig sind: * Kaufvertrag, * Datum des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs, * Kaufpreisaufteilung Grund und Boden/Gebäude, * sämtliche Handwerkerrechnungen innerhalb der ersten drei Jahre, * Leistungszeiträume der Handwerker, * Zahlungsnachweise, * Beschreibung der Maßnahmen, * Baupläne bei Erweiterungen, * Dokumentation des Gebäudezustands beim Erwerb, * gegebenenfalls Fotos vor und nach der Sanierung, * Versicherungs- und sonstige Erstattungen. ***