> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078700-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-sofort-als-abschreibun.md). # Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (sofort als Abschreibung abzugsfähig)
Diese Kategorie verwenden Sie für **konkrete Handwerker-, Reparatur- und Instandsetzungsrechnungen an Ihrem Vermietungsobjekt, die steuerlich sofort als Erhaltungsaufwand abzugsfähig sind**. Sie ist damit das direkte Gegenstück zur Kategorie "[Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellkosten)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)". * **Bei sofort abzugsfähigen Reparatur → buchen Sie auf diese Kategorie** "[Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (sofort als Abschreibung abzugsfähig)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078700-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-sofort-als-abschreibun.md)" * **Bei aktivierungspflichtige Maßnahme → Buchen Sie auf die Kategorie** "[Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellkosten)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)". {% hint style="info" %} Als Grundregel gilt: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind idR. sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand, sie werden nur bei Vorliegen der besonderen Voraussetzungen zu Anschaffungs-, Herstellungs- oder anschaffungsnahen Herstellungskosten. {% endhint %} #### Typische Handwerkerrechnungen Hier können beispielsweise Rechnungen gebucht werden von: * Dachdeckern, * Elektrikern, * Installateuren, * Heizungsbauern, * Malern, * Bodenlegern, * Fensterbauern, * Schreinern, * Sanitärbetrieben, * Rohrreinigungsunternehmen, * anderen Handwerkern, wenn die konkrete Maßnahme lediglich den bestehenden Zustand erhält oder wiederherstellt und steuerlich als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand einzustufen ist. #### Beispiel 1: defektes Fenster Ein vorhandenes Fenster ist beschädigt und der Handwerker ersetzt es durch ein modernes Fenster gleicher Funktion. Rechnung: **1.500 € netto** **285 € Umsatzsteuer** **1.785 € brutto** Liegt keine außergewöhnliche Standardhebung, Erweiterung oder andere Aktivierungspflicht vor und greift insbesondere nicht die Regel über anschaffungsnahe Herstellungskosten, handelt es sich grundsätzlich um typischen Erhaltungsaufwand. #### Beispiel 2: defekte Heizung Eine bestehende Heizungsanlage fällt aus und wird repariert. Der Heizungsbauer ersetzt bei der Reparatur einzelne defekte Komponenten. Die bestehende Funktion des Gebäudes wird also lediglich wiederhergestellt. Dies ist grundsätzlich ein typischer Fall für sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand, sofern keine besondere Aktivierungsregel eingreift. #### Achtung bei Komplettsanierungen Dass mehrere einzelne Arbeiten jeweils wie normale Reparaturen aussehen, bedeutet **nicht** automatisch, dass sie steuerlich einzeln beurteilt werden dürfen. Bei einer umfassenden Maßnahme können beispielsweise: * Bad, * Elektrik, * Fenster, * Heizung und * Oberflächen gemeinsam zu beurteilen sein. Bei zusammenhängenden Baumaßnahmen wird grundsätzlich eine Abgrenzung beziehungsweise Aufteilung zwischen Erhaltungsaufwand und Anschaffungs-/Herstellungskosten verlangt. Greifen Arbeiten bautechnisch ineinander, kann die Gesamtmaßnahme sogar einheitlich als Herstellungskosten zu behandeln sein. #### Die wichtigste Prüfung nach dem Immobilienkauf Wurde das Objekt erst vor **weniger als drei Jahren** erworben, sollten Sie **vor jeder größeren Reparaturbuchung** prüfen, wie hoch die bisherigen relevanten Sanierungsmaßnahmen insgesamt sind. Übersteigen die qualifizierenden Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, können auch Rechnungen, die einzeln nach einer normaler Reparatur aussehen, jedoch zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden. #### Beispiel Sie kaufen ein Gebäude mit Gebäudeanschaffungskosten in Höhe von **250.000 €** Die 15-%-Grenze beträgt in diesem Fall **37.500 €** Nun führen Sie unterschiedliche Maßnahmen durch: * Im ersten Jahr: **10.000 € Bad** * Im zweiten Jahr: **12.000 € Fenster** * Im dritten Jahr: **18.000 € Elektrik und Maler** Gesamt also Kosten in Höhe von **40.000 € netto.** Die 15%-Grenze wurde damit nun überschritten. Dann ist die Buchung der einzelnen Rechnungen als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand grundsätzlich zu korrigieren, soweit die Maßnahmen unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen. #### Normale Wartung bleibt außen vor Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten wie laufende Heizungswartungen, Aufzugswartungen oder Rohrreinigungen werden nicht in die 15-%-Grenze einbezogen. Dafür sollte allerdings eine speziellere Wartungskategorie wie bspw. "[Wartung Ihrer Vermietungsobjekte (umgelegt auf Mieter)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10147500-wartung-ihrer-vermietungsobjekte-umgelegt-auf-mieter.md)" verwendet werden. #### Handwerkerrechnung kann mehrere Sachverhalte enthalten Eine einzelne Rechnung kann dabei steuerlich aufgeteilt werden müssen. **Beispiel:** Der Handwerker berechnet: **5.000 € Reparatur vorhandener Fenster** und **8.000 € erstmaliger Einbau eines neuen Balkons**. Die Fensterreparatur kann grundsätzlich Erhaltungsaufwand sein. Der erstmalige Balkon ist dagegen eine Erweiterung und führt zu Herstellungskosten. Die gesamte Rechnung darf deshalb nicht einfach auf eine einzige Immodio-Kategorie gebucht werden, wenn die Bestandteile sachgerecht getrennt werden können. #### Reparatur nach neu entstandenem Schaden Entsteht beispielsweise nach dem Kauf durch einen Sturm oder durch einen Mieter ein nachweislich neuer erheblicher Schaden, der bei der Anschaffung weder vorhanden noch angelegt war, zählen die entsprechenden Reparaturmaßnahmen grundsätzlich **nicht** zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die allgemeine Einordnung als Erhaltungsaufwand muss dennoch anhand des konkreten Sachverhalts geprüft werden. #### Nicht auf den Mieter umlegbar Gewöhnliche Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV **keine** Betriebskosten. #### Zuordnung Die Kosten erhöhen stellen konkret die Instandhaltungskosten **eines bestimmten Gebäudes** dar. Wählen Sie daher als **Zuordnung → "Objekt".** #### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * vollständige Handwerkerrechnung, * Zahlungsnachweis, * Beschreibung der ausgeführten Arbeiten, * Leistungszeitraum, * betroffenes Objekt, * gegebenenfalls Fotos vor und nach der Reparatur, * bei neu gekauften Immobilien eine Übersicht aller Baumaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre, * gegebenenfalls Versicherungs- oder Mietererstattungen. {% hint style="info" %} Gerade innerhalb der ersten drei Jahre sollte aus Ihren Unterlagen jederzeit nachvollziehbar sein, ob die 15-%-Grenze bereits erreicht oder überschritten wurde. {% endhint %}