> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078800-instandhaltung-handwerker-reparaturen-von-technischen-anlagen-und-maschinen-um.md). # Instandhaltung, Handwerker, Reparaturen von technischen Anlagen und Maschinen (umgelegt auf Mieter)
Diese Kategorie verwenden Sie ausschließlich für **Kosten einer Kleinreparatur**, die aufgrund einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vom betroffenen Mieter zu tragen ist. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Reparatur-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören außerdem **nicht** zu den Betriebskosten und dürfen daher nicht über die gewöhnliche jährliche Betriebskostenabrechnung verteilt werden. Eine Kostenübernahme durch den Mieter kommt nur aufgrund einer gesonderten und wirksamen mietvertraglichen Kleinreparaturregelung in Betracht, welche im Immodio-Mietvertrag unter § 13 geregelt ist. ### Was kann hier gebucht werden? Buchen Sie hier nur die tatsächlichen Kosten einer kleineren Reparatur an einem Gegenstand, * der Bestandteil der vermieteten Wohnung ist, * der dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegt, * dessen Reparaturkosten vollständig innerhalb des vertraglichen Einzelhöchstbetrags liegen, * und mit dem die vertragliche Jahreshöchstgrenze noch nicht ausgeschöpft ist. Je nach Mietvertrag und konkretem Einzelfall können beispielsweise Reparaturen an folgenden Gegenständen erfasst werden: * Wasserhähnen und Mischbatterien, * Bedienungselementen einer Toilettenspülung, * Lichtschaltern und Steckdosen, * Türgriffen, Türschlössern und Schließvorrichtungen, * Fenstergriffen und Fensterverschlüssen, * Bedienungseinrichtungen von Rollläden oder Jalousien, * Heizkörperthermostaten und vom Mieter bedienten Heizungsventilen, * Bedienungselementen eines mitvermieteten Herdes oder einer anderen mitvermieteten Kocheinrichtung. {% hint style="info" %} Der Bundesgerichtshof lässt Kleinreparaturklauseln nur für Gegenstände zu, die der Mieter häufig selbst bedient oder auf deren Verschleiß er durch den regelmäßigen Gebrauch Einfluss nehmen kann. Als Beispiele nennt die zugrunde liegende Rechtsprechung Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse. {% endhint %} ### Was bedeutet „häufiger und unmittelbarer Zugriff“? Es genügt nicht, dass sich ein Gegenstand lediglich innerhalb der Wohnung befindet. Der Mieter muss das betreffende Bauteil regelmäßig anfassen, betätigen oder bedienen. Ein Heizkörperthermostat wird beispielsweise unmittelbar vom Mieter bedient. Die im Heizkörper oder in der Wand verlaufenden Leitungen unterliegen dagegen nicht seinem direkten Zugriff. Gleiches gilt für einen Lichtschalter im Unterschied zu den dahinterliegenden Stromleitungen. Bei technischen Geräten muss deshalb zwischen dem zugänglichen Bedienelement und den inneren technischen Komponenten unterschieden werden. Der Bedienknopf eines mitvermieteten Herdes kann grundsätzlich in Betracht kommen; die interne Elektronik, das Heizelement oder die Gerätesteuerung dagegen womöglich im Einzelfall nicht. ### Voraussetzungen einer wirksamen Kleinreparaturklausel Eine formularmäßige Kleinreparaturregelung muss mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllen: 1. **Gegenständliche Begrenzung**\ Die Klausel darf nur Gegenstände erfassen, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. 2. **Höchstbetrag je einzelner Reparatur**\ Im Mietvertrag muss eindeutig bestimmt sein, bis zu welchem Betrag eine einzelne Kleinreparatur vom Mieter getragen wird. 3. **Höchstbelastung innerhalb eines bestimmten Zeitraums**\ Zusätzlich muss der Vertrag die Gesamtbelastung begrenzen, die dem Mieter bspw. innerhalb eines Kalenderjahres entstehen darf. 4. **Nur Kostenübernahme, keine Reparaturpflicht**\ Dem Mieter darf durch einen Formularmietvertrag grundsätzlich nur die Kostentragung auferlegt werden. Er darf nicht verpflichtet werden, die Reparatur selbst auszuführen oder eigenständig einen Handwerker zu beauftragen. {% hint style="info" %} Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam sein. Unklare oder unangemessen benachteiligende Formularklauseln halten der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. {% endhint %} ### Überschreitung des Einzelhöchstbetrags Überschreiten die tatsächlichen Kosten einer Reparatur den vertraglichen Einzelhöchstbetrag, darf dem Mieter grundsätzlich nicht einfach nur ein Teilbetrag bis zur vereinbarten Grenze berechnet werden. Der Bundesgerichtshof hat eine formularmäßige Regelung als unwirksam bewertet, nach der ein Mieter sich auch an größeren Reparaturen lediglich mit dem Kleinreparaturhöchstbetrag beteiligen sollte. Die konkrete Reparatur muss selbst eine Kleinreparatur bleiben und insgesamt unter der vereinbarten Grenze liegen. **Beispiel:** Im Mietvertrag ist ein Einzelhöchstbetrag von 120 Euro vereinbart. * Gesamte Reparaturkosten: 95 Euro → Kostenübernahme kann bei Erfüllung aller weiteren Voraussetzungen möglich sein. * Gesamte Reparaturkosten: 580 Euro → Es dürfen nicht einfach 120 Euro als Mieteranteil angesetzt werden. Für die Prüfung sollte die vollständige konkrete Reparaturrechnung betrachtet werden. ### Jahreshöchstgrenze überwachen Auch wenn mehrere einzelne Reparaturen jeweils unter dem Einzelhöchstbetrag liegen, darf die im Vertrag festgelegte jährliche Gesamtbelastung **nicht** überschritten werden. Führen Sie deshalb für jedes Mietverhältnis eine nachvollziehbare Übersicht mit: * Reparaturdatum, * betroffenem Gegenstand, * vollständigem Rechnungsbetrag, * dem Mieter berechnetem Betrag, * bereits innerhalb des Jahres berechneten Kleinreparaturen, * verbleibender Jahreshöchstgrenze. {% hint style="info" %} Hierfür können Sie bspw. direkt die Kommentarfunktion im Mietverhältnis verwenden, oder Kommentare über die [Kommentarfunktion im festgestellten und zu reparierenden Mangel](/anleitung/immobilien/mangel/mangel-anlegen.md#arbeiten-mit-mangeln) erfassen. {% endhint %} ### Zuordnung Wählen Sie bei der Zuordnung **„Mietverhältnis“** aus und anschließend das konkret betroffene Mietverhältnis. Kleinreparaturkosten sind keine allgemeinen Objektkosten. Sie dürfen daher nicht auf alle Bewohner des Gebäudes verteilt werden. Die Buchung ist ausschließlich dem Mieter zuzuordnen, dessen Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält und dessen Mieträume beziehungsweise zugängliche Einrichtungen betroffen sind. Prüfen Sie vor der Zuordnung: * ob der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält, * ob die Klausel wirksam formuliert ist, * ob der betroffene Gegenstand von der Klausel erfasst wird, * ob der Einzelhöchstbetrag eingehalten wird, * ob die Jahreshöchstgrenze noch nicht überschritten wurde.
{% hint style="info" %} Die hier eingetragenen Buchungen werden in der fertigen Betriebskostenabrechnung gesondert unter der Kategorie "Kleinstreparaturen" aufgeführt. {% endhint %} ### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll Nicht in diese Kategorie gehören insbesondere Reparaturen an: * zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen, * Heizkesseln, Brennern und Wärmepumpen, * Pumpen, Motoren oder zentralen Steuerungen, * Wasser-, Gas- und Heizungsleitungen, * unter Putz liegenden Stromleitungen, * Sicherungskästen und Unterverteilungen, * zentralen Lüftungs- oder Klimaanlagen, * Gebäudetechnik in gemeinschaftlichen Bereichen, * Dächern, Fassaden oder tragenden Bauteilen, * gemeinschaftlichen Türen und Toranlagen, * technischen Einrichtungen, die der Mieter nicht unmittelbar bedienen kann. Ebenfalls nicht hierher gehören: * Neuanschaffungen, * Modernisierungen, * Reparaturen oberhalb des Einzelhöchstbetrags, * Reparaturen nach Überschreitung der Jahreshöchstgrenze, * Kosten aus einer unwirksamen oder fehlenden Kleinreparaturklausel. Eine Beteiligung des Mieters an Neuanschaffungen oder größeren Reparaturen kann nicht dadurch zulässig werden, dass der Betrag auf den Kleinreparaturhöchstbetrag begrenzt wird. ### Wartung und Reparatur nicht vermischen Regelmäßige Wartung und die Beseitigung eines konkreten Defekts sind unterschiedliche Leistungen: * **Wartung** dient der Erhaltung der Betriebsbereitschaft. * **Reparatur** stellt eine bereits beeinträchtigte oder ausgefallene Funktion wieder her. Enthält eine Rechnung sowohl Wartungs- als auch Reparaturleistungen, lassen Sie diese möglichst getrennt ausweisen. ### Vom Mieter verursachte Schäden Hat der Mieter einen Gegenstand schuldhaft beschädigt, handelt es sich nicht um eine gewöhnliche Kleinreparatur. In Betracht kommt dann ein individueller Schadensersatzanspruch. Normale Veränderungen und Verschlechterungen infolge des **vertragsgemäßen Gebrauchs** hat der Mieter dagegen nicht zu vertreten. Schadensersatz setzt grundsätzlich eine vom Mieter zu vertretende Pflichtverletzung voraus. Beispiele für mögliche Schadensersatzfälle sind: * eine gewaltsam beschädigte Tür, * ein durch unsachgemäße Nutzung zerstörter Schalter, * ein abgebrochener Fenstergriff infolge grober Fehlbedienung, * ein durch einen vom Mieter verursachten Fremdkörper beschädigtes Gerät. {% hint style="info" %} Solche Forderungen sollten **nicht** als pauschale Kleinreparatur gebucht werden. Dokumentieren Sie stattdessen Schaden, Ursache, Verantwortlichkeit, Alter des Gegenstands, Rechnung und gegebenenfalls einen Abzug wegen bereits bestehender Abnutzung und prüfen Sie Ihr Recht auf einen individuellen Schadensersatzanspruch. {% endhint %} ### Unterlagen für die Abrechnung Bewahren Sie insbesondere auf: * Handwerkerrechnung und Zahlungsnachweis, * Beschreibung des Defekts, * Angabe des betroffenen Gegenstands, * gegebenenfalls Fotos, * Nachweis des vollständigen Reparaturbetrags, * Prüfung des Einzelhöchstbetrags, * Übersicht über die bisherige Jahresbelastung, * Berechnung des dem Mieter zugeordneten Betrags, * Schriftverkehr zur Mängelmeldung.