> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081000-kaltmiete-fuer-gewerbevermietung-inklusive-19-umsatzsteuer.md). # Kaltmiete für Gewerbevermietung (inklusive 19 % Umsatzsteuer)
Diese Kategorie verwenden Sie für **Kaltmieteinnahmen aus einer Gewerbevermietung, bei der die Vermietung wirksam mit 19 % Umsatzsteuer erfolgt**. Typische Fälle können beispielsweise sein: * Büroflächen, * Ladenlokale, * Praxis- oder Kanzleiräume, soweit die Voraussetzungen für die Umsatzsteuerpflicht erfüllt sind, * Lager- oder Gewerbeflächen, * Werkstattflächen, * andere gewerblich genutzte Räume, wenn Sie als Vermieter die Vermietungsleistung tatsächlich umsatzsteuerpflichtig behandeln dürfen und behandeln. #### Gewerbevermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei Dass Räume gewerblich genutzt werden, bedeutet **nicht automatisch**, dass auf die Miete 19 % Umsatzsteuer erhoben werden müssen. Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach **§ 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei**. Das gilt zunächst auch für Büro-, Laden-, Lager- und andere Gewerberäume. Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen jedoch nach **§ 9 UStG auf diese Steuerbefreiung verzichten**. Diese Entscheidung wird häufig als: **Option zur Umsatzsteuer** oder **Option zur Steuerpflicht** bezeichnet. Erst wenn diese Option zulässig ausgeübt wird, gehört die Kaltmiete in diese Kategorie. #### Wann darf mit 19 % Umsatzsteuer vermietet werden? Für die Option müssen insbesondere zwei Voraussetzungen erfüllt sein: * Der Mieter muss grundsätzlich **Unternehmer sein und die Räume für sein Unternehmen nutzen**. * Der Mieter muss die Räume grundsätzlich für Umsätze verwenden, die den **Vorsteuerabzug nicht ausschließen**. § 9 Abs. 2 UStG verlangt bei Grundstücksvermietungen grundsätzlich, dass der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Vermieter muss die Voraussetzungen nachweisen. #### Beispiel: Büro eines gewöhnlichen Unternehmens Sie vermieten Büroräume an eine GmbH. Die GmbH nutzt die Räume für ihre gewöhnliche umsatzsteuerpflichtige Geschäftstätigkeit und ist aus ihren Eingangsleistungen zum Vorsteuerabzug berechtigt. * Monatliche Nettokaltmiete: **2.000 €** * zuzüglich 19 % Umsatzsteuer: **380 €** * Zahlbetrag des Mieters: **2.380 €** Dann können die Voraussetzungen für eine umsatzsteuerpflichtige Gewerbevermietung grundsätzlich erfüllt sein. Die **2.000 € Nettokaltmiete** gehören zur umsatzsteuerpflichtigen Kaltmiete; die **380 € Umsatzsteuer** werden umsatzsteuerlich gesondert behandelt. #### Nicht jeder Gewerbemieter ermöglicht die Option Dieser Punkt ist besonders wichtig. Auch wenn der Mieter Unternehmer ist und die Räume eindeutig gewerblich nutzt, darf der Vermieter nicht automatisch 19 % Umsatzsteuer berechnen. Problematisch sind insbesondere Mieter, die in den Räumen überwiegend **umsatzsteuerfreie Leistungen** erbringen und deshalb insoweit keinen Vorsteuerabzug haben. Ein klassisches Beispiel sind bestimmte ärztliche Heilbehandlungen. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass nennt ausdrücklich einen Zahnarzt: Soweit Räume für steuerfreie zahnärztliche Leistungen verwendet werden, ist die Option des Vermieters grundsätzlich nicht zulässig. Für einen räumlich getrennten Bereich mit steuerpflichtiger Tätigkeit kann dagegen eine andere Beurteilung möglich sein. Entsprechende Prüfungen können beispielsweise erforderlich sein bei: * Ärzten und anderen Heilberufen, * bestimmten Versicherungs- oder Finanzdienstleistern, * bestimmten Bildungs- oder sozialen Einrichtungen, * Unternehmern mit weitgehend steuerfreien Umsätzen, * Kleinunternehmern. Es kommt nicht allein auf die Berufsbezeichnung an, sondern auf die **tatsächliche umsatzsteuerliche Nutzung der Räume**. #### Kleinunternehmer als Mieter Auch ein Unternehmer, der die Kleinunternehmerregelung nutzt, kann problematisch sein. Die Finanzverwaltung behandelt einen Kleinunternehmer für diese Prüfung grundsätzlich als Leistungsempfänger, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Damit ist die Option des Vermieters regelmäßig nicht möglich. #### Auch der Vermieter selbst darf nicht Kleinunternehmer bleiben Nutzt der Vermieter selbst die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG, sind seine unter die Regelung fallenden Umsätze steuerfrei. Für diese Umsätze findet § 9 UStG nicht Anwendung. Ein Vermieter kann allerdings auf die Kleinunternehmerregelung verzichten und zur allgemeinen Umsatzbesteuerung wechseln. Dieser Verzicht bindet nach der aktuellen gesetzlichen Regelung grundsätzlich mindestens fünf Kalenderjahre. Deshalb gehört eine Gewerbemiete nur dann in diese 19-%-Kategorie, wenn auch **auf Seiten des Vermieters die umsatzsteuerlichen Voraussetzungen** vorliegen. #### Nicht einfach 19 % auf jede Gewerbemiete aufschlagen Ein Vermieter sollte nicht allein deshalb Umsatzsteuer berechnen, weil im Mietvertrag „Gewerberaum“ steht. Wird Umsatzsteuer ausgewiesen, obwohl der Vermieter dazu nicht berechtigt ist, kann § 14c UStG dazu führen, dass der ausgewiesene Steuerbetrag trotzdem gegenüber dem Finanzamt geschuldet wird. #### Wie wird die Option ausgeübt? Eine besondere gesetzliche Form ist für die Option bei einer normalen Vermietung grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Häufig wird die Option regelmäßig dadurch deutlich, dass der Vermieter die Vermietung als steuerpflichtig behandelt und gegenüber dem Mieter **Umsatzsteuer gesondert ausweist**. Eine eindeutige Regelung im Gewerbemietvertrag ist für die Praxis jedoch sinnvoll. Beispielsweise: **Nettokaltmiete 2.000 € zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, derzeit 19 %.** Dadurch ist für beide Parteien eindeutig erkennbar, wie die Miete behandelt wird. #### Nutzung des Mieters dokumentieren Der Vermieter muss nach § 9 Abs. 2 UStG nachweisen können, dass die Voraussetzungen der Option erfüllt sind. Nach dem Umsatzsteuer-Anwendungserlass ist hierfür keine bestimmte Form vorgeschrieben. Der Nachweis kann sich beispielsweise ergeben aus: * einer Bestätigung des Mieters, * Regelungen im Mietvertrag, * anderen geeigneten Unterlagen. Eine ständig wiederholte Bestätigung ist grundsätzlich nicht erforderlich, solange keine Nutzungsänderung zu erwarten ist. Im Einzelfall kann allerdings eine erneute beziehungsweise jährliche Bestätigung erforderlich sein. Für einen Gewerbemietvertrag ist deshalb eine Klausel sinnvoll, nach der der Mieter den Vermieter über Änderungen seiner umsatzsteuerlichen Nutzung informiert. #### Beispiel: Nutzungsänderung beim Mieter Sie vermieten ein Büro seit mehreren Jahren umsatzsteuerpflichtig an ein Unternehmen. Das Unternehmen ändert später seine Tätigkeit und nutzt die Räume künftig für steuerfreie Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Dann kann die bisherige Voraussetzung für die Option entfallen. Eine Änderung von steuerpflichtiger zu steuerfreier Grundstücksnutzung kann außerdem Auswirkungen auf einen früheren Vorsteuerabzug des Vermieters und gegebenenfalls auf die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG haben. Die Finanzverwaltung nennt gerade den Wechsel zwischen steuerpflichtiger und steuerfreier Vermietung als möglichen Berichtigungsfall. Deshalb sollte eine wesentliche Nutzungsänderung des Gewerbemieters nicht nur mietrechtlich, sondern auch umsatzsteuerlich geprüft werden. #### Teilweise steuerpflichtige Vermietung eines Gebäudes Ein Gebäude kann gleichzeitig steuerfrei und steuerpflichtig vermietet werden. Beispielsweise: * **Erdgeschoss → Ladenlokal, umsatzsteuerpflichtig** * **1. Obergeschoss → Arztpraxis, steuerfrei** * **2. Obergeschoss → Wohnung, steuerfrei** Die Umsatzsteuerbehandlung wird grundsätzlich für die selbstständig nutzbaren Grundstücksteile gesondert beurteilt. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass nennt hierfür ausdrücklich Wohnungen, gewerbliche Flächen, Büro- und Praxisräume. #### Nur Kaltmiete – keine Betriebskostenvorauszahlungen Diese Kategorie ist ausdrücklich für die **Kaltmiete ohne Umlagen** gedacht. Die Nebenkosten buchen Sie auf die Kategorie "[Vorauszahlung Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144900-vorauszahlung-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)" #### Vorteil der Umsatzsteueroption: möglicher Vorsteuerabzug Ein wesentlicher Grund für eine umsatzsteuerpflichtige Gewerbevermietung kann darin liegen, dass der Vermieter damit – bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen – Vorsteuer aus Kosten abziehen kann, die dem steuerpflichtig vermieteten Bereich zuzurechnen sind. Bei einer steuerfreien Grundstücksvermietung sind entsprechende Vorsteuerbeträge grundsätzlich ausgeschlossen. Die Finanzverwaltung nennt beispielsweise Vorsteuern aus Anschaffung, Herstellung, Erhaltungsaufwand, Rechtsberatung und Grundstücksverwaltung als typische Fälle bei steuerfreier Vermietung. Bei einem Gebäude mit steuerfreien und steuerpflichtigen Flächen kann deshalb eine Vorsteueraufteilung notwendig werden. #### Nicht hier buchen Verwenden Sie diese Kategorie insbesondere nicht für: * steuerfreie Gewerberaummieten, * normale Wohnraummieten, * Betriebskostenvorauszahlungen, * Betriebskostennachzahlungen, * Kautionen, * Gewerbemieten, bei denen die Option nach § 9 UStG nicht zulässig ist, * Umsätze eines Vermieters, der weiterhin die Kleinunternehmerregelung anwendet. #### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * Gewerbemietvertrag, * Vereinbarung zur Umsatzsteuer, * gegebenenfalls Bestätigung des Mieters über seine unternehmerische und vorsteuerunschädliche Nutzung, * spätere Mitteilungen über Nutzungsänderungen, * Dauerrechnung beziehungsweise Rechnungsunterlagen, * Kontoauszüge über die Mietzahlungen, * Betriebskostenabrechnungen, * Umsatzsteuervoranmeldungen und Jahreserklärungen, * Unterlagen über den Vorsteuerabzug bei Anschaffung, Herstellung oder Sanierung des Gebäudes. Der Nachweis über die zulässige Option ist besonders wichtig, weil § 9 Abs. 2 UStG ausdrücklich dem Vermieter die Nachweispflicht auferlegt.