> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081100-kaltmiete-von-vermieteten-garagen-inklusive-19-umsatzsteuer.md). # Kaltmiete von vermieteten Garagen (inklusive 19% Umsatzsteuer)
Diese Kategorie verwenden Sie für **Mieteinnahmen aus einer selbstständig vermieteten Garage oder einem Stellplatz, wenn die Vermietung mit 19 % Umsatzsteuer erfolgt**. Typische Fälle sind beispielsweise: * eine Garage, die unabhängig von einer Wohnung an einen Dritten vermietet wird, * ein einzelner Stellplatz, den der Mieter ausschließlich zum Abstellen seines Fahrzeugs anmietet, * ein Tiefgaragenstellplatz ohne dazugehörige Wohnraumvermietung, * eine Garage, die an eine andere Person als den Wohnungsmieter vermietet wird, * mehrere separat vermietete Stellplätze oder Garagen. Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist ausdrücklich von der allgemeinen Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen. Eine selbstständige Stellplatz- oder Garagenvermietung unterliegt deshalb grundsätzlich dem allgemeinen Umsatzsteuersatz von **19 %**. #### Eine separat vermietete Garage ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig Grundstücksvermietungen sind normalerweise nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Das Gesetz macht jedoch ausdrücklich eine Ausnahme für **die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen**. Das bedeutet: Sie vermieten ausschließlich eine Garage für: **100 € netto monatlich** Darauf entfallen: **19 € Umsatzsteuer** Der Mieter zahlt: **119 € brutto** Diese Mieteinnahmen können in dieser Kategorie erfasst werden. Anders als bei einer umsatzsteuerpflichtigen Gewerbevermietung ist hier grundsätzlich **keine Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG erforderlich**. Die selbstständige Vermietung des Fahrzeugstellplatzes ist bereits aufgrund des Gesetzes von der Steuerbefreiung ausgenommen. #### Wichtig: Garage zusammen mit einer Wohnung kann umsatzsteuerfrei sein Diese Kategorie darf **nicht automatisch** verwendet werden, nur weil auf einem Mietvertrag das Wort „Garage“ oder „Stellplatz“ steht. Wird die Garage zusammen mit einer umsatzsteuerfreien Wohnung vermietet und ist sie lediglich eine **Nebenleistung zur Wohnungsvermietung**, folgt sie umsatzsteuerlich grundsätzlich der steuerfreien Wohnungsvermietung. Wichtig ist hier, dass es sich um denselben Vermieter sowie denselben Mieter handelt und einen ausreichenden räumlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Stellplatz besteht. Ein räumlicher Zusammenhang besteht insbesondere dann, wenn sich der Stellplatz im gleichen Gebäudekomplex oder in unmittelbarer Nähe der Wohnung befindet. #### Beispiel: Wohnung und Garage an denselben Mieter Sie vermieten an denselben Mieter: Wohnung: **800 € monatlich** Garage im selben Gebäudekomplex: **70 € monatlich** Die Garage dient dem Wohnungsmieter als Stellplatz. Dann ist die Garagenvermietung grundsätzlich eine **Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung**. Auf die 70 € Garagenmiete werden in diesem Fall grundsätzlich **keine 19 % Umsatzsteuer** erhoben. {% hint style="warning" %} Diese Einnahme gehört deshalb **nicht** in die hier behandelte Kategorie "Kaltmiete von vermieteten Garagen (inklusive 19% Umsatzsteuer)". {% endhint %} #### Ein separater Garagenmietvertrag macht die Garage nicht automatisch steuerpflichtig Wohnung und Garage müssen nicht zwingend in demselben Mietvertrag stehen. Es können auch **zwei getrennte Verträge** vorliegen und die Garage bleibt trotzdem als Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung bestehen. Die Verträge dürfen sogar zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossen werden. **Beispiel:** * Sie vermieten seit Januar eine Wohnung. Im Juni wird im selben Haus ein Stellplatz frei. * Der Wohnungsmieter schließt deshalb im Juni einen **separaten Stellplatzmietvertrag** mit Ihnen. * Solange **derselbe Vermieter** an **denselben Wohnungsmieter** einen räumlich zur Wohnung gehörenden Stellplatz vermietet, kann die Stellplatzvermietung weiterhin Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung sein. #### Anderer Mieter = regelmäßig selbstständige Garagenvermietung Anders sieht es aus, wenn Wohnung und Garage an **unterschiedliche Personen** vermietet werden. **Beispiel:** * Der Wohnungsmietvertrag besteht mit einer Person. Die Garage wird separat an deren im gleichen Haushalt lebenden Sohn vermietet. * Obwohl beide Personen im gleichen Haushalt leben, ist die Garagenvermietung eine **selbstständige steuerpflichtige Leistung**, weil Wohnung und Stellplatz nicht an denselben Vertragspartner vermietet werden. #### Auch unterschiedliche Vermieter verhindern die Nebenleistung Dasselbe gilt auch auf Vermieterseite. **Beispiel:** * Eine GmbH vermietet eine Wohnung. Der Geschäftsführer der GmbH vermietet seine private Garage an denselben Wohnungsmieter. * Obwohl sich Wohnung und Garage im gleichen Gebäudekomplex befinden, liegen zwei selbstständige Vermietungsleistungen vor, weil auf Vermieterseite **nicht dieselbe Person** Vertragspartner ist. * Die Garagenvermietung des Geschäftsführers ist damit grundsätzlich separat umsatzsteuerlich zu beurteilen. #### Räumlicher Zusammenhang ist ebenfalls erforderlich Selbst wenn Vermieter und Mieter identisch sind, muss für eine steuerfreie Nebenleistung grundsätzlich ein räumlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Stellplatz bestehen. **Beispiel:** * Stellplatz auf demselben Grundstück, * Tiefgarage des Wohngebäudes, * Garage im gleichen Gebäudekomplex, * Stellplatz in unmittelbarer Nähe, * zentrale Garagenanlage für eine zusammengehörige Wohnanlage. {% hint style="info" %} Eine Garage, die beispielsweise mehrere Kilometer entfernt liegt und wirtschaftlich keinen Zusammenhang mit der Wohnung hat, sollte deshalb nicht allein aufgrund identischer Vertragspartner automatisch als steuerfreie Nebenleistung behandelt werden. {% endhint %} #### Vom Vermieter fremd angemieteter Stellplatz **Sonderfall**: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus ohne eigene Stellplätze und mieten auf einem benachbarten Grundstück Stellplätze von einem anderen Grundstückseigentümer an und vermieten diese anschließend an Ihre eigenen Wohnungsmieter weiter. Die Vermietung der Stellplätze durch den fremden Grundstückseigentümer **an Sie** ist grundsätzlich **steuerpflichtig**. Ihre anschließende Weitervermietung an Ihre Wohnungsmieter kann dagegen bei entsprechender räumlicher Nähe **Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung** sein. #### Auch Carports und offene Stellplätze können darunterfallen § 4 Nr. 12 UStG spricht nicht nur von geschlossenen Garagen, sondern allgemein von: **Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen.** Die gleiche umsatzsteuerliche Grundlogik kann deshalb insbesondere gelten für: * offene Pkw-Stellplätze, * Tiefgaragenstellplätze, * Parkboxen, * Garagen, * vergleichbare zum Fahrzeugabstellen überlassene Flächen. {% hint style="info" %} Entscheidend ist die Überlassung einer Fläche zum Abstellen eines Fahrzeugs und nicht, ob diese Fläche baulich vollständig geschlossen ist. {% endhint %} #### Tatsächliche Nutzung der Garage ist nicht allein entscheidend Wichtig ist außerdem, dass es grundsätzlich darauf ankommt, **welche Nutzung vertraglich überlassen wird**. Wird eine Fläche als Fahrzeugstellplatz vermietet, kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Mieter dort tatsächlich jeden Tag ein Fahrzeug abstellt. **Beispiel:** Sie vermieten ausdrücklich die "**Garage Nr. 4 als Pkw-Stellplatz".** Der Mieter stellt dort zeitweise Fahrräder, Reifen oder andere Gegenstände ab. Allein diese tatsächliche Nutzung verändert die vereinbarte Stellplatzvermietung jedoch nicht automatisch. Anders kann es aussehen, wenn der Raum ausdrücklich **nicht als Garage oder Fahrzeugstellplatz**, sondern beispielsweise als reiner Lagerraum vermietet wird. Dann ist die umsatzsteuerliche Behandlung nach der tatsächlich vereinbarten Vermietungsleistung neu zu beurteilen. #### Betriebskosten separat erfassen Diese Kategorie sollte ausschließlich für die **Kaltmiete der Garage beziehungsweise des Stellplatzes** verwendet werden. Berechnen Sie daneben beispielsweise laufende Betriebskosten, sollten diese nicht in die Kaltmiete eingerechnet werden. Diese buchen Sie auf die Kategorie "[Vorauszahlung Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144900-vorauszahlung-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)". #### Beispiel Garagenkaltmiete: **100 € netto** vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung: **20 € netto** Dann sollte grundsätzlich unterschieden werden: * **100 € → Garagenkaltmiete auf die Kategorie "**[Kaltmiete von vermieteten Garagen (inklusive 19% Umsatzsteuer)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081100-kaltmiete-von-vermieteten-garagen-inklusive-19-umsatzsteuer.md)" * **20 € → Betriebskosten auf die Kategorie** "[Vorauszahlung Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144900-vorauszahlung-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)". zuzüglich der jeweils anzuwendenden Umsatzsteuer. #### Zuordnung in Immodio Wählen Sie bei der **Zuordnung → Eigentümer** aus. Aktuell ist ist nicht möglich, eine einzelne Garage als Mietverhältnis bei Immodio anzulegen. #### Nicht hier buchen Verwenden Sie diese Kategorie insbesondere nicht für: * eine Garage, die als Nebenleistung zusammen mit einer steuerfreien Wohnung an denselben Mieter vermietet wird, * einen Stellplatz, der räumlich zur Wohnung gehört und an denselben Wohnungsmieter vermietet wird, * Garagen, die ausdrücklich als Lagerraum und nicht als Fahrzeugstellplatz vermietet werden, ohne vorherige umsatzsteuerliche Prüfung, * selbst genutzte Garagen. #### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * Garagen- beziehungsweise Stellplatzmietvertrag, * gegebenenfalls dazugehörigen Wohnungsmietvertrag, * Nachweis, wer Mieter der Wohnung und wer Mieter der Garage ist, * Angaben zur Lage der Garage beziehungsweise des Stellplatzes, * Dokumentation darüber, ob Wohnung und Stellplatz räumlich zusammengehören, * Kontoauszüge über die Mietzahlungen, * Unterlagen über die Umsatzsteuerbehandlung, * gegebenenfalls Nachweise zur Anwendung oder Nichtanwendung der Kleinunternehmerregelung, * Betriebskostenabrechnungen, sofern zusätzliche Kosten berechnet werden. Gerade wenn derselbe Mieter sowohl Wohnung als auch Garage anmietet, sollte aus den Unterlagen nachvollziehbar bleiben, **warum die Garagenvermietung steuerfrei oder steuerpflichtig behandelt wurde**.