> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md). # Kauf von Grundstücken
Diese Kategorie verwenden Sie für den **auf Grund und Boden entfallenden Anteil des Kaufpreises beim Erwerb eines bereits bebauten Grundstücks**. Kaufen Sie beispielsweise ein vermietetes Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine Garage einschließlich eines Grundstücksanteils, erwerben Sie steuerlich regelmäßig nicht nur das Gebäude beziehungsweise die Garage. Der Kauf kann aus mehreren Bestandteilen bestehen, insbesondere: * **Grund und Boden** * **Wohngebäude** * gegebenenfalls **Garage** * gegebenenfalls weitere eigenständige Gebäude oder Wirtschaftsgüter Der Kaufpreis muss deshalb entsprechend aufgeteilt werden. {% hint style="info" %} Das BMF stellt hierfür aktuell die **Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück mit Stand März 2026** zur Verfügung. Sie dient dazu, den Gesamtkaufpreis zwischen dem abschreibbaren Gebäude und dem nicht abschreibbaren Grund und Boden aufzuteilen. Dieses finden Sie [**hier**](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html). {% endhint %} #### Diese Kategorie ist für den Grund-und-Boden-Anteil **Hier wird nicht der gesamte Kaufpreis einer Immobilie gebucht.** Hier gehört nur der Teil des Kaufpreises hinein, der auf **Grund und Boden** entfällt. Der verbleibende Kaufpreis muss auf die jeweils passende Gebäude- beziehungsweise Anlagenkategorie gebucht werden. Beispielsweise: * **Grund und Boden** eines gekauften Wohnhauses wird auf die Kategorie **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** gebucht. * **Wohngebäude** wird auf die Kategorie **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** bzw. auf die Kategorie **„**[**Bauten und Gebäude auf eigenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10020500-bauten-und-gebaeude-auf-eigenen-grundstuecken-oder-grundstuecksgleichen-rechte.md)**“** gebucht. * Eine **eigenständig** erworbene **Garage** wird auf die Kategorie **„**[**Kauf von Garagen**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081600-kauf-von-garagen.md)**“ gebucht** * Eine **Garage**, die zu einem Wohngebäude **auf eigenem Grundstück** gehört, wird auf die Kategorie **„**[**Kauf von Garagen (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081700-kauf-von-garagen-eigene-grundstuecke.md)**“** gebucht. #### Warum müssen Grundstück und Gebäude getrennt werden? Der Grund ist die steuerliche Abschreibung. Ein Gebäude unterliegt einer wirtschaftlichen Abnutzung und kann deshalb grundsätzlich über die **AfA** steuerlich berücksichtigt werden. Der Grund und Boden unterliegt dagegen keiner Abnutzung und ist nicht abschreibungsfähig. #### Beispiel: Kauf eines Mehrfamilienhauses Sie kaufen ein vermietetes Mehrfamilienhaus für: **500.000 €** Die sachgerechte Kaufpreisaufteilung ergibt: * **Grund und Boden: 100.000 € = 20 %** * **Wohngebäude: 400.000 € = 80 %** Dann buchen Sie **100.000 € auf die Kategorie „**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** und **400.000 €** auf die Kategorie **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“.** Die 100.000 € Grund und Boden werden **nicht über die AfA abgeschrieben**. Die 400.000 € des Wohngebäudes bilden dagegen grundsätzlich die Ausgangsbasis für die Gebäude-AfA. #### Kaufpreisaufteilung nicht einfach frei festlegen Enthält der notarielle Kaufvertrag bereits eine Aufteilung zwischen **Grund und Boden** und **Gebäude**, kann diese grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden. Sie wird jedoch nicht allein deshalb verbindlich, weil sie im Kaufvertrag steht. Nach den Einkommensteuer-Hinweisen muss die vertragliche Aufteilung insbesondere: * tatsächlich gewollt sein, * darf keinen Gestaltungsmissbrauch darstellen und * muss die realen wirtschaftlichen Wertverhältnisse nachvollziehbar widerspiegeln. Eine unrealistische Aufteilung wie beispielsweise **Kaufpreis 500.000 €** davon: * **Grundstück 5.000 €** * **Gebäude 495.000 €** kann deshalb vom Finanzamt korrigiert werden, wenn sie den tatsächlichen Wertverhältnissen nicht entspricht. #### BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung Liegt keine brauchbare vertragliche Kaufpreisaufteilung vor, kann die aktuelle BMF-Arbeitshilfe zur Plausibilisierung beziehungsweise Berechnung verwendet werden. Das BMF hat die Arbeitshilfe zuletzt im **März 2026** aktualisiert. Diese finden Sie [**hier**](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html). Gerade weil der so ermittelte Prozentsatz später nicht nur für den Kaufpreis, sondern auch für zahlreiche Kaufnebenkosten benötigt wird, sollte die verwendete Kaufpreisaufteilung dauerhaft aufbewahrt werden. #### Dasselbe Aufteilungsverhältnis wird bei Kaufnebenkosten wichtig Der Grund-und-Boden-/Gebäudeanteil spielt nicht nur bei dieser Kaufpreisbuchung eine Rolle. Genau dieselbe Logik begegnet Ihnen bei mehreren Immodio-Kategorien. Wenn beispielsweise der Kaufpreis zu: * **20 % auf Grund und Boden** und * **80 % auf das Wohngebäude** entfällt, müssen grundsätzlich auch allgemeine Anschaffungsnebenkosten entsprechend dieser wirtschaftlichen Zuordnung aufgeteilt werden, soweit sie nicht unmittelbar ausschließlich einem Bestandteil zugeordnet werden können. **Das betrifft insbesondere die Kategorien:** **Grunderwerbsteuer** * „[Grunderwerbsteuer Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071900-grunderwerbsteuer-kauf-bebauter-grundstuecke.md)“ * „[Grunderwerbsteuer Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10072200-grunderwerbsteuer-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)“ **Grundbuchkosten** * „[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)“ * „[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)“ **Maklerkosten** * "[Makleranteil Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088500-makleranteil-kauf-bebauter-grundstuecke.md)" * "[Makleranteil Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088700-makleranteil-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)" **und Notaranteil-Kategorien** * "[Notaranteil Garagen](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095300-notaranteil-garagen.md)" * "[Notaranteil Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095400-notaranteil-grundstuecke.md)" * "[Notaranteil Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095600-notaranteil-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)" #### Gemeinsames Beispiel mit Kaufnebenkosten Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses: **500.000 €** davon: * **20 % Grund und Boden** * **80 % Wohngebäude** Grunderwerbsteuer: **30.000 €** Grundbuchbezogene Anschaffungsnebenkosten: **5.000 €** Dann lautet die Systematik: **Kaufpreis** * 100.000 € auf die Kategorie „[Kauf von Grundstücken](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)“ * 400.000 € auf die Kategorie „[Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)“ **Grunderwerbsteuer** * 6.000 € auf die Kategorie „[Grunderwerbsteuer Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071900-grunderwerbsteuer-kauf-bebauter-grundstuecke.md)“ * 24.000 € auf die Kategorie „[Grunderwerbsteuer Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10072200-grunderwerbsteuer-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)“ **Grundbuchkosten** * 1.000 € auf die Kategorie "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)" * 4.000 € auf die Kategorie für den Wohngebäudeanteil "[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)" Dadurch bleibt die gesamte Anschaffung in Immodio konsistent aufgeteilt. #### Eigentumswohnung: Auch hier gibt es Grund und Boden Ein besonders häufiger Fehler besteht beim Kauf einer Eigentumswohnung. Auch wenn Sie nur eine Wohnung im dritten Stock kaufen, erwerben Sie steuerlich nicht ausschließlich ein Gebäude. Mit dem Wohnungseigentum erwerben Sie regelmäßig auch einen **Miteigentumsanteil am Grundstück**. Deshalb muss auch bei einer Eigentumswohnung der Kaufpreis zwischen: * **Grund und Boden** und * **Gebäude** aufgeteilt werden. #### Beispiel: Eigentumswohnung Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für: **300.000 €** Kaufpreisaufteilung: **Grund und Boden: 15 % = 45.000 €** **Wohngebäude: 85 % = 255.000 €** Dann werden **45.000 €** auf die Kategorie „[Kauf von Grundstücken](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)“ gebucht und **255.000 €** auf die Kategorie „[Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)“ #### Verbindung zu „Kauf von Garagen“ Auch die Kategorie **„**[**Kauf von Garagen**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081600-kauf-von-garagen.md)**“** hängt unmittelbar mit dieser Grundstückskategorie zusammen. Kaufen Sie beispielsweise eine freistehende Garage **einschließlich Grund und Boden**, kann der Kaufpreis aus mindestens zwei Bestandteilen bestehen: * **Grund und Boden** * **Garage** **Beispiel:** Gesamtkaufpreis: **50.000 €** Aufteilung bspw.: * **Grund und Boden: 20.000 €** * **Garage: 30.000 €** Dann werden **20.000 €** auf die Kategorie **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** und **30.000 €** auf die Kategorie **„**[**Kauf von Garagen**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081600-kauf-von-garagen.md)**“** gebucht. Nur der Garagenanteil kann grundsätzlich über eine Gebäude-AfA berücksichtigt werden. Der Grund und Boden bleibt nicht abschreibbar. #### Verbindung zu „Kauf von Garagen (eigene Grundstücke)“ Besitzen Sie dagegen bereits ein vermietetes Wohnobjekt und errichten später auf dem **bereits vorhandenen eigenen Grundstück** eine neue Garage, kaufen Sie normalerweise keinen neuen Grund und Boden. **Beispiel:** Sie besitzen das Grundstück bereits. Jetzt errichten Sie darauf eine Garage für: **30.000 €** Dann werden die 30.000 € auf die Kategorie **„**[**Kauf von Garagen (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081700-kauf-von-garagen-eigene-grundstuecke.md)**“** gebucht. Der bereits vorhandene Grundstückswert bleibt unverändert. #### Verbindung zu „Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)“ Die gleiche Logik gilt für ein Wohngebäude. Kaufen Sie ein fertiges vermietetes Wohnhaus samt Grundstück: * Dann wird der Grund-und-Boden-Anteil auf die Kategorie „[Kauf von Grundstücken](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)“ * und der Gebäudeanteil auf die Kategorie „[Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)“ gebucht. Besitzen Sie dagegen bereits ein unbebautes Grundstück und lassen anschließend erst ein Wohngebäude darauf errichten, wurde der Grund und Boden bereits zuvor angeschafft. Die späteren Baukosten sind dann **keine weiteren Grundstückskosten**, sondern Herstellungskosten des Gebäudes. #### Unterschied zu „Kauf von unbebauten Grundstücken“ 1. Sie kaufen ein tatsächlich unbebautes Grundstück, dann verwenden Sie die Kategorie **„**[**Kauf von unbebauten Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082000-kauf-von-unbebauten-grundstuecken.md)**“** 2. Sie kaufen dagegen ein bereits bebautes Grundstück und müssen den Gesamtkaufpreis zwischen Boden und Gebäude aufteilen, dann verwenden Sie für den **Grund-und-Boden-Anteil** die Kategorie **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** **Beispiel: erst Grundstück kaufen, später bauen** Sie kaufen 2026 ein unbebautes Grundstück für: **200.000 €** Dann buchen Sie diese **200.000 €** auf die Kategorie „[Kauf von unbebauten Grundstücken](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082000-kauf-von-unbebauten-grundstuecken.md)“ Ein Jahr später, im Jahr 2027. errichten Sie auf diesem Grundstück ein Mehrfamilienhaus für **600.000 €.** Dann buchen Sie diese **600.000 €** auf die Kategorie "[Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)". Die ursprünglichen 200.000 € für den Kauf des Bauplatzes werden **nicht** nachträglich Teil des Gebäudewerts. Der Grund und Boden bleibt als eigener nicht abschreibbarer Vermögenswert bestehen. #### Sonderfall: Gebäude wird zum Abriss gekauft Bei einem Grundstück mit einem alten Gebäude, das unmittelbar abgerissen werden soll, darf die normale Aufteilungslogik nicht ohne vorherige Prüfung angewendet werden. Auch sollte unterschieden werden, ob ein Gebäude: * ursprünglich zur Nutzung erworben wurde oder * bereits mit Abbruchabsicht erworben wurde. Wird ein technisch oder wirtschaftlich nicht verbrauchtes Gebäude bereits mit Abbruchabsicht gekauft, können Restwert und Abbruchkosten je nach Zusammenhang den Herstellungskosten des neuen Gebäudes oder den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzurechnen sein. War das Gebäude beim Erwerb objektiv wertlos, kann sogar der **gesamte Anschaffungspreis auf den Grund und Boden entfallen**. Beginnt der Abriss innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht grundsätzlich ein Anscheinsbeweis für eine bereits beim Kauf bestehende Abbruchabsicht. {% hint style="warning" %} Bei Abrissobjekten sollte deshalb nicht einfach die normale BMF-Kaufpreisaufteilung übernommen werden, ohne diesen Sonderfall zu prüfen. {% endhint %} ### Zuordnung in Immodio Wählen Sie bei dieser Kategorie entweder die Zuordnung das entsprechende **"Objekt"**, das zu dem gekauften Grundstück gehört. #### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * notariellen Kaufvertrag, * Kaufpreis, * Datum des Kaufvertrags, * Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten, * vertragliche Kaufpreisaufteilung, * verwendete BMF-Kaufpreisaufteilung, * Bodenrichtwert und andere verwendete Bewertungsgrundlagen, * Unterlagen zum Grund-und-Boden-Anteil, * Unterlagen zum Gebäudeanteil, * bei Eigentumswohnungen den Miteigentumsanteil, * gegebenenfalls Angaben zu Garagen und anderen separaten Gebäuden, * gegebenenfalls Angaben zu beweglichem Inventar, * Unterlagen zu Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, * Zahlungsnachweise.