> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md). # Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)
Diese Kategorie verwenden Sie für den **auf ein Wohngebäude entfallenden Anschaffungspreis oder die aktivierungspflichtigen Herstellungskosten eines Wohngebäudes auf Ihrem eigenen Grundstück**. Die Kategorie betrifft ausschließlich den **Gebäudeanteil**. Grund und Boden wird getrennt erfasst. Typische Anwendungsfälle sind: * der Gebäudeanteil beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses, * der Gebäudeanteil beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, * der Gebäudeanteil beim Kauf einer Eigentumswohnung, * die Herstellungskosten eines neu errichteten vermieteten Wohngebäudes auf einem bereits vorhandenen eigenen Grundstück, * der endgültige Gebäudewert eines fertiggestellten Neubaus. #### Diese Kategorie ist der Gebäudeanteil Kaufen Sie ein bereits bebautes Grundstück, erwerben Sie steuerlich regelmäßig mindestens zwei Bestandteile: * **Grund und Boden** * **Gebäude** Der Gesamtkaufpreis darf deshalb nicht vollständig auf diese Kategorie gebucht werden. * Der **Grund-und-Boden-Anteil** wird auf die Kategorie: **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** gebucht. * Der **Wohngebäudeanteil** wird auf die Kategorie **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** gebucht. Diese Trennung ist steuerlich zwingend relevant, weil das Gebäude über die AfA berücksichtigt werden kann, während Grund und Boden nicht abschreibbar ist. #### Beispiel: Kauf eines Mehrfamilienhauses Sie kaufen ein vermietetes Mehrfamilienhaus für: **500.000 €** Die sachgerechte Kaufpreisaufteilung ergibt: * **Grund und Boden: 100.000 € = 20 %** * **Wohngebäude: 400.000 € = 80 %** Dann buchen Sie die **100.000 €** für den Anteil von Grund und Boden auf die Kategorie **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** und die **400.000 €** für den Anteil vom Wohngebäude auf die Kategorie **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** {% hint style="info" %} Die 100.000 € Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Die 400.000 € Wohngebäude bilden dagegen grundsätzlich die Ausgangsbasis für die Gebäude-AfA. {% endhint %} #### Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken {% hint style="info" %} Für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises stellt das BMF aktuell die **Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung mit Stand März 2026** zur Verfügung. Diese finden Sie [**hier**](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html). {% endhint %} Die Aufteilung erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte beziehungsweise Teilwerte und nicht nach einer einfachen Restwertmethode. Diese Kaufpreisaufteilung sollten Sie dauerhaft zusammen mit Ihren Anschaffungsunterlagen aufbewahren, weil sie die Grundlage für die spätere Gebäude-AfA und zahlreiche weitere Anschaffungsnebenkosten bildet. #### Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für **300.000 €** Die sachgerechte Kaufpreisaufteilung ergibt: * **Grund und Boden: 45.000 € = 15 %** * **Wohngebäude: 255.000 € = 85 %** Dann buchen Sie die **45.000 €** die auf den Anteil des Grund und Bodens entfallen auf die Kategorie **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** und die **255.000 € d**ie auf den Anteil des Wohngebäudes entfallen auf die Kategorie **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“.** {% hint style="info" %} Auch bei einer Eigentumswohnung erwerben Sie mit dem Wohnungseigentum einen Anteil am Grundstück. Deshalb darf nicht automatisch der gesamte Kaufpreis dem abschreibbaren Gebäude zugerechnet werden. {% endhint %} #### Verbindung zur Grunderwerbsteuer Die gleiche Aufteilung setzt sich bei der bereits beschriebenen **Grunderwerbsteuer** fort. Bei unserem Beispiel: * **20 % Grund und Boden** * **80 % Wohngebäude** wird auch die allgemeine Grunderwerbsteuer entsprechend aufgeteilt. Beträgt die Grunderwerbsteuer beispielsweise **30.000 €**, entfallen: * **6.000 € auf Grund und Boden** und werden auf die Kategorie **„**[**Grunderwerbsteuer Kauf bebauter Grundstücke**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071900-grunderwerbsteuer-kauf-bebauter-grundstuecke.md)**“** gebucht * und **24.000 € auf das Wohngebäude** und werden auf die Kategorie **„**[**Grunderwerbsteuer Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)“**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10072200-grunderwerbsteuer-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md) gebucht. Die Grunderwerbsteuer gehört grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten; Anschaffungsnebenkosten gehören nach § 255 HGB zu den Anschaffungskosten des jeweils erworbenen Vermögensgegenstands. #### Dasselbe Aufteilungsverhältnis wird bei den anderen Kaufnebenkosten wichtig Der Grund-und-Boden-/Gebäudeanteil spielt nicht nur bei dieser Kaufpreisbuchung eine Rolle. Genau dieselbe Logik begegnet Ihnen bei mehreren Immodio-Kategorien. Wenn beispielsweise der Kaufpreis zu: * **20 % auf Grund und Boden** und * **80 % auf das Wohngebäude** entfällt, müssen grundsätzlich auch allgemeine Anschaffungsnebenkosten entsprechend dieser wirtschaftlichen Zuordnung aufgeteilt werden, soweit sie nicht unmittelbar ausschließlich einem Bestandteil zugeordnet werden können. **Neben der oben aufgezeigten Kategorie der Grundsteuer, betrifft das darüberhinaus die Kategorien:** **Grundbuchkosten** * „[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071500-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-bebaute.md)“ * „[Grundbuch, Grundpfand, Auflassungsvormerkung, Prüfung Vorkaufsrecht Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10071800-grundbuch-grundpfand-auflassungsvormerkung-pruefung-vorkaufsrecht-kauf-wohnbau.md)“ **Maklerkosten** * "[Makleranteil Kauf bebauter Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088500-makleranteil-kauf-bebauter-grundstuecke.md)" * "[Makleranteil Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088700-makleranteil-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)" **und Notaranteil-Kategorien** * "[Notaranteil Garagen](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095300-notaranteil-garagen.md)" * "[Notaranteil Grundstücke](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095400-notaranteil-grundstuecke.md)" * "[Notaranteil Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10095600-notaranteil-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)" #### Abgrenzung zu „Kauf von Grundstücken“ Die beiden Kategorien bilden beim Kauf eines bestehenden Wohnhauses ein Paar: * Die Kosten für den Grund-und-Boden-Anteil werden auf die Kategorie „[Kauf von Grundstücken](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)“ gebucht * Die Kosten für den Wohngebäudeanteil werden auf die Kategorie **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** gebucht. #### Abgrenzung zu „Kauf von unbebauten Grundstücken“ Kaufen Sie dagegen zunächst **nur ein unbebautes Grundstück**, verwenden Sie die Kategorie **„**[**Kauf von unbebauten Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082000-kauf-von-unbebauten-grundstuecken.md)**“.** #### Beispiel: erst Grundstück kaufen, später bauen Sie kaufen 2026 ein unbebautes Grundstück für: **200.000 €** Dann buchen Sie diese **200.000 €** auf die Kategorie **„**[**Kauf von unbebauten Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082000-kauf-von-unbebauten-grundstuecken.md)**“** Ein Jahr später errichten Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Herstellungskosten: **600.000 €** Dann gehören diese **600.000 €** zum Wohngebäude und werden in die entsprechende Kategorie für das Wohngebäude "[Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)" gebucht. Die ursprünglichen **200.000 €** für das Grundstück bleiben weiterhin Grund und Boden. #### Abgrenzung zu „Bauten und Gebäude auf eigenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten“ Die bereits vorhandene Kategorie: **„Bauten und Gebäude auf eigenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten“** ist allgemeiner gehalten für unterschiedliche Gebäudetypen wie zum Beispiel: * **Geschäftsbauten (z. B. Ladenlokal, Werkstatt, Praxis),** * **Genutzt gemischte Gebäude mit Gewerbeflächen,** * **Andere Bauten,** * **aber auch Wohnbauten**. Für ein Gebäude, das **zu Wohnzwecken vermietet wird**, sollte deshalb die spezifischere Wohnbautenkategorie verwendet werden. Die Verwendung der Kategorie "[Bauten und Gebäude auf eigenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10020500-bauten-und-gebaeude-auf-eigenen-grundstuecken-oder-grundstuecksgleichen-rechte.md)" für Wohnbauten ist jedoch auch nicht fachlich falsch. {% hint style="warning" %} Bei einem Gebäude, das teilweise zu Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzt wird, kann eine Aufteilung in die beiden Kategorien erforderlich sein. {% endhint %} #### Verbindung zu „Kauf von Garagen (eigene Grundstücke)“ Garagen, die zu einem Wohngebäude auf eigenem Grund gehören, werden separat in die dafür vorgesehenen Kategorien für **Garagen**. #### Beispiel: Haus und Garage werden zusammen gekauft Sie kaufen ein Wohnhaus einschließlich Garage. Der Gesamtkaufpreis wird sachgerecht aufgeteilt in: * **Grund und Boden** * **Wohngebäude** und gegebenenfalls einen gesondert zu erfassenden **Garagenanteil**. Dann buchen Sie * **Grund und Boden** auf die Kategorie **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** * **Wohngebäude** auf die Kategorie **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** und * gesondert zu erfassende **Garage(n)** auf die Kategorie **„**[**Kauf von Garagen (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081700-kauf-von-garagen-eigene-grundstuecke.md)**“** #### Abgrenzung zu aktivierungspflichtigen Reparaturen und Modernisierungen Die Kategorie: **„**[**Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellungskosten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)**“** steht mit dieser Kategorie ebenfalls in Verbindung. Wird ein bereits vorhandenes Wohngebäude nach dem Erwerb renoviert und müssen die Kosten steuerlich aktiviert werden, erhöhen sie letztlich die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes. Das kann insbesondere vorkommen bei: * echten Herstellungskosten, * Erweiterungen, * wesentlichen Verbesserungen, * anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das Bundesfinanzministerium beschreibt Anschaffungskosten eines Gebäudes einschließlich der Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft sowie die Abgrenzung zu Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ausführlich. In Immodio müssen solche nachträglichen Maßnahmen auf die dafür vorgesehene Kategorie "[**Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellungskosten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)**"** gebucht werden und nicht erneut als Kaufpreis des Gebäudes. #### Lineare Gebäude-AfA Nach der aktuellen gesetzlichen Regelung beträgt die lineare Gebäude-AfA grundsätzlich: **3 % jährlich**, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurde, **2 % jährlich**, wenn es nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurde, **2,5 % jährlich**, wenn es vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurde. Wichtig ist dabei der **Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes**, nicht das Jahr, in dem Sie das ältere Gebäude kaufen. #### Beispiel: Altbau wird 2026 gekauft Sie kaufen 2026 ein Mehrfamilienhaus, das 1990 fertiggestellt wurde. Der Gebäudeanteil beträgt: **400.000 €** Das Gebäude wird nicht allein deshalb mit 3 % linear abgeschrieben, weil Sie es 2026 gekauft haben. Für die normale lineare Gebäude-AfA fällt es grundsätzlich in die Gruppe der nach 1924 und vor 2023 fertiggestellten Gebäude und damit grundsätzlich unter den **2-%-Satz**. #### Besonderheit bei neuen Wohngebäuden: degressive AfA Für bestimmte neue Wohngebäude besteht derzeit zusätzlich die Möglichkeit einer **degressiven Gebäude-AfA von 5 % des jeweiligen Restwerts**. Sie kann unter anderem für Wohngebäude relevant sein, wenn mit der Herstellung nach dem **30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029** begonnen wurde. Bei Anschaffungen gelten entsprechende zeitliche Voraussetzungen; zudem muss das neue Gebäude bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden. Ob die lineare oder degressive AfA günstiger und zulässig ist, sollte anhand des konkreten Neubaus geprüft werden. #### Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen Bei neuen Mietwohnungen kann zusätzlich die Sonderabschreibung nach **§ 7b EStG** in Betracht kommen. Für die aktuell begünstigten Neubauten sind unter anderem: * ein Bauantrag beziehungsweise eine Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, * die Einhaltung der gesetzlichen Baukostenobergrenze, * bei dieser Förderperiode ein Gebäude nach **Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse** und entsprechendem Qualitätssiegel, * eine entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken über den vorgeschriebenen Zeitraum erforderlich. Die Sonderabschreibung kann grundsätzlich bis zu **5 % jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren** betragen. Diese Sonderabschreibung ändert jedoch nichts daran, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten zunächst korrekt dem Wohngebäude zugeordnet werden müssen. #### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere auf: * notariellen Kaufvertrag, * Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, * aktuelle BMF-Kaufpreisaufteilung beziehungsweise zugrunde gelegte Bewertung, * Bauvertrag und Bauträgervertrag bei Neubauten, * Bau- und Handwerkerrechnungen, * Architekten- und Planungskosten, * Zahlungs- und Abschlagsnachweise, * Fertigstellungsdatum, * Datum von Bauantrag, Bauanzeige beziehungsweise Baubeginn bei relevanten Neubau-AfA-Regelungen, * Nachweise über Grunderwerbsteuer, * Grundbuch-, Notar- und Maklerkosten, * bei § 7b gegebenenfalls QNG- und Effizienzhausnachweise. Gerade das **Fertigstellungsdatum** sollte dauerhaft dokumentiert werden, weil hiervon die normale Gebäude-AfA und bei Neubauten möglicherweise weitere Abschreibungsregelungen abhängen.