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Diese Kategorie verwenden Sie für **Kleinreparaturen in einer vermieteten Wohnung, deren Kosten aufgrund einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vom konkret betroffenen Mieter getragen werden müssen**. Die Kategorie darf nur verwendet werden, wenn tatsächlich alle Voraussetzungen der vereinbarten Kleinreparaturregelung erfüllt sind. Gewöhnliche Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die Sie als Vermieter selbst tragen müssen, werden **nicht hier**, sondern über die entsprechende Kategorie für Erhaltungsaufwand beziehungsweise Reparaturen gebucht. #### Wichtiger rechtlicher Ausgangspunkt Grundsätzlich ist der **Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich**. § 535 BGB verpflichtet den Vermieter, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Eine Kleinreparaturklausel stellt hiervon eine begrenzte vertragliche Ausnahme dar. Sie kann dem Mieter unter engen Voraussetzungen die **Kosten bestimmter kleiner Reparaturen** auferlegen. {% hint style="info" %} Das bedeutet insbesondere: Der Mieter trägt nicht automatisch jede kleine Handwerkerrechnung. Entscheidend ist immer, ob die konkrete Reparatur von einer **wirksamen Klausel im Mietvertrag** erfasst wird. Was im Immodio-Mietvertrag der Fall ist. {% endhint %} #### Was ist eine Kleinreparatur? Eine Kleinreparatur betrifft typischerweise einen kleineren Defekt an einem Gegenstand, der sich innerhalb beziehungsweise im unmittelbaren Bereich der Mieträume befindet und **dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt ist**. Der Bundesgerichtshof hat diese Beschränkung ausdrücklich verlangt. Eine formularmäßige Kleinreparaturklausel darf nicht beliebige Teile des Gebäudes erfassen, sondern nur Gegenstände, auf deren Abnutzung der Mieter durch seine regelmäßige Nutzung tatsächlich Einfluss nehmen kann. Typische Beispiele können – abhängig von der konkreten Klausel und dem Einzelfall – sein: * Wasserhähne und andere häufig betätigte Armaturen, * Lichtschalter oder Steckdosen, * Türgriffe, Türschlösser und bestimmte Türverschlüsse, * Fenstergriffe und Fensterverschlüsse, * Rollladengurte oder vergleichbare Bedienvorrichtungen, * bestimmte unmittelbar vom Mieter bediente Heiz- oder Kocheinrichtungen. Entscheidend ist nicht allein, dass die Reparatur **billig** ist. Der betroffene Gegenstand muss zusätzlich von der Kleinreparaturklausel erfasst sein und dem **häufigen Zugriff des Mieters** unterliegen. #### Beispiel: defekter Wasserhahn In der vermieteten Wohnung ist ein häufig vom Mieter benutzter Wasserhahn defekt. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Kleinreparaturklausel, die entsprechende Installationsgegenstände erfasst. Die Handwerkerrechnung liegt außerdem vollständig innerhalb des im Mietvertrag vereinbarten Einzelhöchstbetrags und die Jahreshöchstgrenze wurde noch nicht überschritten. Dann kann die Rechnung grundsätzlich über diese Kategorie dem betreffenden Mietverhältnis zugeordnet werden. #### Kleinreparaturen sind keine Betriebskosten Der Zusatz **„umgelegt auf Mieter“** darf nicht mit einer normalen Betriebskostenumlage verwechselt werden. § 1 Abs. 2 BetrKV bestimmt ausdrücklich, dass **Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören**. Eine Kleinreparatur darf deshalb nicht beispielsweise nach **Wohnfläche, Personenzahl oder Anzahl der Wohnungen** auf sämtliche Mieter des Gebäudes verteilt werden. Sie wird ausschließlich dem **konkret betroffenen Mietverhältnis** zugeordnet, wenn dessen Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. #### Nicht jeder Defekt innerhalb der Wohnung ist eine Kleinreparatur Die räumliche Lage innerhalb der Wohnung allein reicht nicht aus. Eine Wasserleitung **in der Wand** wird beispielsweise **nicht** dadurch zu einer Kleinreparatur, dass sie durch die Wohnung des Mieters verläuft. Der Bundesgerichtshof hat gerade solche im Mauerwerk beziehungsweise in Wänden liegenden Leitungen als problematisch angesehen, weil sie nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dasselbe Prinzip gilt beispielsweise für größere oder nicht vom Mieter unmittelbar bediente Gebäudeteile. Eine Reparatur an: * **Dach,** * **Fassade,** * **Hauptleitung,** * **zentraler Heizungsanlage oder** * **fest verborgener Elektroinstallation** ist deshalb nicht einfach aufgrund einer Kleinreparaturklausel auf den Mieter abzuwälzen. #### Der Mietvertrag muss eine wirksame Kleinreparaturklausel enthalten Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung gilt die gesetzliche Grundregel des § 535 BGB: **Der Vermieter trägt die Instandhaltungskosten.** Eine Kleinreparaturklausel in einem Formularmietvertrag unterliegt außerdem der Inhaltskontrolle des § 307 BGB. Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt oder nicht hinreichend klar und verständlich formuliert ist. Bevor Sie diese Kategorie verwenden, sollten Sie deshalb insbesondere prüfen: * **Ist überhaupt eine Kleinreparaturklausel vereinbart?** * **Erfasst die Klausel den betroffenen Gegenstand?** * **Ist der Gegenstand dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt?** * **Liegt die einzelne Reparatur innerhalb der vereinbarten Höchstgrenze?** * **Ist die vereinbarte Jahreshöchstgrenze noch nicht überschritten?** Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, sollte die Reparatur in Immodio dem Mietverhältnis als Kleinreparatur zugeordnet werden. #### Einzelhöchstbetrag Eine wirksame formularmäßige Kleinreparaturregelung muss die Belastung des Mieters begrenzen. Der Bundesgerichtshof verlangt sowohl eine Begrenzung der einzelnen Kleinreparatur als auch eine Höchstgrenze für mehrere innerhalb eines bestimmten Zeitraums – typischerweise eines Jahres – anfallende Kleinreparaturen. Es gibt dabei **keinen einheitlichen Eurobetrag im BGB**, der für jeden Mietvertrag automatisch gilt. #### Eine Reparatur oberhalb der Einzelgrenze nicht anteilig weiterberechnen Wichtig ist, dass die Kleinreparaturklausel grundsätzlich nicht wie ein Selbstbehalt funktioniert **Beispiel**: Im Mietvertrag ist ein Einzelhöchstbetrag von **120 €** vereinbart. Die konkrete Reparatur kostet **180 €**. {% hint style="warning" %} Dann dürfen nicht einfach **120 € dem Mieter** und **60 € dem Vermieter** zugeordnet werden. {% endhint %} Der Bundesgerichtshof hat eine formularmäßige Regelung, durch die der Mieter auch an größeren Reparaturen lediglich bis zu einem Höchstbetrag beteiligt werden sollte, als unzulässig beurteilt. Die Kleinreparaturregelung soll gerade auf Bagatellreparaturen beschränkt bleiben. **Beispiel 1** * Die im Mietvertrag vereinbarte Einzelobergrenze beträgt **120 €** * Die Handwerkerrechnung beträgt **95 €** Somit ist die Jahresobergrenze noch nicht erreicht und die Reparatur kann bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen eine Kleinreparatur sein. **Beispiel 2** * Die im Mietvertrag vereinbarte Einzelobergrenze beträgt **120 €** * Die Handwerkerrechnung beträgt **180 €** Somit überschreitet die Reparatur die Einzelobergrenze und die Kosten können nicht einfach auf die im Mietvertrag vereinbarten 120 € als Kleinreparatur angerechnet werden. #### Zusätzlich muss eine Jahreshöchstgrenze bestehen Auch viele kleine Reparaturen dürfen den Mieter nicht unbegrenzt belasten. Der BGH verlangt deshalb zusätzlich eine Höchstgrenze für den Gesamtbetrag, den der Mieter innerhalb eines bestimmten Zeitraums – bspw. eines Jahres – aufgrund der Kleinreparaturklausel tragen muss. **Beispiel:** Im Laufe eines Jahres entstehen nacheinander mehrere Kleinreparaturen, die jeweils einzeln unterhalb des vereinbarten Einzelhöchstbetrags liegen. Trotzdem muss vor jeder weiteren Zuordnung geprüft werden, ob die **jährliche Gesamtobergrenze** noch nicht ausgeschöpft wurde. Ist sie bereits erreicht, dürfen weitere Reparaturen nicht mehr über dieselbe Kleinreparaturklausel auf den Mieter übertragen werden. #### Der Mieter muss normalerweise nicht selbst den Handwerker beauftragen Eine Kleinreparaturklausel kann dem Mieter unter den engen Voraussetzungen die **Kosten** einer Reparatur auferlegen. Sie kann ihn aber nicht dazu verpflichten, selbst den Handwerker zu suchen, den Reparaturauftrag zu vergeben und die Reparatur auf eigene Verantwortung durchführen zu lassen. Der BGH hat in der Vergangenheit eine solche formularmäßige **Vornahmeklausel** als unangemessene Benachteiligung beurteilt, selbst wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig begrenzt war. {% hint style="info" %} Das bedeutet: Der Vermieter beauftragt den Handwerker und erhält die Rechnung und anschließend wird geprüft, ob die Kosten aufgrund einer wirksamen Kleinreparaturklausel vom Mieter zu tragen sind. {% endhint %} #### Abgrenzung zu normalen Reparaturen und Erhaltungsaufwand Kann die Reparatur nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden, bleibt grundsätzlich der Vermieter kostenpflichtig. Dann verwenden Sie nicht diese Kategorie, sondern die passende Immodio-Kategorie für **Erhaltungsaufwand beziehungsweise Reparaturen wie bspw. "**[Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (sofort als Abschreibung abzugsfähig)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078700-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-sofort-als-abschreibun.md)" oder "[Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (sofort als Abschreibung abzugsfähig)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078700-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-sofort-als-abschreibun.md)" #### Abgrenzung zu einem vom Mieter verursachten Schaden Eine Kleinreparatur ist außerdem nicht dasselbe wie ein **Schadensersatzfall**. Bei einer Kleinreparatur geht es typischerweise um einen kleinen Defekt beziehungsweise Verschleiß, für dessen Kosten der Mieter aufgrund der Vertragsklausel ausnahmsweise einstehen muss – **ohne dass ihm die Beschädigung vorgeworfen wird**. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Beschädigt der Mieter dagegen beispielsweise vorsätzlich oder fahrlässig einen Gegenstand, kann ein eigenständiger Schadensersatzanspruch aufgrund einer Pflichtverletzung bestehen. § 280 BGB setzt dafür grundsätzlich eine vom Schuldner zu vertretende Pflichtverletzung voraus. Beispiel: **Wasserhahn verschleißt bei normaler Nutzung**\ → gegebenenfalls Kleinreparaturklausel prüfen. **Mieter schlägt Waschbecken durch unsachgemäßen Umgang kaputt**\ → möglicher Schadensersatzfall; nicht einfach als Kleinreparatur behandeln. #### Abgrenzung zur Wartung Auch **Wartungskosten** sind nicht dasselbe wie eine Kleinreparatur. Eine Wartung soll die Funktionsfähigkeit einer Anlage erhalten beziehungsweise kontrollieren, bevor ein konkreter Defekt beseitigt werden muss. Eine Reparatur beseitigt dagegen einen bereits vorhandenen Schaden oder Defekt. {% hint style="info" %} Für Wartungen verwenden Sie die Kategorie **„**[**Wartung Ihrer Vermietungsobjekte (umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10147500-wartung-ihrer-vermietungsobjekte-umgelegt-auf-mieter.md)**“** {% endhint %} #### Zuordnung in Immodio Wählen Sie **Zuordnung → Mietverhältnis** und anschließend genau das Mietverhältnis, dessen Mietvertrag die einschlägige Kleinreparaturklausel enthält. #### Nicht hier buchen Nicht in diese Kategorie gehören normale Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters, Reparaturen oberhalb der wirksamen Einzelobergrenze, Reparaturen nach Ausschöpfung der Jahresobergrenze, Reparaturen an Gegenständen ohne häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters, Schäden aufgrund einer schuldhaften Beschädigung durch den Mieter, Wartungskosten, Reparaturen technischer Anlagen, wenn dafür eure speziellere Kategorie vorgesehen ist, sowie irgendwelche Reparaturkosten, die pauschal auf mehrere Mieter verteilt werden sollen. #### Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren? Bewahren Sie insbesondere den Mietvertrag mit der Kleinreparaturklausel, die vollständige Handwerkerrechnung, den Zahlungsnachweis und eine Dokumentation des reparierten Gegenstands auf. Zusätzlich sollte nachvollziehbar bleiben, welche Kleinreparaturen dem betreffenden Mieter im laufenden Jahr bereits berechnet wurden. Nur so lässt sich prüfen, ob die im Vertrag vereinbarte Jahreshöchstgrenze noch eingehalten wird. Bei Zweifeln über die Art des Defekts können Fotos oder die Leistungsbeschreibung des Handwerkers hilfreich sein.