> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md). # Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern
Diese Kategorie verwenden Sie für **Leasingzahlungen für unbewegliche Wirtschaftsgüter**, soweit das geleaste Wirtschaftsgut Ihrer Vermietungstätigkeit dient und die Leasingzahlungen steuerlich als **laufender Aufwand** behandelt werden können. Gemeint sind insbesondere Leasingverträge über **Immobilien beziehungsweise Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile**. Typische Anwendungsfälle können beispielsweise sein: * **Leasing eines Gebäudes**, das Sie anschließend ganz oder teilweise vermieten, * **Leasing eines Gebäudeteils** für Ihre Vermietungstätigkeit, * **Immobilienleasing eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes**, * **Leasing eines Garagen- oder sonstigen Gebäudes**, das im Zusammenhang mit Ihren vermieteten Immobilien genutzt wird, * ein echtes **Sale-and-Lease-back-Modell**, bei dem eine Immobilie nach der Veräußerung weiterhin auf Grundlage eines Leasingvertrags genutzt wird, sofern die steuerlichen Voraussetzungen für die Behandlung als laufendes Leasing tatsächlich vorliegen. {% hint style="info" %} Für Vermieter ist diese Kategorie eher ein **Sonderfall**. Die meisten laufenden Zahlungen für fremde Immobilien beruhen auf normalen Miet- oder Pachtverträgen und gehören dann nicht hierher. {% endhint %} #### **Leasing ist nicht dasselbe wie normale Miete oder Pacht** Beim Leasing wird Ihnen ein Wirtschaftsgut gegen Zahlung eines vereinbarten Leasingentgelts zur Nutzung überlassen. Leasingverträge haben häufig zusätzlich einen Finanzierungscharakter und können beispielsweise eine feste Grundlaufzeit, eine Kaufoption, eine Verlängerungsoption oder besondere Regelungen über den Restwert enthalten. Deshalb sollten Sie zunächst prüfen, **welcher Vertrag tatsächlich vorliegt**. Als Grundregel gilt: * **normaler Mietvertrag über ein Gebäude oder einen Gebäudeteil** → passende Kategorie für **Miete** * **Pachtvertrag über ein Grundstück oder eine andere unbewegliche Sache** → passende Kategorie für **Pacht** * **echter Leasingvertrag über ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil** → **„Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern“** * **Leasing eines Fahrzeugs, einer Maschine, eines Geräts oder einer sonstigen beweglichen Sache** → nicht auf diese Kategorie {% hint style="info" %} Entscheidend ist damit nicht allein, dass Sie monatlich für die Nutzung eines fremden Gebäudes bezahlen. Aus dem Vertrag beziehungsweise der Rechnung sollte tatsächlich hervorgehen, dass es sich um **Leasing** handelt. {% endhint %} #### **Was sind unbewegliche Wirtschaftsgüter?** Bei Vermietern geht es in dieser Kategorie insbesondere um immobilienbezogene Wirtschaftsgüter wie: * **Grundstücke**, * **Gebäude**, * **Gebäudeteile**, * sowie gegebenenfalls andere grundstücksbezogene Wirtschaftsgüter oder Rechte. Nicht hierher gehören dagegen beispielsweise: * PKW, * Anhänger, * Maschinen, * Computer, * Büroausstattung, * Werkzeuge, * Heizgeräte oder technische Geräte, soweit diese steuerlich eigenständige bewegliche Wirtschaftsgüter darstellen. Gerade bei technischen Einrichtungen innerhalb eines Gebäudes kann die Abgrenzung wichtig sein. Nicht jeder Gegenstand, der fest mit einem Gebäude verbunden ist, wird steuerlich automatisch wie das Gebäude behandelt. Für bestimmte Betriebsvorrichtungen gelten eigenständige Regeln. #### **Wann sind die Leasingraten laufend abzugsfähig?** Steht das geleaste Wirtschaftsgut in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Ihrer Vermietung, können die dadurch verursachten Aufwendungen grundsätzlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur **Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen**. Voraussetzung ist deshalb, dass das Leasing tatsächlich Ihrer Einkunftserzielung dient. Der steuerlich besonders wichtige Punkt ist jedoch: **Das geleaste Wirtschaftsgut darf für die einfache Buchung der vollständigen Leasingrate als laufender Leasingaufwand nicht steuerlich Ihnen selbst zugerechnet werden.** Bleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber, werden die laufenden Leasingraten grundsätzlich als Aufwand des Leasingnehmers behandelt. **Beispiel: Gebäude wird geleast und anschließend vermietet** Sie schließen einen Immobilienleasingvertrag über ein Gebäude ab. Monatliche Leasingrate: **4.000 €** Das Gebäude wird vollständig an verschiedene Mieter weitervermietet. Das Gebäude bleibt nach der konkreten Vertragsgestaltung steuerlich dem Leasinggeber zuzurechnen. Dann können die laufenden **4.000 €** grundsätzlich auf die Kategorie **„Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern“** gebucht werden. Bei zwölf monatlichen Zahlungen ergeben sich im Kalenderjahr: **12 × 4.000 € = 48.000 €** Diese **48.000 €** stehen unmittelbar mit der Vermietung des Gebäudes in Zusammenhang. #### **Wenn das Wirtschaftsgut dagegen Ihnen zugerechnet wird** Wird das Gebäude aufgrund der Vertragsgestaltung steuerlich **Ihnen als Leasingnehmer zugerechnet**, darf nicht einfach jede vollständige Leasingrate als laufender Leasingaufwand behandelt werden. Dann ist der Vorgang wirtschaftlich stärker mit einer Finanzierung beziehungsweise Anschaffung vergleichbar. Die Finanzverwaltung sieht in diesem Fall grundsätzlich vor, dass die Leasingrate in: * einen **Zins- und Kostenanteil** und * einen **Tilgungsanteil** aufgeteilt wird. Der Zins- und Kostenanteil ist grundsätzlich Aufwand. Der Tilgungsanteil ist dagegen keine laufende Ausgabe, die einfach vollständig steuerlich abgezogen werden kann. Das Wirtschaftsgut selbst ist entsprechend seiner steuerlichen Zurechnung zu behandeln. Bei einem Gebäude bedeutet dies insbesondere, dass dessen abschreibbarer Anteil grundsätzlich über die **Gebäude-AfA** berücksichtigt wird. **Grund und Boden ist dagegen nicht abschreibbar.** Deshalb kann in solchen Fällen auch bei Immobilienleasing eine Trennung zwischen **Grund und Boden und Gebäude**erforderlich werden. #### **Gebäude und Grund und Boden können getrennt beurteilt werden** Bei Immobilienleasing ist eine Besonderheit besonders wichtig: Die Finanzverwaltung verlangt, dass die steuerliche Zurechnung von **Gebäude und Grund und Boden getrennt geprüft wird**. Das ist deshalb relevant, weil Gebäude und Grundstück steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Ein Gebäude kann grundsätzlich über die AfA berücksichtigt werden. **Grund und Boden wird dagegen nicht abgeschrieben.** Auch bei einem Leasingmodell darf deshalb eine wirtschaftlich einem Grundstückskauf entsprechende Gestaltung nicht dazu führen, dass über die Leasingrate indirekt der gesamte Grundstückswert einschließlich Grund und Boden sofort als Aufwand berücksichtigt wird. #### **Sale-and-Lease-back besonders prüfen** Beim **Sale-and-Lease-back** verkaufen Sie eine Immobilie und leasen sie anschließend vom Erwerber zurück. Dadurch können weiterhin laufende Leasingzahlungen entstehen, obwohl Ihnen die Immobilie zuvor selbst gehörte. Dieser Vorgang sollte nicht lediglich anhand der Bezeichnung „Leasingrate“ gebucht werden. Hier können unter anderem Fragen relevant werden zu: * der steuerlichen Anerkennung der Veräußerung, * dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, * der anschließenden Zurechnung des Grundstücks und Gebäudes, * der Zusammensetzung der Leasingraten, * sowie möglichen steuerlichen Folgen der vorherigen Veräußerung. Erst wenn feststeht, dass das Wirtschaftsgut nach dem Verkauf tatsächlich dem neuen Leasinggeber zuzurechnen ist und die anschließenden Zahlungen laufende Leasingaufwendungen darstellen, gehört die entsprechende Leasingrate auf diese Kategorie. #### **Nicht auf diese Kategorie buchen** Nicht hierher gehören insbesondere: * **normale Mietzahlungen** für ein Gebäude oder Büro, * **Pachtzahlungen** für Grundstücke, Gartenflächen oder andere verpachtete Flächen, * **Leasing von PKW oder anderen Fahrzeugen**, * **Leasing von Computern, Möbeln, Maschinen oder sonstiger Ausstattung**, * **rückzahlbare Kautionen und Sicherheitsleistungen**, * der **Kaufpreis bei Ausübung einer Kaufoption**, * der **Tilgungsanteil**, wenn das Leasingobjekt steuerlich Ihnen als wirtschaftlichem Eigentümer zugerechnet wird, * separat abgerechnete **Heiz-, Wasser-, Reinigungs-, Versicherungs- oder sonstige Betriebskosten**, wenn hierfür eine passendere Kategorie vorhanden ist.