> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088700-makleranteil-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md). # Makleranteil Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)
Diese Kategorie verwenden Sie für den **auf ein Wohngebäude entfallenden Anteil der Maklerkosten beim Kauf eines bebauten Grundstücks beziehungsweise einer Eigentumswohnung**. {% hint style="info" %} Diese Kategorie ist beim Kauf eines bebauten Wohnobjekts das direkte Gegenstück zur Kategorie **„**[**Makleranteil Kauf bebauter Grundstücke**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088500-makleranteil-kauf-bebauter-grundstuecke.md)**“.** {% endhint %} Bei einer einheitlichen Maklerprovision für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich unterschieden werden zwischen: * dem auf **Grund und Boden** entfallenden Makleranteil und * dem auf das **Wohngebäude** entfallenden Makleranteil. Maklergebühren gehören grundsätzlich zu den typischen Anschaffungsnebenkosten eines Immobilienerwerbs. Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten sind bei einem bebauten Grundstück gegebenenfalls zwischen Grund und Boden und Gebäude beziehungsweise Wohnung aufzuteilen. #### **Diese Kategorie ist nur für den Gebäudeanteil** **Hier wird grundsätzlich nicht die vollständige Maklerrechnung eines bebauten Grundstücks gebucht.** Bei einem Wohnobjekt gilt typischerweise: * der auf **Grund und Boden** entfallende Makleranteil wird auf die Kategorie **„**[**Makleranteil Kauf bebauter Grundstücke**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088500-makleranteil-kauf-bebauter-grundstuecke.md)**“** * der auf das **Wohngebäude** entfallende Makleranteil wird auf die Kategorie **„**[**Makleranteil Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088700-makleranteil-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** Die beiden Kategorien gehören deshalb unmittelbar zusammen. Das ist dieselbe Systematik wie beim eigentlichen Kaufpreis: * **Grund und Boden** → **„**[**Kauf von Grundstücken**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081800-kauf-von-grundstuecken.md)**“** * **Wohngebäude** → **„**[**Kauf von Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10082100-kauf-von-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** #### **Dasselbe Aufteilungsverhältnis wie beim Immobilienkauf** Die Maklerkosten sollten bei einer einheitlichen Vermittlung des gesamten bebauten Grundstücks grundsätzlich nach demselben wirtschaftlichen Verhältnis verteilt werden, das auch für den Kaufpreis verwendet wird. Beträgt die Kaufpreisaufteilung beispielsweise: * **20 % Grund und Boden** * **80 % Wohngebäude** werden grundsätzlich auch die allgemeinen Maklerkosten zu: * **20 % dem Grund und Boden** * **80 % dem Wohngebäude** zugeordnet. **Beispiel: Kauf eines Mehrfamilienhauses** Sie kaufen ein vermietetes Mehrfamilienhaus für **500.000 €** Die sachgerechte Kaufpreisaufteilung ergibt: * **Grund und Boden: 100.000 € = 20 %** * **Wohngebäude: 400.000 € = 80 %** Für die Vermittlung des Immobilienkaufs zahlen Sie zusätzlich eine Maklerprovision von: **17.850 €** Da die Maklerprovision den Erwerb des gesamten bebauten Grundstücks betrifft, wird sie ebenfalls im Verhältnis **20 % / 80 %** aufgeteilt. Grund-und-Boden-Anteil: **17.850 € × 20 % = 3.570 €** Diese **3.570 €** buchen Sie auf die Kategorie: **„**[**Makleranteil Kauf bebauter Grundstücke**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088500-makleranteil-kauf-bebauter-grundstuecke.md)**“** Gebäudeanteil: **17.850 € × 80 % = 14.280 €** Diese **14.280 €** buchen Sie auf die Kategorie **„**[**Makleranteil Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088700-makleranteil-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** Damit ist die vollständige Maklerrechnung aufgeteilt: **3.570 € + 14.280 € = 17.850 €** #### **Warum wird der Gebäudeanteil aktiviert?** Die Maklerprovision ist bei einem erfolgreichen Immobilienkauf keine gewöhnliche laufende Vermietungsausgabe. Sie wird für den **Erwerb des Wirtschaftsguts** aufgewendet und gehört deshalb grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. § 255 HGB zählt Nebenkosten ausdrücklich zu den Anschaffungskosten; die Finanzverwaltung nennt die Maklergebühr ausdrücklich als typische Anschaffungsnebenkosten. Der auf das Wohngebäude entfallende Teil der Maklerkosten erhöht deshalb grundsätzlich die **Anschaffungskosten des Gebäudes**. Er wird nicht vollständig im Zahlungsjahr sofort als Werbungskosten abgezogen. #### **Der Gebäudeanteil erhöht grundsätzlich die AfA-Bemessungsgrundlage** Bei einem Gebäude bilden grundsätzlich dessen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten die Ausgangsbasis für die steuerliche AfA. Dazu gehören beim Erwerb nicht nur der reine Gebäudeanteil des Kaufpreises, sondern grundsätzlich auch die dem Gebäude zuzurechnenden Anschaffungsnebenkosten. **Fortsetzung des Beispiels** Gebäudeanteil des Kaufpreises: **400.000 €** Gebäudeanteil der Maklerkosten: **14.280 €** Allein aus diesen beiden Positionen ergeben sich damit zunächst: **400.000 € + 14.280 € = 414.280 €** an Anschaffungskosten des Gebäudes. Hinzu können weitere dem Gebäude zuzurechnende Anschaffungsnebenkosten kommen. Die tatsächliche AfA-Bemessungsgrundlage kann deshalb höher sein als lediglich der im Kaufvertrag enthaltene Gebäudeanteil des reinen Kaufpreises. #### **Der Grundstücksanteil gehört ausdrücklich nicht in diese AfA-Basis** Die **3.570 €** aus dem obigen Beispiel, die auf Grund und Boden entfallen, dürfen nicht zusätzlich dem Gebäude zugeschlagen werden. Die Finanzverwaltung stellt ausdrücklich klar, dass die auf Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten keine abschreibungsfähigen Aufwendungen darstellen. Genau deshalb existieren in Immodio zwei getrennte Maklerkategorien für einen bebauten Wohnimmobilienkauf. #### **Eigentumswohnung: Auch hier gehört nicht automatisch alles zum Gebäude** Diese Kategorie ist auch beim Erwerb einer vermieteten **Eigentumswohnung** relevant. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt regelmäßig nicht nur die Wohnung selbst, sondern zugleich einen **Miteigentumsanteil am Grundstück**. Deshalb muss auch bei Eigentumswohnungen grundsätzlich zwischen: * Grund und Boden * und Gebäude beziehungsweise Wohnung unterschieden werden. Die Einkommensteuer-Hinweise stellen ausdrücklich klar, dass die Regeln zur Kaufpreisaufteilung auch für Eigentumswohnungen gelten. **Beispiel: Eigentumswohnung** Die Kaufpreisaufteilung beträgt: * **15 % Grund und Boden** * **85 % Gebäude** Die Maklerprovision beträgt: **10.000 €** Gebäudeanteil: **10.000 € × 85 % = 8.500 €** Diese **8.500 €** buchen Sie auf die Kategorie **„**[**Makleranteil Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088700-makleranteil-kauf-wohnbauten-gebaeude-zu-wohnzwecken-eigene-grundstuecke.md)**“** Grundstücksanteil: **10.000 € × 15 % = 1.500 €** Diese **1.500 €** buchen Sie auf die Kategorie **„**[**Makleranteil Kauf bebauter Grundstücke**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088500-makleranteil-kauf-bebauter-grundstuecke.md)**“** #### **Später auf einem unbebauten Grundstück errichtetes Gebäude** Diese Kategorie darf nicht dazu verwendet werden, ursprüngliche Maklerkosten eines früheren **reinen Grundstückskaufs** nachträglich auf ein neu errichtetes Gebäude umzubuchen. **Beispiel** Sie kaufen im Jahr 2026 ein unbebautes Grundstück. Maklerkosten für den Grundstückskauf: **7.140 €** Diese gehören vollständig auf: **„**[**Makleranteil Kauf unbebaute Grundstücke**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10088600-makleranteil-kauf-unbebaute-grundstuecke.md)**“** Im Jahr 2027 errichten Sie auf diesem Grundstück ein Mehrfamilienhaus. Die ursprünglichen **7.140 € Maklerkosten des Grundstückserwerbs werden dadurch nicht zu Gebäudeherstellungskosten**. Sie bleiben Anschaffungsnebenkosten des Grund und Bodens. Das spätere Gebäude erhält seine eigene Kostenbasis aus den ihm tatsächlich zuzurechnenden Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten. #### **Nicht auf Mieter umlegen** Maklerkosten für den Kauf des Gebäudes sind einmalige Anschaffungsnebenkosten. Sie entstehen nicht laufend durch die spätere Nutzung des Mietobjekts und gehören daher nicht zu den normalen Betriebskosten einer Mietwohnung. Daher muss der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“** bei dieser Kategorie **deaktiviert bleiben**. #### **Kurz gesagt** Beim Kauf eines **bebauten Wohnobjekts**: * zunächst den Kaufpreis sachgerecht zwischen **Grund und Boden und Gebäude** aufteilen, * dieses wirtschaftliche Verhältnis grundsätzlich auch für die allgemeine Maklerprovision verwenden, * den Grundstücksanteil auf **„Makleranteil Kauf bebauter Grundstücke“** buchen, * den Gebäudeanteil auf **„Makleranteil Kauf Wohnbauten, Gebäude zu Wohnzwecken (eigene Grundstücke)“**buchen. Der Gebäudeanteil der Maklerkosten erhöht grundsätzlich die **Anschaffungskosten des Wohngebäudes** und damit dessen steuerliche Kostenbasis für die AfA. Der Grundstücksanteil erhöht dagegen die Anschaffungskosten des **Grund und Bodens** und wird nicht über die Gebäude-AfA abgeschrieben. Bewahren Sie deshalb **Kaufvertrag, verwendete Kaufpreisaufteilung und Maklerrechnung dauerhaft gemeinsam auf**. Der einmal sachgerecht ermittelte Grundstücks-/Gebäudeprozentsatz wird nicht nur für den Kaufpreis selbst, sondern regelmäßig auch für die dazugehörigen allgemeinen Anschaffungsnebenkosten benötigt.