> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089200-miete-fuer-angemietetes-selbstgenutztes-buero.md). # Miete für angemietetes, selbstgenutztes Büro
Diese Kategorie verwenden Sie für **Mietzahlungen für ein von Ihnen selbst genutztes Büro**, das Sie für die **Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilien** angemietet haben und das Ihrer Vermietungstätigkeit wirtschaftlich zuzuordnen ist. Typischerweise handelt es sich dabei um ein **eigenständiges Büro außerhalb Ihrer privaten Wohnung**, von dem aus Sie beispielsweise: * Mietverträge verwalten, * Betriebskostenabrechnungen erstellen, * mit Mietern kommunizieren, * Handwerker koordinieren, * Rechnungen und Belege bearbeiten, * Ihre Immobilienbuchhaltung erledigen, * Besichtigungen organisieren, * Mieterwechsel vorbereiten, * Eigentümerversammlungen oder andere Objektangelegenheiten bearbeiten, * oder die sonstige laufende Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilien durchführen. Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur **Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen**. Wird ein angemietetes Büro tatsächlich für die Verwaltung Ihrer Vermietung genutzt, können die darauf entfallenden Kosten deshalb grundsätzlich Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein. #### **Diese Kategorie betrifft ein selbst angemietetes Büro – nicht die Miete Ihrer vermieteten Immobilie** Gemeint ist das Büro, das **Sie als Vermieter selbst nutzen**. **Beispiel**: Sie besitzen mehrere Mietwohnungen und mieten zusätzlich ein kleines Büro an, von dem aus Sie diese Immobilien verwalten. Die monatliche Büromiete gehört grundsätzlich auf: **„**[**Miete für angemietetes, selbstgenutztes Büro**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089200-miete-fuer-angemietetes-selbstgenutztes-buero.md)**“** #### **Beispiel: separates Büro für die Immobilienverwaltung** Sie besitzen mehrere vermietete Wohnungen und mieten dafür ein separates Büro in einem Geschäftshaus. Monatliche Büromiete: **750 €** Das Büro wird ausschließlich für die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilien verwendet. Jährliche Miete: **750 € × 12 Monate = 9.000 €** Die **9.000 €** können grundsätzlich als durch die Vermietung veranlasste Aufwendungen berücksichtigt und auf die Kategorie **„**[**Miete für angemietetes, selbstgenutztes Büro**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089200-miete-fuer-angemietetes-selbstgenutztes-buero.md)**“** gebucht werden. Voraussetzung ist, dass ein nachvollziehbarer wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Büro und Ihren Vermietungseinnahmen besteht. #### **Der wichtige Unterschied zum häuslichen Arbeitszimmer** Bei dieser Kategorie ist besonders wichtig, zwischen einem **außerhäuslichen, separat angemieteten Büro** und einem **häuslichen Arbeitszimmer** zu unterscheiden. Ein häusliches Arbeitszimmer ist ein Raum, der räumlich in Ihre private Wohnsphäre eingebunden ist und typischerweise für schriftliche, organisatorische oder verwaltungstechnische Tätigkeiten verwendet wird. Für ein solches häusliches Arbeitszimmer gelten besondere steuerliche Voraussetzungen. Nach der aktuellen Rechtslage können tatsächliche Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer grundsätzlich nur berücksichtigt werden, wenn dieses den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet. Alternativ kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Jahrespauschale von **1.260 €** beziehungsweise eine Tagespauschale in Betracht kommen. #### **Außerhäusliches Büro: tatsächliche Kosten können grundsätzlich berücksichtigt werden** Liegt ein echtes außerhäusliches Büro vor und dient dieses Ihrer Vermietung, greift die besondere Beschränkung für ein häusliches Arbeitszimmer grundsätzlich nicht. Der Bundesfinanzhof bestätigte, dass die Aufwendungen für das außerhäusliche Büro in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden konnten. Das bedeutet für diese Kategorie: **Ist das Büro tatsächlich von Ihrer privaten Wohnsphäre getrennt und wird es ausschließlich für Ihre Vermietung genutzt, werden grundsätzlich die tatsächlichen Mietkosten erfasst und nicht lediglich eine Arbeitszimmer- oder Homeoffice-Pauschale.** #### **Nicht jedes zusätzlich angemietete Zimmer ist automatisch außerhäuslich** Allein ein zusätzlicher Mietvertrag genügt allerdings nicht immer. {% hint style="info" %} Das Bundesministerium der Finanzen weist ausdrücklich darauf hin, dass beispielsweise auch eine **unmittelbar angrenzende oder unmittelbar gegenüberliegende Zweitwohnung** weiterhin als häusliches Arbeitszimmer beurteilt werden kann. {% endhint %} Andererseits kann beispielsweise ein zusätzlich angemieteter Raum im Keller oder Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses außerhäuslich sein, wenn keine ausreichend enge Verbindung zur privaten Wohnsphäre besteht. Entscheidend sind Lage, Zugang und die tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall. **a) Beispiel: Büro in einem anderen Geschäftshaus** Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Zwei Straßen weiter mieten Sie ein eigenständiges 25-m²-Büro in einem Geschäftshaus. Das Büro hat einen eigenen Zugang und gehört räumlich nicht zu Ihrer Privatwohnung. Sie nutzen es ausschließlich zur Verwaltung Ihrer Mietobjekte. Hier spricht grundsätzlich vieles für ein **außerhäusliches Büro**. **b) Beispiel: Nachbarwohnung als Büro** Sie wohnen in Wohnung Nr. 4. Direkt gegenüber auf demselben Flur mieten Sie Wohnung Nr. 5 zusätzlich an und richten dort einen Schreibtisch sowie Aktenschränke ein. Allein deshalb, weil für Wohnung Nr. 5 ein gesonderter Mietvertrag besteht, ist steuerlich nicht automatisch ein außerhäusliches Büro gegeben. {% hint style="info" %} Das BMF nennt gerade unmittelbar angrenzende beziehungsweise gegenüberliegende Zweitwohnungen als Fälle, in denen weiterhin ein **häusliches Arbeitszimmer** vorliegen kann. {% endhint %} #### **Ein angemietetes Büro muss tatsächlich der Vermietung dienen** Für den Werbungskostenabzug ist nicht ausreichend, einen Raum lediglich als „Vermieterbüro“ zu bezeichnen. Der wirtschaftliche Zusammenhang mit Ihren Vermietungseinnahmen muss tatsächlich bestehen. Sinnvolle Tätigkeiten in einem solchen Büro können beispielsweise sein: * Verwaltung laufender Mietverhältnisse, * Erstellung und Prüfung von Betriebskostenabrechnungen, * Bearbeitung von Mietzahlungen, * Mahnwesen, * Korrespondenz mit Mietern, * Bearbeitung von Mietmängeln, * Vorbereitung und Nachbereitung von Wohnungsübergaben, * Kommunikation mit Hausverwaltungen, * Prüfung von Handwerkerrechnungen, * Koordinierung von Reparaturen, * Führung der Objektunterlagen, * Verwaltung von Versicherungen und Verträgen, * Vorbereitung steuerlicher Unterlagen, * Kommunikation mit Steuerberater oder Rechtsanwalt, * Vorbereitung von Neuvermietungen. Der allgemeine Werbungskostenbegriff verlangt einen objektiven wirtschaftlichen Zusammenhang mit der jeweiligen Einkunftsart. #### **Büro wird zusätzlich für eine andere Tätigkeit genutzt** Wichtig ist auch der Fall, wenn Sie dasselbe Büro nicht ausschließlich für Ihre Vermietung verwenden. Beispielsweise betreiben Sie zusätzlich: * ein Gewerbe, * eine selbstständige Tätigkeit, * eine gewerbliche Hausverwaltung für fremde Eigentümer, * oder eine andere einkommensteuerlich getrennt zu behandelnde Tätigkeit. Dann darf nicht die gesamte Büromiete den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet werden. Die Kosten müssen entsprechend ihrer tatsächlichen wirtschaftlichen Veranlassung den jeweiligen Tätigkeiten zugeordnet werden. **Beispiel: 70 % eigene Vermietung, 30 % andere Tätigkeit** Monatliche Büromiete: **1.000 €** Nach einer nachvollziehbaren Nutzungsaufteilung entfallen: * **70 % auf die Verwaltung Ihrer eigenen Mietobjekte** * **30 % auf eine andere Tätigkeit** Damit entfallen auf die eigene Vermietung: **1.000 € × 70 % = 700 €** Grundsätzlich gehören dann nur die **700 €** als vermietungsbezogener Anteil auf diese Kategorie. Der verbleibende Anteil von **300 €** muss der anderen Tätigkeit zugeordnet werden. Die verwendete Aufteilung sollte sachlich nachvollziehbar und dauerhaft dokumentiert sein. #### **Private Mitbenutzung vermeiden** Auch problematisch ist eine wesentliche private Nutzung. Nutzen Sie das Büro beispielsweise regelmäßig auch: * für Ihre privaten Finanzen, * für private Korrespondenz, * für ein Hobby, * als privaten Aufenthaltsraum, * oder für andere nicht einkünftebezogene Zwecke, besteht für diesen Anteil kein Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. § 9 EStG erlaubt den Abzug nur insoweit, wie Aufwendungen mit der jeweiligen Einnahmeerzielung zusammenhängen. {% hint style="info" %} Gerade bei einem Büro, dessen vollständige Kosten der Vermietung zugeordnet werden sollen, sollte deshalb eine **klare tatsächliche Nutzung für die Immobilienverwaltung** nachvollziehbar sein. {% endhint %} #### **Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung** Die Miete für Ihr eigenes Verwaltungsbüro ist eine **Verwaltungskostenposition des Vermieters** und keine Betriebskostenposition des vermieteten Hauses. Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“** muss daher bei dieser Kategorie **deaktiviert bleiben**. #### **Kurz gesagt** Verwenden Sie die Kategorie **„Miete für angemietetes, selbstgenutztes Büro“**, wenn Sie tatsächlich ein Büro anmieten, das Sie selbst für die **Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilien** nutzen. Dabei gilt insbesondere: * Ein **echtes außerhäusliches Büro** ist von einem häuslichen Arbeitszimmer zu unterscheiden. Für ein außerhäusliches Büro gelten die besonderen Abzugsbeschränkungen des häuslichen Arbeitszimmers grundsätzlich nicht. * Wird das Büro ausschließlich für Ihre Vermietung verwendet, können die tatsächlichen Mietaufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. * Wird das Büro auch für andere Tätigkeiten genutzt, ist nur der wirtschaftlich auf Ihre Vermietung entfallende Anteil dieser Kategorie zuzuordnen. * Ein unmittelbar neben Ihrer Privatwohnung zusätzlich angemieteter Raum ist **nicht automatisch außerhäuslich**. Die räumliche Verbindung zur privaten Wohnsphäre muss im Einzelfall beurteilt werden. * Miete, Büroausstattung, Internet, Strom, Rundfunkbeitrag und andere Bürokosten sollten nicht miteinander vermischt werden, wenn hierfür jeweils passendere Kategorien vorhanden sind. * Eine langfristige Mietvorauszahlung für einen Zeitraum von **mehr als fünf Jahren** muss grundsätzlich auf den Vorauszahlungszeitraum verteilt werden. * Bei einem ausschließlich für ein konkretes Neubauprojekt eingerichteten Projektbüro kann statt laufender Werbungskosten eine Zuordnung zu den Herstellungskosten zu prüfen sein. * Die Büromiete ist **nicht auf die Betriebskostenabrechnung Ihrer Mieter umlegbar**, weil Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten ausgeschlossen sind. Bewahren Sie deshalb insbesondere den **Mietvertrag und die laufenden Mietnachweise** auf und achten Sie darauf, dass die tatsächliche Nutzung des Büros für Ihre Immobilienverwaltung dauerhaft nachvollziehbar bleibt.