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Diese Kategorie verwenden Sie für **Mietzahlungen für Grundstücke, Gebäude, Räume oder andere unbewegliche Wirtschaftsgüter**, die Sie selbst angemietet haben und deren Nutzung **wirtschaftlich mit Ihrer Vermietungstätigkeit zusammenhängt**. Gemeint ist insbesondere eine **normale mietvertragliche Gebrauchsüberlassung gegen Zahlung einer Miete**. Nach § 535 BGB verpflichtet sich der Vermieter bei einem Mietvertrag dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter schuldet dafür die vereinbarte Miete. Für Immodio ist dabei besonders wichtig: **Normale Miete → „**[**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md)**“** **Leasing → „**[**Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md)**“** Diese beiden Kategorien dürfen nicht miteinander verwechselt werden. #### **Was sind unbewegliche Wirtschaftsgüter?** Bei dieser Kategorie geht es insbesondere um immobilienbezogene Wirtschaftsgüter. Typische Mietgegenstände dieser Kategorie können daher beispielsweise sein: * ein **angemietetes Grundstück** * ein **angemietetes Gebäude** * ein **angemieteter Gebäudeteil** * ein Lager- oder Abstellraum * eine Halle * ein Keller- oder Archivraum * eine Stellplatz- oder Grundstücksfläche * sonstige Räume oder Flächen, wenn die jeweilige Anmietung tatsächlich Ihrer Vermietungstätigkeit dient und keine speziellere Immodio-Kategorie einschlägig ist. #### **Wann kann diese Kategorie für einen Vermieter relevant sein?** Ein Vermieter muss nicht zwingend Eigentümer jedes Wirtschaftsguts sein, das er für seine Vermietung verwendet. Sie können beispielsweise zusätzliche Räume oder Grundstücksflächen anmieten, die Sie für Ihre bestehenden Mietobjekte benötigen. Denkbar sind insbesondere: * ein angemieteter Lagerraum für vermietungsbezogene Unterlagen oder Gegenstände, * eine zusätzliche Grundstücksfläche, die Ihrer Vermietung dient, * ein Gebäude oder Gebäudeteil, das Sie selbst anmieten und anschließend – soweit vertraglich zulässig – weitervermieten, * sonstige fremde Räume oder Flächen, die unmittelbar für Ihre Vermietung benötigt werden. Damit die Mietzahlungen steuerlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet werden können, muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit Ihren Einnahmen bestehen. § 9 EStG definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur **Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen**. Die Kosten sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie entstehen. #### **Beispiel: zusätzlicher Lagerraum für die Vermietung** Sie besitzen mehrere vermietete Mehrfamilienhäuser und mieten zusätzlich einen Lagerraum an. Dort lagern Sie ausschließlich Gegenstände und Unterlagen, die zu Ihrer Immobilienverwaltung gehören, beispielsweise: * Ersatzschlüssel, * Objektunterlagen, * Übergabeausstattung, * kleinere Ersatzteile, * Verbrauchsmaterial, * sowie Archivunterlagen der Mietobjekte. Die monatliche Miete beträgt: **250 €** Der Raum wird ausschließlich für Ihre Vermietung genutzt. Jährlich entstehen: **250 € × 12 Monate = 3.000 €** Die **3.000 €** können grundsätzlich als vermietungsbezogener Aufwand auf die Kategorie **„Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter“** gebucht werden, sofern keine speziellere Kategorie einschlägig ist. Grundlage für den Werbungskostenabzug ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinnahmen nach § 9 EStG. #### **Wichtig: Ein selbstgenutztes Vermieterbüro hat eine eigene Kategorie** Mieten Sie ausdrücklich ein Büro an, das Sie selbst zur Verwaltung Ihrer Immobilien verwenden, sollte hierfür **nicht diese allgemeine Kategorie** verwendet werden. Dafür gibt es in Immodio die speziellere Kategorie: **„**[**Miete für angemietetes, selbstgenutztes Büro**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089200-miete-fuer-angemietetes-selbstgenutztes-buero.md)**“** #### **Der entscheidende Unterschied zu „Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern“** Miete und Leasing können auf den ersten Blick sehr ähnlich aussehen. In beiden Fällen zahlen Sie regelmäßig dafür, einen Gegenstand zu nutzen, der Ihnen nicht zivilrechtlich gehört. Trotzdem sollten beide Vertragsarten in Immodio getrennt erfasst werden. **a) Miete** Bei einem normalen Mietvertrag steht die **Gebrauchsüberlassung** im Mittelpunkt. Nach § 535 BGB wird Ihnen die Mietsache für die vereinbarte Mietzeit zur Nutzung überlassen und Sie zahlen dafür die vereinbarte Miete. Typisch sind beispielsweise: * monatliche Miete, * gewöhnliche Kündigungsregelungen, * keine Finanzierung des Erwerbs durch den Mieter, * keine auf Eigentumserwerb ausgerichtete Vertragsstruktur, * keine ungewöhnlichen Kauf- oder Restwertregelungen. Solche Zahlungen gehören grundsätzlich in die Kategorie **„**[**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md)**“.** **b) Leasing** Leasing kann dagegen insbesondere einen deutlichen **Finanzierungscharakter** besitzen. Bei Finanzierungsleasing über unbewegliche Wirtschaftsgüter berücksichtigt die Finanzverwaltung unter anderem: * eine vertraglich festgelegte **Grundmietzeit**, * die Amortisation der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Leasinggebers, * Kaufoptionen, * Verlängerungsoptionen, * die Höhe späterer Kauf- oder Anschlusszahlungen, * sowie die Frage, wem das Wirtschaftsgut steuerlich zuzurechnen ist. Bei Immobilienleasing muss die steuerliche Zurechnung sogar für **Gebäude sowie Grund und Boden getrennt geprüft werden**. Zahlungen für solche Leasing-Verträge gehören in die Kategorie **„**[**Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md)**“.** #### **Mietkauf und kaufähnliche Verträge besonders prüfen** Besondere Vorsicht ist erforderlich, wenn ein Vertrag zwar Begriffe wie „Miete“ verwendet, wirtschaftlich aber auf einen späteren Erwerb des Grundstücks oder Gebäudes ausgerichtet ist. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn: * die Mietzahlungen vollständig oder teilweise auf einen späteren Kaufpreis angerechnet werden, * bereits von Beginn an ein Eigentumsübergang vorgesehen ist, * eine außergewöhnlich günstige Kaufoption vereinbart wurde, * oder die Vertragsstruktur wirtschaftlich einem finanzierten Erwerb sehr nahekommt. #### **Miete und Pacht ebenfalls unterscheiden** Neben Miete und Leasing gibt es noch eine weitere wichtige Vertragsart: **Pacht** Beim normalen Mietvertrag wird Ihnen insbesondere der **Gebrauch einer Sache** gewährt. Bei einem Pachtvertrag erhält der Pächter dagegen zusätzlich grundsätzlich das Recht bspw. zum **Genuss der Früchte beziehungsweise Erträge** des verpachteten Gegenstands. Diese zusätzliche Nutzungsmöglichkeit ist ausdrücklich in § 581 BGB geregelt. Ein typischer Pachtfall kann beispielsweise ein vollständig ausgestatteter Betrieb oder ein sonstiger Gegenstand sein, dessen wirtschaftliche Erträge dem Pächter überlassen werden. Liegt tatsächlich ein **Pachtvertrag** vor verwenden Sie hierfür die Kategorie "[**Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z.B. Ackerland, Garten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md)". Als Grundregel: * **Mietvertrag** → Miete * **Pachtvertrag** → Pacht * **Leasingvertrag** → Leasing Entscheidend ist der konkrete Vertrag und nicht nur die Tatsache, dass regelmäßig monatlich Geld gezahlt wird. #### **Angemietetes Gebäude wird weitervermietet** Eine besonders direkte Verwendung dieser Kategorie kann vorliegen, wenn Sie selbst Mieter einer Immobilie sind und diese – mit der erforderlichen rechtlichen Grundlage – weitervermieten. **Beispiel** Sie mieten ein Gebäude für **3.000 € monatlich** und vermieten die darin befindlichen Einheiten weiter. Die von Ihnen gezahlte Jahresmiete beträgt: **3.000 € × 12 = 36.000 €** Stehen die **36.000 €** unmittelbar mit den von Ihnen erzielten Vermietungseinnahmen in Zusammenhang, können sie grundsätzlich Werbungskosten dieser Vermietung darstellen. Grundlage ist § 9 EStG. Die gezahlte Miete wird dann auf die Kategorie **„**[**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md)**“** gebucht. #### **Private Nutzung muss herausgerechnet werden** Wird das angemietete Grundstück, Gebäude oder der Raum nicht ausschließlich für die Vermietung verwendet, darf nicht automatisch die gesamte Miete der Vermietung zugeordnet werden. **Beispiel: Lagerraum teilweise privat genutzt** Sie mieten einen Lagerraum für **400 € monatlich.** Die tatsächliche Nutzung beträgt nachvollziehbar: * **75 % für Ihre Vermietung** * **25 % privat** Dann entfallen grundsätzlich: **400 € × 75 % = 300 €** auf Ihre Vermietung. Die übrigen **100 €** sind privat veranlasst und gehören **nicht** zu den Werbungskosten Ihrer Vermietung. {% hint style="info" %} § 9 EStG verlangt den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit der betreffenden Einnahmeerzielung. Die verwendete Aufteilung sollte sachgerecht und dauerhaft nachvollziehbar sein. {% endhint %} #### **Langfristige Mietvorauszahlungen über mehr als fünf Jahre** Achtung, wenn Miete außergewöhnlich lange im Voraus bezahlt wird. Werden Ausgaben für eine **Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus** geleistet, müssen sie nach § 11 Abs. 2 EStG grundsätzlich gleichmäßig auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Vorauszahlung geleistet wurde. **Beispiel: zehn Jahre Miete im Voraus** Sie mieten eine Fläche bspw. für **10 Jahre** und zahlen zu Vertragsbeginn einmalig **120.000 €** für den gesamten Zehnjahreszeitraum im Voraus. Die **120.000 €** dürfen grundsätzlich **nicht** vollständig im ersten Jahr berücksichtigt werden. Stattdessen ergibt sich grundsätzlich: **120.000 € ÷ 10 Jahre = 12.000 € pro Jahr** Diese Besonderheit betrifft außergewöhnliche langfristige Vorauszahlungen und nicht die gewöhnliche monatliche oder jährliche Mietzahlung. #### **Zuordnung in Immodio** Wählen Sie den "**Eigentümer**" aus, der die betreffende Miete wirtschaftlich trägt. #### **Nicht auf diese Kategorie gehören** Nicht hierher gehören insbesondere: * **Leasingraten für unbewegliche Wirtschaftsgüter** → **„**[**Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md)**“** * **Miete für ein eigenes externes Verwaltungsbüro** → **„**[**Miete für angemietetes, selbstgenutztes Büro**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089200-miete-fuer-angemietetes-selbstgenutztes-buero.md)**“** * **Miete für Rauchwarnmelder** → **„**[**Miete für Rauchwarnmelder, Rauchmelder**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10090110-miete-fuer-rauchwarnmelder-rauchmelder.md)**“** * Miete oder Leasing von Fahrzeugen, Maschinen, Computern oder sonstigen beweglichen Wirtschaftsgütern * Pachtzahlungen, wenn tatsächlich ein Pachtvertrag vorliegt * Erbbauzinsen, wenn hierfür eine speziellere Kategorie vorhanden ist * rückzahlbare Mietkautionen * Reparaturrechnungen * Instandsetzungsmaßnahmen * selbst bezahlte Umbauten und Einbauten * Nebenkosten, für die eine speziellere Kostenkategorie vorhanden ist * private Mietzahlungen * fiktive Mieten für eigene Grundstücke oder eigene Räume. #### **Nicht auf Mieter umlegen** Die allgemeine Miete, die Sie selbst an einen fremden Eigentümer zahlen, kann nicht pauschal in die Betriebskostenabrechnung übernommen werden. Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“** muss daher bei dieser Eigentümerkategorie grundsätzlich deaktiviert bleiben. #### **Kurz gesagt** Verwenden Sie **„Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter“**, wenn: * Sie selbst **Mieter** eines fremden Grundstücks, Gebäudes, Raumes oder einer sonstigen immobilienbezogenen Fläche sind, * ein normaler **Mietvertrag** beziehungsweise eine gewöhnliche mietvertragliche Gebrauchsüberlassung vorliegt, * die Nutzung wirtschaftlich mit Ihrer **Vermietungstätigkeit** zusammenhängt, * und keine speziellere Immodio-Kategorie vorhanden ist. Besonders wichtig ist die Abgrenzung: * **Normale Miete** → **„**[**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md)**“** * **Selbst angemietetes Verwaltungsbüro** → **„**[**Miete für angemietetes, selbstgenutztes Büro**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089200-miete-fuer-angemietetes-selbstgenutztes-buero.md)**“** * **Rauchwarnmelder-Miete** → **„**[**Miete für Rauchwarnmelder, Rauchmelder**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10090110-miete-fuer-rauchwarnmelder-rauchmelder.md)**“** * **Tatsächliches Immobilienleasing** → **„**[**Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md)**“** * **Pacht** → **„**[**Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z.B. Ackerland, Garten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md)**“** Eine lange Vertragsdauer allein macht eine Miete **nicht zu Leasing**. Bei Leasing können jedoch insbesondere feste Grundmietzeiten, Finanzierungscharakter, Kauf- oder Verlängerungsoptionen und die steuerliche Zurechnung des Wirtschaftsguts entscheidend werden. Die Finanzverwaltung verlangt bei Immobilienleasing eine Einzelfallprüfung und sogar eine getrennte Beurteilung von Gebäude und Grund und Boden. Bewahren Sie deshalb insbesondere: * **Mietvertrag** * Mietrechnungen beziehungsweise Zahlungsnachweise * Nebenkostenabrechnungen * Nachweise über die tatsächliche Nutzung * gegebenenfalls Unterlagen zur Aufteilung bei gemischter Nutzung dauerhaft auf. Gerade bei Verträgen, die Begriffe wie **Miete, Leasing, Mietkauf, Kaufoption oder Full-Service** miteinander verbinden, sollte aus den Unterlagen klar hervorgehen, **welche Vertragsart wirtschaftlich tatsächlich vorliegt**, bevor die Buchung einer dieser Kategorien zugeordnet wird.