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Diese Kategorie verwenden Sie für **Mieteinnahmen aus der kurzfristigen Beherbergung von Gästen in einer Ferienwohnung, einem Ferienhaus oder einem vergleichbaren kurzfristig vermieteten Wohn- beziehungsweise Schlafraum**, soweit diese Einnahmen **umsatzsteuerpflichtig sind und dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegen**. Gemeint ist insbesondere das eigentliche **Entgelt für die Übernachtung beziehungsweise Überlassung der Ferienunterkunft**. Typische Fälle sind beispielsweise: * tageweise Vermietung einer Ferienwohnung an Urlaubsgäste, * wochenweise Vermietung eines Ferienhauses, * kurzfristige Vermietung eines Apartments über eine Buchungsplattform, * kurzfristige Vermietung eines möblierten Zimmers zur Beherbergung, * vergleichbare kurzfristige Beherbergungen wechselnder Gäste. Die kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerlich von der normalen langfristigen Wohnraumvermietung zu unterscheiden. Während die gewöhnliche Vermietung eines Grundstücks beziehungsweise einer Wohnung grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei ist, nimmt das Gesetz die **kurzfristige Beherbergung von Fremden ausdrücklich von dieser Steuerbefreiung aus**. Für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen gilt anschließend nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG grundsätzlich der **ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 %**. #### **Diese Kategorie ist für den eigentlichen Beherbergungsumsatz** Die Kategorie trägt bewusst den Zusatz **„ohne Nebenkosten, ermäßigter Steuersatz“** Buchen Sie hier deshalb den Teil der vom Gast gezahlten Vergütung, der tatsächlich auf die **begünstigte kurzfristige Beherbergung** entfällt. Nicht jede Zahlung, die Sie im Zusammenhang mit einer Ferienwohnung erhalten, ist automatisch Bestandteil dieser Kategorie. Unterschieden werden müssen insbesondere: * das eigentliche **Übernachtungs- beziehungsweise Beherbergungsentgelt**, * zusätzliche Leistungen, * gesonderte Nebenkosten beziehungsweise Umlagen, * Kurtaxe oder Gästebeiträge, * Kautionen, * Erstattungen, * und gegebenenfalls Leistungen mit einem anderen Umsatzsteuersatz. {% hint style="info" %} Gerade bei Ferienwohnungen ist diese Trennung besonders wichtig, weil ein Gast häufig nur **einen Gesamtbetrag** bezahlt, dieser steuerlich aber aus mehreren unterschiedlich zu behandelnden Leistungen bestehen kann. {% endhint %} #### **Warum gilt bei einer Ferienwohnung grundsätzlich 7 % Umsatzsteuer?** § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG ermäßigt den Umsatzsteuersatz ausdrücklich für die: **Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält.** Die Finanzverwaltung stellt ausdrücklich klar, dass diese Regel nicht nur klassische Hotels betrifft. Sie gilt insbesondere auch für: * Pensionen, * Fremdenzimmer, * Ferienwohnungen, * und vergleichbare Beherbergungseinrichtungen. Es ist außerdem nicht erforderlich, dass Sie einen klassischen Hotelbetrieb führen oder Eigentümer der überlassenen Räume sind. Entscheidend ist, dass der Schwerpunkt der Leistung in der **kurzfristigen Überlassung eines Wohn- oder Schlafraums zur Beherbergung** liegt. #### **Beispiel: klassische Ferienwohnung** Sie vermieten Ihre Ferienwohnung für eine Woche. Vereinbartes Übernachtungsentgelt netto: **700 €** Umsatzsteuer 7 %: **49 €** Vom Gast zu zahlender Bruttobetrag für die Beherbergung: **749 €** Dieser gesamte Betrag von **749 €** gehört dann auf die Kategorie **„**[**Mieteinnahmen für Ferienwohnungen (ohne Nebenkosten, ermäßigter Steuersatz)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089800-mieteinnahmen-fuer-ferienwohnungen-ohne-nebenkosten-ermaessigter-steuersatz.md)**“** gebucht. #### **Kurzfristige Vermietung ist nicht dasselbe wie normale Wohnungsvermietung** Eine Ferienwohnung wird typischerweise tage- oder wochenweise an wechselnde Gäste überlassen. Das unterscheidet sie umsatzsteuerlich von einer Wohnung, die beispielsweise für mehrere Jahre als gewöhnlicher Wohnraum vermietet wird. Bei einer normalen langfristigen Wohnungsvermietung greift grundsätzlich die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG. Deshalb gilt vereinfacht: **Feriengast für einige Tage oder Wochen** → grundsätzlich **kurzfristige** Beherbergung → grundsätzlich steuerpflichtig → Beherbergungsleistung grundsätzlich **7 % Umsatzsteuer** **normales dauerhaftes Wohnraummietverhältnis** → grundsätzlich langfristige Grundstücksvermietung → ist in der Regel **umsatzsteuerfrei** #### **Wie wird „kurzfristig“ beurteilt?** Entscheidend ist, dass die Räume zur **vorübergehenden Beherbergung** und nicht für einen dauerhaften Aufenthalt bereitgehalten werden. Die Finanzverwaltung stellt darauf ab, ob die Absicht des Vermieters darauf gerichtet ist, die Räume **nicht auf Dauer** zu überlassen. Bei der Abgrenzung spielt außerdem die Sechsmonatsgrenze eine wichtige Rolle. Eine tatsächliche Gebrauchsüberlassung von mehr als sechs Monaten spricht grundsätzlich gegen eine kurzfristige Überlassung. Eine typische Ferienvermietung von: * 3 Nächten, * 1 Woche, * 2 Wochen, * 1 Monat, ist damit häufig eine kurzfristige Beherbergung. Bei Vermietungen über mehrere Monate sollte dagegen genauer geprüft werden, ob noch eine kurzfristige Beherbergung oder bereits eine langfristige Vermietung vorliegt. **Beispiel 1:** Sie vermieten ein Apartment für **21 Nächte** an einen Urlaubsgast. Reines Beherbergungsentgelt netto: **2.000 €** Umsatzsteuer 7 %: **140 €** Bruttobetrag: **2.140 €** Die **2.140 €** gehören grundsätzlich auf die Kategorie "[Mieteinnahmen für Ferienwohnungen (ohne Nebenkosten, ermäßigter Steuersatz)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089800-mieteinnahmen-fuer-ferienwohnungen-ohne-nebenkosten-ermaessigter-steuersatz.md)" gebucht. **Beispiel 2:** Sie vermieten dieselbe Wohnung anschließend für **12 Monate** an eine Person, die dort dauerhaft wohnt. Das ist nicht mehr die typische kurzfristige Beherbergung eines Feriengastes. Eine normale langfristige Wohnraumvermietung ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Die monatliche Miete gehört deshalb **nicht** auf die Kategorie **"**[**Mieteinnahmen für Ferienwohnungen (ohne Nebenkosten, ermäßigter Steuersatz)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089800-mieteinnahmen-fuer-ferienwohnungen-ohne-nebenkosten-ermaessigter-steuersatz.md)**"** sondern auf die Kategorie **"**[**Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für Wohnraum (ohne Nebenkosten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089900-nettokaltmiete-mieteinnahmen-fuer-wohnraum-ohne-nebenkosten.md)". #### **Eigennutzung der Ferienwohnung** Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung teilweise selbst, ist dies von den tatsächlichen Vermietungsumsätzen zu unterscheiden. Für die Einnahmenbuchung bedeutet das zunächst: **Nur tatsächlich erzielte Einnahmen von Gästen werden als Mieteinnahmen gebucht.** Steuerlich hat eine Eigennutzung aber erhebliche Bedeutung für die Beurteilung der gesamten Ferienwohnung und insbesondere für die Abziehbarkeit von Aufwendungen. Die Einkommensteuer-Hinweise unterscheiden deshalb ausdrücklich zwischen: * ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Wohnungen, * Zeiten, in denen die Wohnung zur Vermietung bereitgehalten wird, * und einer möglichen Selbstnutzung. #### **Ausschließlich fremdvermietete Ferienwohnung** Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in den übrigen Zeiten tatsächlich hierfür bereitgehalten, kann grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. Eine Ausnahme besteht insbesondere, wenn die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschreitet. Die Finanzverwaltung sieht ein erhebliches Unterschreiten grundsätzlich bei **mindestens 25 %** gegenüber der ortsüblichen Vermietungszeit. **Beispiel** Ortsübliche Vermietungszeit vergleichbarer Ferienwohnungen **200 Tage im Jahr.** Ihre Ferienwohnung wird lediglich **90 Tage** vermietet, obwohl keine besonderen Vermietungshindernisse bestehen. In solchen Fällen kann eine weitergehende steuerliche Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht erforderlich werden. Das verändert nicht die Buchung der tatsächlich erhaltenen **90-Tage-Mieteinnahmen**, kann aber erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Berücksichtigung der gesamten Ferienwohnung haben. #### **Zuordnung in Immodio** Wählen Sie bei der Zuordnung das "**Mietverhältnis**" aus, dem die vereinnahmte Ferienwohnungszahlung wirtschaftlich zuzuordnen ist. Achten Sie darauf, dass der Button "**Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung**" **deaktiviert** ist. #### **Welche Unterlagen sollten aufbewahrt werden?** Bewahren Sie insbesondere auf: * Buchungsbestätigung, * Rechnung beziehungsweise Zahlungsbeleg, * Aufenthaltszeitraum, * vollständige Plattformabrechnung, * Nachweis über den tatsächlich gezahlten Übernachtungspreis, * Aufteilung zwischen Unterkunft und Zusatzleistungen, * Umsatzsteuerausweis, * Nachweis über Anzahlungen, * Nachweis über Rückzahlungen und Stornierungen, * Gästebeitrags- beziehungsweise Kurtaxenabrechnung, * Belegungs- und Vermietungskalender, * Dokumentation eigener Nutzungstage. Bei Plattformvermietungen sollte insbesondere die **detaillierte Abrechnung und nicht nur die Bankauszahlung**aufbewahrt werden.