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Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend anfallende Kosten der Abfallentsorgung des ausgewählten Objekts**. Hierzu gehören insbesondere kommunale Müllgebühren, vergleichbare Leistungen privater Entsorgungsunternehmen sowie bestimmte laufende Kosten für gemeinschaftliche Abfallanlagen und ein objektbezogenes Müllmanagement. Die Kosten der Müllbeseitigung sind in § 2 Nr. 8 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführt. Voraussetzung für die Umlage ist, dass der Mietvertrag den Mieter wirksam zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend der Fall ist. ### Was kann hier gebucht werden? #### Öffentliche Müllgebühren Buchen Sie hier insbesondere die im Gebührenbescheid des kommunalen Entsorgungsträgers ausgewiesenen laufenden Kosten, zum Beispiel: * Grund- und Behältergebühren, * Gebühren für die regelmäßige Restmüllabfuhr, * Gebühren für Biomüll, * Gebühren für Papier- oder andere Abfallbehälter, soweit diese tatsächlich erhoben werden, * Gebühren für Zusatz- oder Sonderleerungen, * laufende Entgelte für die Bereitstellung und Leerung der Abfallbehälter, * sonstige laufende Entsorgungsgebühren laut Abfallgebührenbescheid. {% hint style="info" %} Welche Behälter, Leistungen und Preisbestandteile berechnet werden, richtet sich nach der örtlichen Abfall- und Gebührensatzung. Übernehmen Sie daher die tatsächlichen Beträge und den zutreffenden Gebührenzeitraum aus dem Bescheid. {% endhint %} #### Private Entsorgungsleistungen Neben den öffentlichen Gebühren können auch Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen gebucht werden, beispielsweise: * regelmäßige Leerung durch ein privates Entsorgungsunternehmen, * laufende Entsorgung gemeinschaftlicher Abfallcontainer, * planmäßige Abholung bestimmter Abfallarten, * objektbezogene Abfallentsorgungsleistungen, wenn keine öffentliche Abfuhr erfolgt, * notwendige Arbeits- und Transportkosten der laufenden Abfallbeseitigung. Die Betriebskostenverordnung erfasst ausdrücklich sowohl öffentliche Müllgebühren als auch entsprechende private Maßnahmen. ### Müllmanagement, Nachsortierung und Müllschleusen Zu den umlagefähigen Müllbeseitigungskosten können auch laufende Leistungen eines Müllmanagementunternehmens gehören, zum Beispiel: * Betrieb einer chipgesteuerten Müllschleuse, * Erfassung der von einzelnen Haushalten eingeworfenen Müllmenge, * Berechnung und Aufteilung verbrauchsabhängiger Müllkosten, * regelmäßige Nachsortierung falsch eingeworfener Abfälle, * Entfernung von neben den Behältern abgestelltem Müll, * Kontrolle der Müllplätze, * laufende Reinigung der Mülltonnenstandplätze, * Maßnahmen zur Verringerung von Fehlbefüllungen. Der Bundesgerichtshof ordnet den Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen, die wiederkehrende Entfernung sogenannter Beistellungen und die Nachsortierung des Abfalls grundsätzlich den Kosten der Müllbeseitigung zu. Auch die Reinigung der Mülltonnenstandplätze kann Teil eines solchen Müllmanagements sein. Ein Müllmanagementvertrag darf dennoch nicht ungeprüft vollständig gebucht werden. Enthält er Reparaturen, Anschaffungen, Verwaltungsleistungen oder andere nicht umlagefähige Bestandteile, müssen diese herausgerechnet werden. ### Müllkompressoren und technische Abfallanlagen Die Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich die laufenden Kosten des Betriebs von: * Müllkompressoren, * Müllschluckern, * Müllabsauganlagen, * Müllmengenerfassungsanlagen. Hierzu können beispielsweise Betriebsstrom, laufende Bedienung, Überwachung, Reinigung und die verbrauchsbezogene Berechnung gehören, soweit sie unmittelbar dem Betrieb der jeweiligen Anlage dienen. Nicht umlagefähig sind dagegen: * Kauf und erstmaliger Einbau der Anlage, * Reparaturen, * Austausch defekter Bauteile, * Erneuerung oder Modernisierung, * Ersatzbeschaffung einer technisch verbrauchten Anlage. {% hint style="info" %} Nur der **laufende Betrieb**, nicht die Anschaffung oder Wiederherstellung der technischen Anlage, gehört zu den Müllbeseitigungskosten. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten. {% endhint %} ### Sperrmüll und unberechtigt abgestellter Abfall Auch die Beseitigung von Sperrmüll oder anderen Abfällen, die auf gemeinschaftlichen Flächen des Mietobjekts abgestellt wurden, kann grundsätzlich umlagefähig sein. Das gilt nach der Rechtsprechung auch, wenn der Müll unberechtigt von einzelnen Mietern oder unbekannten Dritten abgestellt wurde. Voraussetzung ist, dass die Beseitigung im Rahmen der laufenden ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks erfolgt. Dass solche Ablagerungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen auftreten, nimmt den Kosten nicht automatisch ihren laufenden Charakter. Dazu können beispielsweise gehören: * regelmäßig erforderliche Sperrmüllabholungen, * Entsorgung wiederkehrender Beistellungen an Müllbehältern, * Beseitigung illegal abgestellter Möbel oder Haushaltsgegenstände, * Abtransport von Müll aus gemeinschaftlichen Kellern, Fluren oder Außenbereichen, * notwendige Transport- und Entsorgungsgebühren. #### Nicht jede Entrümpelung ist umlagefähig Nicht als allgemeine Müllbeseitigungskosten dürfen hingegen gebucht werden: * Räumung einer vom Vermieter übernommenen oder leer stehenden Wohnung, * Entrümpelung nach Beendigung eines bestimmten Mietverhältnisses, * Beseitigung zurückgelassener Gegenstände eines bekannten Mieters, * Entsorgung von Gegenständen des Vermieters, * einmalige Räumung eines jahrelang angesammelten Bestands, * Entsorgung im Zusammenhang mit einer Sanierung oder Baumaßnahme. Solche Kosten betreffen nicht die gewöhnliche laufende Abfallentsorgung des gesamten Objekts. Ist der Verursacher bekannt, kommt gegebenenfalls ein gesonderter Anspruch gegen diese Person in Betracht. Ist nachweisbar, dass ein bestimmter Mieter zusätzliche Entsorgungskosten schuldhaft verursacht hat, sollten diese nicht zusätzlich auf alle Bewohner verteilt werden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Mieter: * eine große Menge Sperrmüll unerlaubt abstellt, * Bauschutt oder gefährliche Abfälle in die Hausmüllbehälter einwirft, * durch eine erhebliche Fehlbefüllung eine kostenpflichtige Sonderleerung verursacht, * nach Vertragsende Gegenstände oder Abfälle zurücklässt. {% hint style="info" %} In diesem Fall kann ein individueller Schadensersatzanspruch bestehen, wenn eine vom Mieter zu vertretende Pflichtverletzung und der dadurch verursachte Schaden nachgewiesen werden können. {% endhint %} ### Mülltrennung und Fehlbefüllung Regelmäßige Kosten für die Nachsortierung oder Kontrolle der Mülltrennung können grundsätzlich zu den Müllbeseitigungskosten gehören. Die Nachsortierung dient der Vorbereitung der Entsorgung und kann dazu beitragen, Fehlbefüllungen, Zusatzgebühren oder ordnungsrechtliche Probleme zu vermeiden. **Nicht** in diese Kategorie gehören dagegen: * Bußgelder, * Verwarnungs- oder Säumniszuschläge, * Vertragsstrafen, * Kosten eines Rechtsstreits, * allgemeiner Verwaltungsaufwand des Vermieters, * Kosten für die Erstellung von Informationsschreiben an die Mieter. Bußgelder oder Säumniskosten entstehen **nicht** durch den bestimmungsgemäßen laufenden Gebrauch des Gebäudes und dürfen **nicht** als Betriebskosten verteilt werden. ### Bereitstellen und Zurückstellen der Müllbehälter Kosten für das regelmäßige Bereitstellen der Mülltonnen zur Abholung und deren Zurückstellen können je nach Ausgestaltung Bestandteil der Müllbeseitigung oder einer Hausmeisterleistung sein. Wichtig ist, dass dieselbe Leistung nicht doppelt angesetzt wird: * Ist der Behälterdienst bereits im Hausmeistervertrag enthalten, darf er nicht nochmals als Müllbeseitigung berechnet werden. * Berechnet ein Entsorgungs- oder Müllmanagementunternehmen den Behältertransport gesondert, kann er der Müllbeseitigung zugeordnet werden. * Verwaltungsleistungen zur Organisation der Abfuhr sind nicht umlagefähig. ### Gewerbliche und private Abfälle unterscheiden In gemischt genutzten Objekten ist besonders zu prüfen, ob Gewerbeeinheiten erheblich mehr oder besondere Abfälle verursachen. Das kann beispielsweise Restaurants, Lebensmittelgeschäfte, Arztpraxen, Werkstätten oder Einzelhandelsbetriebe betreffen. Entstehen hierfür gesonderte Container-, Leerungs- oder Sonderentsorgungskosten, sollten diese möglichst direkt dem betreffenden **Mietverhältnis** zugeordnet werden. Wohnungsmieter sollten nicht mit eindeutig gewerblich verursachten Sonderkosten belastet werden. Werden Verbrauch oder Verursachung erfasst, ist ein Verteilungsmaßstab zu verwenden, der diesen Unterschieden Rechnung trägt. ### Zuordnung Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, für das die Müllgebühren oder Entsorgungskosten entstanden sind. Ist im Wohnraummietvertrag kein anderer wirksamer Umlageschlüssel vereinbart, werden Müllkosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. ### Gemischte Rechnungen aufteilen Enthält eine Rechnung unterschiedliche Leistungen, muss sie vor der Buchung geprüft und gegebenenfalls aufgeteilt werden. Typische gemischte Rechnungen enthalten etwa: 1. laufende Leerungs- und Entsorgungskosten, 2. Müllmanagement und Nachsortierung, 3. Reparatur eines Müllschluckers oder Kompressors, 4. Kauf neuer Behälter oder technischer Anlagen, 5. Entrümpelung einer Wohnung, 6. Entsorgung von Bauabfällen, 7. Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühren. Nur die laufenden und objektbezogenen Müllbeseitigungsleistungen gehören in diese Kategorie. Reparatur-, Anschaffungs-, Verwaltungs- und Baumaßnahmen müssen herausgerechnet werden. ### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll Nicht hierher gehören insbesondere: * Reparaturen an Müllschluckern, Kompressoren oder Absauganlagen, * Anschaffung und erstmaliger Einbau von Abfallanlagen, * Austausch oder Erneuerung von Müllbehältern oder technischen Einrichtungen außerhalb laufender Entsorgungsgebühren, * Entsorgung von Bau-, Renovierungs- oder Abrissmaterial, * Entrümpelung einzelner Wohnungen, * Entsorgung von Vermietereigentum, * Auflösung eines Nachlasses, * Abtransport nach einer Zwangsräumung, * Beseitigung gefährlicher Baustoffe wie Asbest, * gewerblicher Sondermüll, der nur von einem bestimmten Betrieb verursacht wird, * Bußgelder, Säumniszuschläge und Mahnkosten, * allgemeine Verwaltungs- und Rechtsberatungskosten, * Kosten, die einem bekannten Verursacher direkt zugeordnet werden sollen. ### Wirtschaftlichkeitsgebot Der Vermieter muss bei der Auswahl und Organisation der Müllentsorgung das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Das bedeutet nicht, dass stets die billigste Lösung gewählt werden muss. Behältergröße, Leerungsrhythmus und zusätzliche Dienstleistungen sollten aber in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Bedarf und zum Nutzen für das Objekt stehen. Prüfen Sie daher regelmäßig: * ob die Behältergrößen noch zum tatsächlichen Bedarf passen, * ob Behälter dauerhaft nur teilweise gefüllt werden, * ob unnötige Sonderleerungen anfallen, * ob Fehlbefüllungen zusätzliche Kosten verursachen, * ob verschiedene Leistungen doppelt abgerechnet werden, * ob Müllmanagement und Nachsortierung einen nachvollziehbaren Nutzen haben, * ob gewerbliche Mehrkosten getrennt erfasst werden können. Der Bundesgerichtshof erkennt Müllmanagementleistungen grundsätzlich als umlagefähig an. Auch ein relativ hoher Anteil dieser Leistungen an den gesamten Müllkosten beweist für sich allein noch keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. ### Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung Bewahren Sie insbesondere auf: * Müllgebührenbescheide, * Verträge mit privaten Entsorgungsunternehmen, * Rechnungen und Zahlungsnachweise, * Angaben zu Behältergrößen und Leerungsintervallen, * Aufstellung der einzelnen Objekte, * Verträge und Leistungsnachweise zum Müllmanagement, * Auswertungen von Müllmengenerfassungsanlagen, * Rechnungen über Sperrmüll und Beistellungen, * Dokumentation besonderer Verursachungsfälle, * Aufteilung gemischter Rechnungen, * Berechnung der einzelnen Mieteranteile. Über vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den Mieteranteil und die geleisteten Vorauszahlungen nachvollziehbar darstellen.