Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für andere Räume, Gewerbevermietung (umsatzsteuerfrei)

Hilfe zur Immodio-Buchungsposition Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für für andere Räume, Gewerbevermietung (umsatzsteuerfrei).

Diese Kategorie verwenden Sie für die reine Mieteinnahme aus gewerblich, freiberuflich oder anderweitig nicht zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, wenn die Vermietung umsatzsteuerfrei erfolgt.

Typische Beispiele sind:

• Büroräume,

• Ladenlokale,

• Praxisräume,

• Lager- und Abstellräume,

• Werkstätten,

• sonstige Gewerberäume,

• oder andere Räume, die nicht zu Wohnzwecken vermietet werden.

Was bedeutet „Nettokaltmiete“ in dieser Kategorie?

Hier wird ausschließlich die reine Grundmiete ohne Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten erfasst.

Beispiel

Sie vermieten ein Büro für monatlich:

• Nettokaltmiete: 1.500 €

• Betriebskostenvorauszahlung: 300 €

• Umsatzsteuer: 0 €

Auf diese Kategorie gehören monatlich nur: 1.500 €

Die 300 € Betriebskostenvorauszahlung werden getrennt über die dafür passende Nebenkosten-/Betriebskostenkategorie erfasst.

„Netto“ in Nettokaltmiete bedeutet hier nicht „zuzüglich Umsatzsteuer“. Gemeint ist die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten.

Warum gibt es hierfür eine eigene Kategorie?

Immodio unterscheidet bei der Nettokaltmiete insbesondere zwischen diesen drei Fällen:

1. normal zu Wohnzwecken vermieteter Wohnraum → „Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für Wohnraum (ohne Nebenkosten)“

2. an Angehörige zu Wohnzwecken vermieteter Wohnraum → „Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für an Angehörige (z. B. Familienmitglieder) vermieteten Wohnraum (ohne Nebenkosten)“

3. nicht zu Wohnzwecken vermietete Räume → „Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für andere Räume, Gewerbevermietung (umsatzsteuerfrei)“, sofern die Vermietung umsatzsteuerfrei erfolgt.

Entscheidend ist damit zunächst, wie die Räume genutzt werden.

Was sind „andere Räume“?

Als andere Räume gelten insbesondere Flächen, die nicht zu Wohnzwecken vermietet werden.

Beispiel

Sie vermieten eine Einheit als Rechtsanwaltskanzlei.

• Monatliche Nettokaltmiete: 1.500 €

• Die Vermietung erfolgt umsatzsteuerfrei.

Dann buchen Sie die 1.500 € auf die Kategorie „Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für andere Räume, Gewerbevermietung (umsatzsteuerfrei)“

Die zusätzlich gezahlten Betriebs- und Nebenkosten gehören nicht zur Nettokaltmiete.

Wohnraum gehört nicht auf diese Kategorie

Wird eine Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet, verwenden Sie die Kategorie „Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für Wohnraum (ohne Nebenkosten)“

Beispiel

• Wird eine Wohnung für monatlich: 900 € Nettokaltmiete an einen fremden Mieter zu Wohnzwecken vermietet, verwenden Sie die Kategorie→ „Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für Wohnraum (ohne Nebenkosten)“

• Wird dieselbe Wohnung dagegen beispielsweise dauerhaft als Büro genutzt und entsprechend vermietet, handelt es sich grundsätzlich um andere Räume und Sie verwenden die Kategorie "Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für andere Räume, Gewerbevermietung (umsatzsteuerfrei)".

Gewerbevermietung ist nicht automatisch umsatzsteuerpflichtig

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Grundstücksteilen ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Das gilt auch bei vielen gewerblich genutzten Räumen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter auch nach § 9 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten.

Bei der Grundstücksvermietung ist dies insbesondere davon abhängig, dass der Mieter Unternehmer ist und die Räume grundsätzlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Deshalb gilt:

• Gewerbemietvertrag ohne Umsatzsteuer → die Kategorie "Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für andere Räume, Gewerbevermietung (umsatzsteuerfrei)".

• Gewerbemietvertrag mit wirksam berechneter Umsatzsteuer → die Kategorie "Kaltmiete für Gewerbevermietung (inklusive 19 % Umsatzsteuer)"

Allein die Tatsache, dass der Mieter ein Unternehmen ist, bedeutet also noch nicht, dass Umsatzsteuer berechnet werden muss.

Zuordnung in Immodio

Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum Mietverhältnis.

Wählen Sie das Mietverhältnis aus, aus dem die umsatzsteuerfreie Nettokaltmiete für die anderen Räume stammt.

Nicht auf Mieter umlegen

Diese Kategorie erfasst die Nettokaltmiete als Einnahme und keine umlagefähigen Betriebskosten.

Zusätzlich vom Mieter gezahlte Betriebs- oder Nebenkosten müssen getrennt über die dafür vorgesehene Kategorie erfasst werden.

Der Schalter „Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ muss daher deaktiviert bleiben.

Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren?

Bewahren Sie insbesondere auf:

• Mietvertrag und Nachträge,

• Kontoauszüge beziehungsweise Zahlungsnachweise,

• Aufstellung der vereinbarten Nettokaltmiete,

• Vereinbarungen über Betriebs- und Nebenkosten,

• Unterlagen zur tatsächlichen Nutzung der Räume,

• gegebenenfalls Rechnungen oder Mietabrechnungen,

• und insbesondere bei Gewerbevermietung Unterlagen darüber, ob das Mietverhältnis umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig behandelt wird.

So bleibt nachvollziehbar, warum das Mietverhältnis als Wohnraum, Angehörigen-Wohnraum oder andere Räume eingeordnet und weshalb diese konkrete Immodio-Kategorie verwendet wurde.