> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md). # Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z.B. Ackerland, Garten) Diese Kategorie verwenden Sie für **Pachtzahlungen für Grundstücke, Flächen oder andere unbewegliche Wirtschaftsgüter**, die Sie selbst von einem Dritten gepachtet haben und die wirtschaftlich Ihrer Vermietungstätigkeit dienen. Typische Anwendungsfälle können beispielsweise sein: * ein zusätzlich gepachteter **Garten**, der zu einem Ihrer Vermietungsobjekte genutzt wird, * eine gepachtete **Grün- oder Freifläche**, * gepachtetes **Acker- oder Gartenland**, * eine zusätzliche Grundstücksfläche, die Sie gemeinsam mit einer vermieteten Immobilie weiter überlassen, * oder ein anderes unbewegliches Wirtschaftsgut, das Sie aufgrund eines Pachtvertrags für Ihre Vermietung nutzen. {% hint style="warning" %} Entscheidend ist dabei nicht nur, dass Sie regelmäßig für die Nutzung einer Fläche bezahlen. Es muss tatsächlich ein Pachtverhältnis vorliegen und die Pacht muss mit Ihrer Vermietungstätigkeit wirtschaftlich zusammenhängen. {% endhint %} Nach § 581 BGB erhält der Pächter – anders als bei einer normalen Miete – grundsätzlich nicht nur das Recht zum Gebrauch der Sache, sondern zusätzlich das Recht, die **Früchte beziehungsweise Erträge der Pachtsache zu ziehen**. #### **Diese Kategorie ist für Pacht – nicht für normale Miete oder Leasing** Immodio unterscheidet bei der Buchung zwischen verschiedenen Kategorien: 1. **normaler Mietvertrag** → [**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md) 2. **Pachtvertrag** → [**Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md) 3. **Leasingvertrag** → [**Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md) Auch wenn in allen drei Fällen regelmäßig Zahlungen für die Nutzung eines fremden Wirtschaftsguts entstehen, handelt es sich um unterschiedliche Vertragsarten. #### **Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?** Bei einer normalen Miete wird Ihnen grundsätzlich der **Gebrauch einer Sache** überlassen. Bei einer Pacht dürfen Sie die Sache dagegen grundsätzlich nicht nur benutzen, sondern auch die daraus erzielbaren **Früchte beziehungsweise Erträge nutzen**. Beim Pachtvertrag muss der Verpächter dem Pächter sowohl den Gebrauch des Gegenstands als auch den Genuss der daraus nach ordnungsgemäßer Wirtschaft erzielbaren Früchte gewähren. **a) Beispiel: Grundstück nur als Abstellfläche** Sie überlassen sich von einem Nachbarn eine Grundstücksfläche lediglich zur Nutzung als Abstell- oder Lagerfläche. Sie dürfen die Fläche benutzen, aber keine darüber hinausgehenden wirtschaftlichen Erträge aus dem Grundstück ziehen. Je nach Vertragsgestaltung kann hier eher eine **Miete** als eine Pacht vorliegen. Dann ist die Kategorie: **„**[**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md)**“** zu verwenden. **b) Beispiel: gepachtete Fläche gehört zur Vermietung** Sie besitzen ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Direkt neben Ihrem Grundstück liegt eine Gartenfläche, die einem anderen Eigentümer gehört. Sie pachten diese Fläche für **120 € monatlich** und überlassen sie zusammen mit Ihrem Mietobjekt Ihren Mietern zur Nutzung. Die Fläche wird damit ausschließlich im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung genutzt. Jährlich entstehen: **120 € × 12 = 1.440 €** Pachtkosten. Die **1.440 €** können grundsätzlich Ihrer Vermietung zugeordnet und auf die Kategorie **„**[**Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Ackerland, Garten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md)**“** gebucht werden. #### **Pacht und Leasing nicht verwechseln** Ein Leasing ist von der Pacht zu unterscheiden. Bei Leasing – insbesondere Finanzierungsleasing – können beispielsweise folgende Punkte eine Rolle spielen: * feste Grundmietzeit, * Finanzierungscharakter, * Amortisation der Anschaffungskosten, * Kaufoption, * Verlängerungsoption, * Restwertregelungen, * sowie die steuerliche Zurechnung des Wirtschaftsguts. Liegt tatsächlich ein Leasingvertrag vor, verwenden Sie die Kategorie **„**[**Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md)**“.** #### **Private Nutzung muss herausgerechnet werden** Wird die gepachtete Fläche **nicht ausschließlich** für Ihre Vermietung genutzt, darf nicht die vollständige Pacht als Werbungskosten Ihrer Vermietung berücksichtigt werden. **Beispiel** Monatliche Grundstückspacht: **300 €** Die Fläche wird nachvollziehbar zu: * **70 % für Ihre Vermietung** und zu * **30 % privat** genutzt. Dann entfallen auf Ihre Vermietung:**300 € × 70 % = 210 €** monatlich. {% hint style="info" %} Der private Anteil beträgt **90 €**und gehört **nicht** zu den Werbungskosten Ihrer Vermietung und wird deshalb nicht auf diese Kategorie gebucht. {% endhint %} #### **Pachtvorauszahlungen für mehr als fünf Jahre** Normalerweise werden Pachtzahlungen monatlich oder jährlich geleistet. Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt bei Ausgaben grundsätzlich das **Abflussprinzip**. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch bei sehr langfristigen Vorauszahlungen. Werden Ausgaben für eine **Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus** geleistet, müssen sie nach § 11 Abs. 2 EStG grundsätzlich gleichmäßig auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Vorauszahlung geleistet wurde. **Beispiel: zehn Jahre Pacht im Voraus** Sie pachten eine Fläche für **10 Jahre** und zahlen bei Vertragsbeginn einmalig **30.000 €** für den gesamten Zeitraum im Voraus. Dann dürfen die **30.000 €** **nicht** vollständig im Zahlungsjahr als laufender Aufwand berücksichtigt werden. Bei gleichmäßiger Verteilung ergeben sich **30.000 € ÷ 10 Jahre = 3.000 €** die Sie pro Jahr auf die Kategorie "[Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z.B. Ackerland, Garten)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md)" buchen. #### **Erbbauzins ist nicht dasselbe wie Pacht** Nicht jede regelmäßige Zahlung für die Nutzung fremden Grund und Bodens ist eine Pacht. Ein **Erbbaurecht** ist ein eigenständiges grundstücksgleiches Recht und gehört gesetzlich zum Grundvermögen. Zahlen Sie einen **Erbbauzins**, sollte dieser deshalb nicht allein aufgrund seiner regelmäßigen Zahlung automatisch als Pacht behandelt werden. Verwenden Sie hierfür die Kategorie "[Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md)". #### **Nicht auf Mieter umlegen** Die Tatsache, dass Ihnen selbst monatlich oder jährlich Pachtkosten entstehen, bedeutet nicht, dass diese Zahlung automatisch als Betriebskosten auf Ihre Wohnungsmieter umgelegt werden darf. Eine von Ihnen an einen fremden Grundstückseigentümer gezahlte Pacht ist zunächst lediglich das **Entgelt dafür, dass Sie selbst ein fremdes Wirtschaftsgut nutzen dürfen**. Sie wird nicht allein durch ihre regelmäßige Zahlung zu einer umlagefähigen Betriebskostenposition. Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ sollte bei dieser Kategorie grundsätzlich deaktiviert bleiben**. #### **Zuordnung in Immodio** Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum **Eigentümer.** Wählen Sie den Eigentümer aus, der die Pacht tatsächlich trägt. #### **Kurz gesagt** Verwenden Sie **„Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Ackerland, Garten)“**, wenn: * tatsächlich ein **Pachtvertrag** vorliegt, * Sie für ein fremdes Grundstück oder eine fremde Fläche Pacht zahlen, * Ihnen neben dem Gebrauch gegebenenfalls auch die wirtschaftliche Nutzung beziehungsweise Fruchtziehung zusteht und * die Fläche Ihrer **Vermietungstätigkeit** dient. Dabei gilt: * **Miete** → **„**[**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md)**“** * **Pacht** → **„**[**Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Ackerland, Garten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md)**“** * **Leasing** → **„**[**Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10086200-leasing-von-unbeweglichen-wirtschaftsguetern.md)**“** Entscheidend ist die **tatsächliche Vertragsgestaltung**. Bewahren Sie deshalb insbesondere: * Pachtvertrag, * Zahlungsnachweise, * Rechnungen beziehungsweise Abrechnungen, * Beschreibung und Lage der gepachteten Fläche, * Nachweis über die Verwendung für Ihre Vermietung, * gegebenenfalls die Erlaubnis zur Weiterüberlassung, * und bei gemischter Nutzung die verwendete Aufteilung dauerhaft auf.