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Diese Kategorie verwenden Sie für **Reparatur-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten an Ihrem Vermietungsobjekt**, die steuerlich als **sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand** behandelt werden und nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Typische Fälle sind Maßnahmen, mit denen ein vorhandener Zustand **erhalten oder wiederhergestellt** wird, beispielsweise weil etwas beschädigt, verschlissen oder defekt ist. Die Finanzverwaltung stellt als Grundregel klar: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude sind idR. **Erhaltungsaufwendungen und sofort als Werbungskosten abzugsfähig**. Sie können allerdings unter bestimmten Voraussetzungen auch Anschaffungs-, Herstellungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten sein. **Typische Reparaturen** Hier können beispielsweise Kosten gebucht werden für: * Reparatur eines defekten Fensters, * Reparatur einer Heizungsanlage, * Beseitigung eines Rohrbruchs, * Reparatur von Sanitäranlagen, * Austausch eines defekten Wasserhahns, * Reparatur von Türen oder Schlössern, * Reparatur einer vorhandenen Elektroinstallation, * Ausbesserung beschädigter Wände oder Decken, * Reparatur eines Daches, * Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, * Reparaturen an einer vorhandenen Einbauküche, * sonstige Handwerkerleistungen, mit denen lediglich der vorhandene Zustand erhalten oder wiederhergestellt wird. Entscheidend ist nicht allein, **welches Bauteil ausgetauscht wird**, sondern was mit der Maßnahme wirtschaftlich erreicht wird. **Beispiel: defektes Fenster** Ein vorhandenes Fenster ist beschädigt und muss ersetzt werden. Der Handwerker baut ein modernes Fenster ein, das dieselbe Funktion wie das bisherige Fenster erfüllt und verlangt für seine Tätigkeit einen Betrag von **1.785 € brutto.** Allein die Tatsache, dass heute ein moderneres Fenster eingebaut wird, führt nicht automatisch zu Herstellungskosten. Das Bundesfinanzministerium stellte in der Vergangenheit beispielsweise ausdrücklich klar, dass allein der Austausch vorhandener Isolierglasfenster gegen modernere drei- oder vierfachverglaste Fenster noch **keine** Standardhebung darstellt. Liegt keine Erweiterung, wesentliche Verbesserung oder andere Aktivierungspflicht vor, handelt es sich bei solchen Maßnahmen grundsätzlich um **Erhaltungsaufwand**. Die Rechnung kann dann auf die Kategorie **„**[**Reparaturen bei Vermietungsobjekten (nicht umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10103500-reparaturen-bei-vermietungsobjekten-nicht-umgelegt-auf-mieter.md)**“** gebucht werden. **Beispiel: defekte Heizung** Die vorhandene Heizungsanlage fällt aus und muss repariert werden. Der Heizungsbauer ersetzt defekte Bauteile und stellt die Funktionsfähigkeit der bestehenden Anlage wieder her und verlangt für seine Tätigkeit einen Betrag von **2.500 €.** Die Maßnahme dient lediglich dazu, den bisherigen funktionsfähigen Zustand wiederherzustellen. Die Kosten stellen deshalb sofort abzugsfähigen **Erhaltungsaufwand** dar und können auf diese Kategorie **„**[**Reparaturen bei Vermietungsobjekten (nicht umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10103500-reparaturen-bei-vermietungsobjekten-nicht-umgelegt-auf-mieter.md)**“** gebucht werden. #### **Nicht jede Baumaßnahme ist eine sofort abzugsfähige Reparatur** Eine hohe Rechnung ist nicht automatisch als Herstellungskosten aktivierungspflichtig, umgekehrt ist aber auch nicht jede Handwerkerrechnung sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Nicht auf diese Kategorie gehören Maßnahmen, die steuerlich zu: * **Anschaffungskosten**, * **Herstellungskosten** * oder **anschaffungsnahen Herstellungskosten** führen. Solche Kosten werden nicht sofort vollständig als Werbungskosten berücksichtigt, sondern grundsätzlich über die Gebäude-AfA verteilt und auf die Kategorie "[Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellkosten)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)" gebucht. #### **Erweiterung des Gebäudes** Eine Reparatur liegt beispielsweise nicht vor, wenn tatsächlich etwas **Neues geschaffen bzw. das Gebäude erweitert** wird. Typische Beispiele können sein: * erstmaliger Ausbau eines bisher nicht ausgebauten Dachgeschosses, * Anbau zusätzlicher Räume, * Vergrößerung der nutzbaren Gebäudefläche, * erstmaliger Einbau zusätzlicher Gebäudebestandteile. #### **Wesentliche Verbesserung beziehungsweise Standardhebung** Auch umfangreiche Modernisierungen können zu Herstellungskosten führen, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber seinem ursprünglichen Zustand deutlich erhöht wird. Bei Wohngebäuden werden hier insbesondere vier zentrale Bereiche betrachtet: * **Heizungsinstallation** * **Sanitärinstallation** * **Elektroinstallation** * **Fenster** Eine wesentliche Standardhebung kann insbesondere vorliegen, wenn durch ein Bündel von Baumaßnahmen **mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich auf einen höheren Standard angehoben werden**. Eine einzelne normale Reparatur oder der übliche Ersatz eines verschlissenen Bauteils führt deshalb noch nicht automatisch zu Herstellungskosten. #### **Besonders wichtig in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf** Bei Reparaturen kurz nach dem Erwerb einer Immobilie muss zusätzlich die Regel über die **anschaffungsnahen Herstellungskosten** geprüft werden. Werden innerhalb von **drei Jahren nach der Anschaffung** Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen deren Aufwendungen **ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes**, werden die betreffenden Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. **Beispiel** Anschaffungskosten des Gebäudes: **300.000 €** 15 % davon: **45.000 €** Sie führen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung mehrere Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch. Berücksichtigungsfähige Aufwendungen ohne Umsatzsteuer: **50.000 €** Da: **50.000 € > 45.000 €** ist die 15-%-Grenze überschritten. Die betreffenden Maßnahmen können dann **nicht mehr als sofort abzugsfähige Reparaturen auf dieser Kategorie behandelt werden**, sondern werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und somit auf die Kategorie "[Instandhaltung, Erhaltungsaufwand, Handwerker, Reparaturen (Aktivierungspflichtig, Anschaffungsnahe Herstellkosten)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10078600-instandhaltung-erhaltungsaufwand-handwerker-reparaturen-aktivierungspflichtig.md)" gebucht. {% hint style="info" %} Die Prüfung erfolgt dabei nicht für jede einzelne Rechnung isoliert. Innerhalb des Dreijahreszeitraums können verschiedene Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen **zusammengerechnet** werden. {% endhint %} Hierzu können beispielsweise auch Schönheitsreparaturen wie: * Tapezieren, * Streichen von Wänden und Decken, * Streichen von Heizkörpern, * Streichen von Türen oder Fenstern gehören. Eine einzelne Rechnung über beispielsweise **5.000 €** kann daher für sich genommen unproblematisch sein, zusammen mit weiteren Maßnahmen innerhalb des Dreijahreszeitraums aber zur Überschreitung der 15-%-Grenze führen. #### **Welche Arbeiten zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?** Nicht in die 15-%-Regel fallen insbesondere **Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen**. Hierzu zählen beispielsweise: * laufende Wartung von Aufzugsanlagen, * laufende Wartung von Heizungsanlagen, * Beseitigung von Rohrverstopfungen und Verkalkungen, * Ablesekosten. Auch Schäden, die nachweislich **erst nach der Anschaffung** durch einen Dritten oder beispielsweise durch eine Naturkatastrophe entstanden sind, können von der Regel über anschaffungsnahe Herstellungskosten ausgenommen sein. #### **Reparatur nach einem Mieterschaden** Beschädigt ein Mieter beispielsweise eine Tür, ein Waschbecken oder einen anderen Bestandteil der Wohnung, können die Reparaturkosten zunächst Reparaturaufwand des Vermieters darstellen. Erstattet Ihnen der Mieter, eine Versicherung oder ein anderer Dritter anschließend einen Teil der Kosten, sollte die **Erstattung separat nachvollziehbar erfasst** werden. **Beispiel:** Eine Rechnung von **2.000 €** mit einer späteren Versicherungserstattung von **1.500 €** bedeutet wirtschaftlich, dass Sie letztlich nur **500 €** selbst tragen. Bei der Prüfung der 15-%-Grenze sind Erstattungen durch Dritte ebenfalls zu berücksichtigen; maßgeblich sind insoweit nur die nach der Erstattung verbleibenden Aufwendungen. #### **Gemischte Handwerkerrechnung genau aufteilen** Eine Rechnung kann sowohl umlagefähige laufende Leistungen als auch nicht umlagefähige Reparaturen enthalten. **Beispiel** Heizungsunternehmen: * jährliche Wartung: **300 €** * Reparatur eines defekten Bauteils: **700 €** Gesamtbetrag: **1.000 €** Die Rechnung darf dann nicht vollständig auf eine einzige Kostenart gebucht werden. * Die **700 € Reparatur** gehören – soweit steuerlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vorliegt – auf die Kategorie **„**[**Reparaturen bei Vermietungsobjekten (nicht umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10103500-reparaturen-bei-vermietungsobjekten-nicht-umgelegt-auf-mieter.md)**“** * Die Wartungsleistung muss dagegen auf die Kategorie "[**Alle Kosten für Heizung inkl. Wartung, keine Reparaturen (umgelegt auf Mieter)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10005900-alle-kosten-fuer-heizung-inkl-wartung-keine-reparaturen-umgelegt-auf-mieter.md)" gebucht werden. #### **Zuordnung in Immodio** Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum **Objekt** bzw. der **Einheit.** Wählen Sie das Vermietungsobjekt bzw. die Einheit aus, an dem die Reparatur beziehungsweise Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt wurde. #### **Nicht auf Mieter umlegen** Reparatur- und Instandsetzungskosten gehören **nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten**. § 1 Abs. 2 BetrKV schließt ausdrücklich Kosten aus, die während der Nutzungsdauer entstehen, um durch: * Abnutzung, * Alterung, * Witterungseinwirkung entstandene Mängel zu beseitigen. Diese Kosten gelten als **Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten**. Diese Kategorie ist ausdrücklich für **nicht umlagefähige Reparatur- und Instandsetzungskosten** vorgesehen. Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“** muss daher **deaktiviert** bleiben. Bewahren Sie insbesondere **Handwerkerrechnung, Leistungsbeschreibung, Zahlungsnachweis und bei größeren Maßnahmen gegebenenfalls Fotos beziehungsweise Unterlagen zum Zustand vor und nach der Maßnahme** auf. Gerade bei umfangreicheren Renovierungen sollte später nachvollziehbar bleiben, warum eine Maßnahme als sofort abzugsfähige Reparatur und nicht als aktivierungspflichtige Baumaßnahme behandelt wurde.