Repräsentationskosten (z. B. Dekorationsartikel, Home Staging)

Hilfe zur Immodio-Buchungsposition Repräsentationskosten (z. B. Dekorationsartikel, Home Staging).

Diese Kategorie verwenden Sie für Dekorations-, Präsentations- und Home-Staging-Kosten, die unmittelbar Ihrer Vermietungstätigkeit dienen.

Typische Fälle sind insbesondere Aufwendungen, mit denen Sie:

• eine leerstehende Wohnung für die Neuvermietung ansprechend präsentieren,

• ein Vermietungsobjekt für Besichtigungen herrichten,

• eine Muster- oder Präsentationswohnung dekorieren,

• professionelle Home-Staging-Leistungen beauftragen,

• vorübergehend Dekorationsgegenstände für Besichtigungen einsetzen,

• oder ein ausschließlich für Ihre Immobilienverwaltung genutztes Büro angemessen ausstatten beziehungsweise dekorieren.

Entscheidend ist, dass ein nachvollziehbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit Ihrer Vermietung besteht. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.

Home Staging für die Vermietung

Home Staging bedeutet, eine Immobilie gezielt für ihre Vermarktung herzurichten.

Dazu können beispielsweise gehören:

• vorübergehend aufgestellte Möbel,

• Teppiche,

• Lampen,

• Bilder,

• Pflanzen,

• Dekorationsgegenstände,

• professionelle Gestaltung durch einen Home-Staging-Dienstleister,

• oder digitales beziehungsweise virtuelles Home Staging.

Home Staging wird sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung eingesetzt, um Interessenten die Wirkung und Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie besser zu vermitteln.

Beispiel: Home Staging vor einer Neuvermietung

Eine Wohnung steht nach dem Auszug des bisherigen Mieters leer. Für die Neuvermietung beauftragen Sie einen Home-Staging-Dienstleister. Dieser richtet die Wohnung für sechs Wochen mit:

• Sofa,

• Tisch,

• Lampen,

• Teppichen,

• Bildern

• und weiteren Dekorationsgegenständen

für Besichtigungen her.

Kosten für das Home Staging: 1.500 €

Die Gegenstände werden nach erfolgreicher Vermietung wieder abgeholt.

Da die Leistung unmittelbar dazu dient, einen neuen Mieter zu finden, können die 1.500 € grundsätzlich als vermietungsbezogene Aufwendungen berücksichtigt und auf die Kategorie „Repräsentationskosten (z. B. Dekorationsartikel, Home Staging)“ gebucht werden.

Auch Aufwendungen während eines Leerstands können grundsätzlich Werbungskosten sein, wenn die Absicht zur Vermietung fortbesteht und durch ernsthafte Vermietungsbemühungen erkennbar ist.

Dekorationsartikel müssen tatsächlich der Vermietung dienen

Auch einzelne Dekorationsartikel können auf diese Kategorie gehören, wenn sie eindeutig für die Präsentation eines Vermietungsobjekts oder eines ausschließlich vermietungsbezogen genutzten Büros angeschafft werden.

Beispielsweise:

• Pflanzen für einen Besichtigungsbereich,

• Bilder oder Wanddekoration,

• Vasen,

• einfache Dekorationsobjekte,

• Präsentationsmaterial für eine Musterwohnung.

Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Gegenstände nicht tatsächlich privat genutzt werden.

Beispiel

Sie kaufen für 180 € Dekorationsgegenstände, mit denen Sie eine leerstehende Wohnung ausschließlich für Besichtigungen herrichten.

Nach erfolgreicher Vermietung werden die Gegenstände weiterhin ausschließlich für die Präsentation anderer Mietobjekte verwendet.

Dann besteht grundsätzlich ein nachvollziehbarer Zusammenhang mit Ihrer Vermietung.

Kaufen Sie dieselben Gegenstände dagegen für Ihr privates Wohnzimmer und verwenden Sie sie nur einmal kurzfristig für eine Besichtigung, liegt keine eindeutig vermietungsbezogene Ausgabe vor.

Home Staging und dauerhafte Einrichtung unterscheiden

Nicht jede Anschaffung für eine Wohnung ist automatisch Repräsentationsaufwand.

Es muss unterschieden werden zwischen vorübergehender Präsentation beziehungsweise Home Staging und dauerhafter Ausstattung des Vermietungsobjekts.

Beispiel

Sie mieten für vier Wochen Möbel ausschließlich für Besichtigungen.

→ typisches Home Staging

Sie kaufen dagegen:

• Sofa,

• Bett,

• Schrank,

• Fernseher

und diese Gegenstände verbleiben anschließend dauerhaft in einer möbliert vermieteten Wohnung.

Dann handelt es sich nicht um Home Staging. Es muss vielmehr geprüft werden, wie die angeschafften Einrichtungsgegenstände steuerlich zu behandeln sind.

Höherwertige, länger nutzbare Gegenstände können eigene abnutzbare Wirtschaftsgüter darstellen und müssen gegebenenfalls über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden. § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG sieht für Werbungskosten ausdrücklich die Berücksichtigung von AfA vor.

Bürodekoration nur bei Zusammenhang mit der Vermietung

Die Kategorie kann auch für angemessene Dekorations- beziehungsweise Repräsentationskosten eines für die Vermietung genutzten Büros relevant sein.

Beispielsweise:

Sie unterhalten ein separates Büro ausschließlich für Ihre Immobilienverwaltung und kaufen für den dortigen Besprechungsbereich:

• Pflanzen,

• Bilder,

• einfache Dekoration.

Soweit diese Gegenstände tatsächlich dem Vermieterbüro dienen, kann ein Zusammenhang mit Ihrer Vermietung bestehen.

Bei einem normalen privaten Wohnzimmer, Flur oder sonstigen privaten Wohnbereich reicht dagegen die Tatsache, dass Sie dort gelegentlich auch Ihre Immobilien verwalten, nicht aus, um private Dekoration zu Werbungskosten der Vermietung zu machen.

Nicht jede „Repräsentationsausgabe“ ist steuerlich abzugsfähig

Der Begriff Repräsentationskosten bedeutet nicht, dass jede repräsentative oder besonders hochwertige Anschaffung steuerlich berücksichtigt werden kann.

§ 9 Abs. 5 EStG verweist auch für Werbungskosten auf bestimmte Abzugsverbote des § 4 Abs. 5 EStG. Hierzu gehören insbesondere Aufwendungen, die die private Lebensführung berühren und nach allgemeiner Verkehrsauffassung als unangemessen anzusehen sind.

Ob eine Ausgabe unangemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Bundesfinanzhof berücksichtigt dabei unter anderem:

• Höhe der Kosten,

• Bedeutung für die Einnahmeerzielung,

• Üblichkeit der Aufwendungen,

• Umfang der Tätigkeit,

• und Nähe zur privaten Lebensführung.

Beispiel: außergewöhnlicher Luxusgegenstand

Sie kaufen für Ihr Vermieterbüro ein Kunstwerk für 25.000 € und möchten den vollständigen Betrag allein mit einer „repräsentativen Wirkung“ begründen.

Hier sollte nicht ungeprüft von normalen sofort abzugsfähigen Repräsentationskosten ausgegangen werden. Neben der Frage einer eigenständigen abschreibbaren Anschaffung kann auch die Angemessenheit und private Nähe der Ausgabe relevant sein.

Zuordnung in Immodio

Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum Eigentümer. Wählen Sie den Eigentümer aus, dessen Vermietungstätigkeit die Kosten tatsächlich verursacht hat. Alternativ können Sie bei einem objektbezogenen Home Staging die Kosten auch auf das Objekt oder die Einheit buchen.

Nicht auf Mieter umlegen

Dekorations-, Präsentations- und Home-Staging-Kosten dienen grundsätzlich der Vermarktung beziehungsweise Verwaltung durch den Vermieter.

Sie stellen keine laufenden Betriebskosten des Mietobjekts dar. Der Schalter „Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ muss daher deaktiviert bleiben.

Bewahren Sie bei größeren Home-Staging- oder Repräsentationskosten insbesondere Rechnung, Leistungsbeschreibung und einen Nachweis über das betroffene Vermietungsobjekt beziehungsweise den Zweck der Maßnahme auf.