> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10107500-schuldzinsen-zinsen-fuer-bankdarlehen-darlehen-kredit.md). # Schuldzinsen, Zinsen für Bankdarlehen, Darlehen, Kredit
Diese Kategorie verwenden Sie für **Zinsen, die Sie für ein Darlehen oder einen Kredit zahlen**, wenn das geliehene Geld tatsächlich für Ihre Vermietungstätigkeit verwendet wurde. Typische Fälle sind beispielsweise Darlehen zur Finanzierung von: * Kauf einer vermieteten Immobilie, * Kauf eines vermieteten Grundstücks, * Bau eines zur Vermietung bestimmten Gebäudes, * Modernisierung oder Sanierung eines Vermietungsobjekts, * größeren Reparaturen, * oder einer Umschuldung eines bereits bestehenden Immobilienkredits. Schuldzinsen können nach § 9 EStG als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung **wirtschaftlich zusammenhängen**. Entscheidend ist deshalb insbesondere, **wofür die Darlehensmittel tatsächlich verwendet wurden**. #### **Diese Kategorie ist nur für den Zinsanteil** Bei einem normalen Immobiliendarlehen besteht die monatliche Rate regelmäßig aus: * **Zinsen** * und **Tilgung** {% hint style="warning" %} Nur der **Zinsanteil** gehört auf diese Kategorie. Der Tilgungsanteil wird auf die Kategorie "[Tilgung, Rückzahlung eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10121600-tilgung-rueckzahlung-eines-bankdarlehens-darlehens-kredits.md)" gebucht. {% endhint %} **Beispiel** Monatliche Darlehensrate: **1.500 €** Davon laut Bankabrechnung: * **500 € Zinsen** * **1.000 € Tilgung** Dann buchen Sie nur die **500 €** auf die Kategorie **„**[Schuldzinsen, Zinsen für Bankdarlehen, Darlehen, Kredit](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10107500-schuldzinsen-zinsen-fuer-bankdarlehen-darlehen-kredit.md)**“.** Die **1.000 €** Tilgung sind keine Schuldzinsen und dürfen nicht zusätzlich als Werbungskosten behandelt werden. Diese werden auf die Kategorie "[Tilgung, Rückzahlung eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10121600-tilgung-rueckzahlung-eines-bankdarlehens-darlehens-kredits.md)" gebucht. #### **Entscheidend ist, wofür das Darlehen tatsächlich verwendet wurde** Für den Werbungskostenabzug reicht es nicht aus, dass ein Darlehen beispielsweise durch eine vermietete Immobilie **besichert** ist. Entscheidend ist die tatsächliche **Verwendung des Darlehens**. **Beispiel: Darlehen für eine vermietete Wohnung** Sie nehmen ein Darlehen über **300.000 €** auf und verwenden den Betrag vollständig für den Kauf einer Wohnung, die anschließend vermietet wird. Die dafür anfallenden Schuldzinsen stehen grundsätzlich unmittelbar mit Ihren Vermietungseinkünften in Zusammenhang und können auf diese Kategorie gebucht werden. **Beispiel: Grundschuld auf Mietobjekt, Geld aber privat verwendet** Sie besitzen bereits eine vermietete Immobilie. Die Bank gewährt Ihnen einen Kredit über **50.000 €** und lässt zur Sicherheit eine Grundschuld auf dem Vermietungsobjekt eintragen. Die **50.000 €** verwenden Sie jedoch vollständig für einen **privaten** Autokauf. Die dafür anfallenden Schuldzinsen stehen somit **nicht** unmittelbar mit Ihren Vermietungseinkünften in Zusammenhang und können **nicht** auf diese Kategorie gebucht werden. Die Tatsache, dass die vermietete Immobilie als Sicherheit dient, macht die Kreditzinsen nicht zu Werbungskosten der Vermietung. Maßgeblich ist die **tatsächliche Verwendung des Geldes**. #### **Teilweise vermietete und teilweise selbst genutzte Immobilie** Wird eine Immobilie teilweise vermietet und teilweise privat genutzt, dürfen die Schuldzinsen **nicht** vollständig der Vermietung zugerechnet werden. **Beispiel** Sie kaufen ein Zweifamilienhaus. Eine Wohnung wird vermietet, die andere nutzen Sie selbst. Das Darlehen finanziert das gesamte Objekt, ohne dass die Finanzierung eindeutig einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet wurde. Dann sind grundsätzlich nur die auf den vermieteten Bereich entfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig. #### **Umschuldung oder Anschlussfinanzierung** Läuft die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits aus und ersetzen Sie diesen durch ein neues Darlehen, können auch die Zinsen des neuen Darlehens weiterhin mit Ihrer Vermietung zusammenhängen. **Beispiel** Restschuld des ursprünglichen Vermietungsdarlehens: **200.000 €** Sie nehmen zur Anschlussfinanzierung ein neues Darlehen über: **200.000 €** auf und lösen damit ausschließlich das bisherige Darlehen ab. Dann bleibt grundsätzlich der wirtschaftliche Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie bestehen. Auch der BFH erkennt an, dass Schuldzinsen eines Refinanzierungs- beziehungsweise Umschuldungsdarlehens weiterhin mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen können, wenn damit das bisherige Vermietungsdarlehen abgelöst wird. {% hint style="info" %} Nehmen Sie bei der Umschuldung dagegen zusätzlich Geld für private Zwecke auf, muss dieser zusätzliche private Finanzierungsanteil entsprechend getrennt werden. {% endhint %} #### **Darlehensaufnahme und Schuldzinsen getrennt buchen** Die Auszahlung des Kredits selbst ist **keine Zinseinnahme und keine Mieteinnahme**. Beispielsweise: Die Bank zahlt Ihnen **300.000 € Darlehen** aus. Diese Darlehensauszahlung gehört auf die entsprechende Kategorie **„**[Aufnahme eines Bankdarlehens, Darlehens, Kredits](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10012300-aufnahme-eines-bankdarlehens-darlehens-kredits.md)**“**. Zahlen Sie anschließend monatlich beispielsweise **600 € Zinsen** gehören nur diese **600 €** auf die Kategorie **„**[Schuldzinsen, Zinsen für Bankdarlehen, Darlehen, Kredit](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10107500-schuldzinsen-zinsen-fuer-bankdarlehen-darlehen-kredit.md)**“** Damit bleiben **Darlehensaufnahme** und **laufende Zinskosten** sauber voneinander getrennt. #### **Nach Verkauf einer Immobilie können Schuldzinsen in besonderen Fällen weiter abzugsfähig sein** Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, endet der Werbungskostenabzug der Darlehenszinsen nicht in jedem Fall automatisch am Verkaufstag. Ein wichtiger Fall ist eine verbleibende Restschuld bei einem Verkauf. **Beispiel** * Die Restschuld Ihrer Immobilie beträgt: **250.000 €** * Verbleibender Verkaufserlös, der zur Tilgung eingesetzt werden kann: **220.000 €** * Restdarlehen: **30.000 €** Reicht der Veräußerungserlös nicht aus, um das ursprünglich für das Vermietungsobjekt aufgenommene Darlehen vollständig zurückzuzahlen, können die Zinsen auf den verbleibenden Darlehensteil grundsätzlich weiterhin als **nachträgliche Werbungskosten** berücksichtigt werden. #### **Zinsen für private Kredite gehören nicht hierher** Nicht auf diese Kategorie gehören Zinsen für Kredite, die beispielsweise verwendet wurden für: * privaten PKW, * Urlaubsreise, * private Wohnungseinrichtung, * private Lebenshaltung, * selbst genutzte Immobilie, * sonstige private Anschaffungen. Das gilt auch dann, wenn der Kredit bei derselben Bank läuft wie Ihr Immobiliendarlehen oder durch ein Vermietungsobjekt besichert wurde. #### **Zuordnung in Immodio** Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum **Eigentümer**. Wählen Sie den Eigentümer aus, dessen Vermietungstätigkeit das betreffende Darlehen tatsächlich zuzurechnen ist. #### **Nicht auf Mieter umlegen** Schuldzinsen für die Finanzierung einer Immobilie sind **Finanzierungskosten des Eigentümers** und keine umlagefähigen Betriebskosten. Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ muss daher deaktiviert bleiben**. Bewahren Sie insbesondere **Darlehensvertrag, jährliche Zinsbescheinigungen beziehungsweise Kontoauszüge, Tilgungsplan und Nachweise über die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel** auf. Gerade bei mehreren Krediten oder einer gemischt genutzten Immobilie sollte später eindeutig nachvollziehbar bleiben, **welches Darlehen tatsächlich welchen vermietungsbezogenen Aufwand finanziert hat**.