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Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend anfallende Kosten der Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile** des ausgewählten Objekts. Die Betriebskostenverordnung zählt die Gebäudereinigung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Erfasst ist die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, insbesondere Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb eines Aufzugs. Voraussetzung für die Umlage ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend berücksichtigt wird. ### Was kann hier gebucht werden? Buchen Sie hier insbesondere die regelmäßig entstehenden Kosten für: * Kehren und Wischen von Treppen und Treppenabsätzen, * Reinigung von Hausfluren und gemeinschaftlichen Eingangsbereichen, * Reinigung von Handläufen und Treppengeländern, * Reinigung gemeinschaftlicher Eingangstüren, * Reinigung von Fußmatten und Schmutzfangzonen, * Reinigung gemeinschaftlicher Keller- und Dachbodenflure, * Reinigung gemeinschaftlicher Waschküchen, * Reinigung des Fahrkorbs eines Aufzugs, * regelmäßige Reinigung gemeinschaftlicher Fenster und Glasflächen, * Reinigung von Briefkastenanlagen, Klingeltableaus und sonstigen gemeinschaftlichen Oberflächen, * unmittelbar erforderliche Arbeits- und Anfahrtskosten des Reinigungsunternehmens, * laufend verbrauchte Reinigungsmittel, soweit sie Bestandteil der Reinigungsleistung sind. {% hint style="info" %} Maßgeblich ist, dass die Arbeiten gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile betreffen und laufend beziehungsweise planmäßig wiederkehrend ausgeführt werden. {% endhint %} ### Welche Gebäudeteile sind erfasst? Typische gemeinschaftlich genutzte Bereiche sind: * Hauseingang und Windfang, * Treppenhaus und Zwischenpodeste, * gemeinschaftliche Flure, * Zugänge zu Keller, Dachboden oder Waschküche, * gemeinschaftliche Keller- und Bodenräume, * Aufzugskabine, * gemeinschaftlich genutzte Glas- und Türflächen. Nicht entscheidend ist, ob jeder Mieter jede einzelne Fläche täglich nutzt. Entscheidend ist zunächst, ob die Fläche zur gemeinschaftlichen Gebäudeanlage beziehungsweise zur gewählten Abrechnungseinheit gehört. Betrifft die Reinigung dagegen nur einen räumlich getrennten Gebäudeteil oder ein separates Treppenhaus, sollten grundsätzlich nur die zu diesem Bereich gehörenden **Mietverhältnisse** belastet werden. ### Reinigung durch die Mieter oder durch einen Dienstleister Vor der Beauftragung eines Reinigungsunternehmens sollte geprüft werden, was im Mietvertrag zur Reinigung geregelt ist. #### 1. Der Vermieter organisiert die Reinigung Sieht der Mietvertrag vor, dass die Reinigung durch den Vermieter organisiert und über die Betriebskosten abgerechnet wird, können die laufenden Kosten eines Reinigungsunternehmens grundsätzlich auf die Mieter verteilt werden. #### 2. Die Mieter sind selbst zur Reinigung verpflichtet Verpflichtet der Mietvertrag die Mieter ausdrücklich zur abwechselnden Reinigung des Treppenhauses, sollten nicht gleichzeitig reguläre Fremdreinigungskosten auf sämtliche Mieter verteilt werden. Soll künftig dauerhaft ein Reinigungsunternehmen eingesetzt werden, muss geprüft werden, ob: * der Mietvertrag diese Umstellung bereits erlaubt, * eine neue Vereinbarung mit den Mietern erforderlich ist, * die Fremdreinigung nur wegen einer Pflichtverletzung einzelner Mieter beauftragt wurde, * oder die Reinigungspflicht wirksam neu geregelt werden muss. ### Zuordnung Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, dessen gemeinschaftliche Flächen gereinigt wurden. Die Kosten werden dem Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. ### Erdgeschossmieter und unterschiedliche Nutzung Auch Erdgeschossmieter werden bei einer objektweiten Verteilung grundsätzlich in den vereinbarten Umlageschlüssel einbezogen. Die gesetzliche Verteilung nach Wohnfläche unterscheidet nicht danach, wie oft ein einzelner Bewohner das Treppenhaus oder bestimmte Stockwerke tatsächlich nutzt. Die bloße Lage einer Wohnung im Erdgeschoss führt nicht automatisch zu einer Befreiung von sämtlichen Gebäudereinigungskosten. ### Gemischt genutzte Gebäude Bei Gebäuden mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten ist zu prüfen, ob die Gewerbenutzung erheblich höhere Reinigungskosten verursacht. Das kann beispielsweise der Fall sein bei: * Geschäften mit starkem Kundenverkehr, * Arzt- oder Therapiepraxen, * Gaststätten, * Kindertagesstätten, * Schulungs- oder Veranstaltungsräumen, * Gewerben mit häufigen Lieferungen. Ein Vorwegabzug des Gewerbeanteils ist insbesondere dann relevant, wenn die Gewerbenutzung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. ### Regelmäßige Grund- und Sonderreinigungen Auch eine nicht wöchentlich ausgeführte Reinigung kann zu den laufenden Betriebskosten gehören, wenn sie planmäßig wiederkehrt. In Betracht kommen beispielsweise: * jährliche Grundreinigung des Treppenhauses, * regelmäßige intensive Reinigung von Bodenbelägen, * turnusmäßige Reinigung gemeinschaftlicher Fenster, * saisonale Reinigung von Eingangs- und Schmutzfangbereichen. Eine einmalige Reinigung ist dagegen regelmäßig nicht umlagefähig, wenn sie aus einem besonderen, nicht zum gewöhnlichen Gebäudebetrieb gehörenden Anlass durchgeführt wird. Nicht hierher gehören beispielsweise: * Bauendreinigung nach einer Sanierung, * Reinigung nach Maler- oder Handwerkerarbeiten, * Beseitigung von Schutt und Baustaub, * Reinigung nach einem Brand- oder Wasserschaden, * Reinigung einer leer geräumten Wohnung, * außergewöhnliche Reinigung nach einer Veranstaltung des Vermieters, * Beseitigung jahrelang unterlassener Reinigung, * Reinigung zur Vorbereitung einer Neuvermietung. {% hint style="info" %} Solche Kosten entstehen nicht als gewöhnliche laufende Gebäudereinigung oder gehören zur jeweiligen Bau-, Schadens- oder Verwaltungsmaßnahme. Betriebskosten müssen laufend entstehen; Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sind ausgeschlossen. {% endhint %} ### Außergewöhnliche Verschmutzungen Die Beseitigung gewöhnlicher, nicht einzelnen Bewohnern zuordenbarer Verschmutzungen gehört zur laufenden Gebäudereinigung. Verursacht dagegen ein bestimmter Mieter nachweislich eine außergewöhnliche Verschmutzung, beispielsweise durch: * ausgelaufene Farbe oder Öl, * zurückgelassenen Bauschutt, * erhebliche Verunreinigungen bei einem Umzug, * Tierkot, * unsachgemäß abgestellten Abfall, * Beschädigung und Verschmutzung nach einer privaten Veranstaltung, sollten die zusätzlichen Kosten nicht pauschal auf sämtliche Mieter verteilt werden. In Betracht kommt stattdessen eine direkte Forderung gegen den Verursacher, sofern dessen Verantwortlichkeit nachgewiesen werden kann. ### Anschaffung von Reinigungsgeräten **Nicht** als laufende Gebäudereinigung sollten insbesondere gebucht werden: * Kauf einer Reinigungsmaschine, * Anschaffung eines Staubsaugers, * Kauf von Besen, Leitern oder langlebigen Geräten, * Anschaffung von Reinigungswagen, * Ersatzbeschaffung technischer Reinigungsgeräte. Laufend verbrauchte Reinigungsmittel und geringwertige Verbrauchsmaterialien können dagegen Bestandteil der Reinigungsleistung sein. Werden langlebige Geräte vom Dienstleister eingesetzt, sind deren betriebswirtschaftliche Kosten regelmäßig bereits in dessen vereinbartem Reinigungspreis enthalten und dürfen nicht zusätzlich als gesonderte Anschaffung auf die Mieter verteilt werden. ### Eigenleistung des Vermieters Reinigt der Vermieter oder eigenes Personal das Treppenhaus, können die Sach- und Arbeitsleistungen grundsätzlich mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Drittunternehmens angefallen wäre. Eine fiktive Umsatzsteuer darf nicht angesetzt werden, wenn sie tatsächlich nicht entstanden ist. **Dokumentiert werden sollten:** * gereinigte Flächen, * Art und Umfang der Arbeiten, * Reinigungsrhythmus, * Leistungszeitraum, * verwendeter Vergleichspreis, * Herkunft des Vergleichspreises, * tatsächlich entstandene Materialkosten. Der angesetzte Betrag darf die marktüblichen Kosten einer gleichwertigen Fremdleistung nicht überschreiten. ### Wirtschaftlichkeitsgebot Der Vermieter muss bei der Auswahl des Reinigungsdienstes und des Leistungsumfangs das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Das bedeutet nicht, dass zwingend das günstigste Unternehmen gewählt werden muss. Preis, Leistungsumfang, Zuverlässigkeit und Anforderungen des Gebäudes müssen jedoch in einem angemessenen Verhältnis stehen. Prüfen Sie insbesondere: * ob der Reinigungsturnus zum tatsächlichen Bedarf passt, * ob selten genutzte Bereiche unnötig häufig gereinigt werden, * ob Leistungen doppelt im Hausmeister- und Reinigungsvertrag enthalten sind, * ob außergewöhnliche Zusatzleistungen notwendig sind, * ob Preissteigerungen nachvollziehbar sind, * ob bei erheblichen Kostensteigerungen Vergleichsangebote sinnvoll sind.