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Diese Kategorie verwenden Sie für **regelmäßig wiederkehrende und vorbeugende Maßnahmen zur Ungeziefer- oder Schädlingsbekämpfung** am ausgewählten Objekt. Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführt. Umlagefähig sind jedoch nur Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes **laufend entstehen**. Einmalige Maßnahmen zur Beseitigung eines konkreten Befalls sind idR. **keine** Betriebskosten, sondern Kosten der Mangelbeseitigung beziehungsweise Instandhaltung und somit vom Vermieter zu tragen. ### Rechtliche Einordnung Für die Umlage ist entscheidend, warum die Maßnahme durchgeführt wurde: * **Vorbeugend und planmäßig wiederkehrend:** grundsätzlich umlagefähig. * **Aufgrund eines konkreten akuten Befalls:** grundsätzlich Vermieterkosten. * **Nachweislich durch einen bestimmten Mieter verursacht:** möglicherweise individueller Schadensersatzanspruch gegen diesen Mieter, aber keine objektweite Betriebskostenumlage. Die überwiegende instanzgerichtliche Rechtsprechung behandelt nur regelmäßig durchgeführte, prophylaktische Maßnahmen als Betriebskosten. Das Amtsgericht Hamburg ordnete die Bekämpfung eines vorhandenen akuten Befalls dagegen der Mangelbeseitigung zu. Es existiert zwar eine ältere abweichende Einzelentscheidung des Amtsgerichts Offenbach, nach der auch eine einmalige Bekämpfung umlagefähig sein könne. Für eine rechtssichere Abrechnung sollte diese Mindermeinung jedoch nicht zur Grundlage der allgemeinen Buchungspraxis gemacht werden. ### Was kann hier gebucht werden? Buchen Sie hier insbesondere Kosten eines **vertraglich vorgesehenen oder nachweisbar regelmäßig durchgeführten Präventionsprogramms**, zum Beispiel: * regelmäßige Kontrolle auf Ratten, Mäuse, Schaben oder andere Schädlinge, * planmäßiges Aufstellen und Kontrollieren von Köderstationen, * regelmäßiger Austausch von Ködern und Fallen, * vorbeugende Behandlung gefährdeter Gemeinschaftsbereiche, * Monitoring in Kellern, Müllräumen, Dachböden, Technikräumen oder Außenanlagen, * wiederkehrende Kontrolle bekannter Eintritts- oder Befallsbereiche, * regelmäßige Dokumentation der Kontroll- und Präventionsmaßnahmen, * unmittelbar erforderliche Arbeits-, Anfahrts- und Materialkosten, * Entsorgung verbrauchter Köder und Fallen, soweit sie Bestandteil der laufenden Schädlingsbekämpfung ist. Die Maßnahme sollte auf einem nachvollziehbaren Wartungs-, Kontroll- oder Bekämpfungsplan beruhen und nicht erst nach Auftreten eines konkreten Schadens beauftragt worden sein. ### Was bedeutet „regelmäßig“? Die Schädlingsbekämpfung muss nicht zwingend jedes Jahr durchgeführt werden. Betriebskosten können auch in mehrjährigen Abständen entstehen, wenn sie planmäßig wiederkehren und Teil eines typischen, vorhersehbaren Betriebsablaufs sind. Der Bundesgerichtshof hat allgemein anerkannt, dass für „laufende“ Betriebskosten auch ein mehrjähriger Turnus ausreichen kann. Für die Schädlingsbekämpfung sollte sich die Wiederkehr aus konkreten Umständen ergeben, beispielsweise: * einer dauerhaft erhöhten Rattengefahr am Standort, * einem regelmäßig gefährdeten Müllplatz, * wiederkehrenden Kontrollen in einem Lebensmittelbetrieb, * einer dokumentierten Befallsgefährdung in Kellern oder Außenanlagen. Sind zur Beseitigung desselben akuten Befalls mehrere Einsätze notwendig, bilden diese einen zusammengehörenden Mangelbeseitigungsvorgang. Beispiele: * drei Behandlungen gegen Bettwanzen in derselben Wohnung, * mehrfaches Nachlegen von Ködern nach einem akuten Rattenbefall, * mehrere Kontrolltermine zur vollständigen Beseitigung von Schaben, * Nachbehandlungen nach einem erstmalig festgestellten Mäusebefall. {% hint style="info" %} Die Wiederholung einzelner Termine macht die Maßnahme nicht automatisch zu regelmäßig entstehenden Betriebskosten. Entscheidend bleibt, ob eine **dauerhafte vorbeugende Routine** oder die **Beseitigung eines konkreten Befalls** vorliegt. {% endhint %} ### Gemeinschaftsbereiche und einzelne Wohnungen unterscheiden Eine objektweite Umlage kommt vor allem bei regelmäßigen Maßnahmen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen in Betracht, zum Beispiel: * Treppenhäusern und Eingangsbereichen, * Kellern und Dachböden, * gemeinschaftlichen Waschküchen, * Müllräumen und Müllplätzen, * Technik- und Lagerräumen, * Innenhöfen und Außenanlagen. Wird ausschließlich eine einzelne Wohnung behandelt, dürfen die Kosten nicht ohne Weiteres auf sämtliche Mietverhältnisse des Gebäudes verteilt werden. ### Akuter Schädlingsbefall Die Kosten für die **einmalige** Beseitigung eines akuten Befalls sollten grundsätzlich nicht in dieser Kategorie auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt insbesondere für: * einmalige Ratten- oder Mäusebekämpfung, * Beseitigung eines Schabenbefalls, * Behandlung einer von Bettwanzen befallenen Wohnung, * Bekämpfung von Lebensmittel- oder Kleidermotten, * Entfernung eines einzelnen Wespennests, * Bekämpfung eines Ameisenbefalls, * Beseitigung von Holzschädlingen, * einmalige Entfernung von Tauben, Mardern oder anderen Tieren, * Desinfektions- und Reinigungsarbeiten nach einem konkreten Befall. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein erheblicher Schädlingsbefall kann zudem einen Mietmangel darstellen und zu einer Mietminderung führen. ### Vom Mieter verursachter Befall Hat ein bestimmter Mieter den Schädlingsbefall durch eine schuldhafte Pflichtverletzung verursacht, kann gegebenenfalls ein individueller Schadensersatzanspruch bestehen. Voraussetzung sind eine Pflichtverletzung, ein dadurch verursachter Schaden und die rechtliche Verantwortlichkeit des Mieters. In Betracht kommen beispielsweise Fälle, in denen nachweisbar: * Lebensmittel dauerhaft offen oder unsachgemäß gelagert wurden, * Abfälle trotz Aufforderung über längere Zeit in der Wohnung gesammelt wurden, * ein erheblicher hygienewidriger Zustand den Befall verursacht hat, * Schädlinge durch eingebrachte Gegenstände eingeschleppt wurden und der Mieter den Befall anschließend trotz Kenntnis nicht meldete, * notwendige Bekämpfungsmaßnahmen schuldhaft verhindert wurden. Ein bloßer Verdacht, ein unordentlicher Gesamteindruck oder die Tatsache, dass der Befall zuerst in einer bestimmten Wohnung entdeckt wurde, reicht für eine Kostenbelastung nicht automatisch aus. Auch bauliche Ursachen, Leitungsschächte, Ritzen, Feuchtigkeit, Abwasserleitungen, Müllbereiche und eine Ausbreitung aus anderen Einheiten müssen geprüft werden. Ein solcher Betrag sollte **nicht als Betriebskostenbuchung auf das gesamte Objekt verteilt**, sondern als gesonderter Anspruch dem konkret verantwortlichen Mietverhältnis zugeordnet werden. ### Bauliche Ursachen und Folgekosten Nicht umlagefähig sind Arbeiten zur Beseitigung baulicher Eintritts- oder Befallsursachen, zum Beispiel: * Abdichten von Rissen, Fugen und Mauerdurchbrüchen, * Reparatur beschädigter Abwasserleitungen, * Verschließen von Zugängen in Dach oder Fassade, * Erneuerung defekter Kellerfenster oder Türen, * Reparatur von Müllräumen, * Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, * Austausch befallener Dämmstoffe oder Holzbauteile, * Erneuerung von Leitungen, Schächten oder Verkleidungen. {% hint style="warning" %} Solche Arbeiten sind **Reparatur- oder Instandsetzungskosten** und bleiben auch dann nicht umlagefähig, wenn sie im Zusammenhang mit einer Schädlingsbekämpfung ausgeführt werden. {% endhint %} ### Zuordnung Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, für das die regelmäßig wiederkehrende Präventionsmaßnahme durchgeführt wurde. Ist kein anderer wirksamer Verteilerschlüssel vereinbart, werden Betriebskosten bei Wohnraum grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. ### Gemischt genutzte Gebäude Besondere Vorsicht ist bei Gebäuden mit Wohnungen und Gewerberäumen erforderlich. Werden regelmäßige Schädlingskontrollen beispielsweise ausschließlich wegen einer: * Gaststätte, * Bäckerei, * Metzgerei, * Lebensmittelhandlung, * Gemeinschaftsküche oder * sonstigen lebensmittelverarbeitenden Nutzung durchgeführt, sollten die dadurch entstehenden Mehrkosten grundsätzlich der betreffenden Gewerbeeinheit oder der sachlich betroffenen Nutzergruppe zugeordnet werden. Wohnungsmieter dürfen nicht mit Kosten belastet werden, die ausschließlich durch eine besondere gewerbliche Nutzung verursacht werden. ### Gemischte Verträge und Rechnungen aufteilen Schädlingsbekämpfungsverträge können unterschiedliche Leistungen enthalten: * regelmäßiges Monitoring, * vorbeugende Köderkontrolle, * akute Bekämpfung eines vorhandenen Befalls, * Notfalleinsätze, * Desinfektion und Sonderreinigung, * Abdichtungs- und Reparaturarbeiten, * Austausch beschädigter Gebäudeteile. Eine solche Rechnung darf nicht vollständig als Betriebskostenposition gebucht werden. Lassen Sie möglichst getrennt ausweisen: 1. regelmäßig wiederkehrende Präventionsleistungen, 2. akute Befallsbekämpfung, 3. Sonder- und Notfalleinsätze, 4. Reinigung und Desinfektion, 5. Reparaturen und bauliche Maßnahmen, 6. Ersatzteile und sonstige Materialien. Nur der eindeutig auf die laufende, vorbeugende Schädlingskontrolle entfallende Anteil gehört in diese Kategorie. ### Wann diese Kategorie nicht verwendet werden soll Nicht hierher gehören insbesondere: * einmalige Bekämpfung eines akuten Schädlingsbefalls, * Behandlung nur einer einzelnen Wohnung, * mehrere Nachbehandlungen desselben Befalls, * Entfernung eines einzelnen Wespen- oder Bienennests, * Reparatur und Abdichtung von Eintrittsstellen, * Austausch befallener oder beschädigter Bauteile, * Sonderreinigung und Desinfektion nach einem Befall, * Kosten für Gutachten über bauliche Mängel, * Kosten eines vom Mieter verursachten Schadens, * Bekämpfung in privaten Räumen des Vermieters, * Maßnahmen für eine leer stehende Einheit, soweit sie nicht dem laufenden Betrieb des gesamten Objekts dienen. ### Wirtschaftlichkeit und Unterlagen Der Vermieter muss auch bei der Schädlingsbekämpfung das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Ein laufender Präventionsvertrag sollte durch die Lage, Nutzung oder Befallsgefährdung des Gebäudes sachlich gerechtfertigt sein. Unnötige oder unverhältnismäßig häufige Behandlungen dürfen nicht auf die Mieter übertragen werden. Bewahren Sie insbesondere auf: * Mietvertrag und Betriebskostenvereinbarung, * Präventions- oder Wartungsvertrag, * Kontroll- und Köderplan, * Einsatz- und Befallsberichte, * Rechnungen und Zahlungsnachweise, * Aufteilung von Prävention und akuter Bekämpfung, * Dokumentation des regelmäßigen Turnus, * Zuordnung der betroffenen Gebäudebereiche, * Berechnung bei mehreren Gebäuden oder Gewerbeeinheiten.