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# Vorauszahlung Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)

<figure><img src="/files/bO2Im13IYov9P2gj6ed1" alt=""><figcaption></figcaption></figure>

Verwenden Sie diese Kategorie für Betriebskostenvorauszahlungen, die für Garagen, Stellplätze, Gewerberäume oder andere Räume mit **19 % Umsatzsteuer** vereinbart wurden.

Buchen Sie hier nur Vorauszahlungen, wenn die Vermietung tatsächlich **umsatzsteuerpflichtig** **erfolgt und die Betriebskosten ebenfalls mit Umsatzsteuer abgerechnet werden**. Die Zahlung wird später mit den tatsächlich angefallenen Betriebskosten verrechnet.

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Ordnen Sie die Buchung nicht einem Mietverhältnis, sondern auf den jeweiligen **Eigentümer** (idR. Sie selbst) zu.
{% endhint %}

### Besonderheit bei Garagen und Stellplätzen

Bei Garagen und Stellplätzen kommt es darauf an, ob sie eigenständig oder zusammen mit einer Wohnung vermietet werden.

Wird eine Garage oder ein Stellplatz **separat** vermietet, kann die Vermietung umsatzsteuerpflichtig sein. In diesem Fall werden auch die dazugehörigen Betriebskostenvorauszahlungen mit 19 % Umsatzsteuer erfasst.

Wird die Garage oder der Stellplatz dagegen zusammen mit einer steuerfreien Wohnung an denselben Mieter vermietet, gilt sie häufig als Nebenleistung zur Wohnraummiete. Dann fällt in der Regel **keine** Umsatzsteuer an und diese Kategorie sollte nicht verwendet werden.

### Besonderheit bei Gewerbevermietung

Auch Gewerberäume sind grundsätzlich zunächst umsatzsteuerfrei vermietet. Der Vermieter kann aber unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optieren. Das ist insbesondere möglich, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Wurde wirksam zur Umsatzsteuer optiert, werden neben der Miete auch die Betriebskostenvorauszahlungen mit 19 % Umsatzsteuer abgerechnet. Bei der späteren Betriebskostenabrechnung sind die Kosten entsprechend mit Umsatzsteuer zu behandeln. Der Regelsteuersatz beträgt 19 %.

### Nicht in diese Kategorie buchen

Nicht in diese Kategorie gehören:

* normale Betriebskostenvorauszahlungen für steuerfreie Wohnraummiete
* Vorauszahlungen für Garagen oder Stellplätze, die zusammen mit einer steuerfreien Wohnung vermietet werden
* Vorauszahlungen ohne vereinbarte Umsatzsteuer
* Betriebskostenpauschalen
* Kaltmiete oder Garagenmiete selbst
* Nachzahlungen aus einer bereits erstellten Abrechnung

Wenn der Vermieter die Kleinunternehmerregelung nutzt, darf grundsätzlich keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Dann sollte diese 19-%-Kategorie nicht verwendet werden. Seit 2025 gilt die Kleinunternehmergrenze von 25.000 € Vorjahresumsatz und 100.000 € Umsatz im laufenden Jahr.

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Nutzen Sie diese Kategorie nur, wenn Mietvertrag, Rechnung und steuerliche Behandlung zusammenpassen. Besonders bei Gewerberäumen sollte klar geregelt sein, dass die Miete und die Betriebskosten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer geschuldet werden.
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{% hint style="danger" %}
**Hinweis:** Diese Informationen dienen nur der allgemeinen Orientierung und ersetzen ausdrücklich keine steuerliche Beratung. Ob im Einzelfall Umsatzsteuer auszuweisen ist, sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
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