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Diese Kategorie verwenden Sie für **pauschale Neben- beziehungsweise Betriebskostenzahlungen**, die Ihr Mieter zusätzlich zur eigentlichen Miete aufgrund einer vereinbarten **Betriebskostenpauschale** für eine Garage, einen Stellplatz oder andere Räume an Sie zahlt und die zusammen mit dem zugrunde liegenden Mietverhältnis **mit 19 % Umsatzsteuer** behandelt werden. Bei einer Betriebskostenpauschale vereinbaren Vermieter und Mieter einen **festen Betrag**, mit dem die von der Pauschale erfassten Neben- beziehungsweise Betriebskosten grundsätzlich abgegolten sind. {% hint style="warning" %} Diese Kategorie ist nur für Mietverhältnisse vorgesehen, bei denen die betreffende Vermietung und die dazugehörige Betriebskostenpauschale **tatsächlich mit 19 % Umsatzsteuer** abgerechnet werden. {% endhint %} #### **Diese Kategorie nur Betriebskostenpauschalen mit 19% Umsatzsteuer buchen** Vermieten Sie beispielsweise eine Garage mit 19 % Umsatzsteuer und vereinbaren monatlich: * **Nettomiete Garage: 150 €** * **Betriebskostenpauschale: 30 €** dann werden die beiden Einnahmen getrennt erfasst: * **150 € Nettomiete** auf die passende Kategorie für die Mieteinnahmen aus der Garage beziehungsweise den anderen Räumen und bspw. auf die Kategorie "[Kaltmiete von vermieteten Garagen (inklusive 19% Umsatzsteuer)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10081100-kaltmiete-von-vermieteten-garagen-inklusive-19-umsatzsteuer.md)" * **30 € Betriebskostenpauschale** auf die Kategorie → **„**[Pauschale Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144910-pauschale-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)**“.** {% hint style="info" %} Da das zugrunde liegende Mietverhältnis umsatzsteuerpflichtig behandelt wird, unterliegt grundsätzlich auch die dazugehörige Betriebskostenpauschale der entsprechenden **19-%-Umsatzsteuerbehandlung** nach § 12 Abs. 1 UStG. {% endhint %} #### **Der Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung** Eine **Betriebskostenpauschale** und eine **Betriebskostenvorauszahlung** sind nicht dasselbe. Bei einer **Vorauszahlung** zahlt der Mieter während des Jahres zunächst Abschlagsbeträge. Die tatsächlichen Kosten werden später entsprechend der vertraglichen Vereinbarung abgerechnet und mit den bereits geleisteten Vorauszahlungen verglichen. Daraus kann entstehen: * eine **Nachzahlung des Mieters** * oder ein **Guthaben des Mieters** {% hint style="warning" %} Bei einer **Betriebskostenpauschale** erfolgt dagegen grundsätzlich **keine spätere Abrechnung nach den tatsächlich entstandenen Kosten**. Die vereinbarte Pauschale soll die davon erfassten Kosten gerade durch einen festen Betrag abgelten. {% endhint %} Für diese Immodio-Kategorie gilt daher: * **Pauschale bei einer mit 19 % besteuerten Vermietung von Garagen oder anderen Räumen** werden auf die Kategorie→ **„**[**Pauschale Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144910-pauschale-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)**“** gebucht. * **Vorauszahlung bei einer solchen Vermietung werden auf die Kategorie**→ Kategorie **"**[**Vorauszahlung Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144900-vorauszahlung-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)**"** gebucht. {% hint style="info" %} **Nachzahlung bzw. Erstattung aus einer Jahresabrechnung werden**→ bei einer tatsächlichen Abrechnung von Vorauszahlungen auf die Kategorie "[Nachzahlungen / Erstattungen von Betriebskosten / Nebenkosten für Garagen und andere Räume (19%)](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10092800-nachzahlungen-erstattungen-fuer-wohnraum-umsatzsteuerpflichtige-vermietung.md)" gebucht. {% endhint %} **Beispiel: Pauschale statt Vorauszahlung** Sie vermieten eine Garage eigenständig an einen Mieter. Vereinbart sind monatlich: * **Nettomiete: 150 €** * **Betriebskostenpauschale: 30 €** Die Betriebskostenpauschale beträgt damit im Jahr: **30 € × 12 = 360 € netto** Die tatsächlich bei Ihnen entstandenen, von der Pauschale erfassten Kosten betragen im selben Jahr: **420 €** Bei einer Betriebskostenpauschale entsteht daraus grundsätzlich **nicht automatisch eine zusätzliche Betriebskostennachforderung von 60 €**. Es wird also nicht wie bei einer Vorauszahlung gerechnet: **420 € tatsächliche Kosten – 360 € Pauschale = 60 € Nachzahlung** Die monatlich vereinbarten **30 €** bleiben die vereinbarte Betriebskostenpauschale und werden auf: **„**[**Pauschale Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144910-pauschale-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)**“** erfasst. {% hint style="info" %} Auch bei niedrigeren tatsächlichen Kosten entsteht kein normales Guthaben. {% endhint %} **Dasselbe gilt in die andere Richtung.** Jährliche Betriebskostenpauschale: **360 €** Tatsächlich angefallene Kosten: **300 €** Bei einer Vorauszahlung könnte sich daraus ein Guthaben von **60 €** ergeben. Bei einer echten **Pauschale** erfolgt diese normale jährliche Gegenüberstellung dagegen grundsätzlich **nicht**. Es entsteht deshalb kein **60-€-Guthaben** des Mieters. #### **Nur verwenden, wenn tatsächlich 19 % Umsatzsteuer anfallen** {% hint style="warning" %} Die Bezeichnung **„(19%)“** ist für diese Kategorie entscheidend. {% endhint %} Nicht jede Vermietung einer Garage oder anderer Räume unterliegt automatisch 19 % Umsatzsteuer. Deshalb sollte vor der Verwendung dieser Kategorie geklärt sein, dass das konkrete Mietverhältnis tatsächlich **umsatzsteuerpflichtig** behandelt wird. #### **Garagen und Stellplätze** Die eigenständige Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist grundsätzlich von der Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen. Das betrifft beispielsweise: * Einzelgaragen, * Tiefgaragenstellplätze, * Außenstellplätze, * Parkplätze, * andere Flächen zum Abstellen von Fahrzeugen. {% hint style="info" %} § 4 Nr. 12 UStG nimmt die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ausdrücklich von der Steuerbefreiung aus, sodass die selbstständige Stellplatzvermietung grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig ist. {% endhint %} **Beispiel: Garage wird eigenständig vermietet** Sie vermieten eine Garage für **95 € netto monatlich** Zusätzlich vereinbaren Sie eine Betriebskostenpauschale von **30 € netto monatlich** Die Garage wird als eigenständige steuerpflichtige Leistung mit **19 % Umsatzsteuer** vermietet. Dann gehört die: **30-€-Betriebskostenpauschale** auf die Kategorie **„**[**Pauschale Nebenkosten / Betriebskosten für Garagen und andere Räume (19%)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10144910-pauschale-nebenkosten-betriebskosten-fuer-garagen-und-andere-raeume-19.md)**“.** #### **Garage zusammen mit einer Wohnung kann umsatzsteuerfrei sein** Eine besonders wichtige Ausnahme besteht, wenn Garage oder Stellplatz lediglich eine **Nebenleistung zu einer umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung** darstellen. Die Finanzverwaltung behandelt die Stellplatzvermietung grundsätzlich als steuerfreie Nebenleistung zur Wohnungsvermietung, wenn insbesondere: * Wohnung und Stellplatz von **denselben Vertragspartnern** vermietet werden * und ein entsprechender **räumlicher Zusammenhang** besteht. Das gilt in der Regel auch, wenn Wohnung und Stellplatz in zwei getrennten Verträgen vereinbart wurden. **Beispiel: Wohnung mit Stellplatz** Sie vermieten einem Mieter: * eine Wohnung * **und** einen Stellplatz auf demselben Grundstück. Die Wohnungsvermietung ist umsatzsteuerfrei und der Stellplatz stellt eine Nebenleistung zu dieser Wohnungsvermietung dar. Dann ist der Stellplatz grundsätzlich ebenfalls **umsatzsteuerfrei**. Eine dazugehörige Betriebskostenpauschale gehört dann **nicht** auf diese 19-%-Kategorie sondern wird auf die Kategorie "[Pauschale Nebenkosten / Betriebskosten](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10099200-pauschale-nebenkosten-betriebskosten.md)". #### **Zuordnung in Immodio** Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum **Eigentümer**. Wählen Sie den **Eigentümer** aus, dem die Einnahmen aus der betreffenden Garage beziehungsweise den anderen Räumen wirtschaftlich zuzurechnen sind.