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Diese Kategorie verwenden Sie ausschließlich für **regelmäßig anfallende Kosten der Funktionsprüfung und Wartung bereits installierter Rauchwarnmelder**. Dazu gehören Leistungen, mit denen geprüft und sichergestellt wird, dass die Geräte ordnungsgemäß angebracht, unbeschädigt und betriebsbereit sind. Der Bundesgerichtshof ordnet die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern als **sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV** ein. Solche Wartungskosten können daher grundsätzlich auf Wohnraummieter umgelegt werden – anders als die Kosten für Kauf, Miete oder Ersatz der Geräte. {% hint style="warning" %} Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass die **Mietkosten von Rauchwarnmeldern keine umlagefähigen Betriebskosten** darstellen. Die Gerätemiete tritt wirtschaftlich an die Stelle der ebenfalls nicht umlagefähigen Anschaffung und darf **nicht** dadurch zu Betriebskosten werden, dass der Vermieter die Geräte mietet, statt sie zu kaufen. Für die Miete oder den Kauf von Rauchwarnmeldern können Sie für Ihre eigene Buchhaltung die Kategorie **"Miete für Rauchwarnmelder, Rauchmelder"** verwenden. {% endhint %} #### Was kann hier gebucht werden? Gebucht werden können insbesondere Kosten für: * regelmäßige Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder, * Prüfung der Betriebsbereitschaft und Warnfunktion, * Kontrolle der vorgesehenen Montageposition, * Kontrolle, ob Raucheintrittsöffnungen frei und nicht überstrichen oder verdeckt sind, * Prüfung auf erkennbare Beschädigungen oder Verschmutzungen, * Reinigung des Melders, soweit sie Bestandteil der regelmäßigen Wartung ist, * Dokumentation der durchgeführten Prüfung, * Anfahrts- und Arbeitskosten des Wartungsunternehmens, * Kosten einer zulässigen technischen oder funkgestützten Inspektion, soweit damit tatsächlich die Betriebsbereitschaft geprüft wird, * laufende Servicekosten, soweit sie eindeutig auf die Wartung und nicht auf die Bereitstellung oder Miete der Geräte entfallen. {% hint style="info" %} Die aktuell veröffentlichte **DIN 14676-1:2025-05** enthält Mindestanforderungen an Planung, Montage, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern. Bei der Wartung sollten außerdem die Herstellerangaben und die jeweils geltenden landesrechtlichen Vorgaben berücksichtigt werden. {% endhint %} ### Voraussetzung für die Umlage auf Mieter Da die Wartung von Rauchwarnmeldern nicht ausdrücklich in den Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung aufgeführt ist, handelt es sich um **sonstige Betriebskosten**. Die Kostenart sollte deshalb im Mietvertrag hinreichend konkret vereinbart sein – was im Immodio-Mietvertrag entsprechend der Fall ist. ### Wer ist für die Wartung verantwortlich? Die öffentlich-rechtliche Verantwortung für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft ist in den Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt. Je nach Bundesland kann sie dem Eigentümer oder dem unmittelbaren Besitzer (idR. dem Mieter) zugewiesen sein. Eine landesrechtliche Regelung, nach der der Mieter für die Betriebsbereitschaft verantwortlich ist, hindert den Vermieter jedoch nicht automatisch daran, eine einheitliche Wartung zu organisieren. Diese ist für Vermieter häufig sinnvoll, weil dadurch Prüfintervalle, Gerätebestand und festgestellte Mängel zentral dokumentiert werden können. Die konkrete Zuständigkeit sollte dennoch anhand der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geprüft werden. ### Zuordnung Wählen Sie bei der Zuordnung **„Objekt“** aus und anschließend das Gebäude, in dem sich die gewarteten Rauchwarnmelder befinden. Die Kosten werden dem Objekt zugeordnet und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die zugehörigen Mietverhältnisse nach Wohnfläche verteilt. Alternativ haben Sie im Objekt im Bereich [**"Abrechnung"**](/anleitung/immobilien/objekt/abrechnung-objekt.md#individuelle-verteilerschlussel) die Möglichkeit individuelle Verteilerschlüssel für bspw. die Anzahl der Rauchwarnmelder anzulegen. ### Kauf und Gerätemiete sind nicht umlagefähig Nicht in diese Kategorie gehören: * erstmaliger Kauf der Rauchwarnmelder, * Kosten der Erstausstattung, * Miete oder Leasing der Rauchwarnmelder, * Bereitstellungsentgelte für die Geräte, * vollständiger Austausch alter oder defekter Rauchwarnmelder, * Anschaffung zusätzlicher Geräte, * Montagekosten der erstmaligen Installation. {% hint style="warning" %} Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass die **Mietkosten von Rauchwarnmeldern keine umlagefähigen Betriebskosten** darstellen. Die Gerätemiete tritt wirtschaftlich an die Stelle der ebenfalls nicht umlagefähigen Anschaffung und darf **nicht** dadurch zu Betriebskosten werden, dass der Vermieter die Geräte mietet, statt sie zu kaufen. Für die Miete oder den Kauf von Rauchwarnmeldern, können Sie für Ihre eigene Buchhaltung die Kategorie **"Miete für Rauchwarnmelder, Rauchmelder"** verwenden. {% endhint %} ### Reparaturen und Ersatzteile abgrenzen Ebenfalls nicht in diese Kategorie gehören insbesondere: * Reparaturen an beschädigten Rauchwarnmeldern, * Beseitigung technischer Defekte, * Austausch defekter Geräte, * Ersatz aufgrund abgelaufener Nutzungsdauer, * Austausch oder Neuinstallation von Montageplatten, * Kosten infolge von Beschädigung oder Verlust, * Arbeiten an einer zentralen Brandmeldeanlage, sofern es sich nicht um gewöhnliche Rauchwarnmelder für Wohnungen handelt. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zur Beseitigung von Mängeln gehören gesetzlich **nicht** zu den Betriebskosten. {% hint style="info" %} Ein turnusmäßiger Batteriewechsel kann – abhängig von Geräteart, Vertragsgestaltung und Rechnungsaufteilung – Bestandteil einer Wartungsleistung sein. Wird jedoch bei einem Rauchwarnmelder mit fest eingebauter Langzeitbatterie das komplette Gerät ersetzt, handelt es sich idR. nicht mehr um bloße Wartung. {% endhint %} ### Gemischte Wartungs- und Mietverträge Viele Dienstleister rechnen Rauchwarnmelder in einem Gesamtpaket ab, beispielsweise als: * „Miete und Wartung“, * „Geräteservice“, * „Full-Service-Pauschale“, * „Bereitstellung, Ferninspektion und Austausch“. Solche Gesamtrechnungen dürfen nicht ungeprüft vollständig in dieser Kategorie gebucht werden. Lassen Sie sich möglichst getrennt ausweisen: 1. reine Wartungs- und Prüfkosten, 2. Gerätemiete oder Leasing, 3. Neuanschaffung und Geräteaustausch, 4. Reparaturen, 5. zusätzliche Verwaltungs- oder Portalgebühren. Nur der nachvollziehbar auf die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft entfallende Anteil sollte als umlagefähige Wartung erfasst werden. Die Trennung ist besonders wichtig, weil Wartungskosten grundsätzlich umlagefähig sein können, Gerätemietkosten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dagegen nicht. ### Vermietete Eigentumswohnungen Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Installation, Kontrolle und Wartung durch ein Fachunternehmen beschließen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein solcher Beschluss auch Wohnungen einbeziehen, in denen bereits eigene Rauchwarnmelder vorhanden sind. Für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ist dennoch zu prüfen: * welcher Betrag laut WEG-Abrechnung auf die Einheit entfällt, * ob Wartung und Anschaffung getrennt ausgewiesen wurden, * ob Gerätemiete enthalten ist, * ob die Wartungskosten mietvertraglich vereinbart sind, * welcher Verteilerschlüssel im Mietverhältnis anzuwenden ist. Die Umlage innerhalb der WEG bedeutet nicht automatisch, dass jeder dort berechnete Bestandteil auch auf den Wohnungsmieter umgelegt werden darf. ### Dokumentation und Belege Bewahren Sie insbesondere folgende Unterlagen auf: * Wartungsvertrag, * Rechnung mit getrennter Ausweisung der Leistungen, * Liste der geprüften Geräte und Wohnungen, * Datum und Ergebnis jeder Prüfung, * Hinweise auf festgestellte Defekte, * Nachweise über den Wartungsrhythmus, * Aufteilung bei mehreren Gebäuden, * Berechnung der einzelnen Mieteranteile, * Mietvertrag mit der vereinbarten Betriebskostenart. Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Der Mieter kann außerdem Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen.