> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md). # Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht
Diese Kategorie verwenden Sie für **laufend gezahlte Erbbauzinsen**, wenn sich Ihr vermietetes Gebäude beziehungsweise Ihre vermietete Wohnung auf einem Grundstück befindet, das Ihnen **nicht selbst gehört**, sondern an dem zu Ihren Gunsten ein **Erbbaurecht** besteht. Der Erbbauzins ist das regelmäßig zu zahlende Entgelt dafür, dass Sie als **Erbbauberechtigter** das fremde Grundstück aufgrund des Erbbaurechts nutzen dürfen. § 1 ErbbauRG definiert das Erbbaurecht als das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Wird hierfür ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen vereinbart, bezeichnet das Gesetz dieses Entgelt ausdrücklich als **Erbbauzins**. Umgangssprachlich werden hierfür teilweise auch die Begriffe: * **Erbzins** * **Erbpacht** * **Erbpachtzins** verwendet. Für diese Kategorie ist jedoch insbesondere der **laufend gezahlte Erbbauzins eines bestehenden Erbbaurechts** gemeint. **Typischer Fall: Gebäude auf fremdem Grund und Boden** Beim normalen Immobilienkauf erwerben Sie regelmäßig: * **Grund und Boden** * und **Gebäude** Bei einem Erbbaurecht ist die Situation in der Regel anders: Sie können beispielsweise Eigentümer beziehungsweise Erbbauberechtigter eines Gebäudes sein, obwohl der darunterliegende **Grund und Boden einem anderen Eigentümer gehört**. Für die Nutzung dieses fremden Grundstücks zahlen Sie dem Grundstückseigentümer den vereinbarten **Erbbauzins**. **Beispiel** Sie erwerben ein vermietetes Einfamilienhaus, das auf einem Erbbaugrundstück steht. Der Grund und Boden gehört weiterhin einer Gemeinde. Für das Erbbaurecht zahlen Sie jährlich: **3.600 € Erbbauzins** Das Gebäude wird vollständig vermietet. Die jährlich gezahlten **3.600 €** buchen Sie dann auf die Kategorie: **„**[**Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md)**“.** #### **Erbbauzins ist grundsätzlich ein laufendes Nutzungsentgelt** {% hint style="info" %} Der laufende Erbbauzins ist grundsätzlich keine Anschaffung des Grundstücks und auch nicht Bestandteil der Gebäudeanschaffungskosten. {% endhint %} Der Bundesfinanzhof behandelt den Erbbauzins als **Entgelt für die Nutzung des Grundstücks** und nicht als Anschaffungskosten des Erbbaurechts. Bei einer vermieteten Immobilie können die laufenden Erbbauzinsen deshalb grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Das unterscheidet den Erbbauzins beispielsweise von: * dem Kaufpreis eines Gebäudes, * dem Kaufpreis eines bestehenden Erbbaurechts, * Anschaffungsnebenkosten, * oder Herstellungskosten eines Gebäudes. **Beispiel: laufender Erbbauzins** Jährlicher Erbbauzins: **4.800 €** Das Gebäude wird ausschließlich vermietet. Die **4.800 €** sind grundsätzlich laufendes Nutzungsentgelt für das Grundstück. Sie werden deshalb **nicht** beispielsweise: * zu **20 % Grund und Boden** * und zu **80 % Gebäude** aufgeteilt. Eine solche Kaufpreisaufteilung ist beim laufenden Erbbauzins **nicht erforderlich**. #### **Erbbauzins nicht mit Pacht verwechseln** Immodio besitzt zusätzlich die Kategorie **„**[**Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Ackerland, Garten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md)**“.** Erbbauzins und normale Grundstückspacht sind jedoch **nicht** dasselbe. Bei einem Erbbaurecht besteht ein **dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht**, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Bei einer normalen Pacht besteht dagegen grundsätzlich ein schuldrechtlicher Pachtvertrag, aufgrund dessen dem Pächter der Gebrauch und die Fruchtziehung aus dem Pachtgegenstand gestattet werden. Deshalb gilt grundsätzlich: * **Erbbaurecht + laufender Erbbauzins** → **„**[**Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md)**“** * **Normaler Pachtvertrag** → **„**[**Pacht für unbewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Ackerland, Garten)**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10098600-pacht-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter-z-b-ackerland-garten.md)**“** * **Normaler Mietvertrag über Grundstück oder Räume** → **„**[**Miete für unbewegliche Wirtschaftsgüter**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/10089300-miete-fuer-unbewegliche-wirtschaftsgueter.md)**“** Die teilweise umgangssprachlich verwendete Bezeichnung **„Erbpacht“** sollte deshalb nicht dazu führen, einen echten Erbbauzins auf die normale Pachtkategorie zu buchen. #### **Teilweise private Nutzung** Wird das auf dem Erbbaugrundstück befindliche Gebäude nicht ausschließlich vermietet, darf grundsätzlich auch der Erbbauzins nur insoweit der Vermietung zugeordnet werden, wie ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit Ihren Vermietungseinnahmen besteht. **Beispiel** Jährlicher Erbbauzins: **5.000 €** Das Gebäude wird genutzt: * **80 % vermietet** * **20 % privat** Dann entfallen grundsätzlich **5.000 € × 80 % = 4.000 €** auf die Vermietung und können auf die Kategorie **„**[**Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md)**“** gebucht werden. Die verbleibenden **1.000 €** betreffen die private Nutzung und gehören **nicht** zu den Werbungskosten Ihrer Vermietung. #### **Besonderheit: Erbbauzins für mehr als fünf Jahre im Voraus** Eine wichtige Ausnahme besteht, wenn der Erbbauzins nicht laufend gezahlt wird, sondern für einen **sehr langen Zeitraum im Voraus**. Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von **mehr als fünf Jahren im Voraus** geleistet, müssen diese nach § 11 Abs. 2 EStG grundsätzlich gleichmäßig auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Vorauszahlung geleistet wurde. **Beispiel: Erbbauzins für zehn Jahre im Voraus** Sie zahlen für die Nutzung des Erbbaugrundstücks einmalig: **30.000 €** Der Betrag deckt den Erbbauzins für **10 Jahre** vollständig im Voraus ab. Dann dürfen die **30.000 €** **nicht** vollständig als laufender Aufwand des Zahlungsjahres berücksichtigt werden. Bei gleichmäßiger Verteilung ergeben sich **30.000 € ÷ 10 Jahre = 3.000 €** pro Jahr, die entsprechend jährlich oder umgerechnet monatlich auf die Kategorie **„**[**Kosten für Erbbauzins, Erbzins, Erbbaurecht, Erbpacht**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben/buchhaltung-erweiterung/kosten-fur-erbbauzins-erbzins-erbbaurecht-erbpacht.md)**“** gebucht werden. #### **Anpassung des Erbbauzinses** Erbbaurechtsverträge können Regelungen enthalten, nach denen der Erbbauzins im Laufe der Vertragszeit angepasst werden kann. Bei einem Erbbaurecht, dessen Bauwerk Wohnzwecken dient, enthält § 9a ErbbauRG besondere Grenzen für solche Erhöhungen. Eine Erhöhung darf insbesondere nur verlangt werden, soweit sie unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch darf grundsätzlich frühestens **drei Jahre nach Vertragsschluss beziehungsweise drei Jahre nach der letzten Erhöhung** geltend gemacht werden. Für die Buchung in Immodio gilt: Wurde der Erbbauzins wirksam beispielsweise von **3.600 € jährlich** auf **3.900 € jährlich** angepasst, buchen Sie **ab dem maßgeblichen Zeitpunkt** den tatsächlich geschuldeten und gezahlten neuen Erbbauzins. #### **Erbbauzins ist grundsätzlich keine umlagefähige Betriebskostenposition** Die laufende Zahlung des Erbbauzinses ist zwar eine regelmäßige Ausgabe des Erbbauberechtigten. Sie wird dadurch jedoch **nicht automatisch zu umlagefähigen Betriebskosten des Wohnungsmieters**. Die Betriebskostenverordnung definiert die umlagefähigen Betriebskosten und führt deren typische Kostenarten in § 2 BetrKV auf. Der Erbbauzins selbst gehört nicht zu diesem Betriebskostenkatalog. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) Das ist von anderen Kosten des Erbbaugrundstücks zu unterscheiden. Beispielsweise kann die **Grundsteuer** grundsätzlich eine umlagefähige Betriebskostenposition sein, wenn die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der **Erbbauzins selbst** bleibt dagegen eine eigene Kostenposition des Erbbauberechtigten. #### **Zuordnung in Immodio** Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum **Eigentümer oder zu Objekt bzw. Einheit.** Wählen Sie den Eigentümer, der den Erbbauzins tatsächlich wirtschaftlich trägt, bzw. das Objekt oder die Einheit, für welche die Erbpacht anfällt. #### **Nicht auf Mieter umlegen** Der Erbbauzins ist keine normale umlagefähige Betriebskostenposition einer Wohnraummiete. Der Schalter **„Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ muss daher deaktiviert bleiben**. #### **Für Ihre Unterlagen** Bewahren Sie insbesondere: * Erbbaurechtsvertrag, * Nachträge und Vereinbarungen über Erbbauzinsanpassungen, * Zahlungsnachweise, * gegebenenfalls WEG- beziehungsweise Verwalterabrechnungen, * und bei gemischter Nutzung die Dokumentation der verwendeten Kostenaufteilung dauerhaft auf. So bleibt insbesondere nachvollziehbar, welche Zahlungen tatsächlich **laufender Erbbauzins** sind und welche Beträge aus demselben Vertrags- oder Grundstückszusammenhang einer anderen steuerlichen Kategorie zugeordnet werden müssen.