Rechts- und Beratungskosten
Diese Kategorie verwenden Sie für Rechtsanwalts-, Rechtsberatungs- und sonstige Beratungskosten, die unmittelbar mit einem bestimmten Vermietungsobjekt zusammenhängen.
Typische Fälle sind beispielsweise:
anwaltliche Beratung zu einem Mietvertrag,
Durchsetzung rückständiger Mieten,
Kündigungs- und Räumungsverfahren,
Kosten für eine Steuerberatung,
Streitigkeiten über Mietmängel oder Mietzahlungen,
rechtliche Prüfung einer Betriebskostenabrechnung,
Auseinandersetzungen mit Mietern oder Dienstleistern,
Beratung zu rechtlichen Fragen eines konkreten Vermietungsobjekts,
sowie Gerichts- und Prozesskosten, soweit der zugrunde liegende Rechtsstreit unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängt.
Rechts- und Beratungskosten können als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung und den daraus erzielten oder angestrebten Einnahmen besteht. Maßgeblich ist § 9 EStG.
Beispiel: Anwalt wegen Mietrückständen
Ein Mieter schuldet Ihnen mehrere Monatsmieten und Sie beauftragen deshalb einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und später gerichtlichen Durchsetzung der Forderung.
Anwaltskosten: 900 €
Gerichtskosten: 300 €
Da der Rechtsstreit unmittelbar die Erzielung Ihrer Mieteinnahmen betrifft, können die Kosten grundsätzlich der Vermietung zugeordnet und auf die Kategorie "Rechts- und Beratungskosten" gebucht werden.
Entscheidend ist der Gegenstand der Beratung oder des Rechtsstreits
Nicht jede Anwaltsrechnung im Zusammenhang mit einer Immobilie ist automatisch Werbungskosten.
Streit mit einem Mieter über ausstehende Miete → grundsätzlich Vermietungsbezug
Räumungsklage gegen einen Mieter → grundsätzlich Vermietungsbezug
Rechtsstreit über abzugsfähige Finanzierungskosten des Vermietungsobjekts → grundsätzlich Vermietungsbezug
Auch eine erfolglose Rechtsverfolgung kann abzugsfähig sein
Für die steuerliche Einordnung kommt es nicht entscheidend darauf an, ob Sie den Rechtsstreit gewinnen. Entscheidend ist vielmehr, warum die Kosten entstanden sind.
Beispiel
Sie verklagen einen Mieter auf 4.000 € rückständige Miete und tragen Anwalts- und Gerichtskosten ihn Höhe von 1.200 €.
Auch wenn sich später herausstellt, dass die Mietforderung nicht vollständig durchgesetzt werden kann, verlieren die Rechtskosten nicht ihren Zusammenhang mit der Vermietung. Sie sind entstanden, um Mieteinnahmen durchzusetzen beziehungsweise zu sichern.
Rechtskosten zur Finanzierung eines Mietobjekts
Auch Rechtsberatung im Zusammenhang mit der Finanzierung eines vermieteten Objekts kann in diese Kategorie gehören.
Der Bundesfinanzhof hat in der Vergangenheit beispielsweise Anwaltskosten im Zusammenhang mit der rechtlichen Auseinandersetzung über ein zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommenes Darlehen als Werbungskosten anerkannt, weil der Rechtsstreit die abzugsfähigen Finanzierungskosten betraf.
Rechtsberatung beim Immobilienkauf gesondert prüfen
Vorsicht ist bei Beratungs- und Rechtskosten erforderlich, die unmittelbar mit dem Erwerb einer Immobilie zusammenhängen.
Kosten, die entstehen, um ein Grundstück oder Gebäude zu erwerben und in die eigene Verfügungsmacht zu überführen, können zu den Anschaffungs- beziehungsweise Anschaffungsnebenkosten gehören und müssten dann bspw. auf die Kategorie "Kauf von Grundstücken" gebucht werden. Sie sind dann nicht einfach als laufende Rechts- und Beratungskosten sofort abzugsfähig.
Beispiel
Vor dem Kauf eines Grundstückes lassen Sie den Kaufvertrag und spezielle Erwerbsbedingungen anwaltlich prüfen.
Kosten dafür: 2.000 €
Steht diese Beratung unmittelbar mit dem erfolgreichen Erwerb des Grundstücks in Zusammenhang, sollte die Rechnung nicht ungeprüft auf die Kategorie „Rechts- und Beratungskosten“ gebucht werden. Es ist zu prüfen, ob sie Bestandteil der Anschaffungskosten ist und in diesem Fall auf die Kategorie "Kauf von Grundstücken" gebucht werden müssen.
Davon zu unterscheiden ist beispielsweise eine spätere Rechtsberatung über einen laufenden Mietvertrag des bereits erworbenen Objekts.
Schutz des Eigentums ist nicht automatisch Vermietung
Ein besonders wichtiger Unterschied besteht zwischen:
Sicherung der Vermietungseinnahmen und
bloßer Sicherung beziehungsweise Verteidigung Ihres Eigentumsvermögens.
Der Bundesfinanzhof hat in der Vergangenheit beispielsweise entschieden, dass Anwaltskosten zur Abwehr eines Überbaus auf einem vermieteten Grundstück grundsätzlich keine Werbungskosten der Vermietung sind, wenn dabei in erster Linie der Schutz des Eigentums und nicht die Einkunftserzielung im Vordergrund steht.
Steuerberatungskosten nur bei Vermietungsbezug
Auch Kosten eines Steuerberaters können grundsätzlich Werbungskosten sein, soweit sie unmittelbar mit der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen.
Nicht abzugsfähig als Werbungskosten der Vermietung sind dagegen allgemeine private Steuerberatungskosten, beispielsweise für die reine Erstellung Ihrer privaten Einkommensteuererklärung ohne konkreten Bezug zur Einkünfteermittlung.
Beispiel
Steuerberaterrechnung in Höhe von insgesamt: 1.000 €
Davon laut Rechnung:
400 € für die Ermittlung der Einkünfte eines bestimmten Mietobjekts,
600 € für übrige private Steuerangelegenheiten.
Dann dürfen nicht automatisch die gesamten 1.000 € auf die Kategorie "Rechts- und Beratungskosten" gebucht werden. Der objektbezogene und steuerlich abzugsfähige Anteil muss entsprechend getrennt werden.
Rechtskosten beim Verkauf einer Immobilie
Rechts- und Beratungskosten, die ausschließlich wegen des Verkaufs eines Mietobjekts entstehen, gehören grundsätzlich nicht mehr zu den laufenden Werbungskosten der Vermietung.
Der wirtschaftliche Zusammenhang besteht dann mit der Veräußerung und nicht mit der weiteren Erzielung von Mieteinnahmen.
Erstattete Anwalts- oder Prozesskosten
Erstattet Ihnen später beispielsweise:
ein Mieter,
eine Versicherung,
die unterlegene Prozesspartei,
oder ein anderer Beteiligter
einen Teil Ihrer Rechtskosten, muss diese Erstattung separat als Einnahe in der Kategorie "Rechts- und Beratungskosten" erfasst werden.
Zuordnung in Immodio
Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum Objekt.
Wählen Sie das Vermietungsobjekt aus, auf das sich die Rechts- oder Beratungsleistung tatsächlich bezieht.
Betrifft eine Rechnung mehrere Objekte, sollte der Betrag möglichst anhand der Rechnung, Leistungsaufstellung oder eines sachgerechten Schlüssels auf die betroffenen Objekte verteilt werden.
Nicht auf Mieter umlegen
Rechts- und Beratungskosten gehören grundsätzlich zur Verwaltung beziehungsweise Rechtswahrnehmung des Eigentümers und sind keine laufenden Betriebskosten des Gebäudes.
§ 1 Abs. 2 der BetrKV schließt Verwaltungskosten ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten aus.
Der Schalter „Umlegbar auf Betriebskostenabrechnung“ muss daher deaktiviert bleiben.
Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren?
Bewahren Sie insbesondere auf:
Rechnungen des Rechtsanwalts oder Beraters,
Zahlungsnachweise,
Beratungsverträge beziehungsweise Mandatsvereinbarungen,
Schriftverkehr mit Anwalt, Berater oder Gegenseite,
Klageschriften, Mahnbescheide und gerichtliche Entscheidungen,
Unterlagen, aus denen der Gegenstand des Rechtsstreits hervorgeht,
bei mehreren Objekten eine nachvollziehbare Aufteilung der Kosten,
Nachweise über erhaltene Kostenerstattungen,
und bei ungewöhnlichen Sachverhalten eine kurze Dokumentation, warum die Beratung mit der Vermietung des konkreten Objekts zusammenhängt.
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