Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre/verrechnete Mietkautionen
Diese Kategorie verwenden Sie für Mieteinnahmen, die erst in einem späteren Kalenderjahr für frühere Jahre eingehen, sowie für Mietkautionen, die Sie nicht zurückzahlen, sondern mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis verrechnen.
Die Kategorie umfasst damit zwei typische Fälle:
nachträglich vereinnahmte Mietrückstände aus früheren Kalenderjahren,
verrechnete beziehungsweise einbehaltene Mietkautionen.
Miete für ein früheres Jahr
Bei der Vermietung gilt grundsätzlich das Zuflussprinzip nach § 11 EStG: Einnahmen werden in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem sie tatsächlich zufließen.
Beispiel:
Ein Mieter schuldet Ihnen noch 1.200 € Miete aus 2025 und überweist den Betrag erst im März 2026.
Die 1.200 € sind grundsätzlich Einnahmen des Jahres 2026 und werden auf die Kategorie "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen" gebucht.
Frühere Monate desselben Jahres gehören nicht auf diese Kategorie
Die Kategorie ist jedoch nicht für jede verspätete Mietzahlung gedacht.
Beispiel
Die Januarmiete 2026 wird erst im April 2026 bezahlt.
Da sowohl der ursprüngliche Mietzeitraum als auch der Zahlungseingang im Jahr 2026 liegen, handelt es sich nicht um eine „Miete für frühere Jahre“.
Die Zahlung wird weiterhin über die reguläre Kategorie "Nettokaltmiete, Mieteinnahmen für Wohnraum (ohne Nebenkosten)“ erfasst.
Erst wenn die Zahlung aus einem vorherigen Kalenderjahr stammt, verwenden Sie die Kategorie "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen".
Besonderheit rund um den Jahreswechsel
Für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen enthält § 11 EStG eine enge Ausnahme vom normalen Zuflussprinzip.
Werden solche Einnahmen kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel gezahlt und gehören wirtschaftlich zum anderen Kalenderjahr, können sie dem vergangenen Jahr zugerechnet werden. Als „kurze Zeit“ gelten grundsätzlich bis zu zehn Tage, wobei sowohl die Fälligkeit als auch die Zahlung innerhalb dieses Zeitraums liegen müssen.
Eine erhaltene Mietkaution ist zunächst keine Mieteinnahme
Die bloße Zahlung einer Mietkaution bei Beginn des Mietverhältnisses gehört nicht auf diese Kategorie.
Die Kaution dient zunächst lediglich als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters. Bei Wohnraummietverhältnissen muss eine als Geldsumme geleistete Kaution grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Wann wird eine Mietkaution zu einer Einnahme?
Relevant wird die Kaution insbesondere beim Ende des Mietverhältnisses bei der Verrechnung einer Kaution mit:
ausstehenden Mieten,
noch abzurechnenden Nebenkosten,
oder Kosten für Beschädigungen durch den Mieter.
Soweit Sie die Kaution hierfür tatsächlich einbehalten und verrechnen, ist der entsprechende Betrag als Einnahme in der Kategorie "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre/verrechnete Mietkautionen" zu erfassen.
Beispiel: Kaution wird mit Mietrückständen verrechnet
Mietkaution:2.400 €
Offene Mieten: 1.500 €
Sie verrechnen: 1.500 € mit der Kaution und zahlen die verbleibenden 900 € an den Mieter zurück.
Dann buchen Sie diese 1.500 € als Einnahme auf die Kategorie "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen" und die zurückgezahlten 900 € als Ausgabe auf die Kategorie "Erhaltene Kautionen".
Abgrenzung zu Betriebskostennachzahlungen
Eine normale Zahlung aus einer Betriebskostenabrechnung ist stellt dabei keine eine „Miete für frühere Jahre“ dar.
Dafür bestehen in Immodio eigene Kategorien für Nachzahlungen beziehungsweise Erstattungen:
Anders ist es, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietkaution mit einer noch offenen Betriebskostenforderung verrechnet wird.
Vereinfacht:
Mieter überweist eine Betriebskostennachzahlung → passende Nachzahlungs-/Erstattungskategorie
Betriebskostenschuld wird mit der Mietkaution verrechnet→ "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen"
Zuordnung in Immodio
Bei dieser Kategorie erfolgt die Zuordnung zum Mietverhältnis.
Wählen Sie das Mietverhältnis aus, aus dem:
die nachträglich erhaltene Miete stammt,
oder dessen Mietkaution verrechnet wurde.
Auch wenn das Mietverhältnis inzwischen beendet wurde, gehört die Zahlung wirtschaftlich weiterhin zu diesem Mietverhältnis.
Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren?
Bewahren Sie insbesondere auf:
Mietvertrag,
Kontoauszüge und Zahlungsnachweise über verspätet eingegangene Mieten,
Aufstellung der ursprünglichen Mietrückstände und der betroffenen Mietmonate,
Kautionsvereinbarung und Nachweis über die ursprünglich geleistete Kaution,
Kautionsabrechnung bei Beendigung des Mietverhältnisses,
Erklärung beziehungsweise Abrechnung über die Verrechnung der Kaution,
Nachweise über offene Miet- oder Betriebskostenforderungen,
Dokumentation von Schäden und gegebenenfalls Reparaturrechnungen,
Nachweis über den an den Mieter zurückgezahlten Restbetrag,
sowie Korrespondenz mit dem Mieter über die Verrechnung.
Gerade bei verrechneten Mietkautionen sollte nachvollziehbar dokumentiert sein, welcher Teil zurückgezahlt und welcher Teil aus welchem konkreten Grund einbehalten wurde.
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