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# Betriebskosten
**Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten:**
*" \[...] die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."*
Als Vermieter dürfen Sie diese Kosten rechtswirksam auf Ihren Mieter umlegen, wenn eine entsprechende Vereinbarung darüber im Mietvertrag getroffen wurde. Gemäß § 556 Abs. 2 können Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesen werden:
* [Vorauszahlung der Betriebskosten](/anleitung/mietverhaltnisse/mietverhaltnis-anlegen/betriebskosten/vorauszahlung-der-betriebskosten.md): Fester Betrag unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters
* [Pauschale Betriebskosten](/anleitung/mietverhaltnisse/mietverhaltnis-anlegen/betriebskosten/pauschale-betriebskosten.md): Monatliche Abschlagszahlung, basierend auf geschätzten Kosten
Umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
**1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks**
* Dazu gehört insbesondere die **Grundsteuer**.
**2. Kosten der Wasserversorgung**
* Wasserverbrauch, Grundgebühren, Anmietung oder Nutzung von Wasserzählern, Eichung, Berechnung und Aufteilung der Kosten.
* Wartung von Wassermengenreglern sowie Betrieb von Wasserversorgungs- und Wasseraufbereitungsanlagen.
**3. Kosten der Entwässerung**
* Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung.
* Betriebskosten einer nicht öffentlichen Entwässerungsanlage oder einer Entwässerungspumpe.
**4. Heizkosten**
a) **Betrieb einer zentralen Heizungsanlage** (inkl. Abgasanlage)
* Brennstoffkosten, Stromverbrauch, Bedienung, Wartung, Reinigung, Verbrauchserfassung.
b) **Betrieb einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage**
* Kosten für Brennstoffe, Lieferung, Stromverbrauch, Wartung und Reinigung.
c) **Gewerbliche Wärmelieferung**
* Entgelt für Wärmelieferung und Kosten der zugehörigen Hausanlage.
d) **Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten**
* Wartung, Reinigung, Sicherheitsprüfung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
**5. Warmwasserversorgung**
a) **Betrieb einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage**
* Kosten analog zu Wasserversorgung und Heizkosten.
b) **Gewerbliche Lieferung von Warmwasser**
* Entgelt für Warmwasserlieferung und zugehörige Betriebskosten.
c) **Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten**
* Entfernung von Ablagerungen, Wartung und Sicherheitsprüfung.
**6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen**
* Kombinationen aus Heizungs- und Warmwasserkosten gemäß den Nummern 4 und 5.
**7. Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs**
* Stromverbrauch, Wartung, Reinigung, Sicherheitsprüfung.
**8. Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung**
* Gebühren für öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie private Entsorgungsmaßnahmen.
**9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung**
* Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile (Flure, Treppen, Keller etc.).
**10. Kosten der Gartenpflege**
* Pflege und Erneuerung von Pflanzen, Spielplätzen, Zugängen und Zufahrten.
**11. Kosten der Beleuchtung**
* Strom für Außen- und Gemeinschaftsbeleuchtung (z. B. Treppenhaus, Keller, Waschküche etc.).
**12. Kosten der Schornsteinreinigung**
* Kehrgebühren gemäß der gültigen Gebührenordnung.
**13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung**
* Gebäudeversicherung (Feuer-, Sturm-, Wasserschäden), Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.
**14. Kosten für den Hauswart**
* Vergütung und Sozialbeiträge für den Hauswart, soweit sie nicht Instandhaltung oder Verwaltung betreffen.
**15. Kosten des Betriebs von Kommunikationsanlagen**
a) Gemeinschafts-Antennenanlage\
b) Private Verteilanlagen im Breitbandnetz\
c) Gebäudeinterne Glasfaser-Verteilanlagen
**16. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege**
* Strom, Wartung, Reinigung, Sicherheitsprüfung und Wasserversorgung.
**17. Sonstige Betriebskosten**
* Weitere nicht in den vorherigen Kategorien erfasste umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 Betriebskostenverordnung
Nicht umlagefähige Kosten gemäß § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Nicht umlagefähige Kosten dürfen nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören insbesondere:
* **Verwaltungskosten**
* Kosten für Personal und Einrichtungen, die für die Verwaltung des Gebäudes benötigt werden
* Aufwendungen für die Überwachung und Geschäftsführung
* Wert der vom Vermieter selbst erbrachten Verwaltungsleistungen
* Kosten für gesetzliche oder freiwillige Prüfungen des Jahresabschlusses
* **Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten**
* Aufwendungen zur Erhaltung des Gebäudes während der Nutzungsdauer
* Kosten für die Beseitigung von Schäden durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse
* Maßnahmen zur Wiederherstellung der ordnungsgemäßen Nutzung des Gebäudes
#### Heizkosten
* Über den Button **„Heizkosten separat ausweisen“** öffnet sich ein Fenster, in dem Sie die Heizkosten separat (getrennt von den gesamten Betriebskosten) erfassen können.
{% hint style="warning" %}
Weisen Sie im Falle einer Betriebskostenpauschale die Heizkosten immer separat aus, denn nach der Heizkostenverordnung (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV) müssen Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Nur mit der separaten Ausweisung der Heizkosten können Sie also in diesem Fall die Betriebskosten pauschal verlangen, gleichzeitig aber die Heizkosten am Ende der Abrechnungsperiode ordnungsgemäß abrechnen.
{% endhint %}
#### Betriebskosten bei WG-Vermietung
Wenn Sie eine WG-Vermietung durchführen, lesen Sie bitte die ergänzenden Hinweise zu den [Betriebskosten und Heizkosten bei WG-Vermietung](/anleitung/mietverhaltnisse/mietverhaltnis-anlegen/betriebskosten/betriebskosten-und-heizkosten-wg-vermietung.md) durch.