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Wird weder eine Staffel- noch eine Indexmietvereinbarung getroffen, kann die Miete gemäß § 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Dabei sind die folgenden Aspekte zu beachten: ### Frist Nach § 558 BGB dürfen Sie als Vermieter eine Mieterhöhung nach der **ortsüblichen Vergleichsmiete** nur unter Einhaltung gesetzlich festgelegter Fristen verlangen. Eine Mieterhöhung darf gemäß § 558 Abs. 1 BGB frühestens **15 Monate nach der letzten Mieterhöhung** (bzw. dem Mietvertragsbeginn bei Neuvermietung) wirksam werden. Zur Erhöhung der Miete ist ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen erforderlich. Das Mieterhöhungsverlangen dürfen Sie erst stellen, wenn die Miete seit der letzten Mieterhöhung **mindestens zwölf Monate** unverändert geblieben ist (Jahressperrfrist). Geht dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Jahressperrfrist zu, ist es unwirksam. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) oder Betriebskostenanpassungen (§ 560 BGB) wirken sich auf diese Sperrfrist nicht aus. Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter eine gesetzliche Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu. Die erhöhte Miete wird dann erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig. Zusammen führen Sperrfrist und Überlegungsfrist dazu, dass die erhöhte Miete frühestens **15 Monate nach der letzten Mietänderung** geschuldet ist.
Beispiel Die Miete wurde zuletzt zum **1. Mai 2026** erhöht. Die einjährige Sperrfrist beginnt also am **1. Mai 2026**. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf dem Mieter daher **frühestens am 1. Mai 2027** zugehen. Geht das Mieterhöhungsverlangen am **1. Mai 2027** zu, endet die gesetzliche Überlegungsfrist des Mieters mit Ablauf des **30. Juni 2027**. Stimmt der Mieter zu, ist die erhöhte Miete **ab dem 1. Juli 2027** zu zahlen.
### Kappungsgrenze Die **Kappungsgrenze** (§ 558 Abs. 3 BGB) ist eine gesetzliche Regelung zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als **20 %** erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze per Rechtsverordnung auf **15 %** abgesenkt sein. ### Begründungspflicht Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform begründen. Dies kann erfolgen durch: * **Mietspiegel:** Bezug auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB). Die Begründung durch den Mietspiegel stellt in größeren Städten den Regelfall dar. Seit Juli 2022 sind alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern im Rahmen der Mietspiegelreform gesetzlich dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. * **Mietdatenbank:** Auskunft aus einer von der Gemeinde oder privaten Institutionen geführten Mietdatenbank (§ 558e BGB). * **Sachverständigengutachten:** Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. * **Vergleichswohnungen:** Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen hinsichtlich Größe, Lage, Ausstattung und Zustand. ### Zustimmung des Mieters Damit eine Erhöhung wirksam wird, bedarf es der Zustimmung des Mieters. Diese Zustimmung kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erteilt oder verweigert werden. Der Mieter muss einer Mieterhöhung jedoch nicht automatisch zustimmen, sondern darf zunächst prüfen, ob das Erhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß und inhaltlich berechtigt ist. Ohne Zustimmung des Mieters wird die Erhöhung nicht von selbst wirksam, sondern der Vermieter muss sie gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen (§ 558b BGB). {% hint style="info" %} Immodio unterstützt Sie bei der Erstellung einer Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM). Unter [Vorlagen](/anleitung/vorlagen.md) finden Sie in Immodio ein passendes Schreiben an Ihre Mieter. {% endhint %} ### Weitere rechtliche Hinweise
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß **§ 559 BGB** möglich, wenn diese Maßnahmen den Wohnwert erhöhen, nachhaltig Energie einsparen oder die Wohnverhältnisse verbessern. Der Vermieter kann in diesem Fall 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. **Voraussetzungen für die Mieterhöhung:** 1. **Ankündigungspflicht:**\ Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§ 555c BGB). Diese Ankündigung muss Art, Umfang und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen sowie die zu erwartende Mietsteigerung beinhalten. 2. **Berechnung der Kosten:**\ Die auf die Wohnung umgelegten Kosten müssen im Verhältnis zur gesamten Immobilie stehen. Der Anteil an Reparatur- und Instandhaltungskosten sind von den umlagefähigen Modernisierungskosten abzuziehen. Gleiches gilt für staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen. Dabei gibt es eine Ausnahme von dieser Regel: Betragen die Modernisierungskosten pro Wohneinheit nicht mehr als 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 % der Kosten abziehen, ohne die genaue Aufteilung in Modernisierungs- und Instandhaltungskosten nachweisen zu müssen. 3. **Höchstgrenze für Mieterhöhung:**\ Die Miete darf um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen, wenn die Ausgangsmiete über 7 Euro pro Quadratmeter liegt; beträgt die Ausgangsmiete weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Erhöhung auf 2 Euro pro Quadratmeter begrenzt. **Beispiele für umlagefähige Maßnahmen:** * Einbau einer neuen Heizung oder energetische Fassadendämmung. * Erneuerung von Fenstern oder Türen zur Verbesserung der Energieeffizienz. * Anbau eines Balkons oder Einbau eines Aufzugs.
Vorteile Vergleichsmiete * **Abbildung der Marktentwicklung:** Die Miete bildet den jeweiligen Mietmarkt ab. * **Individuelle Anpassung:** Keine feste Bindung an zuvor vereinbarte Staffeln oder den Verbraucherpreisindex. * **Umlegung von Modernisierungsmaßnahmen möglich:** Zusätzliche Erhöhungen durch Modernisierungen (§ 559 BGB) können geltend gemacht werden. * **Bezug auf Mietpreisbremse:** Die Erhöhung bleibt an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt, was rechtliche Sicherheit bietet.
Nachteile Vergleichsmiete * **Aufwendige Begründung:** Erfordert Mietspiegel, Auszug aus Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. * **Zustimmung des Mieters:** Der Mieter muss der Mieterhöhung aktiv zustimmen, was Konflikte auslösen kann. Bei Staffel- und Indexmietverträgen ist diese Zustimmung nicht notwendig. * **Kappungsgrenze:** Erhöhung ist auf maximal 20 % (bzw. 15 % in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt) innerhalb von drei Jahren begrenzt (§ 558 Abs. 3 BGB). * **Regelmäßiger Verwaltungsaufwand:** Jede Erhöhung muss erneut begründet und durchgesetzt werden. Sie erfolgt nicht automatisch, wie bei der Staffelmiete.