> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://help.immodio.app/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://help.immodio.app/anleitung/mietverhaltnisse/mietverhaltnis-anlegen/mietkaution.md). # Mietkaution
* Die **gesetzlich zulässige Höchstgrenze** beträgt gemäß § 551 BGB **drei Monatskaltmieten** (Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung). * Der Mieter darf die Kaution **in drei gleichen Monatsraten** zahlen, beginnend mit dem Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). * Die Kaution muss **getrennt vom Vermögen des Vermieters** aufbewahrt werden (§ 551 Abs. 3 BGB). Immodio empfiehlt hierfür das kostenlose Mietkautionskonto von heykaution. Dieses können Sie zu 100 % digital in nur **5 Minuten** eröffnen. 👉 [Jetzt kostenloses Mietkautionskonto eröffnen\*](https://heykaution.de/?partner_id=10001\&utm_campaign=10001\&utm_medium=ppl\&utm_source=partner) Immodio berechnet für Sie automatisch die **maximal zulässige Höhe der Mietkaution** gemäß § 551 BGB. In Deutschland darf die Kaution **höchstens drei Monatskaltmieten** betragen (ohne Betriebskostenvorauszahlung). Dieser Wert ist bereits im entsprechenden Feld voreingetragen. Sie können den Betrag bei Bedarf **individuell anpassen**. Bitte beachten Sie jedoch:\ Ein Kautionsbetrag, der die gesetzliche Höchstgrenze überschreitet, ist **teilweise unwirksam**. Der Mieter kann den **überhöhten Anteil zurückfordern** – begrenzt auf den Betrag, der die zulässigen drei Monatsmieten übersteigt [(vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 86/03).](http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh\&Art=en\&nr=28324\&pos=0\&anz=1) ## Automatische Kautionsbuchung nach der Unterschrift Sobald alle Beteiligten den Mietvertrag unterschrieben haben, erstellt Immodio automatisch eine unbezahlte Buchung über die im Mietverhältnis vereinbarte Kaution. Die Buchung erscheint unter „[**Einnahmen und Ausgaben**](/anleitung/einnahmen-und-ausgaben.md)“ und bleibt dort als unbezahlt sichtbar, bis die Kautionszahlung eingegangen und entsprechend manuell als bezahlt erfasst wurde. Dadurch muss die Kaution nicht zusätzlich manuell als Buchung angelegt werden.
Kautionsbereitstellung Über Immodio können Sie individuell mit dem Mieter vereinbaren, wie dieser die Kaution bereitstellen kann. Wählen Sie hierzu einfach die entsprechenden Checkboxen aus:
Wird nichts Konkretes im Mietvertrag vereinbart, hat der Vermieter die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen – viele Kreditinstitute bieten hierfür ein gesondertes Mietkautionskonto an. Sie können über unseren Partner heykaution auch ein [kostenloses Mietkautionskonto eröffnen](https://heykaution.de/?partner_id=10001\&utm_campaign=10001\&utm_medium=ppl\&utm_source=partner). **Barzahlung**\ Bei „Barzahlung“ übergibt der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag in bar, es handelt sich dabei formal um eine Barkaution. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dieses Geld **sicher und getrennt von seinem eigenen Vermögen** auf einem Konto (**Kautionskonto)** bei einem Kreditinstitut anzulegen. Das Konto muss mindestens zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst werden. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen aber gleichzeitig die Kautionssumme (§ 551 BGB). Sie können über unseren Partner heykaution ein [kostenloses Mietkautionskonto eröffnen](https://heykaution.de/?partner_id=10001\&utm_campaign=10001\&utm_medium=ppl\&utm_source=partner). **Überweisung**\ Bei „Überweisung“ überweist der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag, es handelt sich dabei formal auch um eine sogenannte Barkaution. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dieses Geld **sicher und getrennt von seinem eigenen Vermögen** auf einem Konto (**Kautionskonto)** bei einem Kreditinstitut anzulegen. Das Konto muss mindestens zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst werden. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen aber gleichzeitig die Kautionssumme (§ 551 BGB). Sie können über unseren Partner heykaution ein [kostenloses Mietkautionskonto eröffnen](https://heykaution.de/?partner_id=10001\&utm_campaign=10001\&utm_medium=ppl\&utm_source=partner). **Bürgschaft / Mietaval**\ Ein Mietaval ist eine Bürgschaft für die Mietkaution, bei der in der Regel eine Bank oder Versicherung gegenüber dem Vermieter garantiert, für die Forderungen aus dem Mietverhältnis (z. B. Mietrückstände oder Schäden) **bis zu einer vereinbarten Höhe** zu bürgen. Der Mieter zahlt für die Bürgschaft meist eine monatliche Gebühr (Avalprovision). Sie als Vermieter erhalten eine Sicherheit in Form einer Avalurkunde. **Verpfändetes Konto**\ Bei einem **verpfändeten Konto** hinterlegt der Mieter die Mietkaution auf einem **eigens eingerichteten Sparkonto auf seinen Namen** und verpfändet dieses zugunsten des Vermieters. Der Vermieter erhält dadurch ein Pfandrecht an dem Guthaben, kann aber nicht frei darüber verfügen. Es wird eine schriftliche Verpfändungserklärung erstellt, die der Bank und Ihnen als Vermieter vorliegt.
Fälligkeit der Kaution Wird eine **Barkaution (in Immodio Überweisung oder Barzahlung)** vereinbart, hat der **Mieter das Recht**, diese **in drei gleichen Monatsraten** zu leisten (§ 551 Abs. 2 BGB). * Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. * Die zweite und dritte Rate sind jeweils zu Beginn des zweiten und dritten Mietmonats zu zahlen. * Der Mieter kommt nur dann in Verzug, wenn er die jeweilige Rate nicht mit der Miete des entsprechenden Monats leistet.
Rückzahlung der Kaution Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gemäß § 551 BGB verpflichtet, die vom Mieter geleistete Kaution **zurückzuzahlen**, sofern **keine offenen Ansprüche** aus dem Mietverhältnis bestehen. Dabei hat der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und welche Ansprüche er gegen den Mieter erhebt. Ein sofortiger Rückzahlungsanspruch besteht jedoch **nicht automatisch mit dem Auszug des Mieters.**\ \ **Zeitraum für die Rückzahlung der Kaution** * Wie lange ein Vermieter die Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückbehalten darf, richtet sich nach den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls. In der Regel wird dem Vermieter nach allgemeiner Einschätzung von den Gerichten eine Abrechnungsfrist von **drei bis sechs Monaten** eingeräumt.(vgl. AG München, Urteil vom 07.04.2016 – 432 C 1707/16). Unter besonderen Voraussetzungen kann auch ein längerer Einbehalt gerechtfertigt sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn beispielsweise durch ein Sachverständigengutachten erhebliche Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mieträume im Raum stehen. Innerhalb dieser Prüfungsfrist ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution grundsätzlich noch nicht fällig. **Rückbehalt für offene Betriebskostenabrechnungen** * Darüber hinaus ist der Vermieter berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution zurückzubehalten, wenn noch mit einer Betriebskostennachzahlung zu rechnen ist. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass ein solcher Einbehalt bis zum Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist zulässig sein kann (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Maßgeblich für die Höhe des zulässigen Einbehalts sind die bei Vertragsende erkennbaren Umstände. Lassen bisherige Betriebskostenabrechnungen keine verlässliche Einschätzung der zu erwartenden Nachzahlung zu, wird häufig ein Betrag in Höhe **von etwa drei monatlichen** Vorauszahlungen als angemessen angesehen.
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