Wohnen auf Zeit

1. Was ist Wohnen auf Zeit ?

Bei Wohnen auf Zeit handelt es sich um eine befristete Vermietung, bei der der Mieter aus beruflichen oder privaten Gründen seinen Lebensmittelpunkt vorübergehend an einen anderen Ort verlegt. In der Regel handelt es sich dabei um möblierte Wohnungen, die vollständig ausgestattet sind und sofort bezogen werden können.

Diese Form der Vermietung fällt unter § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Demnach gelten bestimmte mietrechtliche Schutzvorschriften nicht, wenn Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird.

Eine sehr kurzzeitige Vermietung zu touristischen Zwecken ist davon klar abzugrenzen und kann in vielen Städten genehmigungspflichtig oder unzulässig sein.

Eine sehr kurzzeitige Vermietung zu touristischen Zwecken ist davon klar abzugrenzen und kann in vielen Städten genehmigungspflichtig oder unzulässig sein.

2. Wie kann man in Immodio einen Mietvertrag über Wohnen auf Zeit abschließen ?

In Immodio können Sie einen Mietvertrag für Wohnen auf Zeit abschließen, indem Sie beim Erstellen eines neuen Mietverhältnisses im Schritt „Zeitraum“ den Befristungsgrund „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch – Wohnen auf Zeit“ auswählen.

Im angezeigten Freitextfeld empfiehlt es sich, kurz zu erläutern, warum der Wohnraum nur zum vorübergehenden Zweck vermietet wird. Typische Gründe für Wohnen auf Zeit sind:

• Befristeter Studienaufenthalt (z. B. Semesterwohnung)

• Beruflich bedingter Projekteinsatz

• Praktikum oder Referendariat außerhalb des Wohnorts

• Übergangslösung während eines Wohnungswechsels

3. Was muss hinsichtlich einer Zweckentfremdung beachtet werden ?

Eine Zweckentfremdung könnte vorliegen, wenn Sie Wohnraum nicht zum Wohnen, sondern zu einem anderen Zweck nutzen, beispielsweise als gewerbliche Fläche oder für eine tageweise Vermietung als Ferienwohnung oder als Airbnb.

Ob eine Zweckentfremdung vorliegt, hängt vom konkreten Nutzungszweck und der Dauer der Vermietung ab. Viele Städte und Gemeinden haben eigene Satzungen oder Verordnungen, die festlegen, wann Wohnraum zweckentfremdet ist und ob dafür eine Genehmigung erforderlich ist. In Deutschland gibt es keine bundesweit einheitliche Regelung zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Ein Zusatz zu § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts erlaubt es den Landesregierungen, eigene Vorschriften zur Zweckentfremdung zu erlassen.

Wohnen auf Zeit gilt in der Regel nicht als Zweckentfremdung, wenn:

• der Mieter den Wohnraum befristet zu Wohnzwecken nutzt,

• seinen Lebensmittelpunkt nur zeitweise dorthin verlegt

• und die Vermietung eine angemessene Mindestmietdauer umfasst (oft mindestens ein Monat).

Informieren Sie sich bei Ihrer Stadt oder Gemeinde über die geltenden Bestimmungen zur Zweckentfremdung. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Region. Bei Verstößen kann schnell ein hohes Bußgeld drohen.

4. Gilt die Mietpreisbremse bei Wohnen auf Zeit ?

Bei Wohnen auf Zeit greift die Mietpreisbremse in der Regel nicht, da der Wohnraum dem Mieter nur zur vorübergehenden Nutzung überlassen wird. Es findet die Ausnahmeregelung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB Anwendung. Diese schließt die Mietpreisbremse bei einer Vermietung zur vorübergehenden Nutzung explizit aus.

Weitere Informationen zur Mietpreisbremse finden Sie hier.

5. Steuerliche Besonderheiten

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG).

Eine Ausnahme gilt jedoch bei kurzfristigen Vermietungen mit einer Mietdauer von weniger als sechs Monaten. In diesen Fällen fällt für Gewerbliche Vermieter in der Regel der ermäßigte Steuersatz von 7 % an.

5. Steuerliche Besonderheiten

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG).

Eine Ausnahme gilt jedoch bei kurzfristigen Vermietungen mit einer Mietdauer von weniger als sechs Monaten. In diesen Fällen fällt für Gewerbliche Vermieter in der Regel der ermäßigte Steuersatz von 7 % an.

Kleinunternehmerregelung:

• Wer als Kleinunternehmer nach § 19 UStG gilt, ist von der Umsatzsteuer befreit.

• Voraussetzung ist, dass der Gesamtumsatz im Vorjahr 22.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 Euro bleibt.

• Die Einstufung als Kleinunternehmen ist unabhängig von der Rechtsform und wirkt sich ausschließlich auf die Umsatzsteuerpflicht aus.

Ab wann gilt man als gewerblicher Vermieter?

• Als gewerblicher Vermieter gelten Sie, sobald Sie Ihre Vermietung planmäßig, dauerhaft und mit Gewinnerzielungsabsicht betreiben – etwa durch regelmäßige Kurzzeitvermietungen, mehrere Objekte oder zusätzliche Serviceleistungen

• In diesem Fall sind Sie verpflichtet, ein Gewerbe anzumelden. Informationen zu den erforderlichen Unterlagen und Gebühren finden Sie auf der Website Ihres zuständigen Gewerbeamts.

Typische Merkmale einer gewerblichen Vermietung

Die Rechtsprechung nennt verschiedene Kriterien, die auf eine gewerbliche Vermietung hindeuten können:

• Häufig wechselnde Mieter – etwa bei tage- oder wochenweiser Vermietung (z. B. an Monteure oder Kurzzeitgäste).

• Kurzfristige Vermietungsdauer – in der Regel unter sechs Monaten pro Mietverhältnis.

• Angebot zusätzlicher Leistungen, die über die bloße Wohnraumüberlassung hinausgehen, z. B. Reinigung, Wäschewechsel, Frühstück oder Rezeption.

• Mehrere gleichartige möblierte Wohnungen im selben Gebäude, vergleichbar mit einem Apartmenthaus oder Boardinghouse.

• Gewerbliche Organisation – etwa Betrieb eines Büros, Anstellung von Personal oder aktive Werbung für mehrere Objekte.

• Verwaltung fremder Immobilien oder Immobilienhandel zusätzlich zur eigenen Vermietung.

• Verkauf mehrerer Immobilien innerhalb kurzer Zeit (Hinweis: Bei mehr als drei Verkäufen innerhalb von fünf Jahren kann der sogenannte gewerbliche Grundstückshandel vorliegen).

Wann gilt die Vermietung als privat?

• Sie vermieten eine oder wenige Wohnungen langfristig (in der Regel über sechs Monate).

• Es werden keine Serviceleistungen angeboten, die über das reine Wohnen hinausgehen.

• Sie verwalten ausschließlich Ihr eigenes Eigentum und betreiben keinen gewerblichen Handel.

• Die Vermietung dient der langfristigen Einkunftserzielung und nicht kurzfristigen Gewinnen.

In diesen Fällen handelt es sich in der Regel um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht um gewerbliche Einkünfte.

Die Einstufung, ob eine Vermietung privat oder gewerblich ist, erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie vor Beginn der Vermietung Rücksprache mit Ihrem Finanzamt oder Steuerberater halten.