Miete

Allgemein

In diesem Schritt wird eine Übersicht der einzelnen Mietpositionen angezeigt. Die Gesamtmiete wird automatisch berechnet. Ist in der Einheit ein Garten oder Stellplatz hinterlegt, wird dieser automatisch in die Auflistung übernommen. Sind diese Positionen bereits in der Nettokaltmiete enthalten, kann hier ein Betrag von 0 € eingetragen werden. Über den Button „Position hinzufügen“ können weitere Mietpositionen ergänzt werden, zum Beispiel ein zusätzlicher Stellplatz oder Nebenräume. Auch Rabatte auf die Miete lassen sich an dieser Stelle erfassen.

Überlegungen zur Mietpreisfindung

Die Festlegung des richtigen Mietpreises für eine Immobilie ist eine der zentralen Herausforderungen für Vermieter. Verschiedene Faktoren wie Renditeanforderungen, die Wettbewerbssituation und gesetzliche Vorgaben beeinflussen die Mietpreisfindung. Die Balance zwischen einem wettbewerbsfähigen Mietpreis und der Maximierung der Einnahmen ist entscheidend.

Risiken einer zu Hohen Miete

• Längere Leerstände: Eine zu hohe Miete kann die Vermietung verzögern. Potenzielle Mieter werden abgeschreckt, was zu längeren Leerstandszeiten führt. Diese Phasen ohne Mietzahlung resultieren in einem Verlust an Mieteinnahmen

• Häufige Mieterwechsel: Wenn die Miete als zu hoch empfunden wird, kann dies zu einem häufigeren Mieterwechsel führen.

Risiken einer zu niedrigen Miete

• Verlust zusätzlicher Einnahmen: Eine zu niedrige Miete führt dazu, dass Vermieter auf Einnahmen verzichten, die zur Deckung ihrer laufenden Kosten oder für Investitionen in die Immobilie genutzt werden könnten. Dies kann die langfristige Rentabilität der Vermietung negativ beeinflussen.

• Wertminderung bei Immobilienverkauf: Eine dauerhaft niedrige Miete kann sich negativ auf den Verkaufspreis der Immobilie auswirken. Käufer orientieren sich häufig an den aktuellen Mieteinnahmen, um die Rentabilität der Investition abzuschätzen. Ein niedriger Mietpreis kann daher den Marktwert der Immobilie verringern.

Vorgehen bei der Mietpreisfindung

Bei der Festlegung einer Miete für die Neuvermietung ist in der Regel Mietspiegel das zentrale Instrument zur Orientierung. Er gibt Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM), also den Mietpreis, der für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung üblich ist (§ 558 Abs. 2 BGB).

• Seit Juli 2022 sind alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern im Rahmen der Mietspiegelreform gesetzlich dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Ist kein Mietspiegel vorhanden kann eine OVM wie folgt ermittelt werden:

• Mietdatenbank: Auskunft aus einer von der Gemeinde oder privaten Institutionen geführten Mietdatenbank

• Vergleichswohnungen: Durch Suche auf Vermietungsplattformen

• Sachverständigengutachten (kostenintensiv und daher nicht zu empfehlen)

Beachten Sie bei der Festlegung des Mietpreises unbedingt die geltenden gesetzlichen Vorgaben. Insbesondere eine Überschreitung der Mietpreisbremse (wenn in Ihrer Region gültig) ist nur in Ausnahmefällen zulässig und muss vor Mietvertragsabschluss begründet werden.

Gesetzliche Vorgaben

Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB)

Diese gesetzliche Regelung begrenzt die Miethöhe bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Die verlangte Miete darf in diesen Fällen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Gültigkeit

• Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen entsprechend ausgewiesen wurden. Ob Ihre Region betroffen ist, können Sie auf der Website des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung oder hier in Immodio nachprüfen.

• Die Mietpreisbremse ist in folgenden Fällen möglicherweise nicht anzuwenden:

  a) Vorübergehende Vermietung ("Wohnen auf Zeit") : Sie vermieten Wohnraum der nur zur vorübergehenden Nutzung bestimmt ist (z. B. Ferienwohnungen).

  b) Möblierter Wohnraum: Sie vermieten eine Wohnung möbliert, dann können Sie hierfür einen Möblierungszuschlag erheben. Dieser Zuschlag muss nicht gesondert ausgewiesen werden, sondern kann in die Gesamtmiete integriert werden.

Ausnahmen Es gelten jedoch wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die Sie als Vermieter kennen und bei der Mietpreisbestimmung berücksichtigen sollten. Als Vermieter sind Sie gesetzlich verpflichtet bei Überschreitung der Mietpreisbremse sich vor Vertragsabschluss auf eine der folgenden Ausnahmen zu berufen (§ 556g BGB) und diese dem Mieter in Textform mitzuteilen:

1. Fortführung der Vormietermiete Haben Sie mit dem vorherigen Mieter bereits eine Miete vereinbart, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 % lag, dürfen Sie diese Höhe bei der Wiedervermietung beibehalten. Eine weitere Erhöhung über diesen Betrag hinaus ist jedoch bei Vertragsabschluss nicht zulässig. Voraussetzung ist jedoch, dass die überhöhte Miete nicht innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde. Denn gemäß § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben solche kurzfristigen Mieterhöhungen bei der Bestimmung der zulässigen Miete außer Betracht.

2. Modernisierungen Haben Sie während des laufenden Mietverhältnisses modernisiert, aber die mögliche Mieterhöhung nicht geltend gemacht, oder führen Sie zwischen dem Auszug des bisherigen Mieters und der Neuvermietung eine Modernisierung durch, dürfen Sie zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 % den modernisierungsbedingten Erhöhungsbetrag ansetzen. Dabei gelten die gleichen Regeln wie bei Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis gemäß § 559 BGB.

3. Neubauten Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

4. Umfassenden Modernisierungen Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden. Eine solche liegt vor, wenn die Modernisierungsmaßnahmen mehr als ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus betragen.

Die Auskunft über eine zulässige Überschreitung der Mietpreisbremse muss dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags in Textform mitgeteilt werden (§ 556g Abs. 1a BGB). Eine nachträgliche Mitteilung kann nur dann Wirkung entfalten, wenn sie vollständig und korrekt in Textform nachgeholt wird. Ab diesem Zeitpunkt beginnt eine Zweijahresfrist, nach deren Ablauf Sie sich erst wieder auf die Ausnahmeregelung berufen dürfen (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB).

Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG)

Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) um mehr als 20 % kann eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG)darstellen.

Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB)

Liegt die Miete sogar mehr als 50 % über der OVM, kann dies den Straftatbestand des Mietwuchers nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) erfüllen. In solchen Fällen ist die Neumiete unwirksam und kann rechtlich angefochten werden.